Publikācija
Var iznomāt īpašumu, kas lietošanas procesā nezaudēs un nemainīs savas dabīgās-materiālās īpašības. Nomas līgumā jābūt datiem, kas ļauj precīzi noteikt, kurš īpašums ir nododams kā nomas objekts. Ja saskaņā ar nomas līgumu nav iespējams noteikt, kāds īpašums tiek iznomāts, tad šāds līgums tiek uzskatīts par nenoslēgtu un šāda līguma pusēm nav tiesību un pienākumu.
Tikai īpašniekam ir tiesības iznomāt īpašumu. Taču kā iznomātājs var darboties arī persona, kura nav īpašnieks, bet īpašnieka pilnvarota iznomāt īpašumu.
Īpašuma nomas termiņš tiek noteikts līgumā. Ja līgumā termiņš nav noteikts, tiek uzskatīts, ka līgums noslēgts uz nenoteiktu laiku. Šajā gadījumā katrai no pusēm ir tiesības jebkurā laikā atkāpties no līguma, brīdinot otru pusi vienu mēnesi iepriekš, bet nekustamā īpašuma nomas gadījumā – trīs mēnešus iepriekš. Šajā gadījumā līgumā var noteikt citu brīdinājuma termiņu par nenoteikta laika nomas līguma izbeigšanu.
Iznomātājs ir atbildīgs par visiem iznomātā īpašuma trūkumiem, pat ja viņš par tiem līguma noslēgšanas brīdī nezināja. Ja īrnieks pēc īpašuma pieņemšanas ir atklājis noteiktas nepilnības, tad viņam ir tiesības:
pieprasīt iznomātājam tās bez maksas izņemt;
patstāvīgi novērst šos trūkumus un pieprasīt to novēršanas izdevumu atlīdzināšanu ar vienlaicīgu samaksu;
pašu spēkiem novērst trūkumus un ieturēt radušos izdevumu summu no nomas maksas, par to paziņojot saimniekam. Īrniekam ir arī tiesības pieprasīt samērīgu īres maksas samazinājumu, kamēr viņš var vai nu novērst, vai nenovērst konstatētos trūkumus;
nevis novērst defektus, bet lauzt līgumu.
Iznomātājs nav atbildīgs par iznomātā īpašuma trūkumiem gadījumā, ja šīs nepilnības tika norādītas nomas līguma noslēgšanas brīdī vai tās īrniekam bija zināmas iepriekš, vai īrniekam tās bija jāatklāj īpašuma apskates laikā vai tā ekspluatācijas pārbaude, slēdzot līgumu vai nododot īpašumu īrēšanai.
Komunālo maksājumu apmaksa no īrnieka puses
Nomas līgums ir apgrūtinošs līgums. Īres maksas apmēru, maksājumu termiņus nosaka līgums. Papildus nomniekam ir jāmaksā komunālie maksājumi par nomāto īpašumu. Ir vairāki veidi, kā īrniekiem atlīdzināt komunālos izdevumus:
fiksēta nomas maksa, kas ietver komunālo maksājumu izmaksas. Īrnieks katru mēnesi maksā īres maksu izīrētājam līgumā noteiktajā apmērā;
īres maksa, kas sastāv no fiksētās un mainīgās daļas, jo īpaši, fiksētā nomas maksa ir maksājums par nomātās telpas platību, mainīgais ir maksājums par komunālajiem pakalpojumiem;
īres maksa, neskaitot komunālos maksājumus. Īrnieks patstāvīgi slēdz līgumus ar komunālajiem pakalpojumiem vai komunālo izmaksu atlīdzināšanai var izmantot aģenta līgumu.
Īres maksa, ieskaitot komunālos maksājumus
Īre, ieskaitot komunālos maksājumus, rada vismazāk strīdu ar nodokļu iestādēm, taču ir mazāk izdevīgs risinājums. Dažu pakalpojumu izmaksas ir tieši atkarīgas no to patēriņa apjoma, un ne vienmēr ir iespējams iepriekš noteikt, cik daudz, piemēram, elektrības patērēs īrnieks. Līdz ar to var veidoties situācija, kad īrnieka faktiski patērētos komunālos maksājumus nesedz īres maksā iekļautā komunālo maksājumu summa.
Iznomātāja konts. Īres maksa, ieskaitot komunālos maksājumus, ir ienākumi no pakalpojumu pārdošanas telpu izīrēšanai. Nodokļa objekts ir pakalpojumu pārdošana īpašuma nodrošināšanai nomā.
Šajā gadījumā visa nomas summa ir samaksa par iznomātāja pakalpojumiem, nododot īpašumu nomai. Līdz ar to izīrētājam ir jāaprēķina PVN no visas īres maksas un jāizraksta īrniekam rēķins par visu īres maksu. Tajā pašā laikā nav nepieciešams izdalīt komunālo pakalpojumu rēķinu summu rēķinā un rēķinā par samaksu namīpašniekam kā atsevišķu rindu (Krievijas Finanšu ministrijas 19.09.06 vēstule Nr. 03- 06-01-04 / 175).
Kas attiecas uz komunālo pakalpojumu sniedzēju uzrādītajām PVN summām, iznomātājs var pieņemt tās atskaitīšanai pilnā apmērā saskaņā ar vispārpieņemto kārtību, jo pakalpojumi tiek iegādāti ar PVN apliekamām darbībām (īpašuma izīrēšana) (Federālā pretmonopola dekrēts). Ziemeļrietumu apgabala A05-7971 / 2006-13, Ziemeļkaukāza apgabala FAS dienests 2007. gada 7. novembrī Nr. F08-6607 / 07-2723A - apstiprināts ar Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas lēmumu datēts ar 29.02.08 Nr. 2615 / 08).
Īrnieka konts. Īrnieks, maksājot īres maksu, kurā iekļauti komunālie maksājumi, atlīdzina saimniekam komunālos izdevumus. Tā kā izīrētājs izrakstīja rēķinu par visu īres maksu, īrniekam ir tiesības atskaitīt visu ar īres maksu saistīto PVN summu, tajā skaitā par komunālajiem maksājumiem (Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija 10.03. .09 Nr.6219/08, FAS Maskavas rajons 2009.gada 24.aprīļa Nr.КА-А40/3091-09).
Tādējādi īrniekam ir tiesības atskaitīt PVN, ja nomas maksā ir iekļauta nemainīgā daļa un mainīgais, kas līdzvērtīgs komunālo maksājumu summai.
Nomas maksa, kas sastāv no fiksētām un mainīgām daļām
Šī izīrētāja komunālo izdevumu atmaksas metode izraisa vislielākās domstarpības par PVN summu pieņemšanu atskaitīšanai gan no saimnieka, gan īrnieka puses.
Iznomātāja konts. Ir divas nostājas jautājumā par to, vai iznomātājam ir tiesības piemērot PVN atskaitījumu nomnieka patērētajiem pakalpojumiem. Saskaņā ar pirmo pozīciju iznomātājs var atskaitīt tikai to PVN daļu, kas attiecas uz viņa personīgi patērēto komunālo pakalpojumu izmaksām. Saimnieks nepārdod komunālos pakalpojumus, nesaņem ieņēmumus no šīs operācijas, tāpēc viņam nevajadzētu izrakstīt īrniekam rēķinu par viņa patērēto komunālo pakalpojumu summu. Tāpēc, saņemot Nauda, ko nomnieks nodevis iznomātājam, lai kompensētu iznomātāja izdevumus par norādīto pakalpojumu apmaksu, PVN objekts nerodas (Krievijas Finanšu ministrijas 12.31.2008. Nr. 03-07-11 / 392, 12.26.08 Nr. 03-07-05 / 51, Maskavā 2008. gada 21. maijā Nr. 19-11 / 48675, Volgas apgabala Federālā pretmonopola dienesta 2008. gada 4. marta rezolūcijas Nr. A65-8421 / 2007-CA1-37, Centrālā rajona Federālais pretmonopola dienests, 2008. gada 14. februāris Nr. A48-1629 / 07-6, Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas 2008. gada 29. janvāra lēmums Nr. 18186/07) .
Turklāt izīrētājs nav tiesīgs atkārtoti izrakstīt īrniekam rēķinus, jo šajā gadījumā tas nav starpnieks starp īrnieku un pakalpojuma sniedzēju un līdz ar to grāmatvedības uzskaites kārtošanas noteikumu 3. un 7. punkta noteikumi. saņemto un izrakstīto rēķinu žurnāli uz to neattiecas , pirkumu grāmatiņas un pārdošanas grāmatiņas, aprēķinot pievienotās vērtības nodokli.
No tā izriet, ka saimnieks:
pieņem atskaitīšanai tikai to PVN daļu, kas attiecas uz viņa patērēto pakalpojumu daļu;
PVN, kas attiecas uz īrnieka patērēto pakalpojumu daļu, ir iekļauts šo pakalpojumu izmaksās;
uzrāda īrniekam komunālo pakalpojumu izmaksas, ieskaitot PVN (ko nodrošina komunālie maksājumi).
Tomēr ir arī cita nostāja: namīpašniekam šādā situācijā ir tiesības piemērot atskaitījumu (Urālu apgabala Federālā pretmonopola dienesta 11. decembra lēmumi, 08 Nr. F09-9211 / 08-S2, Federālais pretmonopola dienests Centrālā rajona 28. marta 07 Nr. A48-4688 / 06-19). Argumenti par šo nostāju ir šādi. Iznomātājam ir pienākums nodrošināt telpas iznomāšanai līgumā noteiktajā stāvoklī, t.i. lietošanai piemērotā stāvoklī. Saimnieks slēdz līgumus ar komunālajiem pakalpojumiem, kas viņam uzrāda PVN summu un izraksta rēķinu par sniegto pakalpojumu izmaksām. Tādējādi komunālo pakalpojumu iegāde no saimnieka ir viens no priekšnoteikumiem telpu izīrēšanai. Tāpēc šie pakalpojumi tiek iegādāti ar PVN apliekamiem darījumiem, jo īpašuma nomas pakalpojumi ir apliekami ar PVN.
Ja iznomātājs izpilda visus nodokļu atlaides piemērošanai nepieciešamos nosacījumus, tad viņam ir tiesības pieņemt atskaitīšanai visu komunālo pakalpojumu sniedzēju uzrādīto PVN summu pilnā apmērā. Šajā gadījumā nomnieks pieprasa atlīdzināt komunālo pakalpojumu izmaksas, izņemot komunālo pakalpojumu iekasēto PVN.
Īrnieka konts. Tāpat ir divas pozīcijas jautājumā par īrnieka PVN atskaitīšanas piemērošanas likumību.
Saskaņā ar pirmo pozīciju īrnieks nevar piemērot atskaitījumu, jo izīrētājs nav tiesīgs viņam izrakstīt rēķinu. Tādējādi īrnieks neatbilst vienam no nosacījumiem, lai rašanās tiesības uz atskaitījumu, kas noteikts 1. punktā Art. 172 no Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa (Krievijas Finanšu ministrijas 03.24.2007. Nr. 03-07-15 / 39, Krievijas Federācijas Maskavas Federālā nodokļu dienesta 16.07.07. Nr. 19- 11 / 067415, Rietumsibīrijas apgabala Federālā pretmonopola dienesta 01.09.2008. rezolūcijas Nr.Ф04-5318/2008(10782-А46-40), 03/24/08 Nr.Ф04-2074/74 -41).
Ja saimnieks neizraksta rēķinu, tad uz patērēto komunālo pakalpojumu daļu attiecināmo PVN summu īrnieks var ņemt vērā kā daļu no izdevumiem. Saskaņā ar otro pozīciju īrniekam ir tiesības atskaitīt PVN summu, pamatojoties uz atkārtoti izrakstītiem rēķiniem, ievērojot citas Art. 171. panta 1. punkts Art. 172 Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa (Maskavas apgabala Federālā pretmonopola dienesta 17. marta rezolūcijas, 09 Nr. KA-A40 / 1688-09, 25. decembris, 08 Nr. KA-A40 / 12036-08-p , Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidijs, 2009. gada 25. februāris Nr. 12664 / 08). Argumentējot savu lēmumu, tiesa norādīja, ka īrēto telpu izmantošana iespējama tikai tad, ja tā ir nodrošināta ar siltumu, gaismu, ūdeni u.c. Tāpēc sabiedrisko pakalpojumu sniegšana ir nesaraujami saistīta ar nomas pakalpojumu sniegšanu.
Īre bez komunālajiem maksājumiem
Šajā gadījumā īrnieks slēdz atsevišķu līgumu par komunālo maksājumu samaksu. Vienlaikus namīpašniekam, lai netiktu aizskartas viņa tiesības, ir jāapstiprina savstarpējo norēķinu metode starp īrnieku un komunālajiem pakalpojumiem.
Tā kā īrnieks tieši strādā ar komunālajiem pakalpojumiem, tad rēķini tiek sastādīti viņam, nevis saimniekam, tāpēc viņam ir tiesības atskaitīt PVN par komunālajiem pakalpojumiem.
Aģentūras līgums kā viens no veidiem, kā apmaksāt komunālos maksājumus starp izīrētāju un īrnieku
Daudzas organizācijas noslēdz aģenta līgumu, lai apstrādātu kompensāciju par komunālajiem maksājumiem, saskaņā ar kuru saimnieks darbojas kā aģents, bet īrnieks kā principāls. Darbojoties kā starpnieks starp komunālajiem pakalpojumiem un īrnieku, izīrētājs no komunālajiem pakalpojumiem saņemto rēķinu var atkārtoti izrakstīt īrniekam, un īrnieks var atskaitīt šajā rēķinā norādīto PVN.
Tā kā iznomātājs neveic komunālo pakalpojumu pārdošanas darbības, viņam nav pienākuma aprēķināt un maksāt PVN. Tomēr viņam ir pienākums maksāt PVN no atalgojuma vērtības. Tiek apmaksāts starpniecības līgums, tāpēc šāda līguma pusēm vēlams paredzēt atlīdzības izmaksu par iznomātāju starpnieka funkciju veikšanai.
Jautājumā par īrnieka PVN atskaitīšanas piemērošanu no komunālo pakalpojumu izmaksām, kas samaksāti ar izīrētāja starpnieka starpniecību, šķīrējtiesu lēmumi ir neviennozīmīgi. Piemēram, Maskavas apgabala Federālā pretmonopola dienesta 2008. gada 25. septembra rezolūcijā Nr. KA-A40 / 8932-08 ir norādīts, ka īrniekam ir tiesības piemērot atskaitījumu par komunālajiem pakalpojumiem, kas samaksāti ar starpnieka starpnieka starpniecību. . Ja īrniekam ir īrnieka atkārtoti izrakstīts rēķins par komunālo pakalpojumu samaksu, kas saņemts no specializētām organizācijām, viņam ir tiesības atskaitīt PVN summu par komunālajiem pakalpojumiem, ievērojot citas prasības, kas noteiktas Art. 171. panta 1. punkts Art. 172 Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa (sk. arī Ziemeļrietumu apgabala Federālā pretmonopola dienesta 08.09.2008 rezolūciju Nr. A66-109 / 2008).
Taču Rietumsibīrijas apgabala Federālā pretmonopola dienesta 2008.gada 27.augusta rezolūcijā Nr.F04-5231 / 2008 (10532-A03-25)) teikts, ka starpniecības līgumā faktiski ir noteikta komunālo izmaksu atlīdzināšanas kārtība. Tā kā namīpašnieks komunālos pakalpojumus nepārdod, līdz ar to šī darbība nav apliekama ar PVN, un īrnieks nav tiesīgs atskaitīt PVN summu, liecina atkārtoti izrakstīti rēķini.
Nomas īpašuma uzlabojumi
Īres laikā īrnieks var remontēt nomāto īpašumu. Uzlabojumi tiek iedalīti atdalāmos un neatdalāmos.
Atdalāmi uzlabojumi
Atdalāmie uzlabojumi ietver uzlabojumus, kurus var atdalīt no iznomātā īpašuma, neradot kaitējumu un pēc tam izmantot atsevišķi no tā. Nomātā īpašuma nodalāmie uzlabojumi, ko veicis īrnieks, ir viņa īpašums, ja vien līgumā nav noteikts citādi (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 623. pants).
ienākuma nodoklis. Nomnieka ieguldījumi, kas saistīti ar atdalāmu uzlabojumu izgatavošanu, veido atsevišķas pamatlīdzekļu vienības izmaksas tā uzskaitē. Atkarībā no uzlabojumu izmaksām un izmantošanas perioda nomnieka izdevumi par to ieviešanu tiek atzīti kā izmaksas par nolietojamo īpašumu iegādi vai iekļauti tā kārtējos izdevumos.
Ja uzlabojumu sākotnējās izmaksas ir lielākas par 20 000 rubļu, to lietderīgās lietošanas laiks pārsniedz 12 mēnešus, un uzlabotais objekts tiek izmantots ienākumu gūšanai, atdalāmos uzlabojumus atzīst par nolietojamu īpašumu. Īrnieks sedz šo uzlabojumu izmaksas, uzkrājot nolietojumu.
Nolietojuma nolietojumu par nolietojamiem uzlabojumiem, kas uzskaitīti kā daļa no amortizējamā īpašuma, īrnieks iekasē no tā mēneša 1. datuma, kas seko mēnesim, kurā šis uzlabojums nodots ekspluatācijā.
Par atdalāmiem uzlabojumiem īrniekam ir tiesības piemērot nolietojuma piemaksu, vienlaikus iekļaujot pārskata vai taksācijas perioda izdevumos kapitālieguldījumu izmaksas ne vairāk kā 10% apmērā (trešajam piederošajiem pamatlīdzekļiem uz septītajām nolietojuma grupām - ne vairāk kā 30%) no atdalāmo uzlabojumu sākotnējām izmaksām. Iespēja piemērot nolietojuma prēmiju būtu jāparedz nodokļu maksātāja grāmatvedības politikā.
PVN. Īrniekam ir tiesības atskaitīt PVN, kas uzrādīts kā daļa no atdalāmo uzlabojumu izmaksām, ja tiek izpildīti visi Art. Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 171. un 172. pants. Ar PVN apliekamajās darbībās jāizmanto atdalāmie uzlabojumi, tie jāņem vērā un jābūt rēķinam ar piešķirto nodokļa summu.
Īpašuma nodoklis. Grāmatvedībā nomnieka izdevumi par atdalāmu uzlabojumu izveidi (iegādi) veido pamatlīdzekļu vai krājumu sākotnējās izmaksas. Krājumos iekļauto atdalāmo uzlabojumu izmaksas tiek iekļautas izdevumos kā vienreizējs maksājums nodošanas ekspluatācijā brīdī. Lai nodrošinātu šo objektu drošību, vēlams organizēt atbilstošu kontroli pār to kustību.
Atdalāmie uzlabojumi, ko nomnieks reģistrē kā pamatlīdzekļus, ir jāiekļauj īpašuma nodokļa bāzē. Ja atdalāmus uzlabojumus uzskaita kā krājumus, tie netiek aplikti ar īpašuma nodokli.
Neatņemami uzlabojumi
Neatdalāmi uzlabojumi, kas nav atdalāmi no paša nomas objekta, tiek atzīti par līzinga devēja īpašumu un nodoti viņam nomas termiņa beigās. Nomātā īpašuma uzlabojumus var veikt ar saimnieka piekrišanu vai bez tās. Tajā pašā laikā netiek atlīdzinātas izmaksas par neatdalāmiem uzlabojumiem, kas veikti bez iznomātāja piekrišanas. Izmaksas par neatdalāmiem uzlabojumiem, kas veikti par īrnieka līdzekļiem un ar saimnieka piekrišanu, iznomātājam ir jāatmaksā, izbeidzot īres līgumu.
ienākuma nodoklis. Kapitālieguldījumi nomātajos pamatlīdzekļos neatdalāmu uzlabojumu veidā, ko nomnieks veicis ar iznomātāja piekrišanu, tiek atzīti par nolietojamo īpašumu.
Šie kapitālieguldījumi tiek amortizēti šādā secībā:
kapitālieguldījumus, kuru izmaksas nomniekam atmaksā iznomātājs, iznomātājs amortizē Ch. Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 25. pants;
kapitālieguldījumus, ko nomnieks veicis ar iznomātāja piekrišanu, kuru izmaksas iznomātājs neatmaksā, nomnieks nolieto nomas laikā, pamatojoties uz nolietojuma summām, kas aprēķinātas, ņemot vērā nomnieka lietderīgās lietošanas laiku. iznomātie pamatlīdzekļi.
Iznomātāja konts. Iznomātāja nodokļu uzskaitē izmaksas par bez maksas saņemtiem neatdalāmiem uzlabojumiem, kas netiek atmaksāti īrniekam, netiek atzīti par apliekamiem ienākumiem saskaņā ar apakšpunktu. 32 lpp 1 art. Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 251. pants. Tajā pašā laikā iznomātājs nav tiesīgs palielināt viņam atdotā nomas objekta sākotnējās izmaksas par neatdalāmu uzlabojumu summu. Turklāt iznomātājs nevar atsevišķi amortizēt kapitālieguldījumus neatdalāmu uzlabojumu veidā, kas veikti bez viņa piekrišanas un pēc tam nodoti viņam bez atlīdzības. Šādas tiesības izīrētājam tiek piešķirtas tikai ar nosacījumu, ka viņš atlīdzina īrniekam veikto uzlabojumu izmaksas.
Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 258. pantu, kapitālieguldījumus, kuru izmaksas iznomātājs atmaksā nomniekam, iznomātājs amortizē vispārējā kārtībā. Nolietojums sākas ar tā mēneša 1. datumu, kas seko mēnesim, kurā nolietojama manta neatdalāmu uzlabojumu veidā tika nodota ekspluatācijā.
Iznomātājam ir jāvadās pēc vispārējās nolietojuma aprēķināšanas kārtības pēc objekta sākotnējo izmaksu pieauguma, t.i. ir jāievēro visi nosacījumi, it kā kapitālieguldījumus rekonstrukcijas (modernizācijas) veidā veiktu pats iznomātājs. Papildus tam, iznomātājam ir tiesības izmantot nolietojuma piemaksu un norakstīt vienā reizē līdz 10% (30% - nomas objektiem, kas pieder 3-7 nolietojuma grupām) no kapitālieguldījumu izmaksām neatdalāmu uzlabojumu veidā.
Īrnieka konts. Īrnieks var amortizēt viņa veiktos neatņemamos uzlabojumus iznomātajā īpašumā, ja ir izpildīti divi nosacījumi:
kapitālieguldījumi tiek veikti ar iznomātāja piekrišanu;
netiek atlīdzinātas iznomātāja veikto kapitālieguldījumu izmaksas.
Ja šie nosacījumi ir izpildīti, īrnieka veiktos kapitālieguldījumus nomātā īpašuma neatņemamu uzlabojumu veidā viņš nolieto nomas līguma darbības laikā.
Kapitālieguldījumi nomnieka veikto neatdalāmu uzlabojumu veidā ir nesaraujami saistīti ar pašu nomas objektu, tāpēc to nolietojuma likmes aprēķināšanai tiek izmantots nomas objektam Pamatlīdzekļu klasifikatorā noteiktais lietderīgās lietošanas laiks. Krievijas Finanšu ministrijas 14.05.2008. Nr. 03-03-06 /2/52).
Tādējādi nomniekam, nosakot lietderīgās lietošanas laiku, ir jāvadās pēc noteikumiem, kas noteikti tai nolietojuma grupai, kurā ietilpst nomas objekts. Pamatojoties uz šo periodu, tiks aprēķināta nolietojuma summa par veiktajiem neatdalāmajiem uzlabojumiem (Krievijas Finanšu ministrijas 14. maija vēstule, 08. nr. 03-03-06 / 2/52).
Ja organizācija iznomā, piemēram, telpas ēkā, kas ietilpst 10. nolietojuma grupā, un veic šajās telpās neatdalāmus uzlabojumus, tad veikto uzlabojumu lietderīgās lietošanas laiks būs jānosaka atbilstoši 10. nolietojuma grupai. Minimālais iespējamais lietderīgās lietošanas laiks šajā situācijā būs 361 mēnesis. (zemākā robeža 10. nolietojuma grupai).
Nolietojumu īrnieks iekasē no nākamā mēneša pēc viņa veikto uzlabojumu nodošanas ekspluatācijā. Pēc nomas termiņa beigām un nomas objekta atdošanas iznomātājam nolietojums tiek pārtraukts. Ja nomas objekta lietderīgās lietošanas laiks ir garāks par nomas līguma termiņu, tad daļa no kapitālieguldījumu izmaksām neatdalāmu uzlabojumu veidā netiks amortizēta, līdz ar to nomnieks nevarēs atzīt daļu no nomas līguma termiņa. veikto neatņemamo uzlabojumu izmaksas.
Kas attiecas uz nolietojuma piemaksas piemērošanu, kapitālieguldījumiem nomātajos pamatlīdzekļos ir noteikta īpaša nolietojuma aprēķināšanas kārtība, kas paredzēta Nolikuma 1.punktā. 258 Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa, tāpēc noteikumi par nolietojuma piemaksas piemērošanu par neatdalāmiem uzlabojumiem uz īrnieku neattiecas (Krievijas Finanšu ministrijas 05.22.07. vēstules Nr. 03-03-06/2 /82, 05.24.07 Nr.03-03-06/1/302).
Neatdalāmiem uzlabojumiem, ko īrnieks veicis bez saimnieka piekrišanas, nolietojums netiek aprēķināts. Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 256. pantu kapitālieguldījumi nomāto pamatlīdzekļu neatdalāmu uzlabojumu veidā tiek iekļauti nolietojamā īpašumā tikai tad, ja šie uzlabojumi ir saskaņoti ar iznomātāju.
Ja saskaņā ar līguma noteikumiem iznomātājs, beidzoties nomas termiņam, atmaksā nomniekam viņa veikto uzlabojumu atlikušo vērtību, kompensācijas summu nomnieks ieskaitīs ieņēmumos (kā daļu no pārdošanas ieņēmumi), un uzlabojumu atlikusī vērtība tiks ņemta vērā kā izdevumi, pamatojoties uz Art. 268 Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa (Krievijas Finanšu ministrijas vēstules 07.03.08. Nr. 03-03-06/1/159, 05.02.08 Nr. 03-03-06/2/12).
Nolietojuma metodes. Kopš 2009. gada nolietojums visiem nolietojamā īpašuma objektiem tiek iekasēts tādā veidā, kā noteikts organizācijas grāmatvedības politikā. Tomēr 3. punktā Art. Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 259. pantā ir uzskaitīti īpašuma veidi, kuru nolietojums vienmēr tiek aprēķināts tikai pēc lineārās metodes: ēkas, būves, pārvades ierīces, kas iekļautas astotajā līdz desmitajā nolietojuma grupā.
Ja īrnieks nolieto kapitālieguldījumus iznomātajā īpašumā, kas pieder pie astotās līdz desmitās nolietojuma grupas, tad tie būs jāaprēķina pēc lineārās metodes. Šādiem kapitālieguldījumiem nevar piemērot nelineāro metodi (Krievijas Finanšu ministrijas 10.05.2006. vēstule Nr. 03-03-04 / 1/441).
Gan pēc lineārās, gan nelineārās metodes īrnieks iekasē nolietojumu par neatdalāmiem uzlabojumiem, sākot ar tā mēneša 1. datumu, kas seko mēnesim, kurā īpašums tika nodots ekspluatācijā.
Nolietojuma periods. Īrniekam, kurš iznomātajā īpašumā veicis neatņemamus uzlabojumus, ir būtiski, kā tiek noformētas pušu attiecības īres līguma beigās. Ja līgums tiek pagarināts (pagarināts), tad turpina darboties sākotnējais līgums, saskaņā ar kuru veikti uzlabojumi. Līdz ar to īrnieks arī pēc pagarinājuma var turpināt uzkrāt nolietojumu no viņa veiktajiem uzlabojumiem (Krievijas Finanšu ministrijas 03.20.07. vēstule Nr. 03-03-06 / 1/167).
Ja puses pārrunā nomas līgumu, tad iepriekšējais līgums zaudē spēku un stājas spēkā jauns līgums. Šajā gadījumā īrnieks zaudē tiesības amortizēt viņa veiktos uzlabojumus saskaņā ar veco īres līgumu, kas zaudējis spēku (Krievijas Finanšu ministrijas 08.10.2008. vēstule Nr. 03-03-06 / 2/ 140).
PVN. Par nomas telpu neatdalāmu uzlabojumu nodošanu namīpašniekam, ko īrnieks veicis pats vai piesaistot darbuzņēmējus, ir jāmaksā PVN, un viņam ir pienākums uzrādīt izīrētājam PVN summu par neatdalāmo telpu izmaksām. uzlabojumi (Krievijas Finanšu ministrijas 29.08.2008. vēstule Nr. .
Īrniekam ir pienākums uzkrāt PVN, noformēt rēķinu neatkarīgi no tā, vai šāda nodošana notiek atmaksājami (tai skaitā uz īres maksas rēķina) vai bez maksas un kas veica darbus - īrnieks vai darbuzņēmējs (FAS PO). Rezolūcija Nr. A12, datēta ar 24.06.2008 -18629/07, DVO datēta ar 10.20.2008 Nr. Ф03-4340/2008).
Tajā pašā laikā Maskavas apgabala Federālais pretmonopola dienests 2008. gada 30. septembra rezolūcijā Nr. KA-A40/9153-08 lietā Nr. A40-5452/08-108-22 norādīja, ka neatņemami uzlabojumi iznomātās telpas ir iznomātāja īpašums, tādēļ to nodošana nav atzīstama par pārdošanu, un nerodas PVN aplikšanas objekts (sk. arī Ziemeļrietumu apgabala federālā pretmonopola dienesta 21.04.06 lēmumus lietā Nr. A56-7638 / 2005).
Preču, veikto darbu, bezatlīdzības sniegto pakalpojumu īpašumtiesību nodošana tiek atzīta par preču (darbu, pakalpojumu) pārdošanu. Tādējādi ar PVN apliekamajā apgrozījumā (kā darba rezultātu nodošanas operācijas) tiek iekļautas operācijas par īrnieka neatņemamo uzlabojumu nodošanu bez maksas.
PVN jāiekasē brīdī, kad neatņemamie uzlabojumi tiek nodoti iznomātājam. Parasti šāda nodošana notiek nomas līguma beigās, kad iznomātais īpašums (kopā ar neatdalāmiem uzlabojumiem) tiek atdots saimniekam. Nododot neatdalāmus uzlabojumus iznomātājam, īrniekam ir pienākums izrakstīt rēķinu un reģistrēt to pārdošanas grāmatiņā.
Tā kā neatņemamo uzlabojumu bezatlīdzības nodošana ir apliekama ar PVN, īrniekam, veicot neatdalāmus uzlabojumus, ir tiesības atskaitīt viņa samaksāto PVN. Lai to izdarītu, viņam ir jāizpilda nosacījumi, kas paredzēti Art. 171 un 172 Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa (Maskavas apgabala Federālā pretmonopola dienesta 2007. gada 13. februāra un 2007. gada 19. februāra dekrēts Nr. KA-A40 / 450-07 lietā Nr. A40-31107 / 06 -116-180). Savukārt par bez atlīdzības saņemtajiem neatdalāmajiem uzlabojumiem iznomātājs nevarēs atskaitīt PVN. Galu galā, veicot bezatlīdzības pārskaitījumu, īrnieks neuzrāda PVN summu iznomātājam samaksai, pamatojoties uz rēķinu (Krievijas Finanšu ministrijas 03.21.2006. vēstule Nr. 03-04-11 / 60 ).
Īpašuma nodoklis. Kapitālieguldījumi, ko īrnieks veicis nomas objektu neatņemamu uzlabojumu veidā, kas tiek uzskaitīts kā daļa no īrnieka pamatlīdzekļiem, ko atmaksā (neatmaksā) iznomātājs, tiek aplikti ar īpašuma nodokli līdz brīdim, kad tie tiek atsavināti saskaņā ar nomas līgumu. (Krievijas Finanšu ministrijas 24.10.08. vēstule Nr. 03- 05-04-01/37). Īrniekam vēlams nesagaidīt īres termiņa beigas un veiktos uzlabojumus nodot saimniekam uzreiz pēc darbu pabeigšanas. Tas ļaus īrniekam izvairīties no domstarpībām ar nodokļu iestādēm.
Līzinga devēja grāmatvedības uzskaitē nomnieka veiktie neatdalāmie uzlabojumi palielina iznomātā aktīva pašizmaksu vai tiek uzskaitīti kā atsevišķs pamatlīdzekļu postenis. Izmantojot jebkuru no uzlabojumu izmaksu uzskaites iespējām, saimniekam ir jāmaksā īpašuma nodoklis. Tajā iekļautas izmaksas par īpašuma nodokļa bāzes neatdalāmiem uzlabojumiem, sākot ar brīdi, kad uzlabojumi saņemti no īrnieka saskaņā ar pieņemšanas aktu vai citiem līdzīgiem dokumentiem.
Iznomātājs ir ārvalstu organizācija
Kā saimnieks nedzīvojamās telpas var būt ārvalstu uzņēmums, kam Krievijas teritorijā pieder nekustamā īpašuma objekts.
Saskaņā ar regulējošo iestāžu sniegto informāciju ārvalstu organizācijas veiktā īpašuma iznomāšana var novest pie pastāvīgas pārstāvniecības izveidošanas, ja tā tiek veikta sistemātiski (Krievijas Nodokļu ministrijas 2003. gada 28. marta rīkojums Nr. BG -3-23 / 150, Krievijas Federālā nodokļu dienesta vēstule Maskavai, datēta ar 19.07.07 Nr. 20-12/05685).
Ārvalstu uzņēmuma saņemtā nomas maksa tiek aplikta ar ienākuma nodokli 20% apmērā.
Darbības ar ārvalstu uzņēmuma Krievijas teritorijā esošā nekustamā īpašuma nomas nodrošināšanu ir apliekamas ar PVN vispārīgi noteiktajā kārtībā.
Iegūstot īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu Krievijā, ārvalstu organizācija kļūst par īpašuma nodokļa maksātāju, un tai ir jāreģistrējas nodokļu iestādē. Līdz ar to, izīrējot šādu īpašumu, tai patstāvīgi jāaprēķina un jāiemaksā budžetā PVN par nomu.
Tajā pašā laikā, ja ārvalstu uzņēmuma veiktā nekustamā īpašuma noma nav regulāra rakstura, tad noteiktā darbība nav atzīstama par uzņēmējdarbību. Līdz ar to atbildība par ienākuma nodokļa un PVN aprēķināšanu un iemaksu budžetā tiek uzlikta Krievijas organizācijai (īrniekam), kas atzīta par nodokļu aģentu. Savukārt, ja ārvalstu uzņēmuma darbība nekustamā īpašuma iznomāšanai veido pastāvīgo pārstāvniecību, tad atbildība par ienākuma nodokļa un PVN aprēķināšanu un iemaksu budžetā tiek uzlikta pārstāvniecībai.
Īres mājoklis darbiniekiem - ārvalstu pilsoņi
Uzņēmumi, kas nodarbina ārvalstu pilsoņus, var nodrošināt viņiem mājokli bez maksas vai maksāt naudas kompensāciju, lai samaksātu par dzīvokļa īri uz darba laiku. Jautājums par to, vai šajā gadījumā ar iedzīvotāju ienākuma nodokli apliekamie ienākumi rodas no ārvalstnieka darba ņēmēja, un UST aplikšanas ar nodokli objekts ir strīdīgs.
Ir divas pozīcijas. Saskaņā ar pirmo pozīciju, darba devējam nodrošinot ārvalstu pilsonim darba līgumā paredzētu mājokli, ienākumi rodas, apliekami ar iedzīvotāju ienākuma nodokli un UST.
Otra nostāja ir tāda, ka ar nodokli apliekamais ienākums nerodas no darba devēja mājokļa nodrošināšanas ārvalstu pilsoņiem, jo bezmaksas mājokļa nodrošināšana attiecas uz kompensācijām, kas nav iekļautas darba samaksas sistēmā un to mērķis ir atlīdzināt darbiniekiem ar to saistītos izdevumus. ar darba pienākumu pildīšanu. Maksājums par mājokli jāuzskata par izdevumu veidu, lai iekārtotos jaunā dzīvesvietā.
Darba devējam ir pienākums atlīdzināt izdevumus, kas saistīti ar darbinieka pārcelšanu strādāt uz citu rajonu, tai skaitā izmaksas par iekārtošanos jaunā dzīvesvietā. Šo izdevumu atlīdzināšana ir kompensācija darbiniekam, kas saistīta ar viņa darba pienākumu izpildi. Attiecīgi UST nodokļa objekts nerodas (05/12/2008 dekrēts N 09AP-3569/2008-AK).
Ar iedzīvotāju ienākuma nodokli netiek aplikti arī kompensāciju maksājumi, kas saistīti ar dzīvojamo telpu bezmaksas nodrošināšanu. Tā kā pienākums nodrošināt mājokli ir uzlikts darba devējam, ar nodokli apliekamais ienākums, maksājot par mājokli ārzemju darba ņēmējiem, netiek iekasēts (Devītās apelācijas šķīrējtiesas 12.05.2008. lēmums Nr. 09AP-3569 / 2008-AK, FAS Centrālais rajons, datēts ar 11.12.07-2, Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas lēmums, datēts ar 04.23.2008 Nr. 4623/08).
komentāri
21.09.2015 Ludmila
Pārstāvēšanas līguma slēgšana kopumā ir problemātiska, jo līgumi par komunālajiem pakalpojumiem jau ir noslēgti uz nekustamā īpašuma ekspluatācijas uzsākšanas brīdi, un īrnieki (tie arī ir Principiāli) parādās un mainās vēlāk. Šādu Aģentūras līgumu (Krievijas Finanšu ministrijas 2011. gada 14. aprīļa vēstule Nr. 03-11-06 / 2/55) inspekcija var apstrīdēt.
Atbilde
Pievieno komentāru
Saistītie materiāli
Atrastas 19 preces no 2124
Izvērsiet visus ierakstus Sakļaut visus ierakstus Kārtot pēc: nosaukums Datums
18.02.2011 Papīra un interneta mediji 22170
Apsveriet vispārīgie noteikumi par īri. Var iznomāt īpašumu, kas lietošanas procesā nezaudēs un nemainīs savas dabīgās-materiālās īpašības. Nomas līgumā jābūt datiem, kas ļauj precīzi noteikt, kurš īpašums ir nododams kā nomas objekts. Ja saskaņā ar nomas līgumu nav iespējams noteikt, kāda veida īpašums tiek iznomāts, šāds līgums tiek uzskatīts par spēkā neesošu.
20.04.2011 Speciālistu kolonna 2162
Jautājums nav vienkāršs un, atklāti sakot, joprojām ir apspriežams. Jautājuma vēsture aizsākās mūsu pagātnē tādā nozīmē, ka strīdi par to, kas ir uzskatāms par pakalpojumu, sākās un tika enerģiski apspriesti tiesu prakses veidošanas procesā. bezatlīdzības līgumi aizdevums, kur IFTS, iespējams, pirmo reizi izstrādāja un ieviesa praksē pozīciju: Bezatlīdzības aizdevums ir pakalpojums. Pakalpojumi uzņēmējdarbības jomā starp komerciālām organizācijām līdz...
13.11.2009 Speciālistu kolonna -1 +1 1 14817
Labdien, Olga Viktorovna! Saskaņā ar Kodeksa 146. pantu preču (darbu, pakalpojumu) pārdošanas operācijas teritorijā Krievijas Federācija tiek aplikti ar pievienotās vērtības nodokli. Lai atrisinātu jautājumu par ar pievienotās vērtības nodokli apliekamo darbu (pakalpojumu) pārdošanas esamību vai neesamību Krievijas Federācijā, gadījumā, ja darbu (pakalpojumu) pārdevējs un pircējs atrodas ...
12.02.2009 Speciālistu kolonna 2193
Šeit pastāv daudzi riski, jo shēma nav pilnībā skaidra. Tas ir, no vienas puses, ir noslēgts līgums par mārketinga pakalpojumiem, kur nerezidents ir Pasūtītājs, bet Izpildītājs atrodas un veic darbus Krievijas Federācijas teritorijā. Šajā sakarā vēršam uzmanību uz valūtas kontroli un iespējamiem riskiem Krievijas pusei, kas saistīts ar nepieciešamību uzņemties nodokļu aģenta pienākumu slogu par PVN, kas izriet no 1.punkta 4.apakšpunkta...
01.10.2009 Papīra un interneta mediji -1 +1 1 18487
Līzinga tiesisko attiecību ar nerezidentu līdzdalību subjekta struktūras īpatnības Saskaņā ar spēkā esošajiem tiesību aktiem ārvalstu uzņēmumi var piedalīties nekustamā īpašuma iznomāšanā Krievijas Federācijas teritorijā šādos veidos. Kā nekustamā īpašuma īpašnieks un tiešais saimnieks. Šajā gadījumā galvenais jautājums ir par to, vai nerezidentam ir pastāvīgā pārstāvniecība (nodokļu nozīmē)...
01.07.2019 Papīra un interneta mediji 260
Krievijas interneta projekts sākas ar IT izstrādātāju. Uzņēmumam ir mājas lapa, lieli klienti, bet tad sākas grūtības. Piemēram, ne visi ārvalstu darījuma partneri ir gatavi pārskaitīt naudu uz Krievijas kontiem. Tāpēc izstrādātājam ir jāreģistrē uzņēmums ārvalstīs. Apsvērsim, kādu labumu ārzemju uzņēmums dos Krievijas IT izstrādātājiem. Ārvalstu darījumu partneri nav gatavi pārskaitīt naudu uz...
26.02.2015 Seminārs 3485
Mēģināsim nedaudz precizēt un papildināt Jūsu jautājumu, lai pietuvotos juridiskajām un nodokļu "konstrukcijām". Mēs izmantosim "pieļaujamās minēšanas" zinātnisko metodi. Tātad ir Līgums par pakalpojuma X sniegšanu (Izpildītājs-Pircējs-1). Ir arī Pircējs-2, kurš saskaņā ar Jūsu plānu un biznesa modeli iegūst prasījuma tiesības uz šo pakalpojumu no Pircēja-1. . Tas ir, citādi runājot, puses (pircējs-1 un pircējs ...
Kur var īrēt komerciālas nedzīvojamās telpas vai noliktavu? Kā īrēt tirdzniecības zona zem veikala? Kā izīrēt komerciālo nekustamo īpašumu?
Sveiki visiem, kas ieskatījās populārā tiešsaistes žurnāla "HeaterBober" vietnē! Ar jums eksperts - Denis Kuderin.
Šīsdienas sarunas tēma ir komerciālā nekustamā īpašuma noma. Raksts noderēs uzņēmējiem, nedzīvojamo telpu īpašniekiem un visiem, kam interesē aktuālas finanšu problēmas.
Raksta beigās jūs atradīsiet pārskatu par uzticamākajiem Krievijas nekustamo īpašumu uzņēmumiem, kas sniedz starpniecības pakalpojumus, iznomājot objektus komercdarbībai.
Tātad sāksim!
1. Kāpēc īrēt komerciālo īpašumu?
Veiksmīga uzņēmējdarbība lielā mērā ir atkarīga no labi izvēlētām telpām uzņēmējdarbības veikšanai. Tas jo īpaši attiecas uz tirdzniecību un pakalpojumiem. Mājīgs, labiekārtots veikals rosīgā pilsētas daļā piesaista pircējus pats par sevi.
To pašu var teikt par birojiem. Katram sevi cienošam uzņēmumam ir jābūt labai vietai, kur strādāt un uzņemt apmeklētājus. Pat ja pārdodat preces ar interneta veikala starpniecību, ir nepieciešama vieta, kur noformēt un noformēt pasūtījumus, kā arī risināt strīdus ar klientiem.
Ne katrs uzņēmējs, īpaši iesācējs, var atļauties iegādāties nedzīvojamās telpas. Šādos gadījumos palīgā nāk komerciālā nekustamā īpašuma noma.
Mēs uzskaitām visas nomas priekšrocības:
- salīdzinoši zemas finanšu izmaksas;
- vienkāršāka dokumentu noformēšanas procedūra, salīdzinot ar pirkumu;
- iespēja jebkurā laikā mainīt saimnieku un pārcelties uz citu ēku;
- liela nekustamo īpašumu izvēle, īpaši lielpilsētu rajonos.
Arī apgrieztajam procesam – telpu izīrēšanai – ir daudz priekšrocību. Pirmkārt, tas ir uzticams pasīvo ienākumu avots. Komercplatību (mazumtirdzniecības, biroja, rūpniecības un citu) iegāde ir laba investīciju iespēja.
Kamēr tā pastāv privātais bizness, tā pārstāvjiem pastāvīgi būs nepieciešamas telpas uzņēmējdarbībai, kas nozīmē, ka īpašumu īpašniekiem būs stabili ienākumi bez liela darbaspēka.
Biznesam piemērotu telpu atrašana ir apgrūtinošs pasākums. Ātrākais un uzticamākais veids, kā atrast objektu, ir izmantot profesionālu starpnieku pakalpojumus.
Mūsu vietnē ir detalizēts raksts par to, kā darbojas mūsdienīgi.
2. Kā izīrēt komercīpašumu – 5 noderīgi padomi
Izīrējot komerciālos īpašumus, to izvēlē jābūt pēc iespējas uzmanīgākam. No telpu parametriem un funkcionālajām īpašībām ir atkarīgs, cik ātri varēsiet uzsākt uzņēmējdarbību, un vai objekts pilnībā atbildīs Jūsu biznesa mērķiem.
Vispirms izlemiet, kā meklēsiet piemērotu telpu – patstāvīgi vai ar aģentūras palīdzību. Pirmā metode ietver neierobežotu brīvā laika piedāvājumu un ir saistīta ar dažādiem riskiem. Otrā iespēja ir drošāka un uzticamāka.
Papildinformāciju par tēmu darbam ar starpniekiem atradīsit rakstā "".
Speciālistu ieteikumi palīdzēs izvairīties no bieži pieļautām īrnieku kļūdām.
Padoms 1. Uzmanīgi izpētiet pārsegu un ventilācijas sistēmas
Telpā strādāsiet jūs pats vai jūsu darbinieki, tāpēc svarīgākais ir ekspluatējamu ventilācijas sistēmu klātbūtne. Jaudīgas un autonomas ventilācijas trūkums ēkā ir reāls šķērslis kafejnīcas, restorāna, pārtikas veikala normālai darbībai.
Pārtika jāuzglabā atbilstošos apstākļos, apmeklētājus un pārdevējus nedrīkst apgrūtināt smakas. Turklāt sanitārās iestādes vienkārši neļaus izmantot telpu ēdināšanas vai pārtikas preču veikalam, ja tajā ir tikai vispārējā mājas ventilācija.
2. padoms: koncentrējieties uz iekraušanas un izkraušanas zonām
Ērta preču iekraušanas un izkraušanas zona ir vēl viens svarīgs punkts kafejnīcu, restorānu, ēdnīcu un veikalu īpašniekiem.
Svarīgi, lai teritorija, kurā tiks veiktas iekraušanas un izkraušanas darbības, neietilpst dzīvojamās mājas pagalmā vai uz brauktuves. Jūs traucēsiet iedzīvotājiem vai autobraucējiem, tiksiet spīdzināti ar sūdzībām.
Pilnvērtīgas elektroapgādes jautājums īpaši aktuāls īrniekiem, kuru bizness ir saistīts ar energoietilpīgu iekārtu – ledusskapju, elektrisko krāsniņu, darbgaldu u.c.
Pārliecinieties, vai telpā esošie elektriskie kabeļi ir pietiekami ietilpīgi, lai pilnībā apmierinātu uzņēmuma vajadzības.
Padoms 4. Uzmanīgi izlasiet līguma noteikumus
Pirms nododat autogrāfu, rūpīgi izlasiet nosacījumus, saskaņā ar kuriem noslēdzat darījumu.
Līgumā jāiekļauj šādi punkti:
- nomas noteikumi, izmaksas un apmaksas veids;
- ja telpas tiek izīrētas ar aprīkojumu, tad jāsastāda īpašuma inventarizācija;
- pušu atbildība par līguma laušanu;
- nosacījumi līguma izbeigšanai.
Komunālie maksājumi, atkritumu izvešana, apkope ugunsdzēsības sistēma un apsardzes signalizāciju parasti uzņemas īrnieks. Taču saimnieks apmaksā, ja nepieciešams, par kapitālo remontu, tai skaitā santehnikas komunikāciju un elektroinstalācijas nomaiņu, ja tās neizdodas.
Iepriekš pārrunājiet ar izīrētāju jautājumu par īpašuma apdrošināšanu – vai šāds līgums tiks sastādīts, un, ja nē, izlemiet, kurš apmaksās zaudējumus neparedzētu situāciju gadījumā.
Obligāti jāpārbauda īpašnieka īpašumtiesību dokumenti - pirkuma līgums, valsts reģistra izraksts par īpašumtiesībām.
Pārliecinieties, vai īpašums patiešām pieder personai, kas to jums izīrē. Citādi vienā jaukā brīdī uzradīsies objekta īstais īpašnieks ar atbilstošām pilnvarām. Svarīgi ir arī tas, ka telpas nav ieķīlātas, nav arestētas par parādiem un nav citu apgrūtinājumu.
Personai, kas ir tālu no mājokļu tiesību sarežģītības, ir jāizmanto profesionāla palīdzība, īrējot vai pērkot nedzīvojamās telpas. Piemēram, visus neskaidros punktus varat noskaidrot pats Advokāta vietnē - resursā, kurā strādā visu jurisprudences jomu speciālisti.
Jūs varat uzdot savu jautājumu pat bez reģistrācijas tieši galvenajā lapā. Jūs saņemsiet juridiski pareizu un kompetentu atbildi dažu minūšu laikā un pilnīgi bez maksas. Ja jūsu problēma prasa padziļinātu izpēti, jums būs jāmaksā par profesionāļu pakalpojumiem, bet maksas apmēru varat noteikt pats.
2. solis. Nosakiet īres maksu
Lai uzzinātu labāko nomas cenu, izmantojiet vienu no divām iespējām. Pirmais ir personīgi pārlūkot savas pilsētas datu bāzes un noteikt aptuveno cenu diapazonu līdzīgu telpu nomai. Otrkārt - deleģēt šo uzdevumu nekustamo īpašumu pārdevējam.
Starp citu, papildus nekustamo īpašumu aģentūrām starpniecības pakalpojumus sniedz arī privātie brokeri. Viņi parasti maksā par 25-50% mazāk par savu darbu nekā uzņēmumi. Tomēr privātie speciālisti, kas strādā ar nedzīvojamo nekustamo īpašumu, pat lielākās pilsētas- vienības.
5. Ja jūs izīrējat komerciālo īpašumu, 3 galvenie saimnieka riski
Katrs saimnieks uztraucas par sava objekta stāvokli un vēlas no nomas gūt peļņu, nevis zaudējumus.
Mēs uzskaitām galvenos komerciālo nekustamo īpašumu īpašnieku riskus un parādām, kā no tiem izvairīties.
Risks 1. Telpu izmantošana citiem mērķiem
Katrā labi uzrakstītajā īres līgumā ir norādīts, kādam nolūkam un kā tiks izmantotas nomātās telpas. Tas attiecas arī uz aprīkojumu, ko iznomājat kopā ar nomu.
Ja īrnieks apsolījis izmantot telpas kā noliktavu, bet tajā ierīkot mazumtirdzniecības veikalu, jums ir tiesības uzlikt viņam naudas sodu vai lauzt līgumu bez nomas maksas atmaksas.
Risks 2. Īpašuma bojājums vai zaudējums
Jūs nodevāt objektu un aprīkojumu, jūsuprāt, cienījamam pilsonim, taču viņš, diplomātiski runājot, neattaisnoja jūsu cerības. Proti, viņš noveda istabu līdz izpostītām stāvoklim, salauza aprīkojumu, izskrūvēja spuldzes un vispār uzvedās kā cūka.
Šādos gadījumos īpašniekam ir tiesības prasīt zaudējumu atlīdzību pilnā apmērā. Turklāt būtu jāatmaksā ne tikai remonta izmaksas, bet arī bojātās iekārtas tirgus vērtība.
Atbildība netiek paredzēta, ja priekšmets un īpašums bojāts neparedzētu apstākļu rezultātā - piemēram, ugunsgrēka vai plūdu rezultātā.
3. risks: īrnieka atteikšanās maksāt ikmēneša maksu
Paviršus maksātājus vajadzētu sodīt ar rubli. Taču tas atkal ir iespējams, ja nomas līgums ir sastādīts atbilstoši visiem noteikumiem. Tas ir, dokumentā skaidri jānorāda ikmēneša maksājumu noteikumi un summa.
6. Ja īrējat komercīpašumu - 3 galvenie riski īrniekam
Īrnieks var ciest arī no saimnieka prettiesiskas vai neatļautas darbības.
Risks 1. Telpu noma, uz kuru “īpašniekam” nav juridisku tiesību
Ja telpas Jums izīrēs persona, kurai nav likumīgu īpašnieka tiesību uz objektu, līgums tiks uzskatīts par spēkā neesošu. Lai no tā izvairītos, pieprasiet uzrādīt īpašumtiesību dokumentus.
Jūs varat patstāvīgi iegūt izrakstu no Rosreestr, sazinoties ar daudzfunkcionālo centru. Pakalpojums tiek apmaksāts, bet jūs droši zināt, "kas ir mājas priekšnieks".
Risks 2. Slēdzeņu maiņa telpā uzreiz pēc avansa maksājuma veikšanas
Jā, šādas situācijas dabā joprojām notiek. Jūs noslēdzat līgumu, veicat avansa maksājumu, saņemat atslēgas no rokas rokā, un, kad vēlaties ar savu īpašumu iekļūt telpās, izrādās, ka slēdzenes ir nomainītas, un “saimnieki” ir pazuduši.
Šādā situācijā ir tikai viena izeja - vērsties policijā un ierosināt krimināllietu par krāpšanas faktu.
Risks 3. Apakšnoma
Šeit vislabāk ir izskaidrot būtību ar vienkāršu piemēru.
Piemērs
Īrnieks Andrejs, uzņēmējs iesācējs, uz gadu īrēja istabu veikalam, samaksājot pusgadu avansā. Tajā pašā laikā uzņēmējs īpašumtiesību dokumentus nepārbaudīja, paļaujoties uz saimnieka godīgumu.
Pēc mēneša veiksmīgas tirgošanās veikalā uzradās īstais īpašnieks ar pilnu oriģinālo dokumentu komplektu. Viņš pieklājīgi lūdza īrnieku izvākties no aizņemtās teritorijas. Andrejs mēģināja atrast apakšīrnieku, lai vismaz atdotu avansā samaksāto naudu, taču uzņēmīgais starpnieks ne uz zvaniem, ne SMS neatbildēja.
Secinājums: sazinieties tieši ar īpašnieku. Viņam vismaz būtu jāapzinās visas manipulācijas, kas notiek ar viņa īpašumu.
7. Profesionāla palīdzība īrniekiem un saimniekiem - pārskats par TOP-3 nekustamo īpašumu aģentūrām
Kvalificēta starpnieka atrašana ir grūts uzdevums. Lai palīdzētu lasītājiem, mēs esam apkopojuši pārskatu par uzticamākajiem uzņēmumiem Krievijā, kas strādā ar komerciālo nekustamo īpašumu.
1) Agency.net
Nekustamā īpašuma pārvaldīšanas aģentūra. Palīdzēs namīpašniekiem un īrniekiem izīrēt un izīrēt: biroju, tirdzniecības telpas, darbnīcu, noliktavu, savrupmāju un jebkuru citu komerciālu īpašumu. Uzņēmumā strādā tikai pieredzējuši un kvalificēti juristi un nekustamo īpašumu tirgotāji.
Būtisks uzņēmuma pluss ir profesionāla pieeja, detalizētas mājas lapas pieejamība, individuālas stratēģijas izstrāde katram biroja klientam. Nav tādu nekustamo īpašumu pakalpojumu, ko uzņēmuma speciālisti nevarētu sniegt lietotājiem.
komerciālais nekustamais īpašums Maskavā un reģionā - uzņēmuma galvenā specializācija. Respect tirgū darbojas kopš 2004. gada. Aģentūra sākotnēji izvirzīja savu mērķi nodrošināt klientiem visplašāko ar nekustamo īpašumu nomu, pirkšanu un pārdošanu saistīto pakalpojumu klāstu.
Reģistrācija (pastāvīga reģistrācija) Maskavā, dzīvoklī par zemu cenu. Sniedzam pilnu juridisko atbalstu no A līdz Z, sākot no dzīvojamo telpu izvēles (tās pārbaudes) un beidzot ar darījumu atbalstu valsts struktūrās. Vienmēr, vismaz 9 - 11 rajoni pēc izvēles. Reģistrācija notiek stingri saskaņā ar likumu, tikai oficiāli caur MFC vai tieši caur migrācijas punktu. Mājokļa īpašnieka un personas, kas reģistrējas, klātbūtne ir obligāta. (Pastāvīgā reģistrācija Maskavā) jūs saņemsiet zīmogu pasē no 30 minūtēm līdz 5 darba dienām atkarībā no izvēlētās dokumentu iesniegšanas metodes. Ja vēlaties iegādāties uzturēšanās atļauju Maskavā, tad tas nav priekš mums. Mēs to nepārdodam, mēs piedāvājam juridisku atbalstu reģistrācijas reģistrācijai.
Maskavas reģistrācija
Maskavas reģistrācija tiek izsniegta, ņemot vērā visas Krievijas valdības noteiktās normas un standartus, stingri izmantojot valsts iestādes. Dzīvoklī, kurā tiksiet reģistrēts, bez jums tiks reģistrēti vēl 5-8 cilvēki. Nav gumijas dzīvokļu! Turklāt gumijas dzīvokļi ir krimināli sodāmi.
Pastāvīga reģistrācija Maskavā ir vieta, kur sākas jūsu panākumi.
Vēlreiz mēs vēlamies atkārtot un paziņot jums, ka pastāvīgā reģistrācija Maskavā, kas tiek izsniegta ar mūsu uzņēmuma starpniecību, ir 100% oficiāla. Ar to jūs varat iegūt visu, ko pieprasa likums.
Pierakstiet savu bērnu skolā vai bērnudārzā.
Reģistrējiet savu transportlīdzekli ceļu policijā.
Labs darbs valsts iestādēs un komerciālajās organizācijās.
Saņemiet banku aizdevumus, tostarp hipotekāro kredītu.
Bezmaksas medicīniskā aprūpe valsts klīnikās.
Iegūstiet jaunu vai nomainiet esošo pasi.
Iegūstiet vadītāja apliecību.
Saņem likumā noteikto pensiju.
Reģistrācija Maskavā par
Reģistrācija Maskavā Krievijas Federācijas pilsoņiem mūsdienās ir diezgan pieprasīts pakalpojums. Lai cik banāli tas arī neizklausītos, bet gandrīz jebkurš krievs, kurš atbrauc strādāt uz Maskavu, saskaras ar valsts birokrātisko mašīnu.
Ārvalstu pilsoņu reģistrācija Maskavā
- tas ir nepieciešams solis turpmākajā Krievijas Federācijas pilsonības iegūšanā. Patiešām, saskaņā ar likumu personai, kura ir saņēmusi TRP, ir jāreģistrējas uz visu Termiņuzturēšanās atļaujas laiku.
Juridiski nepieciešams saņemt uzturēšanās atļaujas reģistrāciju vai reģistrāciju uzturēšanās atļaujas saņemšanai Krievijā uz visiem 5 uzturēšanās atļaujas derīguma gadiem.
Kāpēc mums ir uzturēšanās atļauja Maskavā par tik pieņemamu cenu?
Elementāri! Mēs esam pēdējais uzņēmums, kas sniedz šo pakalpojumu. Pavērsim nedaudz priekškaru, mums ir kādi 6-8 starpnieki, kas pie mums atved klientus, ar savu "brūču izmaksu". Mēs neesam starpnieki! Mūsu cena, no pirmavotiem.
Vēl viens fakts: internetā ir daudz priekšlikumu uzturēšanās atļaujas iegūšanai, iegādājoties daļu. Tas ir ļoti dārgs process, un cena var sasniegt pat 1 200 000 rubļu. Mums ir pieejams produkts, kas nav sliktāks: reģistrācija Maskavā bez tiesībām uz mājokli. vai sazināties ar mums un reģistrēties par daudz mazāku naudu? nepārprotama atbilde ir nē. Tas viss ir atkarīgs no jūsu mērķiem un finansiālajām iespējām. Un tam, kas jums ir piemērots, ir nepieciešama analīze.
Tomēr, neatkarīgi no jūsu izvēles, jums jāatceras, ka reģistrācija Maskavā tiek izsniegta 6 dienu laikā, ko regulē valsts iestāde.
Krievijas Federācijas Civilkodekss, nomas līguma puses var paredzēt gan fiksētu nomas maksas apmēru, gan tā aprēķināšanas kārtību. Līdz ar to nomas maksu var noteikt galvenās (pastāvīgās) daļas un mainīgās daļas veidā, ko nosaka aprēķini. Pastāvīgā daļa ir fiksēta un ietver maksu par pašu telpu izmantošanu. Īres mainīgā daļa ir līdzvērtīga (vai aprēķināta no) komunālo pakalpojumu izmaksām, ko īrnieks patērē noteiktā laika posmā. Tādējādi visa nomas maksas summa (gan nemainīgā, gan mainīgā daļa) ir samaksa par iznomātāja pakalpojumiem īpašuma nodrošināšanā nomā.
Nomas maksas fiksētā daļa parasti tiek noteikta, reizinot līgumā noteikto nomas likmi ar īrējamo platību kvadrātmetros. Tāpēc nereti nomas līgumā norāda īres likmes apmēru par 1 kvadrātmetru mēnesī.
Piemērs
Nomas maksas fiksētās daļas aprēķināšanas formulu var norādīt, piemēram, šādi:
"Īres maksas nemainīgo daļu nosaka pēc formulas:
TV x / y \u003d A * S,
kur TV x / y - fiksētā nomas maksas daļa, kas maksājama par x mēnesi, gadu y;
A - nomas likme saskaņā ar līgumu;
S ir iznomājamā platība kvadrātmetros.
Var arī paredzēt, ka nemainīga daļaīres maksu reizina ar patēriņa cenu indeksu, ar koeficientu, kas ņem vērā īrnieka īpašuma lietošanas nosacījumus; uz korekcijas koeficientu utt.
Īres līgumā varat norādīt, ka nomas maksas mainīgā daļa sedz faktiskos izdevumus, kas izīrētājam radušies par komunālajiem maksājumiem, proti:
Elektroenerģija;
Ūdens apgāde;
Siltumenerģija;
Sadzīves atkritumu izvešana (varat sniegt visu nepieciešamo pakalpojumu sarakstu) utt.
Piemērs
Varat norādīt formulu īres maksas mainīgās daļas aprēķināšanai, piemēram, šādi:
"Īres maksas mainīgo daļu nosaka pēc formulas:
P x / y \u003d E + Vo + T + M, kur
P x / y - mainīgā nomas maksas daļa, kas maksājama par x mēnesi, gadu y;
E - elektroenerģijas izmaksas mēnesī x, gadā y;
Bo - ūdensapgādes izmaksas mēnesī x, gadā y;
T - siltumenerģijas izmaksas mēnesī x, gadā y;
M ir sadzīves atkritumu izvešanas izmaksas mēnesī x, gadā y.
Ja komunālo pakalpojumu apmaksa tiek veikta saskaņā ar skaitītāju rādījumiem, līgumā varat norādīt, ka nomas maksas mainīgā daļa nosakāma saskaņā ar skaitītāju rādījumiem. Var noteikt, ka komunālo pakalpojumu skaitītāju rādījumi tiek fiksēti izīrētāja un īrnieka pilnvaroto pārstāvju klātbūtnē.
Uzmanību
Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija informatīvās vēstules 11.01.2002. N 66 12. punktā norādīts, ka uzlikt īrniekam tikai komunālo pakalpojumu maksājumus, nevar uzskatīt par īres veidu. Tā kā iznomātājs faktiski nesaņem pretprocentu par nomāto īpašumu, īrnieka maksājums tikai par komunālajiem pakalpojumiem nenozīmē, ka līgums ir par kompensāciju.
Mēneša īres maksu par Telpu un blakus esošo Telpu, Stāvvietu izmantošanu (turpmāk tekstā "Īres maksa") veido:
Fiksēta vai fiksēta nomas maksas daļa
- Īres fiksētā daļa ir naudas summa, kas tiek iekasēta par Telpu īri un ietver 18% PVN. Nomas maksas Fiksētās daļas aprēķins tiek veikts pēc šādām likmēm par vienu iznomājamo Telpu kvadrātmetru:
- ___.00 rubļi mēnesī par Noliktavas telpu nomātās platības kvadrātmetru, ieskaitot PVN;___.00 rubļi mēnesī par Biroja un ērtību telpu nomātās platības kvadrātmetru, ieskaitot PVN;
- ___,00 rubļi mēnesī par nomātās platības kvadrātmetru Biroja telpas, ieskaitot PVN. Īres fiksētās daļas cenā ir iekļauti Pakalpojumu sarakstā (Pielikums Nr.5) norādītie Pakalpojumi Nomas maksas fiksētās daļas maksā iekļauta Īpašuma izmantošana Nomniekam.
Īres mainīgā daļa
IN mainīgā daļa iekļauta nomas maksa (patēriņa limiti noteikti Pielikumā Nr.6 - izdevumu summa par patērēto elektroenerģiju, kuras aprēķins tiek veikts pēc attiecīgo pakalpojumu sniedzēju organizāciju noteiktajiem tarifiem atbilstoši mērierīču rādījumiem ( piegādātās elektroenerģijas daudzums, kW); - ūdens patēriņa un ūdens novadīšanas izdevumu summa, kuras aprēķins tiek veikts pēc attiecīgo pakalpojumu sniedzēju organizāciju noteiktajiem tarifiem saskaņā ar mēraparātu rādījumiem vai saskaņā ar ar pušu saskaņoto patēriņa likmes aprēķinu Nr 6. Maksa par Stāvvietu izmantošanu Maksa tiek aprēķināta pēc šādām likmēm: 7500,0 rubļi mēnesī (nav apliekams ar PVN), par vienu Stāvvietu kravas automašīnām 1500,0 rubļi mēnesī (nav apliekams ar PVN) par vienu automašīnu stāvvietu.
Īres maksas maiņa nomas līgumā
Iznomātājs patur tiesības pēc savas iniciatīvas, bet ne vairāk kā 1 (Vienu) reizi gadā no nomas sākuma datuma mainīt iznomājamās telpas kvadrātmetra maksu un ne vairāk kā par 5% no iepriekšējām izmaksām. par vienu iznomājamo Telpu kvadrātmetru, iepriekš brīdinot Īrnieku mazāk par 1 (vienu) mēnesi. Šajā gadījumā puses paraksta papildu vienošanos šim līgumam. Iznomātājam ir tiesības vienpusēji paaugstināt nomas maksas mainīgās daļas likmi atkarībā no attiecīgo pakalpojumu sniedzēju organizāciju tarifu izmaiņām. Vienlaikus Iznomātājs Nomniekam nosūtītajam rakstiskajam paziņojumam par komunālo un apkopes pakalpojumu maksas izmaiņām pievieno attiecīgos dokumentus, kas apliecina tarifu vai pakalpojumu izmaksu izmaiņu faktu.
Nomas līgumus pieņemam ekspertu izvērtēšanai. Strādājam ar sarežģītiem līgumiem.
