Ak, es jums visu stāstu.Es īrēju dzīvokļus vairāk nekā 8 gadus. Sākumā īrēju savu kapeiku gabalu, dzīvoju pie vīra. Kapeikas gabalam bija “vecmāmiņas” remonts un vecas mēbeles. No jaunā - ledusskapis un mikroviļņu krāsns. Izīrēts lēti, dzīvoklis izīrēts uz 4 gadiem. Pirmie īrnieki ir jauns precēts pāris, sieva ir mājsaimniece. Mūžīgi, kas attiecas uz naudu, bija velns srach, taisnas pudeles gulēja uz grīdas! Bet kluss, mierīgs, kaimiņi nesūdzējās, samaksāja laicīgi. Mēs izvācāmies uz savu dzīvokli - nolaizījām visu! Dzīvoklis bija nevainojami tīrs! Pat ledusskapis bija atkausēts un izmazgāts! Paņēmu arī otrās ģimenes, sieva bija stāvoklī, 8 mēn. Naivi domāju, ka būs tīrība un kārtība. Vīrietis no rīta līdz vakaram cītīgi strādāja, viņa ir mājās ar bērnu, pāris reizes atnāca - viss tīrs, kārtīgs. Viņa teica, pārskaiti naudu uz karti, kāda jēga? Atnāca, kad viņu mazulim bija 7 mēneši. Visa tualete piedūmota, ieiet nav iespējams, koridorā visa grīda melnās svītrās no ratiem, ratiem noplēsti visi stūri, balkons nokaisīts ar smiltīm, netīrumiem, atkritumiem, linolejs balkonu viss norauts no ratiem. Izrādījās – sieva iznesa bērnu uz balkonu, tur šūpoja līdz aizmigšanai, svaigā gaisā. Atmaskoja tos. Nākamais, sasodīts, atkal paņēma ģimeni, ar bērnu uz pusotru gadu. Viņa katru mēnesi nāca pēc naudas, visu apskatīja, šķiet, ir tīrs, viss ir kārtībā, viņa izkāra aizkarus, segas, ziedus pa visu māju .... . Pēc sešiem mēnešiem viņi steigšus izvācās, novilka visus aizkarus, manējos nepakāra - plikus logus! Manas segas no gultas un dīvāniem visas bija netīras un skapī uz balkona, salauza veļasmašīnas rokturi, cepeškrāsni plīts, bērns dusmojas uz visiem paklājiem, dīvāniem un atzveltnes krēsliem (kad viņa atnāca, viņa vienmēr smaržoja tik garšīgi pēc vaniļas, man šķita, ka viņa kaut ko gatavo, un viņa maskēja bērnu mīzēšanas smaržu). Turklāt viņi nemaksāja par ūdeni un elektrību pēc skaitītājiem. Bija pases dati un telefona numurs – bet kāda jēga? Pēc tam viņi veica kapitālo remontu un iegādājās jaunas mēbeles, salaboja veļas mašīnu un cepeškrāsni. Dzīvoklis ir mainījies, sāka īrēt divreiz vairāk. Ģimenes viņa neņēma, viņa paņēma divus puišus, viņi strādāja turpat tekstilfabrikā, bija turīgi, reizi nedēļā pie viņiem atbrauca apkopēja, mājās viņi gandrīz negatavoja, mājās tikpat kā neviena nebija. Dzīvojām pusgadu, dzīvoklis ideāls. Tad viņa atkal nokārtoja ģimeni, kārtīgs zēns un meitene, man patika, ka puisis bija tik ekonomisks - viņš nekavējoties apskatīja caurules, tualetes podu, krānus, baterijas. Ak, viņi bija ideāli! Nodzīvoja arī kādus pusgadu, meitiņa bija stāvoklī, kā izrādījās, pēdējos mēnešos izvācās pie vecmāmiņas, lai nedzemdētu neizņemamu. Tad es ievācos dzīvoklī ar savu jauno vīru, protams, viņi veica remontu un nomainīja visas mēbeles. Tagad īrēju vienu dzīvokli jaunceltnē nomaļā vietā un istabu hostelī centrā. Ar vienu problēmu nav - divas reizes īrēts vientuļiem vīriešiem, nodzīvots apmēram gadu, tīrs, kluss, mierīgs. Kādreiz dzīvoja ģimene, tagad dzīvo vīrs un sieva. Viss ir labi! Ar istabu ir grūtāk - īrēt vēlas vai nu studenti, vai “kaukāziešu” tautības personas, vai marginālie elementi. Nopirkām nesen, pirmo reizi nolēmām nodot jakutiem vai burjatiem, velns viņus saprot. Divas meitenes un viens puisis. Ak, kā es uztraucos... Bet velti - perfekta tīrība, klusums, miers... Izvācāmies, jo vecāki puisim nopirka istabu, un divas meitenes nevarēja pavilkt īri, un neatradās. trešais kompanjons.Izīrēja ļoti jaukai meitenei,viņa teica,ar vīru dzīvos,tāpēc viss ļoti kopts,kulturāls....maksāju par pusmēnesi,pārējo teicu,es Atdošu pēc 2 nedēļām, kad vīram būs alga. Pēc divām nedēļām pulksten 1 naktī atskanēja SMS - “izvācāmies no istabas, atslēgas ir sardzē”. Zvana vīrs, uztvērējā ir kaut kādas mežonīgas muļķības - "Es neesmu viņa, kas tu esi, ko tu gribi ...., kas tas ir." Lai gan, šīs meitenes balss, bet viņa nav adekvāta. Broke, ejam. Sargs teica, ka viņa dzīvo kopā ar vīru un 3 gadus vecu bērnu, pie viņiem pastāvīgi gāja kaut kādi aizdomīgi puiši... krāsots ar flomāsteriem, uz dīvāna bija milzīgs sarkans vīna traips. Šausmas! Nākamajā dienā es visu nomazgāju, viņi atstāja savas mantas, bija skaidrs, ka viņi steidzas, es nezinu, kāpēc. Ledusskapī ir veseli produkti, gandrīz kartupeļu maiss, bērnu rotaļlietas, vīriešu drēbes... Atradu kasti ar kaut kādiem atkritumiem, zāli, nevis zāli - nezinu. Es visu nomazgāju, visu salaboju, nodevu meitenēm, kas dzīvoja blakus istabā, bet tā ir daudz mazāka, un maksāja ne daudz lētāk kā mūsējā. Dzīvo pagaidām

No pirmā acu uzmetiena īpašuma īrēšana var šķist izdevīga. Dzīvokļu izmaksas megapilsētās ir tik lielas, un pati īres maksa ir tik maza, ka ieguldītie līdzekļi attaisnojas tikai pēc gadu desmitiem.

Cienījamie lasītāji! Rakstā ir runāts par tipiskiem juridisko jautājumu risināšanas veidiem, taču katrs gadījums ir individuāls. Ja vēlaties uzzināt, kā atrisināt tieši savu problēmu- sazinieties ar konsultantu:

PIETEIKUMU UN ZVANU TIEK PIEŅEMTI 24/7 un 7 dienas nedēļā.

Tas ir ātri un PAR BRĪVU!

Ar šo laiku pietiks tikai tad, ja īpašniekam izdosies atrast labus klientus un izvairīties no riskiem.

Īpatnības

Nekustamā īpašuma iegūšana ir investīciju drošības garantija. To neietekmēs inflācija, jo īpašuma cena pieaug proporcionāli tā pieaugumam.

Daudzi īpašnieki nolemj pārdot savu īpašumu. Taču vispirms tiek risināts jautājums par realizācijā saņemtās naudas ieviešanu un saglabāšanu.

Protams, ja nav citu mērķu, veidojot uzņēmumu vai pērkot citu dārgu dzīvokli, tad pārdošanas rezultātā var rasties tikai zaudējumi, kas var izpausties šādi:

• inflācijas veidā;
• ja īpašnieks investēja bankā, tad viņš saņems nelielu procentu;
• mājokļa iegāde, bez kura ir grūti iztikt;
• riskus, kas saistīti ar finanšu drošību.

Nav arī izdevīgi turēt mājokli tukšu, jo tā īpašniekam joprojām būs jāmaksā par komunālajiem maksājumiem, īpašuma uzturēšanu un citām ar uzturēšanu saistītām izmaksām. Šādas nianses mudina lielāko daļu tukšo dzīvokļu īpašnieku to izīrēt.

Šeit īpašniekiem ir daudz pozitīvu aspektu:

• dzīvoklis vienmēr atrodas īrnieku uzraudzībā;
• darījuma ieņēmumi ļauj apmaksāt īpašuma uzturēšanas izdevumus un gūt papildu ienākumus;
• ārkārtas situācijās īrnieki veiks pirmos soļus to novēršanai;
• īpašums, kurā atradīsies īrnieki, tiks saudzēts no paziņu un radu iejaukšanās.

Lai likumīgi īrētu dzīvokli, nav jāreģistrējas nodokļu iestādē kā individuālam uzņēmējam.

Nodoklis tiks aprēķināts, pamatojoties uz summu īre, kas norādīts līgumā. Procentu likme šajā gadījumā pieaug ne vairāk kā 13% no faktiskā ienākumu apjoma.

Reti šī summa var pieaugt līdz 17 procentiem, bet palielinājums attiecas tikai uz tiem, kuriem īres ienākumi tiek palielināti līdz desmit minimālajām algām.

Vai ir vērts ņemt

Liels ieguvums dzīvokļa īrēšanā ir tiem, kas to ir mantojuši. Kad līgums ir parakstīts, to vairs nevar grozīt.

Galvenais, lai līgumā būtu šādi punkti:

• nomas maksas apmēru un pārskaitīšanas laiku;
• īrētā dzīvokļa atļautās lietošanas procents;
• jautājumi par komunālo maksājumu apmaksu;
• kārtība, kādā īpašnieks veic īpašuma stāvokļa analīzi;
• īpašniekam nodarīto zaudējumu atlīdzināšanas process.

Ir labi, ja pirms līguma noslēgšanas līguma puses var veikt iepriekšēju sarunu ar profesionālu juristu.

Te gan jāpiebilst, ja īrnieks nolems veikt remontu dzīvoklī, tad gala rezultāts vienalga piederēs īpašniekam. Visas būvniecības darbības atļauts veikt tikai ar īpašnieka piekrišanu.

Ir labi, ja tas tiek noformēts rakstiski, lai izvairītos no iespējamiem pārpratumiem nākotnē. Ja saimnieks atbildēs ar stingru atteikumu, īrniekam būs jāsamierinās ar savu lēmumu.

Cik izdevīgi īrēt

Ieguvumi var tikt gūti tikai ar pareizu pieeju uzņēmējdarbībai, savukārt pati peļņa var pieaugt līdz maksimālajai summai. Rezultāts lielā mērā ir atkarīgs no rakstiska līguma, kurā būtu jāapraksta visi nosacījumi un noteikumi par īpašuma teritorijas ekspluatāciju.

Ja runājam par iebraukšanu un izņemšanu no īpašuma, tad šīs darbības tiek veiktas, sastādot dzīvokļa pieņemšanas un nodošanas aktu.

Tas koncentrējas uz šādiem datiem:

• mājokļu rādītāji;
• tā kosmētiskais un tehniskais saturs;
• santehnikas stāvoklis;
• mēbeļu atrašanās vieta un stāvoklis.

Dokumenta teksta daļā var ievadīt visus datus, kas saimniekam var šķist noderīgi, ja tie viņam palīdz regulēt attiecības ar īrniekiem.

Šajā sarakstā var būt ietverts reģistrācijas, apakšnomas aizliegums un citas darbības, kas, pēc īpašnieka domām, ir nepieņemamas. Pie šādiem nosacījumiem starp dalībniekiem tiks saglabāta vienošanās, un īpašnieks pats regulē līgumattiecības, viņaprāt.

Vai ir izdevīgi ņemt hipotēku un īrēt dzīvokli

Lieliski, pat ja cilvēks iegādājas mājokli hipotēkas programmas ietvaros un pēc tam to izīrē, viņš ar īri varēs nopelnīt daudz naudas. Saņemtos ieņēmumus viņš var nodot kreditoram kā finanšu saistību atmaksu bankai.

Viņš savu hipotēku pilnībā varēs nomaksāt aptuveni 10-20 gadu laikā. Rezultātā dzīvoklis ar viņu parādīsies praktiski par velti. Tomēr šī ideja šķiet vilinoša tikai teorētiski.

Krievijas tiesību akti neaizliedz pilsoņiem veikt šādas darbības, taču ir svarīgi rūpīgi izpētīt līgumu ar banku. Tajā nedrīkst būt ietverti aizliegumi iznomāt citām personām.

Taču arī bankas lojālākie nosacījumi nespēs nest nekādu peļņu. Tas ir, ja jūs joprojām nepievēršat uzmanību visādām grūtībām ar īrnieku atrašanu, viņa neuzmanīgai rīcībai ar svešām lietām dzīvoklī, papildu remonta izmaksām utt.

Tāpēc dzīvokļa ņemšana uz hipotēkas, lai to vēlāk izīrētu, tiek uzskatīta par nerentablu.

Uzņēmuma rentabilitāte šajā gadījumā ir vidēji 4-7% gadā. Aprēķini liecina, ka daudz izdevīgāk ir īrēt divus lētus vienistabas vai divistabu dzīvokļus labi zināmos pilsētu rajonos, vai arī tur, kur trūkst piedāvājumu.

Šāda plāna ieguldījums atmaksāsies daudz ātrāk, nekā pērkot vienu, bet dārgu dzīvokli.

Vēlams nekavējoties izlemt, kam tieši dzīvoklis tiks izīrēts. Tātad, ja runājam par imigrantiem, studentiem un maiņu strādniekiem, tad viņiem mājokļa lielums un kvalitāte reti izvirzās priekšplānā.

Kad mājokli plānots piešķirt ģimenēm ar bērniem, šeit darbojas pavisam citi likumi.

Pēdējā gadījumā dzīvoklī nevar būt tikai viena istaba. Tam jābūt aprīkotam ar veļas mašīnu un citu sadzīves tehniku. Labi, ja blakus atrodas bērnudārzi un skolas.

Iespējamie riski

Attiecībā uz asajiem stūriem, kas ir drīzāk trūkums šīs problēmas risināšanā, šeit ir vairākas nianses:

• dzīvokļa īpašnieks var saskarties ar negodīgiem īrniekiem vai pilsoņiem ar krāpnieciskām tieksmēm;
• īrnieki var pieprasīt obligāta reģistrācija dzīvesvietā;
• ja dzīvošanas laikā īrētā dzīvoklī īrniekiem piedzimst bērns, tad īpašniekam var būt milzīgas problēmas ar viņu izrakstīšanu;
• jaunie īrnieki var nelegāli izīrēt dzīvokli citām personām un saņemt ienākumus par darījumu;
• ja cilvēki neuzmanīgi izmanto nomāto īpašumu, īpašniekam var rasties būtiski zaudējumi;
• īrnieku prettiesiskas darbības var izraisīt nepatīkamus īpašnieka incidentus ar tiesu varas pārstāvjiem.

Šis saraksts nebūt nav pilnīgs, jo īpašniekam var būt daudz citu problēmu. Piemēram, ja jaunie īrnieki dzīvoklī izraisīs plūdus, kuru dēļ blakus īpašumam tiks nodarīti taustāmi zaudējumi.

Ir labi, ja darījums tiek veikts pareizi, jo viņš varēs pilnībā piedzīt nepieciešamo summu no vainīgā.

Ja saimniekam nebūs vienošanās, visticamāk, īpašniekam nāksies atjaunot kaimiņu īpašumus par personīgā budžeta līdzekļiem.

Līdzīgas problēmas var parādīties nepareizi funkcionējošu santehnikas ierīču dēļ. Tad īpašniekam būs grūti kaut ko pierādīt, tāpēc būs jāiegulda sava nauda remontā.

Mājokļi Maskavā ir tik dārgi, un ienesīgums no dzīvokļu īrēšanas ir tik zems, ka tas var attaisnot ieguldījumu tikai pēc gadu desmitiem

Teksts: Nadežda Nikolajeva

Krieviem nekustamā īpašuma iegāde vienmēr ir bijusi uzticama brīvo līdzekļu investīcija. Patiešām, 5-10 gadus augošā tirgū tas bija ienesīgs aktīvs investoriem. Taču šobrīd, kad nekustamā īpašuma cenu kritumu nomaina stagnācija, un attīstītāji vairs nesapņo par cenu kāpumu, šāds pirkums ir ļoti riskants. Un, ja ņemat vērā jaunos tālākpārdošanas nodokļa aprēķināšanas noteikumus, investors var būt ar zaudējumiem.

Šobrīd investoriem atlicis paļauties tikai uz īres ienākumiem – līdzekļiem, ko var iegūt no mājokļa īres. Portāls "Elitnoe.RU" nolēma no nekustamo īpašumu aģentūru pārstāvjiem noskaidrot, vai ir pamatoti iegādāties dzīvokli tieši īrei vai arī tirgus paliek neprofesionāliem namīpašniekiem.

Elites nekustamo īpašumu departamenta Est-a-Tet direktore Anna Karpova

– Rentabilitāte no nomas biznesa augsto cenu segmentos pat tirgus izaugsmes periodā izskatījās visai pieticīga. Salīdzinot ar Eiropas pilsētas, tad dažos ienesīgums no nomas sasniedza 7-8% gadā. Maskavas "treknajos" gados šis rādītājs nepārsniedza 5% gadā. Līdz šim dārgo īrētu dzīvokļu ienesīgums svārstās 2-4% robežās gadā, un atmaksāšanās laiks ir no 20 gadiem.

Nomas biznesu premium un elites segmentā nosaukt par rentablu nav iespējams

Lai aprēķinātu ražu, tiek ņemta kaut kāda ideāla formula - pirkuma cena tiek dalīta ar vidējo īres likmi. Kopumā, maksājot komunālos maksājumus, visi izdevumi par dzīvokļa uzturēšanu mēnesī var sasniegt pat 80 tūkstošus rubļu. Piemēram, trīsistabu dzīvokļa atmaksāšanās ir aptuveni 35 gadi. Tādējādi īres biznesu premium un elites segmentā nevar nosaukt par ienesīgu, taču tie ir stabili ikmēneša ienākumi.

Tagad tirgū tikpat kā nav jaunu ēku pircēju, kas būtu cieši pārliecināti, ka iegādāto dzīvokli izīrēs un nodarbosies ar profesionālu īres biznesu. Lielākā daļa mūsu klientu jau tad, kad saņems atslēgas, izlemj, kā viņi izmantos īpašumu – vai viņi dzīvos paši vai apmetīs pieaugušos bērnus, pārdos vai izīrēs.

Point Estate vadošais partneris Pāvels Treivass

– Pirms krīzes izīrēšanas prakse bija daudz izplatītāka. Mūsdienās praktiski nav cilvēku, kas vēlas ieguldīt nestabilā un zema ienesīguma biznesā. Pēdējo divu gadu laikā privātais nomas bizness ir ļoti zaudējis savu rentabilitāti visos tirgus segmentos. Atdeves likme no 7-8% 2007. gadā tagad ir samazinājusies līdz 3-4%. Un, ja ņem vērā dīkstāves (laiks, kad dzīvoklis paliek bez īrniekiem), kas notiek, ja īpašnieks pārvērtē īres likmi, tad tā nokrītas līdz 2-3%.

Jāpiebilst, ka pēdējo divu gadu laikā īres tirgus elitārajā segmentā visi maksājumi veikti rubļos. Un, ja agrāk īpašnieks, īrējot dzīvokli par 5 tūkstošiem dolāru mēnesī, saņēma 155 tūkstošus rubļu, tad šodien viņš turpina to īrēt par 155 tūkstošiem rubļu mēnesī, bet viņa ienākumi ir tikai 2,4 tūkstoši dolāru.

Risks investēt sava īpašuma iegādē, remontā un popularizēšanā un pēc tam palikt bez īrniekiem ir ļoti augsts

Situāciju pasliktina to īpašnieku, kuri vēlas izīrēt mājokli, piedāvājumu pārbagātība. Šodien dzīvokli īrē arī investori, kuri gaida, kad tirgus sāks augt un nekustamo īpašumu varēs pārdot par augstāku cenu. Taču tirgū ir diezgan daudz cilvēku, kas īrē dzīvokļus, ko mantojuši, piemēram, no vecmāmiņas. Viņi neveic nekādus darījumus ar nekustamo īpašumu, lai palielinātu tā ienesīgumu, nepērk, nepārdod, “nespēlē” uz tirgus cenu svārstībām, vienkārši saņem nelielus stabilus īres ienākumus. Tāpēc risks investēt sava īpašuma iegādē, remontā un popularizēšanā un pēc tam palikt bez īrniekiem ir ļoti augsts.

Elitāro nekustamo īpašumu departamenta "Metrium Group" direktors Iļja Menžunovs

- Īres tirgū ir dziļa krīze, pēdējā gada laikā vidējā likme ir samazinājusies par 15%. Rezultātā ienesīgums no nomas, piemēram, ekonomiskajā klasē nepārsniedz 4-6% gadā. Un lielā budžeta segments cieš no efektīvā pieprasījuma un sankciju samazināšanās, kas lika daudziem Rietumu uzņēmumiem pārtraukt sadarbību ar Krieviju.

Pašreizējās realitātēs ienesīgāks ieguldījums ir bankas depozīts

Starptautiskie uzņēmumi sāka atsaukt savus darbiniekus, proti, emigranti veidoja īrnieku mugurkaulu. Tas pats attiecas uz vietējiem uzņēmējiem un augstākajiem vadītājiem no reģioniem, kuri īrēja dzīvokļus komandējumiem. Līdz ar to samazinājās arī investīciju pieprasījums.

Pašreizējās realitātēs ienesīgāks ieguldījums ir bankas depozīts, kura ienesīgums svārstās no 7% līdz 12%. Tāpēc, kā likums, dzīvokļi īrēšanai kļūst par konservatīvu ieguldījumu, kura mērķis ir ietaupīt, nevis palielināt līdzekļus. Un pašreizējās situācijas rezultātā investīciju darījumu īpatsvars šodien nepārsniedz 10%.

TWEED ģenerāldirektore Irina Mogilatova

– Elitārajā segmentā ne vairāk kā 5% pircēju iegādājas dzīvokļus ar nolūku izīrēt. Šādu klientu motīvi var būt dažādi. Piemēram, mums bija klients, kurš nopirka vairākus dzīvokļus Maskavā un devās dzīvot uz ārzemēm. Viņas māte, kas palika Krievijā, dzīvo no īres naudas. Gadās, ka nekustamo īpašumu iegādājas turpmākai lietošanai maziem bērniem, un, lai dzīvoklis nestāvētu dīkā, tas tiek izīrēts. Nomas biznesu es salīdzinātu ar bankas depozītu. Lai gan, protams, atmaksāšanās nomas bizness pietiekami garš. Piemēram, ja jūs izīrējat māju miljonu dolāru vērtībā un nopelnāt 60 000 ASV dolāru gadā, būs nepieciešami aptuveni 20 gadi, lai atmaksātu ieguldījumu. Vidēji elitāro uzņēmumu atmaksāšanās laiks ir no 10 līdz 15 gadiem.

Jeļena Kuļikova, Savills Līzinga departamenta direktore Krievijā

– Pārsvarā mūsu izīrētāju klienti ir īpašnieki, kuri investīcijas īrēšanai uzskata par noteiktu posmu, kas atrisina viņu aktuālos jautājumus: uzkrājumu glabāšanu, ieguldījumus tālākai pārdošanai, sev, bērniem vai vecākiem iegādātu dzīvokļu pagaidu īrēšanu u.c. Pēdējo četru gadu laikā. , tirgus vidējā atdeves likme lielbudžeta dzīvokļiem īrēšanai ir samazinājusies par 1% un tagad ir 4% gadā. Tajā pašā laikā runa ir par palielinātām "tāmēm", tas ir, neņemot vērā nodokļus.

Zinātņu akadēmijas vadošais partneris Spencer Estate Vadims Lamins

– Manuprāt, speciālā īre tagad ir pilnīgi neizdevīga. Protams, ja ir parādījusies veiksmīga dzīvokļa versija, kurā, piemēram, bērni apmetīsies pēc pieciem gadiem, tad kāpēc gan ne, vai arī aptuveni līdzīgas iespējas. Fakts ir tāds, ka, lai iegūtu vismaz 5% rentabilitāti, jums ir ļoti jācenšas, optimizējot procesu.

Turklāt situācija pasliktinās – īres tarifi, atšķirībā no komunālajiem maksājumiem un nodokļiem, vismaz nepieaug. Pēdējā laikā bizness un elites segments ir ievērojami samazinājušies. Pirmkārt, faktiskā pieprasījuma krituma dēļ. Treknie laiki, kad 10-12% rentabilitāte bija norma, ir jau sen un, šķiet, neatgriezeniski pagājuši.

– Šodien visos segmentos ir nedaudz samazinājies investīciju pirkumu īpatsvars. 2014.gada beigās masu segmentā investoru īpatsvars varētu sasniegt 40%, šobrīd biznesa klasē tas ir aptuveni 14%, bet ekonomiskajā un komforta klasē - 33%. Tajā pašā laikā ir grūti izcelt to daļu, kas grasās to nodot ekspluatācijā un iznomāt.

Mīnusā paliek tikai tie, kas dzīvokli mantojuši

Īres ienesīgums krītas. To ietekmēja iedzīvotāju kopējās maksātspējas samazināšanās krīzes laikā - kāds zaudēja darbu, bija spiests pārcelties no Maskavas uz reģionu vai atgriezties reģionos un tā tālāk, proti, palika mazāk potenciālo īrnieku. Īres likmē nav iespējams pilnībā iekļaut nodokļu nomaksas izmaksas (patenta iegāde vai iedzīvotāju ienākuma nodoklis) - tas var atsvešināt lielāko daļu īrnieku (galvenokārt masveida īres segmentā, protams).

Nekustamā īpašuma nodoklis tagad tiek aprēķināts pēc kadastrālās vērtības un likme katru gadu pieaugs 5 gadus, tās ir papildu izmaksas īpašniekam. Bija maksājumi par kapitālo remontu. Šos un citus ar īpašuma uzturēšanu saistītos maksājumus nevar bezgalīgi uzvelt uz īrnieka pleciem. Uz mīnusiem paliek tikai tie, kas dzīvokli mantojuši (tas ir, nebija investīciju un izdevumu tā iegādei) - šie objekti, acīmredzot, tiks arī turpmāk izīrēti.

Miel-Arenda direktore Marija Žukova

– Pērkot nekustamo īpašumu tālākai izīrēšanai, ir vispārējs noteikums – jo lielākas investīcijas, jo mazāka ienesīgums. Piemēram, ekonomiskajā klasē dzīvokļu atmaksāšanās laiks ir vismaz 18 gadi, ienesīgums ir aptuveni 4-7% gadā. Pat ja investoram ir ievērojama naudas summa, izdevīgāk ir iegādāties divus lētus vienistabu-divu istabu dzīvokļus lētos segmentos, nevis vienu dārgu objektu. Pirmajā gadījumā investīcijas atmaksāsies ātrāk. Tātad, pēc mūsu aprēķiniem, maksimālo pieprasījumu - 70% - izmanto dzīvokļi, kuru cena ir līdz 40 tūkstošiem rubļu. mēnesī, un procentus par mājokli vairāk nekā 130 tūkstošu rubļu apmērā. mēnesī - ne vairāk kā 1%.

Īrējot dzīvokli, var saņemt stabilus maksājumus, taču ieguldījumu atdeves ziņā īrēšana ir diezgan strīdīgs instruments. "Investīciju atmaksāšanās laiks šajā gadījumā ir aptuveni 15-20 gadi, un tāpēc viņi visbiežāk izīrē dzīvokļus, kurus viņi ir mantojuši, piemēram, mantojumā," uzskata. Svetlana Bīrina, NDV-Nedvizhimost pilsētas nekustamo īpašumu nodaļas vadītāja.

Savukārt ir gadījumi, kad dzīvoklis tiek pirkts taupības nolūkos, nevis dzīvošanai. Šāds pirkums ļauj ne tikai ietaupīt naudu (nekas vēl nav izgudrots uzticamāks par investīcijām nekustamajā īpašumā), bet arī nopelnīt uz cenu kāpuma. Šajā gadījumā dzīvokļa īrēšana ir veids, kā gūt papildu ienākumus, no kuriem nevajadzētu atteikties.

Laiks ir nauda

Topošo saimnieku galvenā kļūda ir tā, ka viņi pērk mājokli “sev”. Paturiet prātā, ka īrnieku vajadzības ne vienmēr sakrīt ar jūsu vajadzībām. Cilvēki, kas ierodas Maskavā strādāt, īrē mājokli, un viņiem svarīgākais parasti ir mājokļa atrašanās vieta. Visbiežāk īrnieki mēdz izvēlēties dzīvokli tuvāk savai darba vietai, kas nozīmē, ka mājokli tālajā Maskavas reģionā, neatkarīgi no tā, kādas priekšrocības tas ir, īrēt būs slikti.

“Es ieteiktu apsvērt teritorijas, kas atrodas Trešā apvedceļa ietvaros vai tieši pieguļ tam. Šī zona ir koncentrēta liels skaits prestižos biznesa kompleksos. Tādējādi saimniekam šeit tiek garantēta stabila maksājošu klientu plūsma,” stāsta Aleksandrs Poduskovs, KR Properties pārdošanas direktors. Labākie īres dzīvokļi atrodas netālu no metro vai dzelzceļa stacijām. Tāpēc, veicot ieguldījumus nekustamajā īpašumā, ir jāpārbauda valdības transporta infrastruktūras būvniecības plāni.

Izdevīgi nomas noteikumi

Ir svarīgi nekavējoties izlemt, kam plānojat īrēt dzīvokli. Runājot par studentiem, imigrantiem vai maiņu strādniekiem, mājokļu kvalitātei un tā platībai reti ir liela nozīme. Ja to paredzēts īrēt ģimenei ar bērniem, tad šeit ir spēkā citi noteikumi. Šajā gadījumā mājoklis nevar būt vienistabas, tam jābūt aprīkotam ar veļas mašīnu un minimālu sadzīves tehnikas komplektu, kas atrodas netālu no skolas un bērnudārza. Turklāt šādā dzīvoklī būtu jāveic minimāls kosmētiskais remonts. Pēdējais ir jēga darīt tikai tad, ja tas patiešām var palielināt mājokļa īres izmaksas. Tātad, ja dzīvoklis atrodas tālu no metro, ir maza platība, tad jūs varat pilnībā atturēties no remonta. Izvēloties materiālus, jāievēro zelta likums: neinvestē remontā, ko nevar “atgūt” mēneša vai divu līzinga līgumos.

Sekundārais vai primārais tirgus?

Dzīvokļu īres izmaksas otrreizējā un primārajā tirgū ir aptuveni vienādas un vairāk atkarīgas nevis no mājas vecuma, bet gan no atrašanās vietas un citiem faktoriem, kas kopīgi jebkuram nekustamajam īpašumam. Visbiežāk otrreizējā tirgū esošajos dzīvokļos jau ir veikts remonts, kas nozīmē, ka tos var nekavējoties sākt īrēt. Turklāt šādi mājokļi atrodas rajonā ar izveidoto infrastruktūru, kas palielina īres izmaksas. Savukārt dzīvoklis jaunbūvē sākotnējā būvniecības stadijā maksā par 20-30% mazāk nekā gatavais mājoklis, kas nozīmē, ka šāds pirkums var būt izdevīgs. Turklāt, īrējot dzīvokli, svarīgs būs svaigs remonts.

"Panelis" un dzīvokļi

Īres maksa paneļu un monolītajā mājā īpaši neatšķiras, bet pirmās būvniecības laiks ir aptuveni 8-12 mēneši, bet otrais - 1,5-3 gadi. Tas nozīmē, ka būs iespējams ātrāk sākt īrēt dzīvokli paneļu jaunbūvē, nevis tērēt laiku un naudu, gaidot būvniecības pabeigšanu.

Ir vērts pievērst uzmanību arī dzīvokļiem. Šis mājoklis ir īpašumā, bet tajā pašā laikā to nevar reģistrēt. Ja pastāvīgai dzīvošanai uzturēšanās atļaujas neesamība var būt izšķirošs faktors, tad īrniekiem tas nav tik svarīgi. Tāpat ir vērts atzīmēt, ka dzīvokļu īres likme īpaši neatšķiras no dzīvokļa īres tarifa, turklāt tie maksā par 20-30% lētāk.

Ekskluzivitāte ir galvenais

Neparasti dzīvokļi (bēniņi, bēniņi, pagraba mājokļi) ir ļoti pieprasīti turīgo īrnieku vidū, jo īpaši starp tā sauktajiem "emigrantiem" (ārzemju augstākā līmeņa vadītāji, kas strādā Krievijā). Expats ir auditorija, kas ir ārkārtīgi pievilcīga namīpašniekiem: viņi ir gatavi maksāt augstāku likmi par pievilcīgu mājokli un ļoti uzmanīgi izturas pret īrējamiem objektiem. Turklāt nekustamo īpašumu emigrantam visbiežāk īrē uzņēmums, tas ir, tiek slēgts līgums ar juridisku personu. Tas var būt noderīgi strīdu gadījumā.

Riski, īrējot dzīvokli

Dzīvokļa īrēšana ir saistīta ar dažādiem riskiem, kas nereti liek īpašniekiem no tā atteikties. Pirmkārt, īrēšana ir saistīta ar risku zaudēt laiku: ne visi vēlas pavadīt vairākas dienas vai pat nedēļas, meklējot īsto īrnieku. Otrkārt, pastāv briesmas, kas saistītas ar īrnieku nodarītajiem īpašuma bojājumiem. Labi uzrakstīts līgums, kas ietver īpašuma uzskaiti, var palīdzēt izvairīties no nepatikšanām.

Kā īrēt dzīvokli bez starpniekiem? Kādas ir dzīvokļa īrēšanas iespējas caur aģentūru? Cik es nopelnīšu, īrējot dzīvokli vai istabu uz ilgu laiku?

Sveiki visiem, kas skatījās uz gaismu! Sazinās populārā tiešsaistes žurnāla HeatherBober eksperts Deniss Kuderins.

Šodien mēs runāsim par to, kā kompetenti, droši un izdevīgi īrēt dzīvokli. Raksts būs noderīgs ikvienam, kam ir papildu nekustamais īpašums, kurā vēlaties izveidot savu mazo biznesu.

Raksta beigās jūs gaida garantēts bonuss - pārskats par uzticamākajiem Krievijas Federācijas uzņēmumiem, kas palīdzēs jums izīrēt mājokli ar visizdevīgākajiem nosacījumiem tā īpašniekam.

1. Dzīvokļa izīrēšana kā bizness

Ja jums ir dzīvoklis, kas nav tas, kurā dzīvojat, un šī dzīvojamā telpa ir dīkstāvē, ēdot naudu uzturēšanai, jūs vienmēr varat to pārvērst par papildu ienākumu avotu.

Tajā pašā laikā cītīgi būs jāstrādā tikai sākotnējā posmā – objekta sagatavošana līzingam un īrnieku meklēšana. Un tad jūsu uzdevums būs tikai savlaicīga regulāras īres maksas saņemšana. Ideāls pasīvo ienākumu piemērs ir “mēs sēžam un nauda iet”.

Tiesa, joprojām ir jāseko līdzi dzīvokļa stāvoklim, savlaicīgi jānovērš problēmas un bojājumi, periodiski jākontrolē īrnieku lojalitātes līmenis. Bet, ja vēlaties, varat deleģēt šo nekustamā īpašuma apsaimniekošanas uzņēmuma darba daļu.

Šajā situācijā jūs varat īrēt dzīvokli un doties uz ārzemēm, uz ciemu pie sava vectēva vai uz Dienvidu krasts Krima pastāvīgai dzīvesvietai. Šajā gadījumā visas īres rūpes pāries uz pilnvarnieku, un atliks tikai izņemt naudu no konta un iztērēt pēc saviem ieskatiem.

Par to, kas ir profesionālis, lasiet atsevišķā rakstā.

Dzīvokļa īrēšanai galvenais ir pareizi novērtēt šī uzņēmuma rentabilitāti. Izīrējot nekustamo īpašumu īslaicīgai lietošanai, jāņem vērā visi faktori, kas tā vai citādi var ietekmēt īres izmaksas: tikai tādā gadījumā varēsi noteikt adekvātu tirgus īres cenu.

Un jums arī iepriekš jāizlemj, vai rīkosieties pats vai iesaistīsiet procedūrā profesionālus nekustamo īpašumu darījumus. Abām iespējām ir savi plusi un mīnusi.

Pamatnoteikums ir šāds: ja jums ir nepieciešams īrēt dzīvokli tieši tagad - jūs dodaties projām, jums steidzami nepieciešama nauda - labāk piesaistiet aģentus no uzticamas nekustamo īpašumu kompānijas vai ar nevainojamu reputāciju. Ja jums ir laiks, dariet to pats. Vienīgais nosacījums – jābūt vismaz minimālai pieredzei darījumos ar nekustamo īpašumu.

Un vēl viena svarīga nianse – ir jāprot saprast cilvēkus. Jums pašam būs jāizlemj, vai jūsu izvēlētais īrnieks ir uzticams, vai ir vērts meklēt citu kandidātu.

Kļūdas nedrīkst pieļaut: negodīgs īrnieks nozīmē maksājumu kavējumus vai pilnīgu to trūkumu, īpašuma bojājumus, kaimiņu sūdzības, plūdus un ugunsgrēkus, varbūt pat izsaukumus policijai. Vai jums to vajag?

Tabulā parādītas galvenās priekšrocības un trūkumi, īrējot dzīvokli pašam un ar starpnieka palīdzību:

3. darbība Meklē īrniekus

Kur meklēt, es jau teicu iepriekš. Šeit es atzīmēju, ka, lai gan kandidātu meklēšana ir vissvarīgākais procesa posms, jums nevajadzētu to aizķerties. 100% ideāli īrnieki ir reti.

Piemērs

Viena no manām draudzenēm apprecējās un kopā ar vīru pārcēlās uz dzīvokli. Viņa nolēma īrēt savu “odnušku” un rūpīgi pievērsās īrnieku meklēšanai. Viņa pastāvīgi noraidīja aptuveni 30 pretendentus.

Dažiem bija kaķis, citi bija pārāk jauni un dzīvespriecīgi, citi viņai šķita ne visai labi utt. Rezultātā īrnieku meklēšana ievilkās daudzus mēnešus, un draudzene zaudēja miegu, mieru un gandrīz sastrīdējās ar savu jauno vīru.

Universāls padoms - dodiet priekšroku precētiem pāriem, kuros strādā abi laulātie un kuriem ir stabila alga.

4. darbība Sarunājam tikšanos un izrādām dzīvokli

Pirms vienojas par izrādi, veiciet iepriekšēju sarunu, uzdodiet pretendentam drošības jautājumus. Ja kaut kas jūs atbildēs satrauc, neriskējiet – sakiet tieši: "Piedod, bet jūsu kandidatūra man neder."

Sanāksmē aprunājieties ar potenciālo īrnieku otro reizi. Ja iespaids ir pozitīvs – ved un rādi.

5. darbība Mēs savācam dokumentus

Īrnieki arī nepiedzimst ar bastu. Viņiem ir jābūt pārliecinātiem par darījuma tīrību un jūsu pieklājību. Tāpēc vāciet dokumentus, ja īrnieks tos pieprasa uzrādīt.

Nepieciešamajā komplektā ietilpst:

• pase (varat kopēt);
• mājokļa īpašumtiesību sertifikāts;
• kvītis, kas apliecina, ka nav parādu par mājokli un komunālajiem pakalpojumiem.

Ja dzīvoklī ir reģistrēts kāds cits, nevis jūs, dzīvokļa īrēšanai būs nepieciešama arī šo personu rakstiska piekrišana.

6. darbība Noslēdzam līgumu

Jūs varat īrēt dzīvokli neoficiāli un oficiāli. Pirmajā gadījumā saņemsiet vairāk (nodoklis 13% netiks ieturēts), taču jums nebūs nekādu garantiju par sava īpašuma drošību.

Līgums liecina par civiltiesiskajām attiecībām starp pusēm. Šī ir jūsu apdrošināšana, ja rodas konflikti, pārpratumi un strīdi. Vienošanās neesamība var kļūt par spiediena instrumentu no īrnieka puses – sak, nodokli no īres neietur, tas nozīmē, ka vari gaidīt maksājumus.

Līgumā jānorāda nosacījumi, ar kādiem jūs īrējat dzīvokli, ikmēneša maksas veikšanas termiņi, pirmās avansa maksājuma apmērs, ja tāds ir. Atsevišķi punkti attiecas uz Jūsu īpašuma drošību, pušu atbildību līguma pārkāpšanas gadījumā, līguma pirmstermiņa laušanas nosacījumiem.

Piemēram, ja kaimiņi sūdzas par trokšņošanu, īpašniekam ir tiesības 3 dienu vai nedēļas laikā izlikt īrniekus, neatmaksājot īres maksu.

7. darbība Saņemam avansa maksājumu

Vienošanās der abām pusēm, visi priecīgi un smaidīgi. Atliek tikai saņemt avansa maksājumu - tas būs sākums ilgstošai abpusēji izdevīgai partnerībai. Vēlams, lai visi finanšu aprēķini tiktu dokumentēti. Lai nenotiktu: “Bet es tev tonedēļ samaksāju, vai tu aizmirsi?”, “Kā gan citādi 2000, vai es iedevu pilnu summu?”.

Ja šaubāties par savām spējām vai daži punkti jums nav skaidri, labāk tos noskaidrot iepriekš. Izmantojiet mūsdienu digitālo tehnoloģiju priekšrocības – saņemiet padomus tiešsaistē no profesionāliem juristiem par resursu Jurists.

Resurss sadarbojas ar tūkstošiem kvalificētu speciālistu visās tiesību jomās, tostarp mājokļu juristiem. Jūs varat sazināties ar viņiem, izmantojot tērzēšanu vai zvanot uz tālāk norādītajiem numuriem.

Jau tagad varat saņemt kompetentu juridisko atbalstu – vietne darbojas visu diennakti.

4. Profesionāla palīdzība dzīvokļa īrēšanā - pārskats par TOP-5 nekustamo īpašumu aģentūrām

Solītais bonuss ir piecu uzticamāko aģentūru pārskats, kas palīdzēs ātri un droši izīrēt dzīvokli.

Vecākā kapitāla nekustamā īpašuma firma. Tam ir plašs pārstāvniecību tīkls - tikai Maskavā tas darbojas pēc vienota standarta 120 filiālēm. Nodarbojas ar jebkuriem darījumiem ar nekustamo īpašumu, tai skaitā privāto dzīvokļu izīrēšanu.

Pieredzējuši aģenti garantē Jūsu objekta nodošanu operatīvi, juridiski kompetenti un izdevīgi. Mākleri ar daudzu gadu pieredzi palīdzēs realizēt jebkuru objektu - no istabas dzīvojamā rajonā līdz elitārai kotedžai Maskavas reģionā. Līguma juridisko tīrību uzrauga uzņēmuma pilna laika juristi.

Specializēta nekustamo īpašumu aģentūra ar daudzu gadu pieredzi kapitāla tirgū. Firmai ir plaša informācijas bāze un kvalificēti darbinieki. Uzņēmuma galvenais darba princips ir atbildīga attieksme pret katra pasūtījuma izpildi.

Mākleri ir atbildīgi par pareizu sagatavošanu nomas līgums un ņemt vērā, pirmkārt, māju īpašnieku intereses. Izvēloties Almu, varat būt pārliecināti par sava īpašuma drošību un savlaicīgu samaksu.

3) Ienākumi

Viens no lielākajiem nekustamo īpašumu uzņēmumiem Krievijas Federācijā. Darba pieredze mājokļu tirgū - 25 gadi. Maskavas apgabala vadītājs. Tam ir filiāles desmitiem Krievijas pilsētu. Darbības sfēra aptver visas nekustamā īpašuma tirgus jomas. Tas palīdzēs īrēt dzīvokli jaunbūvē, priekšpilsētā, iekšā darījumu centrs galvaspilsētas. Valstī - tikai pārbaudīti aģenti ar lielu skaitu veiksmīgu līgumu.

Maskavas aģentūra, kas specializējas luksusa nekustamo īpašumu jomā. Uzņēmums garantē, ka jūsu mājoklis netiks izīrēts pirmajam ienācējam: darbinieki pārbaudīs katru kandidātu, lai noteiktu viņa maksātspēju un pieklājību.

Vienlaikus uzņēmums garantē Jūsu objekta nodošanu 1-2 dienu laikā par maksimālo tirgus cenu. Stundas laikā pēc zvana pie Jums ieradīsies profesionāls fotogrāfs, lai nofotografētu dzīvokli, pēc kā speciālisti novērtēs īpašumu un noteiks tā īres vērtību.

Pilns pakalpojumu klāsts nekustamo īpašumu tirgū. Darba pieredze kopš 1997. 8 filiāles Maskavā un desmitiem pārstāvniecību citās Krievijas Federācijas pilsētās. Papildu pakalpojumi mājokļu vērtēšanas, konsultāciju un analītikas jomā.

Jūs varat īrēt dzīvokli ar aģentūras starpniecību 2 veidos: zvanot pa tālruni (zvani tiek pieņemti no 9 līdz 21) vai aizpildot tiešsaistes pieteikumu. Dzīvoklis tiks izīrēts par tirgus cenu, un galīgo īrnieku izvēli veiks īpašuma īpašnieks. Dāvanā katram klientam - īpašuma un civiltiesiskās atbildības apdrošināšana.

5. Uz ko jābūt gatavam - 4 galvenie riski saimniekam

Īrējot dzīvokli, esiet gatavi noteiktiem riskiem. Cilvēki izturas pret svešu īpašumu ne tik godbijīgi kā pret savu.

Turklāt mājokļu tirgū ir milzīgs skaits krāpnieku, kuri ir gatavi gūt peļņu uz jūsu rēķina.

Uzskaitām galvenos risku veidus dzīvokļu īpašniekiem.

Risks 1.Īpašuma bojājums

Tas ir visticamākais risks, īrējot īpašumu. Parasti kopā ar dzīvojamo platību īpašnieki izīrē mēbeles un sadzīves tehniku. Dažreiz tas ir ļoti vērtīgs īpašums, kuru vēlaties atgūt veselu un veselu. Jā, un dzīvokļa apdare bieži vien maksā daudz naudas.