Jeļena Zemcova, Delta Estate vadošā partnere

Nomas bizness, kura pamatā ir telpu iznomāšana lieliem pārtikas veikalu tīkliem, kā arī ēdināšana ķēdē, šodien ir viens no populārākajiem veidiem, kā investēt nekustamajā īpašumā.

Perekrestok, Victoria, Magnit, Pyaterochka, KFC, McDonald's - jebkuras lielas ķēdes vienmēr ir pieprasītas, jo tās ir stabilas un apņēmušās veidot ilgtermiņa sadarbību.

Kādas jomas ir pieprasītas tīklu veidotāju vidū

Runājot par telpu lielumu, platība galvenokārt ir atkarīga no īrnieka profila. Pārtikas lielveikaliem optimālā platība ir 350-500 kv. m, specializētiem veikaliem, piemēram, Vkusvill, Myasnov - no 100 līdz 300 kv. m Skaistumkopšanas saloni, aptiekas, medicīnas centri, apģērbu un apavu veikali meklē platības no 80 līdz 200 kvadrātmetriem. m. Ēdināšanas segmentā viss ir atkarīgs no formāta. Tātad restorāniem nepieciešami vidēji 300-700 kvadrātmetri. m, ātrās ēdināšanas, kafejnīcas un kafejnīcas - 100-300 kv. m, un mazām kafijas līdzņemšanas iestādēm ir nepieciešami 10-40 kv. m.

Specifikācijas – galvenais, kam investors pievērš uzmanību

Telpas tad ir investīcijām pievilcīgas, ja ir liels alternatīvu potenciālo nomnieku kopums. Un to galvenokārt nosaka tehniskās specifikācijas. Pieprasītākās ir pirmajos stāvos esošās telpas ar brīvu plānojumu un vitrīniem, kā arī vairākām ieejām, vismaz galvenā no galvenās ielas un papildus viena “no pagalma” izkraušanai un evakuācijai. Vairāku galveno ieeju klātbūtne ļaus arī nepieciešamības gadījumā sadalīt telpu blokos un pēc tam to iznomāt dārgāk. Turklāt svarīgs ir elektriskās jaudas apjoms, minimālā vērtība ir 0,2 kW uz 1 kv. m Bet ir jāņem vērā potenciālā īrnieka specifika. Piemēram, pārtikas veikalos un ēdināšanas iestādēs ir paaugstināts elektroenerģijas patēriņa rādītājs saldēšanas un virtuves iekārtu dēļ. Pluss telpai ir pārsega klātbūtne ēdināšanai vai iespēja to aprīkot.

Runājot par sarežģītām telpām, tie galvenokārt ir pagrabi un pagrabi, ar biroja vai daudzlīmeņu plānojumu, it īpaši, ja visas sienas ir nesošas un nav iespējams pārbūvēt. Un, protams, telpas, kas atrodas vietās, kur nav pietiekami daudz satiksmes, nav pieprasītas.

Investorus neinteresē biroja telpas

Tīras biroja telpas atrodas dzīvojamās ēkas, īpaši ekonomiskā klase, šodien nav īpaši pieprasīti. Pieprasītākas ir mazumtirdzniecības un brīvas lietošanas telpas ar atsevišķu ieeju, kuras var izmantot dažādiem biznesa formātiem. Bieži vien tie piesaista īrniekus no pakalpojumu sektora: skaistumkopšanas saloni, fitnesa klubi, medicīnas un izglītības centri - kas būs pieprasīts dzīvojamo kompleksu un apkārtnes iedzīvotāju vidū. Piemēram, mēs izīrējam paši savas telpas dzīvojamajā kompleksā "La Defense" 3. Frunzenskaya 19 bērnu intelektuālās attīstības skolā un telpas Ņežinskaja 1 - Montesorri skolā.

Kā telpas mērķis ietekmē skatu nomas bizness

Likumsakarīgi, ka telpu mērķis ietekmē tajā organizējamos nomas uzņēmējdarbības veidus. Tādējādi teritoriju kultūras, izglītības un medicīniskais mērķis nepārprotami prasa mainīt mērķi, lai tās izmantotu sabiedriskās ēdināšanas vajadzībām. Bet jāpatur prātā, ka noteikta veida uzņēmējdarbības atvēršanai ir noteikti ierobežojumi. Piemēram, jūs nevarat atvērt alkohola veikalus izglītības iestāžu tuvumā. Tāpat alkohola licences iegūšana bāram vai restorānam šajā gadījumā būs neiespējama, un daudzām ēdināšanas iestādēm alkoholisko dzērienu tirdzniecība ir ievērojama ieņēmumu daļa. Turklāt ne vienmēr ir iespējams aprīkot nosūcēju ēdināšanai, ja izstrādātājs to nav paredzējis iepriekš.

Kas nosaka nomas biznesa likviditāti

Pirmkārt, atrašanās vieta ietekmē nomas biznesa likviditāti. Vislielākais pieprasījums ir pēc telpām, kas atrodas intensīvas satiksmes ielu pirmajā līnijā. Telpu likviditāti investoriem palielina brīvais plānojums ar iespēju sadalīšanai blokos, vairākas ieejas, vitrīnas, kā arī nosūcējs ēdināšanai un liels piešķirtās elektroenerģijas apjoms.

Kas attiecas uz nomas biznesu jaunbūvēs, tad šādu objektu likviditāte lielā mērā ir atkarīga no projekta attīstības stadijas, tāpēc kompleksa noslogojums ir būtisks faktors, kas jāņem vērā. Jo lielāks projekts, no 2500 dzīvokļiem, jo ​​aktīvāk tas tiek apdzīvots, un tas tieši ietekmē klientu plūsmu. Tāpat jāņem vērā telpu izvietojums attiecībā pret gājēju satiksmi un piebraucamajiem ceļiem, jāvērtē, vai situācija mainīsies pēc dažiem gadiem. Iespējams, ka projektā plānots būvēt iepirkšanās centrs, tāpēc pārtikas veikali, kas šodien rada stabilu satiksmi, pēc dažiem gadiem vairs nebūs tik likvīdi.

Kā ar atmaksāšanos?

Vidējais nomas biznesa atmaksāšanās Maskavā ir 7-10 gadi, ar ienesīgumu no 8 līdz 15% atkarībā no atrašanās vietas. Tātad centrā raža 10% gadā tiek uzskatīta par labu, TTK apgabalā - 12%, bet Maskavas apvedceļa un Jaunās Maskavas apgabalā - 13-15%.

Ko meklēt, pētot piedāvājumu tirgū

Lemjot par īres uzņēmuma iegādi jaunā dzīvojamā kompleksā, ir jāņem vērā tādi faktori kā būvniecības stadijas un kompleksa noslogojums, īpašumtiesību reģistrācijas laiks. Būtu lietderīgi detalizēti iepazīties ar apbūves teritorijas plānojumiem, lai novērtētu telpu izvietojumu attiecībā pret mājām un gājēju plūsmām. Jāskatās arī nākotnē: kādi vēl komercobjekti projektā paredzēti, vai nemainīsies satiksmes virziens, piemēram, ja drīzumā plānots atvērt metro vai ieguldīšanu. jauns ceļš. Svarīgi šodien un rīt iepazīties ar konkurences vidi, noskaidrot potenciālo nomnieku interesi par šo vietu.

Nav noslēpums, ka ir negodīgi pārdevēji, kas mākslīgi uzpūš īres likmi un izplūdina atvaļinājumus un indeksāciju. Nomas līgumā iespējams arī vienkārši “uzkrāsot” numurus. Turklāt, ja runājam par telpas iegādi jau ar īrnieku, tad pārdevējs var apzināti klusēt par īrnieka vēlmi samazināt īres maksu vai par to, ka viņš drīzumā izvīsies no telpām. Tāpēc papildus atrašanās vietai un vispārīgās īpašības telpas, nepieciešams detalizēti izpētīt pašu īrnieku un līgumu ar viņu.

Vai piedāvājums tirgū kļūst labāks?

Jaunbūvēs, protams, piedāvātās telpas kvalitāte kļūst par vienu pakāpi augstāka. Pat ekonomiskās klases mājokļu attīstītāji sāka domāt par mazumtirdzniecības efektivitāti. Daudzos projektos pirmie stāvi sākotnēji projektēti ar atvērtu plānojumu, minimāli nesošās sienas, atsevišķas ieejas un vitrīnas, augsti griesti, nosūcējs sabiedriskajai ēdināšanai, telpām atvēlēts vairāk elektrības.

Vērts atzīmēt, ka ne tikai jaunbūvēs ir manāms ielu tirdzniecības telpu kvalitātes uzlabojums. Piemēram, centrā senlaicīgas ēkas ir pielāgotas mūsdienīgai lietošanai: tiek organizētas atsevišķas ieejas un skatlogi.

Kur es varu iznomāt reklāmu nedzīvojamās telpas vai noliktava? Kā iznomāt tirdzniecības telpu veikalam? Kā iznomāt komerciālo nekustamo īpašumu?

Sveiki visiem, kas ieskatījās populārā tiešsaistes žurnāla "HeaterBober" vietnē! Ar jums eksperts - Denis Kuderin.

Šīsdienas sarunas tēma ir komerciālā nekustamā īpašuma noma. Raksts noderēs uzņēmējiem, nedzīvojamo telpu īpašniekiem un visiem, kam interesē aktuālas finanšu problēmas.

Raksta beigās jūs atradīsiet pārskatu par uzticamākajiem Krievijas nekustamo īpašumu uzņēmumiem, kas sniedz starpniecības pakalpojumus, iznomājot objektus komercdarbībai.

Tātad sāksim!

1. Kāpēc īrēt komerciālo īpašumu?

Veiksmīga uzņēmējdarbība lielā mērā ir atkarīga no labi izvēlētām telpām uzņēmējdarbības veikšanai. Tas jo īpaši attiecas uz tirdzniecību un pakalpojumiem. Mājīgs, labiekārtots veikals rosīgā pilsētas daļā piesaista pircējus pats par sevi.

To pašu var teikt par birojiem. Katram sevi cienošam uzņēmumam ir jābūt labai vietai, kur strādāt un uzņemt apmeklētājus. Pat ja pārdodat preces ar interneta veikala starpniecību, ir nepieciešama vieta, kur noformēt un noformēt pasūtījumus, kā arī risināt strīdus ar klientiem.

Ne katrs uzņēmējs, īpaši iesācējs, var atļauties iegādāties nedzīvojamās telpas. Šādos gadījumos palīgā nāk komerciālā nekustamā īpašuma noma.

Mēs uzskaitām visas nomas priekšrocības:

• salīdzinoši zemas finanšu izmaksas;
• vienkāršāka dokumentu noformēšanas procedūra, salīdzinot ar pirkumu;
• iespēja jebkurā laikā mainīt saimnieku un pārcelties uz citu ēku;
• liela nekustamo īpašumu izvēle, īpaši lielpilsētu rajonos.

Arī apgrieztajam procesam – telpu izīrēšanai – ir daudz priekšrocību. Pirmkārt, tas ir uzticams pasīvo ienākumu avots. Komercplatību (mazumtirdzniecības, biroja, rūpniecības un citu) iegāde ir laba investīciju iespēja.

Kamēr tā pastāv privātais bizness, tā pārstāvjiem pastāvīgi būs nepieciešamas telpas uzņēmējdarbībai, kas nozīmē, ka īpašumu īpašniekiem būs stabili ienākumi bez liela darbaspēka.

Biznesam piemērotu telpu atrašana ir apgrūtinošs pasākums. Ātrākais un uzticamākais veids, kā atrast objektu, ir izmantot profesionālu starpnieku pakalpojumus.

Mūsu vietnē ir detalizēts raksts par to, kā darbojas mūsdienīgi.

2. Kā izīrēt komercīpašumu – 5 noderīgi padomi

Izīrējot komerciālos īpašumus, to izvēlē jābūt pēc iespējas uzmanīgākam. No telpu parametriem un funkcionālajām īpašībām ir atkarīgs, cik ātri varēsiet uzsākt uzņēmējdarbību, un vai objekts pilnībā atbildīs Jūsu biznesa mērķiem.

Vispirms izlemiet, kā meklēsiet piemērotu telpu – patstāvīgi vai ar aģentūras palīdzību. Pirmā metode ietver neierobežotu brīvā laika piedāvājumu un ir saistīta ar dažādiem riskiem. Otrā iespēja ir drošāka un uzticamāka.

Papildinformāciju par tēmu darbam ar starpniekiem atradīsit rakstā "".

Speciālistu ieteikumi palīdzēs izvairīties no bieži pieļautām īrnieku kļūdām.

Padoms 1. Uzmanīgi izpētiet pārsegu un ventilācijas sistēmas

Telpā strādāsiet jūs pats vai jūsu darbinieki, tāpēc svarīgākais ir ekspluatējamu ventilācijas sistēmu klātbūtne. Jaudīgas un autonomas ventilācijas trūkums ēkā ir reāls šķērslis kafejnīcas, restorāna, pārtikas veikala normālai darbībai.

Pārtika jāuzglabā atbilstošos apstākļos, apmeklētājus un pārdevējus nedrīkst apgrūtināt smakas. Turklāt sanitārās iestādes vienkārši neļaus izmantot telpu ēdināšanas vai pārtikas preču veikalam, ja tajā ir tikai vispārējā mājas ventilācija.

2. padoms: koncentrējieties uz iekraušanas un izkraušanas zonām

Ērta preču iekraušanas un izkraušanas zona ir vēl viens svarīgs punkts kafejnīcu, restorānu, ēdnīcu un veikalu īpašniekiem.

Svarīgi, lai teritorija, kurā tiks veiktas iekraušanas un izkraušanas darbības, neietilpst dzīvojamās mājas pagalmā vai uz brauktuves. Jūs traucēsiet iedzīvotājiem vai autobraucējiem, tiksiet spīdzināti ar sūdzībām.

Pilnvērtīgas elektroapgādes jautājums īpaši aktuāls īrniekiem, kuru bizness ir saistīts ar energoietilpīgu iekārtu – ledusskapju, elektrisko krāsniņu, darbgaldu u.c.

Pārliecinieties, vai telpā esošie elektriskie kabeļi ir pietiekami ietilpīgi, lai pilnībā apmierinātu uzņēmuma vajadzības.

Padoms 4. Uzmanīgi izlasiet līguma noteikumus

Pirms nododat autogrāfu, rūpīgi izlasiet nosacījumus, saskaņā ar kuriem noslēdzat darījumu.

Līgumā jāiekļauj šādi punkti:

• nomas noteikumi, izmaksas un apmaksas veids;
• ja telpas tiek izīrētas ar aprīkojumu, tad jāsastāda īpašuma inventarizācija;
• pušu atbildība par līguma laušanu;
• nosacījumi līguma izbeigšanai.

Komunālie maksājumi, atkritumu izvešana, apkope ugunsdzēsības sistēma un apsardzes signalizāciju parasti uzņemas īrnieks. Taču saimnieks apmaksā, ja nepieciešams, par kapitālo remontu, tai skaitā santehnikas komunikāciju un elektroinstalācijas nomaiņu, ja tās neizdodas.

Iepriekš pārrunājiet ar izīrētāju jautājumu par īpašuma apdrošināšanu – vai šāds līgums tiks sastādīts, un, ja nē, izlemiet, kurš apmaksās zaudējumus neparedzētu situāciju gadījumā.

Obligāti jāpārbauda īpašnieka īpašumtiesību dokumenti - pirkuma līgums, valsts reģistra izraksts par īpašumtiesībām.

Pārliecinieties, vai īpašums patiešām pieder personai, kas to jums izīrē. Citādi vienā jaukā brīdī uzradīsies objekta īstais īpašnieks ar atbilstošām pilnvarām. Svarīgi ir arī tas, ka telpas nav ieķīlātas, nav arestētas par parādiem un nav citu apgrūtinājumu.

Personai, kas ir tālu no mājokļu tiesību sarežģītības, ir jāizmanto profesionāla palīdzība, īrējot vai pērkot nedzīvojamās telpas. Piemēram, visus neskaidros punktus varat noskaidrot pats Advokāta vietnē - resursā, kurā strādā visu jurisprudences jomu speciālisti.

Jūs varat uzdot savu jautājumu pat bez reģistrācijas tieši galvenajā lapā. Jūs saņemsiet juridiski pareizu un kompetentu atbildi dažu minūšu laikā un pilnīgi bez maksas. Ja jūsu problēma prasa padziļinātu izpēti, jums būs jāmaksā par profesionāļu pakalpojumiem, bet maksas apmēru varat noteikt pats.

2. solis. Nosakiet nomas maksas summu

Lai uzzinātu labāko cenu īre, izmantojiet vienu no divām iespējām. Pirmais ir personīgi pārlūkot savas pilsētas datu bāzes un noteikt aptuveno cenu diapazonu līdzīgu telpu nomai. Otrkārt - deleģēt šo uzdevumu nekustamo īpašumu pārdevējam.

Starp citu, papildus nekustamo īpašumu aģentūrām starpniecības pakalpojumus sniedz arī privātie brokeri. Viņi parasti maksā par 25-50% mazāk par savu darbu nekā uzņēmumi. Tomēr privātie speciālisti, kas strādā ar nedzīvojamo nekustamo īpašumu, pat lielākās pilsētas- vienības.

5. Ja jūs izīrējat komerciālo īpašumu, 3 galvenie saimnieka riski

Katrs saimnieks uztraucas par sava objekta stāvokli un vēlas no nomas gūt peļņu, nevis zaudējumus.

Mēs uzskaitām galvenos komerciālo nekustamo īpašumu īpašnieku riskus un parādām, kā no tiem izvairīties.

Risks 1. Telpu izmantošana citiem mērķiem

Katrā labi uzrakstītajā īres līgumā ir norādīts, kādam nolūkam un kā tiks izmantotas nomātās telpas. Tas attiecas arī uz aprīkojumu, ko iznomājat kopā ar nomu.

Ja īrnieks apsolījis izmantot telpas kā noliktavu, bet tajā ierīkot mazumtirdzniecības veikalu, jums ir tiesības uzlikt viņam naudas sodu vai lauzt līgumu bez nomas maksas atmaksas.

Risks 2. Īpašuma bojājums vai zaudējums

Jūs nodevāt objektu un aprīkojumu, jūsuprāt, cienījamam pilsonim, taču viņš, diplomātiski runājot, neattaisnoja jūsu cerības. Proti, viņš noveda istabu līdz izpostītām stāvoklim, salauza aprīkojumu, izskrūvēja spuldzes un vispār uzvedās kā cūka.

Šādos gadījumos īpašniekam ir tiesības prasīt zaudējumu atlīdzību pilnā apmērā. Turklāt būtu jāatmaksā ne tikai remonta izmaksas, bet arī bojātās iekārtas tirgus vērtība.

Atbildība netiek paredzēta, ja priekšmets un īpašums bojāts neparedzētu apstākļu rezultātā - piemēram, ugunsgrēka vai plūdu rezultātā.

3. risks: īrnieka atteikšanās maksāt ikmēneša maksu

Paviršus maksātājus vajadzētu sodīt ar rubli. Taču tas atkal ir iespējams, ja nomas līgums ir sastādīts atbilstoši visiem noteikumiem. Tas ir, dokumentā skaidri jānorāda ikmēneša maksājumu noteikumi un summa.

6. Ja īrējat komercīpašumu - 3 galvenie riski īrniekam

Īrnieks var ciest arī no saimnieka prettiesiskas vai neatļautas darbības.

Risks 1. Telpu noma, uz kuru “īpašniekam” nav juridisku tiesību

Ja telpas Jums izīrēs persona, kurai nav likumīgu īpašnieka tiesību uz objektu, līgums tiks uzskatīts par spēkā neesošu. Lai no tā izvairītos, pieprasiet uzrādīt īpašumtiesību dokumentus.

Jūs varat patstāvīgi iegūt izrakstu no Rosreestr, sazinoties ar daudzfunkcionālo centru. Pakalpojums tiek apmaksāts, bet jūs droši zināt, "kas ir mājas priekšnieks".

Risks 2. Slēdzeņu maiņa telpā uzreiz pēc avansa maksājuma veikšanas

Jā, šādas situācijas dabā joprojām notiek. Jūs noslēdzat līgumu, veicat avansa maksājumu, saņemat atslēgas no rokas rokā, un, kad vēlaties ar savu īpašumu iekļūt telpās, izrādās, ka slēdzenes ir nomainītas, un “saimnieki” ir pazuduši.

Šādā situācijā ir tikai viena izeja - vērsties policijā un ierosināt krimināllietu par krāpšanas faktu.

Risks 3. Apakšnoma

Šeit vislabāk ir izskaidrot būtību ar vienkāršu piemēru.

Piemērs

Īrnieks Andrejs, uzņēmējs iesācējs, uz gadu īrēja istabu veikalam, samaksājot pusgadu avansā. Tajā pašā laikā uzņēmējs īpašumtiesību dokumentus nepārbaudīja, paļaujoties uz saimnieka godīgumu.

Pēc mēneša veiksmīgas tirgošanās veikalā uzradās īstais īpašnieks ar pilnu oriģinālo dokumentu komplektu. Viņš pieklājīgi lūdza īrnieku izvākties no aizņemtās teritorijas. Andrejs mēģināja atrast apakšīrnieku, lai vismaz atdotu avansā samaksāto naudu, taču uzņēmīgais starpnieks ne uz zvaniem, ne SMS neatbildēja.

Secinājums: sazinieties tieši ar īpašnieku. Viņam vismaz būtu jāapzinās visas manipulācijas, kas notiek ar viņa īpašumu.

7. Profesionāla palīdzība īrniekiem un saimniekiem - pārskats par TOP-3 nekustamo īpašumu aģentūrām

Kvalificēta starpnieka atrašana ir grūts uzdevums. Lai palīdzētu lasītājiem, mēs esam apkopojuši pārskatu par uzticamākajiem uzņēmumiem Krievijā, kas strādā ar komerciālo nekustamo īpašumu.

1) Agency.net

Nekustamā īpašuma pārvaldīšanas aģentūra. Palīdzēs namīpašniekiem un īrniekiem izīrēt un izīrēt: biroju, tirdzniecības telpas, darbnīcu, noliktavu, savrupmāju un jebkuru citu komerciālu īpašumu. Uzņēmumā strādā tikai pieredzējuši un kvalificēti juristi un nekustamo īpašumu tirgotāji.

Būtisks uzņēmuma pluss ir profesionāla pieeja, detalizētas mājas lapas pieejamība, individuālas stratēģijas izstrāde katram biroja klientam. Nav tādu nekustamo īpašumu pakalpojumu, ko uzņēmuma speciālisti nevarētu sniegt lietotājiem.

Komerciālais nekustamais īpašums Maskavā un reģionā ir uzņēmuma galvenā specializācija. Respect tirgū darbojas kopš 2004. gada. Aģentūra sākotnēji izvirzīja savu mērķi nodrošināt klientiem visplašāko pakalpojumu klāstu saistībā ar nekustamā īpašuma īri, pirkšanu un pārdošanu.

Vai sapņojat nopelnīt naudu ar nekustamo īpašumu? Vēlaties uzzināt, kā iznomāt komerciālo nekustamo īpašumu, ko meklēt to pērkot un kur meklēt īrniekus? "M16-Nedvizhimost" aprīko visus potenciālos uzņēmējus un stāsta, kas nepieciešams, lai gūtu stabilus un augstus ienākumus.

Beigās ienesīgs bonuss: perspektīvākie komercobjekti tālākai nomai vai tālākpārdošanai.

Komerciālais nekustamais īpašums: ar ko sākt?

Vispirms iesakām vēlreiz izlemt par galīgo nekustamā īpašuma izvēli: vai esat pārliecināts, ka vēlaties nodarboties ar komerctelpām? Uz jautājumu, ko īrēt izdevīgāk – dzīvokli vai komerciālo nekustamo īpašumu – atbilde ir viennozīmīga. Komercobjekti atmaksājas vairākas reizes ātrāk nekā dzīvojamās telpas, tas ir, ieguvums ir daudz lielāks. Turklāt komercplatību nomas likme nepārtraukti aug (piemēram, 2017. gada janvāra-jūlija periods uzrādīja pieaugumu par 10%).

Tomēr paturiet prātā, ka jums būs jāpieliek daudz vairāk pūļu. Pirmkārt, pārliecinieties, vai jūsu sākuma kapitāls ir pietiekams, lai nākotnē iegādātos objektu, kuru plānojat izīrēt. Nav noslēpums, ka, lai iegādātos komerciālo nekustamo īpašumu, ir jābūt daudz būtiskākam finansiālajam stāvoklim nekā dzīvokļa iegādei, tajā skaitā daudzistabu dzīvoklim.

Tajā pašā laikā paturiet prātā, ka arī nedzīvojamās telpas juridiski tiek uzskatītas atšķirīgi: nodokļa likme šajā gadījumā ir vairākas reizes lielāka, nedaudz atšķiras arī reģistrācijas mehānisms.

Turklāt, lai veiksmīgi vadītu biznesu tālāk komerctelpas jums ir jāorientējas sava potenciālā īrnieka specifikā, jāizprot viņa vajadzības un iespējas. Tas nozīmē, ka no jums tiek prasīts vairāk nekā ar vienkāršu dzīvokļa īri.

Nosveriet visu vēlreiz, pirms pāriet uz telpas izvēli. Ja rodas šaubas par vismaz vienu no punktiem, labāk neriskēt un apsvērt mājokļa īri. Atcerieties, ka neveiksmes gadījumā zaudējumi var būt milzīgi.

Apkoposim, kas nepieciešams, lai iegādātos komerciālo nekustamo īpašumu: sākuma kapitāls, laba tirgus izpratne un orientācija jomā, ar kuru plānojat sadarboties.

Kā izvēlēties pareizo komercīpašumu turpmākai nomai?

Kā jau teicām, vispirms jāizlemj, ar kādu īrnieku jūs rēķināties.

Nosakiet sev iespējamos nākamā darījuma partnera parametrus: vai tas ir mazs uzņēmējs vai liela tīkla filiāle? Cik ilgi tas ir bijis tirgū vai tas tikai iznāk? Vai tā ir ražošana vai tirdzniecības vieta? Kāda ir konkurence šajā jomā, kāda vieta tai būs visveiksmīgākā, kādas jaudas nepieciešamas pilnvērtīgam biznesam utt.

Vārdu sakot, vadieties pēc konkrēta īrnieka, tad ne tikai viegli atlasīsiet piemērotākās telpas, bet arī varēsiet viegli atrast cilvēkus, kuri nākotnē vēlēsies ar jums nodarboties ar savu biznesu.

Pamatojoties uz jūsu izdarīto izvēli, jūs varat saprast, kāds konkrēts objekts jums būtu jāmeklē: noliktava, birojs vai komerctelpas modernā ielu mazumtirdzniecības formātā.

Abpusēji izdevīgas iespējas un obligātās prasības

Uzreiz atzīmējam, ka visdrošākais variants pieprasījuma ziņā būs telpa, kurai jau ir pastāvīgs īrnieks. Šajā gadījumā jūs varēsiet gūt peļņu jau no pirmā mēneša īpašumā telpas un nezaudēsiet dārgo laiku meklējumos.

Ticiet, ka īrnieks (ar nosacījumu, ka viņam jau ir izveidots un ienesīgs bizness) ir ieinteresēts palikt jūsu telpās. Labvēlīgos apstākļos jūs pat varat paaugstināt īres maksu.

Vēl viena šāda risinājuma priekšrocība būs fakts, ka telpas ar pastāvīgo īrnieku, visticamāk, jau ir “ķemmētas” atbilstoši visām uzraudzības iestāžu, proti, Sanitāro un ugunsdzēsības dienestu prasībām.

Īpaša uzmanība jāpievērš pēdējam faktam, jo ​​jebkuru noteikumu pārkāpšanas gadījumā nāksies tērēt daudz naudas, lai labotu esošo situāciju.

Izvēle atrašanās vietas ziņā

Ja plānojat strādāt ar pārtikas veikala īpašnieku, tad labākā vieta izvēle būs blīvi apdzīvota guļamrajons. Šādā vietā ir liela satiksme, turklāt iedzīvotāju vidū vienmēr ir ļoti pieprasīti veikaliņi, kas nozīmē, ka šāds objekts ir īpaši pievilcīgs no uzņēmuma īpašnieka viedokļa.

Vai plānojat sadarbību ar lielāku īrnieku? Apsveriet iespēju ar modes preču veikalu. Acīmredzot šādam biznesam obligāts nosacījums ir arī atrašanās vieta garāmbraucošā vietā, taču auditorijai jābūt citai. Koncentrējieties uz šādu pircēju, ja esat gatavs viņam piedāvāt lielu vietu pirmajā rindā vēsturiskā vai darījumu centrs pilsētas.

Ja kā potenciālo nomnieku redzat tikai ražošanu, tad labākais risinājums atrašanās vietas ziņā būtu guļamrajona vai priekšpilsētas industriālā zona.

Vēl viena izplatīta iespēja ir ēdināšana. Ja nerunājam par gardēžu restorānu (un šajā gadījumā telpām jāatrodas centrā un ar labiem skata parametriem), tad jākoncentrējas uz vietām pie biznesa centriem vai izglītības iestādēm.

Koncentrējieties uz peļņu un pieprasījumu

Šķiet, ka šeit viss ir pašsaprotami un arī saistīts ar telpu izvietojumu: objekti centrā maksās dārgāk, bet "guļamistabās" vai laukos - lētāk.

Tam, protams, ir sava patiesība. Tomēr jūsu nomas biznesa panākumi būs atkarīgi ne tikai no jūsu nomas likmes.

Tā, piemēram, neaizmirstiet, ka nelielām telpām, kas atrodas pilsētas perifērijā, īrnieku var atrast daudzkārt ātrāk nekā lielai teritorijai pašā centrā. Īpaši tas ir pamanāms krīzes laikā.

Turklāt iespēja, ka pārtikas preču tirdzniecības vieta guļammaisā būs ļoti pieprasīta, ir lielāka nekā modes preču veikalā. Tas nozīmē, ka uzņēmuma īpašnieks jūsu telpās uzturēsies ilgu laiku, savukārt dārgāku īpašumu īrnieki var biežāk aizbraukt un, gluži pretēji, ierasties retāk.

Citiem vārdiem sakot, pievērsiet uzmanību tam, kāds pieprasījums tiks izmantots jūsu telpās. Labāk ir mazāki, bet pastāvīgi ienākumi, nekā lieli, bet neregulāri ienākumi.

Kur atrast īrnieku?

Ātrai un efektīvai meklēšanai pēc iespējas vairāk jāizmanto jums pieejamie saziņas kanāli. Sāciet ar internetu: tiešsaistes apkopotāji, ziņojumu dēļi, forumi, sociālie mēdiji, kontekstuālā reklāma — ir no kā izvēlēties. Lai gan, kā jau teicām, jums vajadzētu izvēlēties pēc iespējas vairāk, un, ja jūsu budžets ir pietiekams, neierobežojiet sevi ar vienu avotu.

Būtu lietderīgi noslēgt sadarbību ar nekustamo īpašumu aģentūru. Pirmkārt, mākleriem ir savi kanāli īrnieku atrašanai. Otrkārt, pat ja esat sagatavojies iepriekš, speciālistiem joprojām ir lielāka pieredze un izpratne par to, kādas stiprās puses un vājās puses pie savām telpām, kā arī to, kuras sfēras uzņēmēju vidū šo objektu labāk popularizēt. Tāpat mākleri palīdzēs noteikt pareizo īres cenu: no vienas puses, lai nepārdotu pārāk lēti un nezaudētu naudu, no otras puses, pārspīlēta īres cena atbaidīs potenciālos īrniekus, un tu ilgi sēdēsi “uzgaidāmajā istabā”.

Sadarbībai ar nekustamo īpašumu aģentūrām ir arī citas priekšrocības, tostarp, piemēram, plašākas reklāmas iespējas. Patīkams bonuss ir tas, ka nekustamo īpašumu tirgotāji parūpējas par visām darījuma noslēgšanas grūtībām: sastāda nepieciešamo dokumentāciju, palīdz sarunās ar darba devēju utt.

Īrnieku iezīmes

Tātad, sludinājums ir nostrādājis un uz Jūsu telpu sliekšņa jau ir parādījušies vairāki potenciālie uzņēmēji, kuri ir gatavi "reģistrēt" savu prātu Jūsu komercplatībā. Un tad rodas vēl viens grūts jautājums: kuru izvēlēties?

Savādi, bet tīkla uzņēmumi ar retiem izņēmumiem arī nav tie iekārojamākie darba devēji. Uzņēmumi izdara spiedienu uz savu autoritāti un stabilitāti (pēdējais ne vienmēr ir taisnība), kā rezultātā tiem nepieciešama īpaša attieksme. “Tīkla darbinieki” lielākoties uzstāj uz īres maksas pazemināšanu, un, lai oficiāli noformētu jūsu sadarbību, viņi izmanto tikai savu līgumu, kas, protams, vairāk aizsargā viņu tiesības, kamēr jums tiek liegta iespēja ātri mainīt līgumu. īrniekam vai paaugstināt likmi atbilstoši tirgus cenai.

Turklāt liela mēroga uzņēmumu darba devēju gadījumā par visiem strīdīgajiem jautājumiem jums būs jāsazinās tieši ar darbiniekiem, kas aizņem telpas. Un šis personāls bieži vien ir nekompetents cilvēks.

Tomēr patiešām laba īres objekta labad daži "tīklotāji" ir gatavi piekāpties un var pat piedāvāt lielāku samaksu.

Vislabāk ir koncentrēties uz tiem uzņēmējiem, kuriem tāds jau ir vērtīgs bizness un iekšā Šis brīdis atver otru punktu. Šādi uzņēmēji ir visuzticamākie, rūpīgākie un atbildīgākie darba devēji.

Populārākie tirdzniecības objekti investīciju nolūkiem

Komerciālo nekustamo īpašumu nodaļas vadītāji ir izvēlējušies Jums labākos īpašumus, ko iegādāties investīcijām. Prezentētie objekti ir vispievilcīgākie nomnieku popularitātes un rentabilitātes ziņā.

Ēka 284,5 m2 Voskresenskas krastmalā

Atsevišķa komerciāla vienstāva ēka pašā pilsētas sirdī! Ir divas izejas - uz Voskresenskaya krastmalu un Shpalernaya ielu. Šī objekta galvenā priekšrocība ir uzticams īrnieks, kurš jau ilgāku laiku īrē istabu un neplāno izvākties. Šobrīd līgums noslēgts par summu 483,6 tūkstoši rubļu mēnesī!

Visas komunikācijas ir pieslēgtas, barošana ir 30 kW ar iespēju palielināt jaudu. Komunālos maksājumus maksā īrnieks.

Vēl viens bonuss - kopā ar ēku jūs varat iegādāties zemes gabals. Kaimiņos ir citas telpas, kuras arī tiek pārdotas. Sīkāku informāciju sniegs mūsu menedžeri.

Telpas 702 m2 Kingisepas centrā

Unikāls piedāvājums: telpu atmaksāšanās tikai 6,5 gadi (ar vidējo atmaksāšanos 10-12 gadi)! Objekts atrodas jaunajā LCD "Karat" vienā no Kingisepp galvenajām ielām. Jau tagad par telpām interesējas lielie īrnieki - Okay, Pyaterochka, Lenta utt.

Objekta ikmēneša peļņu mūsu vadītāji lēš 561,6 tūkstošu rubļu līmenī. Telpas plusi: vitrīnas logi ar skatu uz galvenā iela pilsēta, liela autostāvvieta telpu priekšā, griesti - 4,5 m, 5 atsevišķas izejas, liela jauda.

Telpas 535 m2 Korpusnaja ielā

Objekts atrodas jaunajā luksusa kompleksā Lumiere in vēsturiskais centrs pilsēta (Petrogradas rajons). Tas jau garantē lielu satiksmi un maksātspējīgu sabiedrību. Mazāk nekā 5 minūšu gājiena attālumā no metro stacijas Chkalovskaya.

Istaba ir aprīkota ar panorāmas logiem. Veiktas visas komunikācijas, barošanas jauda 62 kW. Ikmēneša peļņa no objekta izīrēšanas būs aptuveni 650 tūkstoši rubļu.

Vai jums ir kādi jautājumi? Atstājiet savu kontaktinformāciju, un mūsu speciālisti jums atzvanīs.