Tiek atvērtas jaunas kafejnīcas iepirkšanās centri, un ielu mazumtirdzniecības formātā. Ar kādām problēmām saskaras īrnieks, izvēloties telpas ēdināšanas punktam, kā labāk noteikt atrašanās vietu, kadrus un nomas maksas, stāstīja tirgus eksperti.

Tirdzniecības centri pret ielu mazumtirdzniecību

Izdarot izvēli par labu vienām vai citām telpām, izvēloties starp tirdzniecības centru vai ielu mazumtirdzniecību, primāri jābalstās uz topošās iestādes koncepciju, jo no tā būs atkarīgs gan darba grafiks, gan mērķauditorija. Pirmajā gadījumā piemērotākas būs ģimenes iestādes, otrajā - amatnieku bāri, kafejnīcas ar autora virtuvi un dažādas tematiskas vietas.

Būtisks faktors var būt arī tas, cik ilgi kafejnīca darbojas, vai tā meklē savas pirmās telpas, vai tā pārceļas vai pat paplašina savu tīklu. Citiem vārdiem sakot, pieredze un finansiālā rezerve kļūs ievērojama. "Uzsācējiem uzņēmējiem un jaunizveidotiem uzņēmumiem piemērotāka ir izvietošana ielu mazumtirdzniecībā, nevis tirdzniecības centrā," saka departamenta direktors Jegors Ostapenko. komerciālais nekustamais īpašums Uzņēmums Praedium. - Ne katrs jaunais projekts uzreiz spēj tikt galā ar diezgan augstām tirdzniecības centra likmēm un lielu drošības naudu uz 2-4 mēnešiem.

Ir vērts uzskatīt, ka reģionālajos tirdzniecības centros parasti tiek piedāvāti vairāki galvenie formāti. GLINCOM komercdirektors Ivans Tatarinovs atzīmē, ka tas ir izdevīgi un visvairāk pieprasīti mazajiem uzņēmējiem, kuri ir gatavi investēt ēdināšanas punkta atvēršanā no 500 tūkstošiem rubļu. līdz 1 miljonam rubļu ir kafijas punkts. Viņi strādā pat “vājos” īpašumos marginalitātes dēļ, un viņiem izdodas izlauzties pat pirmajā īres mēnesī. Otrais formāts - food court - paredz lielāku investīciju apjomu, sākot no 2,5 miljoniem rubļu. “Veiksmīgākās ēdināšanas vietas kafejnīcas atrodas kinoteātra un izklaides zonas kaimiņos. Ja apkārtnē nav izklaides īrnieku, ar īri jābūt ļoti uzmanīgiem,” precizē eksperte.

Izdarot izvēli starp iepirkšanās centriem un ielu mazumtirdzniecību, ir arī lietderīgi izsvērt abu veidu mītņu priekšrocības un trūkumus. Tiek uzskatīts, ka, piemēram, tirdzniecības centrā ir vieglāk prognozēt vidējo klientu skaitu. “Var izmērīt satiksmi arī ielu mazumtirdzniecībā, taču tā ir mazāk prognozējama, vairāk atkarīga no laikapstākļiem, un gājēju kvalitāte var atšķirties atkarībā no atrašanās vietas,” skaidro Natālija Ozernaja, JLL Maskavas Ielu mazumtirdzniecības nodaļas vadītāja vietniece. Tas pats attiecas uz potenciālajiem konkurentiem: uz ielas viņi jebkurā brīdī var apmesties “no durvīm līdz durvīm” un piesaistīt klientus, savukārt tirdzniecības centrā parasti cenšas saglabāt pārstāvēto uzņēmumu līdzsvaru.

Būtiski ir arī tas, ka telpas tirdzniecības centros biežāk tiek aprīkotas, ņemot vērā prasības ēdināšanai, savukārt atrašanās vieta dzīvojamās ēkas saistīta ar daudziem apdares darbiem un nepieciešamajiem saskaņojumiem no iedzīvotājiem. Dzīvojamā ēkā ir svarīgi arī nodrošināt, lai viesi nesmēķētu tuvu ieejai un logiem. Ja izdara izvēli par labu ielu mazumtirdzniecībai, tad jau tur, kur agrāk atradās kafejnīca vai restorāns.

Cik ņemt "laukumos"?

Izvēlēties telpu, kas nebūtu pārlieku liela platības ziņā, bet tajā pašā laikā nebūtu saspiesta nākamajiem iestādes viesiem, ir ārkārtīgi grūts uzdevums, un bieži vien praktiski neatrisināms bez speciālista, kas projektē restorānus un kafejnīcas. “Ir noteikta aprēķinu sistēma, kas tiek plānota, vadoties no iestādes ēdienkartes. Platība ir īpaši atkarīga no tā, vai kafejnīcā būs pilna cikla virtuve vai tikai gatavošana, vai arī būs gatava iztikt bez virtuves vispār,” stāsta Jegors Ostapenko. Papildus tiek ņemts vērā darbinieku skaits un nepieciešamo telpu lielums noliktavām, saldēšanas agregātiem u.c. Galvenā zāle, kurā sēdēs apmeklētāji, tiek plānota, ņemot vērā galdu izmērus un iespējamo slodzi. . “Jāņem vērā arī noteikumi, saskaņā ar kuriem iestādē jābūt atsevišķai tualetei personālam, dušas telpai pavāriem, vietai darbinieku pārģērbšanai,” piebilst Antons Beliks. izpilddirektors konsultāciju uzņēmums DNA Realty. "Bez pieredzes būs ārkārtīgi grūti to aprēķināt pašam."

Vietas apjoms, protams, būs atkarīgs gan tirdzniecības centros, gan ielu mazumtirdzniecības formātā, no kura galu galā būs jāizvēlas. “Kafijas punkti var iznomāt telpas no letes 3-4 kvadrātmetru platībā līdz nelielām telpām 20 kvadrātmetru platībā. m.Ēdienu laukumam vispieprasītākā platība ir robežās no 25-65 kv.m. m. Ja uzņēmējs atver kafejnīcu franšīzes ietvaros, tad telpas izvēlē viņš vadās pēc īpašnieku prasībām, kas jau skaidri norādītas franšīzē, ”skaidro Ivans Tatarinovs.

Atšķirībā no tehnoloģiskajiem smalkumiem, par piedāvātās nomas likmes atbilstību ir pilnīgi iespējams spriest patstāvīgi, vadoties pēc tirgus ekspertu analītiskajiem aprēķiniem. Pēc Knight Frank teiktā, vidējās cenas par 200 kv. m Maskavas centrā var būt 65-75 tūkstoši rubļu, bet augstākajās vietās - līdz 90-120 tūkstošiem rubļu. Vidējā likme dzīvojamos rajonos ir 40-45 tūkstoši rubļu. uz kv. m gadā. “Cenas par istabām guļammaisos, kas atrodas tiešā redzamībā no metro, bieži vien ir salīdzināmas ar tarifiem galvenajās ielās, pateicoties ikdienas gājēju plūsmai no metro,” saka Natālija Ozernaja, Ielu mazumtirdzniecības nodaļas vadītāja vietniece. JLL Maskavā.

Avots: JLL.

Kā izdarīt izvēli? Antons Beliks ir pārliecināts: nekādā gadījumā nevajadzētu noteikt psiholoģisku līniju - piemēram, "nemaksāt īri vairāk nekā miljons rubļu mēnesī". “Es zinu restorānus, kas maksā 3-5 miljonus mēnesī par istabu un joprojām zeļ. Un ir iestādes, kas maksā 100 tūkstošus un knapi savelk galus vai pat strādā ar zaudējumiem, – skaidro eksperte. "Vērtējot īres maksu, jāņem vērā nevis jūsu iekšējie psiholoģiskie ierobežojumi, bet gan vietas reālā satiksme, tās sakritība ar jūsu mērķauditoriju un, izmantojot modernās sistēmas, jāveic nepareizi aprēķini par gaidāmajiem ieņēmumiem."

Izlemiet par atrašanās vietu

Aplūkojot tirdzniecības centru telpas, bieži var atrast aizspriedumus pret spēcīgiem īrniekiem pārtikas laukuma apkaimē, īpaši pret “lielo trijnieku”: McDonald’s, Burger King, KFC. Ivans Tatarinovs uzskata: “Kvalitatīvs un interesants produkts necietīs no konkurences ar spēcīgiem globāliem zīmoliem. Piemēram, burgeru veikaliem ļoti veiksmīgi izdodas uzbūvēt no līdzīgiem piedāvājumiem masu segmentā, pateicoties autora precei, individuālākai pieejai.”

Vēl viens maldīgs uzskats ir, ka kafejnīcas labi jūtas tikai Maskavas centrā. “Daudz veiksmīgu uzņēmumu ir arī dzīvojamos rajonos un uz izejošām maģistrālēm. Šeit ir jāņem vērā reģiona specifika. Piemēram, Perovo ir labāk atvērt kaut ko ļoti budžeta, un steiku nams ir diezgan piemērots Michurinsky prospektā. Tāpat restorānus interesē lieli dzīvojamie rajoni ar milzīgu daudzumu jaunu mājokļu, ko galvenokārt pērk vai īrē vidusšķira,” stāsta Antons Beliks.

Tradicionāli ielu mazumtirdzniecības formātā labas vietas kafejnīcām ir gājēju zonas, kuru skaits Maskavas centrā pēdējā laikā ir pieaudzis. Ir labi, ja tuvumā ir kāds orientieris vai pilsētnieku atpūtas vieta. Pieprasītas ir arī telpas, kas atrodas netālu no metro. “Perspektīvas, ar augstu attīstības potenciālu, manuprāt, ir telpas bēniņos, kas atrodas bijušo rūpnīcu teritorijās. Spilgts piemērs ir restorāna Syrovarnya atvēršana alus darītavas Badaevsky teritorijā, kas kļuva par enkuru, un tam pievienojās vairāki citi projekti: Deep Space, The 12 Wine Bar, Summer Garden, - stāsta Viktorija Kamļuka, Alus darītavas direktore Viktorija Kamļuka. uzņēmuma ielu mazumtirdzniecības virziens Knight Frank.

Kas attiecas uz atrašanās vietu centrā, tad pēdējos gados ir bijusi vēl viena būtiska rūpe - darbs pie teritoriju rekonstrukcijas un labiekārtošanas. Pastāvīga būvniecība maz palīdz piesaistīt klientus, īpaši kafejnīcām, kuras vēlētos organizēt vasaras verandas. “Jums nevajadzētu baidīties no ielu labiekārtošanas darbiem un doties prom,” pārliecināta Viktorija Kamļuka. - Nepieciešams vienoties ar namīpašnieku par atlaidi 10-30% uz rekonstrukcijas laiku. Jegors Ostapenko pilnībā piekrīt viedoklim, ka remontu var “pārdzīvot”, Jegors Ostapenko tam pilnībā piekrīt: “Runājot par uzlabojumiem, jāatzīmē, ka, ja iestādei ir noteikta finansiālā drošības rezerve, tad labāk nogaidīt šo periodu. nekā izvākties. Rekonstrukcija būs beigusies, iela tiks pārveidota, un nākamajā sezonā kafejnīcai ir iespēja atgūt zaudējumus un palielināt ienākumus.

Līgumu brīvības princips ļauj izveidot īrniekam un izīrētājam ērtu īres maksas apmēra noteikšanas mehānismu. Tā var būt fiksēta summa, ko maksā katru mēnesi, vai summa, kas ietver nomātā objekta uzturēšanas izmaksu atlīdzību. Pēdējā gadījumā īpaša uzmanība jāpievērš līguma noteikuma formulējumam.

Īres maksāšanas kārtību, nosacījumus un termiņus nosaka nomas līgums (Civilkodeksa 614. panta 1. punkts), un, ja to nav, maksāšanas kārtība, nosacījumi un termiņi, kas parasti tiek piemēroti, izīrējot līdzīgu īpašumu salīdzināmos apstākļos. , tiek piemēroti. Līdzīgs noteikums ir noteikts panta 3. punktā. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 424. pants par līguma cenu: ja līguma tekstā tas nav norādīts, par līguma izpildi jāmaksā par cenu, kas salīdzināmos apstākļos parasti tiek iekasēta par līdzīgu. preces, darbi vai pakalpojumi.

Bet, noslēdzot nekustamā īpašuma nomas līgumu, šis noteikums nav piemērojams, jo nomas maksa ir tā galvenais nosacījums (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 432. pants). Ja nav nosacījuma par nomas maksas apmēru, par kuru puses vienojušās rakstiski, nekustamā īpašuma nomas līgums tiek uzskatīts par nenoslēgtu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 654. pants).

Īres noteikumi jāformulē tā, lai būtu iespējams precīzi noteikt, kad un kādā apmērā īrniekam ir pienākums veikt attiecīgos maksājumus. Līgumā var noteikt fiksētu nomas maksas apmēru vai tā aprēķināšanas kārtību (mehānismu). Pēdējā gadījumā arī īres nosacījums tiks uzskatīts par saskaņotu.

Nomas maksas apmēru var mainīt, pusēm vienojoties līgumā noteiktajos termiņos, bet ne biežāk kā reizi gadā, ja vien līgumā nav noteikts citādi (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 614. panta 3. punkts). ). Īres maksas apmēra maiņa atbilstoši līgumā paredzētajam mehānismam nav īres līguma maiņa, un līdz ar to uz to neattiecas iepriekš minētie ierobežojumi (Nomas Prezidija informatīvās vēstules 11.punkts). Krievijas Federācijas Augstākā šķīrējtiesa 11.01.2002. Nr. 66, turpmāk - informatīvā vēstule Nr. 66). Piemēram, nosacījums par īres maksas indeksāciju atkarībā no inflācijas nav pretrunā šim ierobežojumam. Lai arī mainās nomas maksas lielums, tās aprēķināšanas kārtība paliek nemainīga.

Iznomātājam PVN maksātāja statusa zaudēšanas sekas labāk paredzēt līgumā

Nomas līgumā ieteicams norādīt, vai nomas maksas summā ir iekļauts pievienotās vērtības nodoklis (PVN). Un, ja tā būs, tad būs arī jānosaka, kāda ir minētās summas daļa īre, un kas - PVN. Piemēram, norādiet pašreizējo nodokļa likmi, lai izvairītos no strīdiem nākotnē, mainoties nodokļa likmei līguma darbības laikā. Tāpat līgumā ieteicams norādīt, ka nomas summai PVN netiek iekasēts, ja izīrētājs nav šī nodokļa maksātājs.

Tas viss ir jādara, jo pretējā gadījumā pusēm var rasties domstarpības par īres maksām. Tiesu nostāja šajā jautājumā ir neviennozīmīga, un rezultātā iznomātājs var saņemt nomas maksu mazākā apmērā, nekā paredzēts (Rietumsibīrijas apgabala Federālā pretmonopola dienesta 2010. gada 17. septembra dekrēts lietā Nr. A70 -14225 / 2009), un īrnieks var tikt piespiests maksāt PVN, kas pārsniedz īres maksu (Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas 2010. gada 10. februāra lēmums Nr. VAS-1414/10 lietā Nr. A51- 7727/2009).

Visticamāk, ka sākotnēji iznomātājs bija PVN maksātājs un nomas maksas apmērs līgumā bija atrunāts, ņemot vērā nodokli, taču vēlāk pienākums maksāt šo nodokli pārtrūka. Piemēram, iznomātājam pārejot uz vienkāršoto nodokļu sistēmu (Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 346.11. panta 2. punkts) vai iznomātā īpašuma īpašumtiesību maiņas gadījumā, ja jaunais īpašnieks nav PVN maksātājs. Šajā sakarā nomnieka interesēs ir līgumā iekļaut nosacījumu, ka iznomātāja PVN maksāšanas pienākuma izbeigšanās gadījumā nomas maksa tiek samazināta par nodokļa summu. Ja par šādu nosacījumu netiek panākta vienošanās, tiesa var atteikties apmierināt prasību par pārmaksātās īres maksas atgriešanu nodokļa summas apmērā (Volgas-Vjatkas apgabala Federālā pretmonopola dienesta 2011. gada 5. augusta dekrēts lietā Nr. A43-24309 / 2010). Tajā pašā laikā pastāv vēl viena nostāja, kad maksājums ar tajā iekļauto PVN summu tiek atzīts par iznomātāja netaisnu iedzīvošanos (Volgas-Vjatkas rajona Federālā pretmonopola dienesta 2010. gada 15. janvāra dekrēts lietā Nr. A29-2100 / 2009).

Īres maksā var iekļaut fiksētās un mainīgās daļas

Īres maksu nevar noteikt īrnieka maksājuma veidā par komunālajiem maksājumiem (elektrība, ūdens, siltums), degvielu un smērvielām un citiem materiāliem, kas patērēti, izmantojot nomas objektu. Lieta tāda, ka ar šādu samaksu izīrētājs faktiski nesaņem nekādu atlīdzību no īrnieka par piešķirtajām tiesībām izmantot nomas objektu, un tas ir pretrunā ar līguma kompensējošo raksturu (informatīvās vēstules Nr.66 12.punkts).

Lai atlīdzinātu īrnieka patērēto komunālo pakalpojumu izmaksas, puses līgumā arvien biežāk norāda, ka nomas maksa sastāv no divām daļām - fiksētās un mainīgās. Pastāvīgās daļas lielums tiek definēts kā fiksēta vērtība (vai tās aprēķināšanas mehānisms) un mainīgā daļa tiek definētas kā īrnieka patērēto komunālo pakalpojumu izmaksas.

Nosacījums, kas nosaka komunālo maksājumu apmaksas kārtību, ir svarīgs līguma punkts. Galu galā līgumus ar resursu piegādes organizācijām slēdz saimnieks un uz viņa vārda izraksta rēķinus, un īrniekam būs pienākums atlīdzināt šādus izdevumus, ja tas ir paredzēts līgumā. Komunālo un citu maksājumu sastāvā ietilpst izmaksas par ūdens piegādi un sanitārajiem pakalpojumiem, telefona sakariem, patērēto elektroenerģiju, siltumapgādi (gāzes padevi), kā arī maksu par telpu uzkopšanu, atkritumu izvešanu u.c.

Komunālo maksājumu uzskaite kā daļa no īres ir iespējama vairākos veidos. Pirmkārt, jūs varat iestatīt fiksētu nomas maksu, kurā jau ir iekļautas šādu maksājumu izmaksas. Tad īrnieks katru mēnesi maksā fiksētu īres maksu. Otrkārt, ir pieļaujams noteikt īres maksas apmēru, neņemot vērā komunālo pakalpojumu izmaksas, norādot īrnieka tiesības patstāvīgi slēgt līgumus ar resursu piegādes un pakalpojumu organizācijām. Jāņem vērā, ka šādu līgumu noslēgšana īrniekam radīs papildu saistības pret šādām organizācijām. Un, treškārt, pusēm ir tiesības noteikt nomas maksu, kas sastāv no nemainīgās un mainīgās daļas.

Pēdējā gadījumā īres maksu veido samaksa par iznomātās telpas daļu noteiktajā apmērā ( nemainīga daļa) un nomas maksu īrnieka faktiski patērēto komunālo pakalpojumu izmaksu atlīdzināšanas izteiksmē (mainīgā daļa).

Nomas maksas mainīgās daļas lielumu labāk fiksēt katram mēnesim atsevišķi

Praksē īres maksas apmērs īrnieka patērētās elektroenerģijas izmaksu atlīdzināšanas izteiksmē tiek noteikts, vai nu pamatojoties uz īrniekam atsevišķi uzstādītā elektrības skaitītāja rādījumiem, vai arī pamatojoties uz uzstādīto jaudu, ņemot ņem vērā visu telpās strādājošo elektroierīču jaudu un aptuveno to darbības ilgumu. Patērētā ūdens vai gāzes daudzumu var noteikt arī pēc skaitītāja. Siltumapgādes pakalpojumu izmaksu aprēķins ir atkarīgs no kopējās apsildāmās platības, kas aprēķināta kubikmetros. Telefona saziņas izdevumu atlīdzināšana tiek veikta, pamatojoties uz sakaru organizācijas sniegtajiem datiem par personīgā konta stāvokli.

Lai noteiktu nomas maksas daļu atzītu par izdevumiem, īrniekam pietiek tikai ar pašu īres līgumu, kurā tas ir noteikts. Mainīgo daļu atzīt par izdevumiem, atsevišķi primārais dokuments, kurā tiks atspoguļotas īrnieka patērēto komunālo pakalpojumu izmaksas ar sadalījumu pa pakalpojumu veidiem un saitēm uz attiecīgajiem dokumentiem un mēneša nomas maksas mainīgās daļas vērtību, kas aprēķināta saskaņā ar īres līgumu.

Kas ir oriģinālais dokuments? Noslēdzot līgumu, nomas līguma puses par šo jautājumu vienojas patstāvīgi saistībā ar konkrēto situāciju. Tas var būt gan divpusējs akts, gan iznomātāja grāmatvedības nodaļas izziņas aprēķins. Galvenais ir tas, ka izmantotajā dokumentā ir ietverti visi nepieciešamie dati, kas uzskaitīti Art. 9. 06.12.2011. federālā likuma Nr. 402-FZ “Par grāmatvedību” (Krievijas Federālā nodokļu dienesta 04.02.2010. vēstules 1. punkts Nr. ШС-22-3 / 86@).

Ja saskaņā ar līgumu īres maksa (vai tās daļa) ir mainīga vērtība, tad, lai šo summu atzītu par izdevumiem, īrniekam katru mēnesi jāsaņem primārais dokuments no saimnieka, jo summa īres maksa atšķiras no mēneša uz mēnesi. Un, nosakot īres maksu līgumā nemainīgā (fiksētā) apmērā, ikmēneša akti, kas apstiprina maksājuma summu, nav nepieciešami, jo īres maksa nemainās.

Der atcerēties, ka primārās dokumentācijas sastādīšana var būt sarežģīta, jo saimnieks nav īrnieka komunālo pakalpojumu sniedzējs, bet gan faktiski darbojas kā īrnieka "aģents", pārskaitot maksājumus par resursu piegādes organizāciju sniegtajiem pakalpojumiem. Saimniekam šie maksājumi nav ienākumi, bet kalpo kā izdevumu kompensācija.

Zemas un nemainīgas īres cenas, iespēja iegādāties nekustamo īpašumu, preferenciālas programmas - tās ir tikai galvenās Maskavas priekšrocības. Pilsētas tuvumā ar katru gadu pieaug īrnieku skaits: piemēram, salīdzinot ar 2016. gadu, 2017. gadā viņi varēja iegūt nekustamo īpašumu par labvēlīgi apstākļi Par 10% vairāk uzņēmēju. Kopumā pērn notikušas gandrīz 6000 īpašumu un zemes izsoles. 2018. gadā īrnieki turpinās darboties visās programmās, kas ļauj būtiski ietaupīt uz īres maksu un meklēt pilsētas nekustamo īpašumu izpirkšanu. Nepalaidiet garām iespēju iegūt istabu ar īres maksu, kas ir ievērojami zemāka par tirgus cenu! Mūsu raksts ar soli pa solim nomas procesa analīzi un ekspertu komentāriem palīdzēs izprast izsoles iezīmes.

Pirmais solis: īpašuma izvēle

DGI nomai pieejamos objektus var apskatīt mājaslapā: https://investmoscow.ru/tenders vai https://www.mos.ru/tender/function/zem-imush-torg/edinyy_spisok_torgov/. Ir ērti filtri, lai atrastu nedzīvojamās telpas pareizajā rajonā, īstajā zonā, ar noteiktu mērķi.

Svarīgi: Izvērtējiet ne tikai telpas, bet arī izsoles nosacījumus: kādi ir dalības pieteikumu pieņemšanas termiņi, kāds ir depozīta lielums. Lejupielādējiet partijas dokumentāciju, izlasiet nomas līgumu. Atzīmējiet tādus svarīgus faktorus kā nekustamā īpašuma apakšnomas iespēja, prasījumu cesija, līguma pirmstermiņa laušana utt.

Daži uzņēmēji domā, ka pērk "cūku makā", parakstot līgumu ar DGI. Es kā jurists, kurš ilgus gadus strādā nekustamo īpašumu tirgū, steidzos iznīcināt šo stereotipu. Gluži pretēji, visa dokumentācija par objektu ir publiski pieejama, sākot no USRN izraksta un beidzot ar BTI tehnisko pasi. Objekti tiek izstādīti ar lielu skaitu fotogrāfiju. Turklāt: izsoles dalībnieki var vienoties par telpu apskati personīgi: lai to izdarītu, mājaslapā jāiesniedz pieteikums vismaz divas dienas pirms izsoles sākuma https://investmoscow.ru/tenders.

Otrais solis: reģistrācija solīšanas vietnē un pieteikuma iesniegšana

Uzņēmējiem, kuri piedalās izsolē pirmo reizi, ir jāiziet reģistrācijas procedūra vietnē. Lai to izdarītu, datorā būs jānokārto akreditācija, jāinstalē sertifikāti un kriptogrāfiskās informācijas aizsardzības sistēma. Uzņēmējiem būs nepieciešams elektroniskais paraksts. Reģistrācijas procesu iesakām uzsākt vismaz nedēļu pirms pieteikumu pieņemšanas termiņa uz Jūs interesējošo izsoli.

Ja juridiskā persona jau ir reģistrēta, tad tikai jāiesniedz pieteikums dalībai izsolē. Turklāt jums būs nepieciešams:

• Sniedziet dokumentus - izrakstu no Vienotā valsts juridisko personu reģistra jeb EGRIP, dibināšanas dokumentu kopijas un pilnvarotās institūcijas izrakstu, ka tā apstiprina darījumu. Tāpat nepieciešami dokumenti, kas apliecina personas, kas piedalās izsolē, pilnvaras.
• Veikt depozītu - tās summa norādīta izsoles dokumentācijā. Iesniegumam pievienots maksājuma dokuments ar bankas atzīmi uz maksājuma. Kvītā jānorāda partijas numurs, izsoles datums, adrese un kopējais laukums telpas, depozīta lielums.

Svarīgi: kāpēc var noraidīt pieteikumu dalībai izsolē?

Iemeslu, kāpēc uzņēmēji nedrīkst solīt, ir ļoti maz: tā ir iemaksas neiemaksa, nepilnīgs dokumentu komplekts, izsoles dokumentācijas reģistrācijas prasību pārkāpums. Tāpat no dalības izsolē tiks izslēgti uzņēmumi, kas atrodas bankrota vai likvidācijas stadijā.

Trešais solis: dalība izsolē

Noteiktajā laikā jums jāpiedalās vietnes tīmekļa vietnes izsolē. Minimālā cena kļūst par to, kas bija norādīta partijas dokumentācijā. Izsoles solis ir norādīts arī dokumentos - parasti tas ir 0,2% no partijas summas. Ja stundas laikā pieteikšanās netiek pārtraukta, tad par izsoles uzvarētāju kļūst dalībnieks, kurš piedāvājis pēdējo summu. Pēc tirdzniecības protokola ievietošanas vietnē tie tiek atzīti par derīgiem.

Svarīgi! Ko darīt, ja esat vienīgais solītājs?

Šajā gadījumā izsole vienkārši netiek rīkota: pilsēta piedāvās slēgt tiešās nomas līgumu uz partijas dokumentācijā publicētajiem nosacījumiem.

Jakuševs Antons, jurists RFI konsultants

Pirms piedalīšanās izsolē ir nepieciešams izvērtēt riskus. Tātad depozīta summa netiek atgriezta uzņēmējam, ja viņš vienīgais dalībnieks pielaists izsolei vai izteicis maksimālo cenu, bet atteicies parakstīt protokolu vai nomas līgumu.

Ceturtais solis: līguma slēgšana

Laikā no 10 līdz 20 dienām pēc izsoles beigām uzņēmējam jāierodas Maskavas Pilsētas īpašumu departamentā, lai parakstītu līgumu par nedzīvojamo telpu nomu. Tajā pašā laikā viņam ir jāievēro visas prasības attiecībā uz dokumentāciju un depozītu. Līgumu nevar vienpusēji mainīt neviena no pusēm. Ja pirmo vietu ieguvušais dalībnieks izvairās no līguma parakstīšanas, tad viņa vietā DGI var piedāvāt līzingu tiem uzņēmējiem, kuri no beigām piedāvāja otro un trešo summu.

Jakuševs Antons, jurists RFI konsultants

Neskatoties uz nomas procedūras vienkāršību nedzīvojamās telpas Maskavas pilsētas īpašuma departamentam ir daudz nepilnību, par kurām uzņēmēji nezina. Piemēram, ir grūti objektīvi novērtēt uzņēmuma telpas vērtību un saprast, cik jēga ir paaugstināt likmes. Problēmas var rasties, vācot dokumentus, reģistrējoties vietnē izsolēm, piedaloties izsolēs. Visbeidzot, ir ļoti svarīgi, lai jurists analizētu nomas līgumu un izceltu visus šī priekšlikuma plusus un mīnusus.

Mūsu klienti vienmēr ir apmierināti ar sadarbību ar RFI consult, jo mēs sniedzam pabeigtus pakalpojumus - sākot ar telpu izvēli atbilstoši klienta parametriem un dokumentu savākšanu dalībai DGI preferenciālajās programmās un beidzot ar līguma parakstīšanu ar Maskavas īpašuma departaments. Klienti saņem nekustamo īpašumu ilgtermiņa nomā ar labāko likmi.

Kur var īrēt komerciālas nedzīvojamās telpas vai noliktavu? Kā īrēt tirdzniecības zona zem veikala? Kā iznomāt komerciālo nekustamo īpašumu?

Sveiki visiem, kas ieskatījās populārā tiešsaistes žurnāla "HeaterBober" vietnē! Ar jums eksperts - Denis Kuderin.

Šodienas sarunas tēma ir īre komerciālais nekustamais īpašums. Raksts noderēs uzņēmējiem, nedzīvojamo telpu īpašniekiem un visiem, kam interesē aktuālas finanšu problēmas.

Raksta beigās jūs atradīsiet pārskatu par uzticamākajiem Krievijas nekustamo īpašumu uzņēmumiem, kas sniedz starpniecības pakalpojumus, iznomājot objektus komercdarbībai.

Tātad sāksim!

1. Kāpēc īrēt komerciālo īpašumu?

Veiksmīga uzņēmējdarbība lielā mērā ir atkarīga no labi izvēlētām telpām uzņēmējdarbības veikšanai. Tas jo īpaši attiecas uz tirdzniecību un pakalpojumiem. Mājīgs, labiekārtots veikals rosīgā pilsētas daļā piesaista pircējus pats par sevi.

To pašu var teikt par birojiem. Katram sevi cienošam uzņēmumam ir jābūt labai vietai, kur strādāt un uzņemt apmeklētājus. Pat ja pārdodat preces ar interneta veikala starpniecību, ir nepieciešama vieta, kur noformēt un noformēt pasūtījumus, kā arī risināt strīdus ar klientiem.

Ne katrs uzņēmējs, īpaši iesācējs, var atļauties iegādāties nedzīvojamās telpas. Šādos gadījumos palīgā nāk komerciālā nekustamā īpašuma noma.

Mēs uzskaitām visas nomas priekšrocības:

• salīdzinoši zemas finanšu izmaksas;
• vienkāršāka dokumentu noformēšanas procedūra, salīdzinot ar pirkumu;
• iespēja jebkurā laikā mainīt saimnieku un pārcelties uz citu ēku;
• liela nekustamo īpašumu izvēle, īpaši lielpilsētu rajonos.

Arī apgrieztajam procesam – telpu izīrēšanai – ir daudz priekšrocību. Pirmkārt, tas ir uzticams pasīvo ienākumu avots. Komercplatību (mazumtirdzniecības, biroja, rūpniecības un citu) iegāde ir laba investīciju iespēja.

Kamēr tā pastāv privātais bizness, tā pārstāvjiem pastāvīgi būs nepieciešamas telpas uzņēmējdarbībai, kas nozīmē, ka īpašumu īpašniekiem būs stabili ienākumi bez liela darbaspēka.

Biznesam piemērotu telpu atrašana ir apgrūtinošs pasākums. Ātrākais un uzticamākais veids, kā atrast objektu, ir izmantot profesionālu starpnieku pakalpojumus.

Mūsu vietnē ir detalizēts raksts par to, kā darbojas mūsdienīgi.

2. Kā izīrēt komercīpašumu – 5 noderīgi padomi

Izīrējot komerciālos īpašumus, to izvēlē jābūt pēc iespējas uzmanīgākam. No telpu parametriem un funkcionālajām īpašībām ir atkarīgs, cik ātri varēsiet uzsākt uzņēmējdarbību, un vai objekts pilnībā atbildīs Jūsu biznesa mērķiem.

Vispirms izlemiet, kā meklēsiet piemērotu telpu – patstāvīgi vai ar aģentūras palīdzību. Pirmā metode ietver neierobežotu brīvā laika piedāvājumu un ir saistīta ar dažādiem riskiem. Otrā iespēja ir drošāka un uzticamāka.

Papildinformāciju par tēmu darbam ar starpniekiem atradīsit rakstā "".

Speciālistu ieteikumi palīdzēs izvairīties no bieži pieļautām īrnieku kļūdām.

Padoms 1. Uzmanīgi izpētiet pārsegu un ventilācijas sistēmas

Telpā strādāsiet jūs pats vai jūsu darbinieki, tāpēc svarīgākais ir ekspluatējamu ventilācijas sistēmu klātbūtne. Jaudīgas un autonomas ventilācijas trūkums ēkā ir reāls šķērslis kafejnīcas, restorāna, pārtikas veikala normālai darbībai.

Pārtika jāuzglabā atbilstošos apstākļos, apmeklētājus un pārdevējus nedrīkst apgrūtināt smakas. Turklāt sanitārās iestādes vienkārši neļaus izmantot telpu ēdināšanas vai pārtikas preču veikalam, ja tajā ir tikai vispārējā mājas ventilācija.

2. padoms: koncentrējieties uz iekraušanas un izkraušanas zonām

Ērta preču iekraušanas un izkraušanas zona ir vēl viens svarīgs punkts kafejnīcu, restorānu, ēdnīcu un veikalu īpašniekiem.

Svarīgi, lai teritorija, kurā tiks veiktas iekraušanas un izkraušanas darbības, neietilpst dzīvojamās mājas pagalmā vai uz brauktuves. Jūs traucēsiet iedzīvotājiem vai autobraucējiem, tiksiet spīdzināti ar sūdzībām.

Pilnvērtīgas elektroapgādes jautājums īpaši aktuāls īrniekiem, kuru bizness ir saistīts ar energoietilpīgu iekārtu – ledusskapju, elektrisko krāsniņu, darbgaldu u.c.

Pārliecinieties, vai telpā esošie elektriskie kabeļi ir pietiekami ietilpīgi, lai pilnībā apmierinātu uzņēmuma vajadzības.

Padoms 4. Uzmanīgi izlasiet līguma noteikumus

Pirms nododat autogrāfu, rūpīgi izlasiet nosacījumus, saskaņā ar kuriem noslēdzat darījumu.

Līgumā jāiekļauj šādi punkti:

• nomas noteikumi, izmaksas un apmaksas veids;
• ja telpas tiek izīrētas ar aprīkojumu, tad jāsastāda īpašuma inventarizācija;
• pušu atbildība par līguma laušanu;
• nosacījumi līguma izbeigšanai.

Komunālie maksājumi, atkritumu izvešana, apkope ugunsdzēsības sistēma un apsardzes signalizāciju parasti uzņemas īrnieks. Taču saimnieks apmaksā, ja nepieciešams, par kapitālo remontu, tai skaitā santehnikas komunikāciju un elektroinstalācijas nomaiņu, ja tās neizdodas.

Iepriekš pārrunājiet ar izīrētāju jautājumu par īpašuma apdrošināšanu – vai šāds līgums tiks sastādīts, un, ja nē, izlemiet, kurš apmaksās zaudējumus neparedzētu situāciju gadījumā.

Obligāti jāpārbauda īpašnieka īpašumtiesību dokumenti - pirkuma līgums, valsts reģistra izraksts par īpašumtiesībām.

Pārliecinieties, vai īpašums patiešām pieder personai, kas to jums izīrē. Citādi vienā jaukā brīdī uzradīsies objekta īstais īpašnieks ar atbilstošām pilnvarām. Svarīgi ir arī tas, ka telpas nav ieķīlātas, nav arestētas par parādiem un nav citu apgrūtinājumu.

Personai, kas ir tālu no mājokļu tiesību sarežģītības, ir jāizmanto profesionāla palīdzība, īrējot vai pērkot nedzīvojamās telpas. Piemēram, visus neskaidros punktus varat noskaidrot pats Advokāta vietnē - resursā, kurā strādā visu jurisprudences jomu speciālisti.

Jūs varat uzdot savu jautājumu pat bez reģistrācijas tieši galvenajā lapā. Jūs saņemsiet juridiski pareizu un kompetentu atbildi dažu minūšu laikā un pilnīgi bez maksas. Ja jūsu problēma prasa padziļinātu izpēti, jums būs jāmaksā par profesionāļu pakalpojumiem, bet maksas apmēru varat noteikt pats.

2. solis. Nosakiet īres maksu

Lai uzzinātu labāko nomas cenu, izmantojiet vienu no divām iespējām. Pirmais ir personīgi pārlūkot savas pilsētas datu bāzes un noteikt aptuveno cenu diapazonu līdzīgu telpu nomai. Otrkārt - deleģēt šo uzdevumu nekustamo īpašumu pārdevējam.

Starp citu, papildus nekustamo īpašumu aģentūrām starpniecības pakalpojumus sniedz arī privātie brokeri. Viņi parasti maksā par 25-50% mazāk par savu darbu nekā uzņēmumi. Tomēr privātie speciālisti, kas strādā ar nedzīvojamo nekustamo īpašumu, pat lielākās pilsētas- vienības.

5. Ja jūs izīrējat komerciālo īpašumu, 3 galvenie saimnieka riski

Katrs saimnieks uztraucas par sava objekta stāvokli un vēlas no nomas gūt peļņu, nevis zaudējumus.

Mēs uzskaitām galvenos komerciālo nekustamo īpašumu īpašnieku riskus un parādām, kā no tiem izvairīties.

Risks 1. Telpu izmantošana citiem mērķiem

Katrā labi uzrakstītajā īres līgumā ir norādīts, kādam nolūkam un kā tiks izmantotas nomātās telpas. Tas attiecas arī uz aprīkojumu, ko iznomājat kopā ar nomu.

Ja īrnieks apsolījis izmantot telpas kā noliktavu, bet tajā ierīkot mazumtirdzniecības veikalu, jums ir tiesības uzlikt viņam naudas sodu vai lauzt līgumu bez nomas maksas atmaksas.

Risks 2. Īpašuma bojājums vai zaudējums

Jūs nodevāt objektu un aprīkojumu, jūsuprāt, cienījamam pilsonim, taču viņš, diplomātiski runājot, neattaisnoja jūsu cerības. Proti, viņš noveda istabu līdz izpostītām stāvoklim, salauza aprīkojumu, izskrūvēja spuldzes un vispār uzvedās kā cūka.

Šādos gadījumos īpašniekam ir tiesības prasīt zaudējumu atlīdzību pilnā apmērā. Turklāt būtu jāatmaksā ne tikai remonta izmaksas, bet arī bojātās iekārtas tirgus vērtība.

Atbildība netiek paredzēta, ja priekšmets un īpašums bojāts neparedzētu apstākļu rezultātā - piemēram, ugunsgrēka vai plūdu rezultātā.

3. risks: īrnieka atteikšanās maksāt ikmēneša maksu

Paviršus maksātājus vajadzētu sodīt ar rubli. Taču tas atkal ir iespējams, ja nomas līgums ir sastādīts atbilstoši visiem noteikumiem. Tas ir, dokumentā skaidri jānorāda ikmēneša maksājumu noteikumi un summa.

6. Ja īrējat komercīpašumu - 3 galvenie riski īrniekam

Īrnieks var ciest arī no saimnieka prettiesiskas vai neatļautas darbības.

Risks 1. Telpu noma, uz kuru “īpašniekam” nav juridisku tiesību

Ja telpas Jums izīrēs persona, kurai nav likumīgu īpašnieka tiesību uz objektu, līgums tiks uzskatīts par spēkā neesošu. Lai no tā izvairītos, pieprasiet uzrādīt īpašumtiesību dokumentus.

Jūs varat patstāvīgi iegūt izrakstu no Rosreestr, sazinoties ar daudzfunkcionālo centru. Pakalpojums tiek apmaksāts, bet jūs droši zināt, "kas ir mājas priekšnieks".

Risks 2. Slēdzeņu maiņa telpā uzreiz pēc avansa maksājuma veikšanas

Jā, šādas situācijas dabā joprojām notiek. Jūs noslēdzat līgumu, veicat avansa maksājumu, saņemat atslēgas no rokas rokā, un, kad vēlaties ar savu īpašumu iekļūt telpās, izrādās, ka slēdzenes ir nomainītas, un “saimnieki” ir pazuduši.

Šādā situācijā ir tikai viena izeja - vērsties policijā un ierosināt krimināllietu par krāpšanas faktu.

Risks 3. Apakšnoma

Šeit vislabāk ir izskaidrot būtību ar vienkāršu piemēru.

Piemērs

Īrnieks Andrejs, uzņēmējs iesācējs, uz gadu īrēja istabu veikalam, samaksājot pusgadu avansā. Tajā pašā laikā uzņēmējs īpašumtiesību dokumentus nepārbaudīja, paļaujoties uz saimnieka godīgumu.

Pēc mēneša veiksmīgas tirgošanās veikalā uzradās īstais īpašnieks ar pilnu oriģinālo dokumentu komplektu. Viņš pieklājīgi lūdza īrnieku izvākties no aizņemtās teritorijas. Andrejs mēģināja atrast apakšīrnieku, lai vismaz atdotu avansā samaksāto naudu, taču uzņēmīgais starpnieks ne uz zvaniem, ne SMS neatbildēja.

Secinājums: sazinieties tieši ar īpašnieku. Viņam vismaz būtu jāapzinās visas manipulācijas, kas notiek ar viņa īpašumu.

7. Profesionāla palīdzība īrniekiem un saimniekiem - pārskats par TOP-3 nekustamo īpašumu aģentūrām

Kvalificēta starpnieka atrašana ir grūts uzdevums. Lai palīdzētu lasītājiem, mēs esam apkopojuši pārskatu par uzticamākajiem uzņēmumiem Krievijā, kas strādā ar komerciālo nekustamo īpašumu.

1) Agency.net

Nekustamā īpašuma pārvaldīšanas aģentūra. Palīdzēs namīpašniekiem un īrniekiem izīrēt un izīrēt: biroju, tirdzniecības telpas, darbnīcu, noliktavu, savrupmāju un jebkuru citu komerciālu īpašumu. Uzņēmumā strādā tikai pieredzējuši un kvalificēti juristi un nekustamo īpašumu tirgotāji.

Būtisks uzņēmuma pluss ir profesionāla pieeja, detalizētas mājas lapas pieejamība, individuālas stratēģijas izstrāde katram biroja klientam. Nav tādu nekustamo īpašumu pakalpojumu, ko uzņēmuma speciālisti nevarētu sniegt lietotājiem.

Komerciālais nekustamais īpašums Maskavā un reģionā ir uzņēmuma galvenā specializācija. Respect tirgū darbojas kopš 2004. gada. Aģentūra sākotnēji izvirzīja savu mērķi nodrošināt klientiem visplašāko ar nekustamo īpašumu nomu, pirkšanu un pārdošanu saistīto pakalpojumu klāstu.