Elena Zemtsova, izvršni partner Delta Estate
Posao iznajmljivanja, baziran na davanju prostora u zakup velikim trgovačkim lancima, kao i ugostiteljski lanac, danas je jedan od najpopularnijih načina ulaganja u nekretnine.
Perekrestok, Victoria, Magnit, Pyaterochka, KFC, McDonald's - svi veliki lanci su uvijek traženi, jer su stabilni i posvećeni dugoročnoj saradnji.
Koja su područja tražena od strane mreža
Što se tiče veličine prostora, površina prvenstveno zavisi od profila zakupca. Za supermarkete, optimalna površina je 350-500 kvadratnih metara. m, za specijalizovane prodavnice kao što su Vkusvill, Myasnov - od 100 do 300 kvadratnih metara. m. Kozmetički saloni, apoteke, medicinski centri, prodavnice odeće i obuće traže površine od 80 do 200 kvadratnih metara. m. U ugostiteljskom segmentu sve zavisi od formata. Dakle, restoranima je u prosjeku potrebno 300-700 kvadratnih metara. m, brza hrana, kafići i kafići - 100-300 kvadratnih metara. m, a malim restoranima za kafu potrebno je 10-40 kvadratnih metara. m.
Specifikacije - glavna stvar na koju investitor obraća pažnju
Prostori su tada atraktivni za ulaganja kada postoji veliki broj alternativnih potencijalnih zakupaca. A to je prvenstveno određeno tehničke specifikacije. Najtraženiji su prostori koji se nalaze na prvim spratovima, sa slobodnim planiranjem i izlozima, kao i sa nekoliko ulaza, najmanje glavni sa glavne ulice i dodatni „iz dvorišta” za istovar i evakuaciju. Prisutnost nekoliko glavnih ulaza također će omogućiti, ako je potrebno, da se prostorija podijeli na blokove i naknadno je iznajmljuje skuplje. Osim toga, važan je volumen električne energije, minimalna vrijednost je 0,2 kW po 1 m2. m. Ali potrebno je uzeti u obzir specifičnosti potencijalnog zakupca. Na primjer, trgovine prehrambenim proizvodima i ugostiteljski objekti imaju povećanu potrošnju električne energije zbog rashladne i kuhinjske opreme. Plus za sobu je prisustvo nape za ugostiteljstvo ili mogućnost opremanja.
Što se tiče kompleksnih prostorija, to su prvenstveno podrumi i podrumi, sa kancelarijskim ili višeslojnim rasporedom, posebno ako su svi zidovi nosivi i nemoguće ih je preurediti. I naravno, nisu traženi prostori koji se nalaze na mjestima sa nedostatkom saobraćaja.
Investitori nisu zainteresovani za poslovni prostor
Čist poslovni prostor koji se nalazi u stambene zgrade, posebno ekonomske klase, danas nisu mnogo tražene. Traženiji su maloprodajni i slobodni prostori sa posebnim ulazom, koji se mogu koristiti za različite poslovne formate. Često privlače stanare iz uslužnog sektora: kozmetički saloni, fitnes klubovi, medicinski i edukativni centri - ono što će biti traženo među stanovnicima stambenog kompleksa i područja. Na primjer, iznajmljujemo vlastite prostorije u stambenom kompleksu "La Defense" u 3. Frunzenskaya 19 školi intelektualnog razvoja za djecu i prostorije u Nezhinskaya 1 - Montesori škola.
Kako namjena prostorije utiče na pogled poslovi iznajmljivanja
Naravno, namjena prostora utiče na vrste poslova iznajmljivanja koji se u njemu mogu organizirati. Dakle, kulturna, obrazovna i medicinska namjena ovih prostora jasno zahtijeva promjenu namjene da bi se koristili za javnu ugostiteljstvo. Ali treba imati na umu da postoje određena ograničenja za otvaranje određenih vrsta poslovanja. Na primjer, ne možete otvarati prodavnice alkohola u blizini obrazovnih institucija. Takođe, dobijanje alkoholne dozvole za bar ili restoran u ovom slučaju će biti nemoguće, a za mnoge ugostiteljske objekte prodaja alkoholnih pića predstavlja značajan udeo u prihodima. Osim toga, nije uvijek moguće opremiti napu za ugostiteljstvo, ako to unaprijed nije predvidio programer.
Šta određuje likvidnost poslovanja iznajmljivanja
Prije svega, lokacija utječe na likvidnost iznajmljivanja. Najveća potražnja je za prostorima koji se nalaze na prvoj liniji prometnih ulica sa visoko efikasnim saobraćajem. Likvidnost prostora za investitore povećava se slobodnim rasporedom prostorija sa mogućnošću blokovske podjele, više ulaza, izloga, kao i prisustvom haube za ugostiteljstvo i velikom količinom dodijeljene električne energije.
Što se tiče iznajmljivanja novih zgrada, likvidnost ovakvih objekata u velikoj mjeri zavisi od faze razvoja projekta, pa je popunjenost kompleksa važan faktor koji se mora uzeti u obzir. Što je veći projekat, od 2.500 stanova, to je aktivnije naseljeno, a to direktno utiče na promet kupaca. Takođe je potrebno uzeti u obzir lokaciju lokala u odnosu na pješački saobraćaj i pristupne puteve, kako bi se procijenilo da li će se situacija promijeniti za nekoliko godina. Moguće je da je projekat planiran za izgradnju tržni centar, pa trgovine koje danas ostvaruju stabilan promet neće biti tako likvidne za nekoliko godina.
Šta je sa otplatom?
Prosječna isplativost poslovanja iznajmljivanja u Moskvi je 7-10 godina, uz prinos od 8 do 15% u zavisnosti od lokacije. Dakle, u centru se dobrim smatra prinos od 10% godišnje, na području TTK-a - 12%, a na području Moskovskog obilaznice i Nove Moskve - 13-15%.
Na šta treba obratiti pažnju prilikom proučavanja ponude na tržištu
Prilikom odlučivanja o kupovini poslovanja za iznajmljivanje u novom stambenom kompleksu, potrebno je uzeti u obzir faktore kao što su faze izgradnje i popunjenost kompleksa, vrijeme registracije vlasništva. Bilo bi korisno da se detaljno upoznate sa rasporedom građevinskog područja kako biste procijenili lokaciju prostorija u odnosu na kuće i pješačke tokove. Također je potrebno pogledati u budućnost: koji su još komercijalni objekti predviđeni projektom, da li će se promijeniti smjer saobraćaja, na primjer, ako se uskoro planira otvaranje metroa ili polaganja novi put. Važno je upoznati se sa konkurentskim okruženjem danas i sutra, kako bi saznali interes potencijalnih zakupaca za ovu lokaciju.
Nije tajna da postoje beskrupulozni prodavači koji umjetno naduvaju cijenu najma i zamagljuju odmor i indeksaciju. Takođe je moguće jednostavno „naslikati“ brojeve u ugovoru o zakupu. Osim toga, ako govorimo o kupovini sobe već sa zakupcem, onda prodavac može namjerno prešutjeti želju zakupca da smanji najam ili da će se uskoro iseliti iz prostora. Stoga, pored lokacije i opšte karakteristike prostorija, potrebno je detaljno proučiti samog zakupca i ugovor sa njim.
Da li je ponuda na tržištu sve bolja?
U novim zgradama, naravno, kvaliteta predloženog prostora postaje za red veličine veća. Čak su i graditelji stambenih zgrada ekonomske klase počeli razmišljati o učinkovitosti maloprodaje. U mnogim projektima prvi spratovi su inicijalno projektovani sa otvorenim rasporedom, minimumom nosivih zidova, zasebnim ulazima i izlozima, visokim plafonima, auspuhom za javnu ugostiteljstvo, a prostorima se dodeljuje više električne energije.
Vrijedi napomenuti da ne samo u novogradnjama dolazi do primjetnog poboljšanja kvaliteta uličnih maloprodajnih objekata. Na primjer, u centru su antičke zgrade prilagođene za modernu upotrebu: organizirani su zasebni ulazi i izlozi.
Gdje mogu iznajmiti reklamu nestambenih prostorija ili skladište? Kako iznajmiti prodajni prostor za trgovinu? Kako iznajmiti poslovne nekretnine?
Pozdrav svima koji su pogledali sajt popularnog onlajn magazina "HeaterBober"! Sa vama stručnjak - Denis Kuderin.
Tema današnjeg razgovora je zakup komercijalnih nekretnina. Članak će biti koristan poslovnim ljudima, vlasnicima nestambenih prostora i svima onima koji su zainteresirani za aktuelna finansijska pitanja.
Na kraju članka naći ćete pregled najpouzdanijih ruskih kompanija za nekretnine koje pružaju posredničke usluge pri iznajmljivanju objekata za trgovinu.
Pa počnimo!
1. Zašto iznajmiti poslovni prostor?
Uspješna poduzetnička aktivnost u velikoj mjeri zavisi od dobro odabranih prostorija za poslovanje. Ovo se posebno odnosi na trgovinu i usluge. Ugodna, dobro opremljena radnja u prometnom dijelu grada sama po sebi privlači kupce.
Isto se može reći i za kancelarije. Svaka kompanija koja poštuje sebe treba da ima dobro mesto za rad i prijem posetilaca. Čak i ako prodajete robu preko internet trgovine, potrebno vam je mjesto za dovršavanje i izdavanje narudžbi, kao i za rješavanje sporova s kupcima.
Ne može svaki biznismen, posebno početnik, priuštiti kupovinu nestambenih prostora. U takvim slučajevima u pomoć dolazi iznajmljivanje poslovnih nekretnina.
Navodimo sve prednosti iznajmljivanja:
- relativno niski finansijski troškovi;
- jednostavnija procedura za papirologiju u odnosu na kupovinu;
- mogućnost promjene stanodavca u bilo kojem trenutku i preseljenja u drugu zgradu;
- veliki izbor nekretnina, posebno u metropolitanskim područjima.
Obrnuti proces - izdavanje prostora - također ima brojne prednosti. Prije svega, to je pouzdan izvor pasivnog prihoda. Kupovina poslovnog prostora (maloprodajnog, poslovnog, industrijskog i drugog) je dobra opcija za ulaganje.
Sve dok postoji privatni biznis, njenim predstavnicima će stalno biti potrebni prostori za poslovanje, što znači da će vlasnici nekretnina imati stabilne prihode bez mnogo rada.
Pronalaženje odgovarajućeg prostora za poslovanje je problematičan događaj. Najbrži i najpouzdaniji način pronalaženja objekta je korištenje usluga profesionalnih posrednika.
Na našoj web stranici postoji detaljan članak o tome kako moderni funkcioniraju.
2. Kako iznajmiti poslovni prostor - 5 korisnih savjeta
Kada iznajmljujete komercijalne nekretnine, morate biti što pažljiviji pri njihovom odabiru. Od parametara i funkcionalnih karakteristika prostora zavisi koliko brzo možete započeti posao i da li će objekat u potpunosti ispuniti ciljeve vašeg poslovanja.
Prvo odlučite kako ćete tražiti odgovarajuću sobu - sami ili uz pomoć agencije. Prva metoda uključuje prisustvo neograničenog broja slobodnog vremena i povezana je s raznim rizicima. Druga opcija je sigurnija i pouzdanija.
Dodatne informacije o temi rada s posrednicima pronaći ćete u članku "".
Stručni savjeti pomoći će vam da izbjegnete uobičajene greške stanara.
Savjet 1. Pažljivo proučite haubu i ventilacijske sisteme
Vi sami ili vaši zaposleni ćete raditi u prostoriji, tako da je prisustvo ventilacionih sistema koji se mogu koristiti je najvažnija tačka. Nedostatak snažne i autonomne ventilacije u zgradi je prava prepreka normalnom radu kafića, restorana, trgovine.
Hranu treba čuvati u odgovarajućim uslovima, a posetiocima i prodavcima ne bi trebalo da smetaju mirisi. Štaviše, sanitarne vlasti vam jednostavno neće dozvoliti da koristite objekat za ugostiteljstvo ili trgovinu ako ima samo opštu ventilaciju kuće.
Savjet 2: Fokusirajte se na područja za utovar i istovar
Pogodan prostor za utovar i istovar robe je još jedna ključna tačka za vlasnike kafića, restorana, kantina i trgovina.
Važno je da prostor na kojem će se obavljati utovarno-istovarne radnje ne izlazi u dvorište stambene zgrade ili na kolovoz. Ometat ćete stanare ili vozače, bit ćete mučeni pritužbama.
Pitanje potpunog napajanja električnom energijom posebno je relevantno za stanare čije poslovanje uključuje korištenje energetski intenzivne opreme - hladnjaka, električnih peći, alatnih mašina itd.
Uvjerite se da su električni kablovi u prostoriji dovoljno kapaciteta da u potpunosti zadovolje potrebe poduzeća.
Savjet 4. Pažljivo pročitajte uslove ugovora
Prije nego što date autogram na zakup, pažljivo pročitajte uvjete pod kojima sklapate posao.
Ugovor mora sadržavati sljedeće klauzule:
- uslovi zakupa, trošak i način plaćanja;
- ako se prostor iznajmljuje sa opremom, onda se mora sastaviti popis imovine;
- odgovornost strana za kršenje ugovora;
- uslove za raskid ugovora.
Računi za komunalije, odlaganje otpada, održavanje sistem za gašenje požara a alarme protiv provale obično preuzima zakupac. Međutim, stanodavac plaća, ako je potrebno, velike popravke, uključujući zamjenu vodovodnih komunikacija i električnih instalacija ako pokvare.
Unaprijed razgovarajte sa stanodavcem o pitanju osiguranja imovine - da li će takav ugovor biti sastavljen, a ako ne, odlučite ko će platiti gubitke u slučaju nepredviđenih situacija.
Neophodno je provjeriti vlasničke dokumente vlasnika - ugovor o prodaji, izvod iz državnog registra za pravo vlasništva.
Uvjerite se da nekretnina zaista pripada osobi koja vam je iznajmljuje. Inače će se u jednom lijepom trenutku pojaviti stvarni vlasnik objekta sa odgovarajućim ovlaštenjima. Takođe je važno da prostor nije založen, da nije uhapšen zbog dugova i da nema drugih tereta.
Osoba koja je daleko od zamršenosti stambenog prava trebala bi iskoristiti stručnu pomoć prilikom iznajmljivanja ili kupovine nestambenih prostorija. Na primjer, možete sami razjasniti sve nejasne tačke na web stranici advokata - resursu koji zapošljava stručnjake iz svih područja jurisprudencije.
Svoje pitanje možete postaviti i bez registracije, direktno na glavnoj stranici. Pravno ispravan i kompetentan odgovor ćete dobiti za nekoliko minuta, i to potpuno besplatno. Ako vaš problem zahtijeva dubinsko proučavanje, morat ćete platiti usluge profesionalaca, ali možete sami odrediti iznos naknade.
Korak 2. Odredite iznos zakupnine
Da saznate najbolju cijenu najam, koristite jednu od dvije opcije. Prvi je da lično pregledate baze podataka vašeg grada i odredite približan raspon cijena za iznajmljivanje sličnih prostorija. Drugo - delegirajte ovaj zadatak prodavaču nekretnina.
Inače, pored agencija za nekretnine, posredničke usluge pružaju i privatni brokeri. Obično naplaćuju 25-50% manje za svoj posao od kompanija. Međutim, privatni profesionalci koji rade s nestambenim nekretninama, čak glavni gradovi- jedinice.
5. Ako iznajmljujete komercijalnu nekretninu, prva 3 rizika za stanodavca
Svaki stanodavac brine o stanju svog objekta i želi da ostvari profit od zakupa, a ne gubitke.
Navodimo glavne rizike vlasnika komercijalnih nekretnina i pokazujemo vam kako ih izbjeći.
Rizik 1. Korišćenje prostorija u druge svrhe
Svaki dobro napisan ugovor o zakupu navodi u koju svrhu i kako će se koristiti zakupljeni prostor. Ovo se odnosi i na opremu koju iznajmljujete uz zakup.
Ako je zakupac obećao da će koristiti prostor kao skladište, ali u njemu podiže maloprodaju, imate pravo da ga kaznite novčano ili raskinete ugovor bez povrata zakupnine.
Rizik 2. Oštećenje ili gubitak imovine
Objekat i opremu ste predali, po vašem mišljenju, uglednom građaninu, ali on, diplomatski govoreći, nije ispunio vaša očekivanja. Naime, on je prostoriju doveo u stanje devastacije, pokvario opremu, odvrnuo sijalice i općenito se ponašao kao svinja.
U takvim slučajevima vlasnik ima pravo zahtijevati naknadu štete u cijelosti. Štaviše, treba nadoknaditi ne samo troškove popravke, već i tržišnu vrijednost oštećene opreme.
Odgovornost nije predviđena ako su predmet i imovina oštećeni kao rezultat nepredviđenih okolnosti - na primjer, od požara ili poplave.
Rizik 3: Odbijanje stanara da plati mjesečne naknade
Neuredne platiše treba kazniti rubljom. Međutim, to je opet moguće ako je ugovor o zakupu sastavljen u skladu sa svim pravilima. Odnosno, u dokumentu treba jasno navesti uslove i iznos mjesečnih plaćanja.
6. Ako iznajmljujete poslovni prostor - 3 glavna rizika za zakupca
Zakupac također može stradati zbog nezakonitih ili neovlaštenih radnji stanodavca.
Rizik 1. Zakup prostorija na koje „stanodavac“ nema zakonska prava
Ako vam lokal iznajmljuje osoba koja nema zakonska prava vlasnika na objektu, ugovor će se smatrati nevažećim. Da biste to izbjegli, zahtijevajte predočenje vlasničkih dokumenata.
Možete samostalno dobiti izvod iz Rosreestra kontaktiranjem Multifunkcionalnog centra. Usluga je plaćena, ali ćete pouzdano znati "ko je gazda u kući".
Rizik 2. Zamjena brava u sobi odmah nakon uplate akontacije
Da, takve situacije se i dalje dešavaju u prirodi. Potpišete ugovor, uplatite akontaciju, dobijete ključeve iz ruke u ruku, a kada želite da uđete u prostor sa svojom imovinom, ispostavi se da su brave promijenjene, a “vlasnici” su nestali.
U takvoj situaciji postoji samo jedan izlaz - kontaktirati policiju i pokrenuti krivični postupak zbog činjenice prevare.
Rizik 3. Podzakup
Ovdje je najbolje objasniti suštinu jednostavnim primjerom.
Primjer
Stanar Andrej, preduzetnik početnik, iznajmio je sobu za radnju na godinu dana, plaćajući pola godine unapred. U isto vrijeme, biznismen nije provjerio vlasničke dokumente, oslanjajući se na poštenje stanodavca.
Nakon mjesec dana uspješnog trgovanja, pravi vlasnik se pojavio u prodavnici s punim kompletom originalnih dokumenata. Ljubazno je zamolio stanara da se iseli iz okupiranog područja. Andrej je pokušao da pronađe podstanara kako bi mu barem vratio novac uplaćen unapred, ali preduzimljivi posrednik nije odgovarao ni na pozive ni na SMS.
Zaključak: kontaktirajte direktno sa vlasnikom. U najmanju ruku, trebao bi biti svjestan svih manipulacija koje se dešavaju sa njegovom imovinom.
7. Stručna pomoć zakupcima i stanodavcima - pregled TOP-3 agencije za nekretnine
Pronalaženje kvalifikovanog posrednika je težak zadatak. Da bismo pomogli čitateljima, sastavili smo pregled najpouzdanijih kompanija u Rusiji koje se bave komercijalnim nekretninama.
1) Agency.net
Agencija za upravljanje nekretninama. Pomoći će stanodavcima i zakupcima u najmu i zakupu: ureda, maloprodajnog prostora, radionice, magacina, vila i bilo koje druge poslovne nekretnine. Kompanija zapošljava samo iskusne i kvalifikovane advokate i agente nekretnina.
Značajan plus kompanije je profesionalan pristup, dostupnost detaljne web stranice, izrada individualne strategije za svakog klijenta ureda. Ne postoje usluge nekretnina koje stručnjaci kompanije ne bi mogli pružiti korisnicima.
Komercijalne nekretnine u Moskvi i regionu glavna su specijalizacija kompanije. Respect posluje na tržištu od 2004. godine. Agencija je prvobitno postavila za cilj da klijentima pruži najširi spektar usluga vezanih za iznajmljivanje, kupovinu i prodaju nekretnina.
Sanjate da zarađujete na nekretninama? Želite li znati kako iznajmiti komercijalne nekretnine, na šta obratiti pažnju prilikom kupovine i gdje tražiti zakupce? "M16-Nedvizhimost" oprema sve potencijalne biznismene i govori šta je potrebno za stabilan i visok prihod.
Na kraju, isplativ bonus: najperspektivniji komercijalni objekti za daljnji najam ili preprodaju.
Komercijalne nekretnine: odakle početi?
Za početak, savjetujemo vam da se još jednom odlučite o konačnom izboru nekretnine: jeste li sigurni da se želite baviti poslovnim prostorom? Na pitanje šta je isplativije iznajmiti - stan ili poslovni prostor - odgovor je nedvosmislen. Poslovni objekti se isplate nekoliko puta brže od stambenih prostora, odnosno korist je mnogo veća. Osim toga, stopa zakupa poslovnog prostora stalno raste (na primjer, u periodu januar-jul 2017. godine zabilježen je porast od 10%).
Međutim, imajte na umu da ćete morati uložiti mnogo više truda. Prvo se pobrinite da vaš početni kapital bude dovoljan za kupovinu objekta koji namjeravate iznajmiti u budućnosti. Nije tajna da za kupovinu poslovne nekretnine morate imati mnogo značajnije finansijsko stanje od kupovine stana, uključujući i višesoban.
Istovremeno, imajte na umu da se nestambeni prostori također smatraju drugačije u pravnom smislu: porezna stopa u ovom slučaju je nekoliko puta veća, mehanizam registracije je također nešto drugačiji.
Osim toga, kako bi uspješno vodili posao na poslovni prostori morate se snalaziti u specifičnostima vašeg potencijalnog zakupca, razumjeti njegove potrebe i mogućnosti. To znači da se od vas traži više nego kod jednostavnog iznajmljivanja stana.
Izvagajte sve ponovo prije nego što pređete na odabir sobe. Ako je barem jedna od tačaka upitna, bolje je ne riskirati i razmisliti o stambenom najmu. Zapamtite da u slučaju neuspjeha gubici mogu biti ogromni.
Hajde da sumiramo šta vam je potrebno za kupovinu komercijalne nekretnine: početni kapital, dobro poznavanje tržišta i orijentacija u oblasti sa kojom planirate da sarađujete.
Kako odabrati pravu komercijalnu nekretninu za naknadni zakup?
Kao što smo već rekli, prvo morate odlučiti na kakvog zakupca računate.
Odredite za sebe moguće parametre vašeg budućeg partnera: je li to mali poduzetnik ili ogranak velike mreže? Koliko dugo je na tržištu ili tek izlazi? Je li to proizvodnja ili prodajno mjesto? Koja je konkurencija u ovoj oblasti, koja lokacija će za to biti najuspješnija, koji su kapaciteti potrebni za punopravan posao itd.
Jednom riječju, vodite se prema određenom zakupcu, tada ćete ne samo lako odabrati najpogodniji prostor, već ćete moći lako pronaći i ljude koji žele u budućnosti voditi posao s vama.
Na osnovu izbora koji ste napravili, možete razumjeti koji konkretan objekt trebate tražiti: skladište, kancelariju ili poslovni prostori u modernom street retail formatu.
Win-win opcije i obavezni zahtjevi
Odmah napominjemo da će najsigurnija opcija u smislu potražnje biti soba koja već ima stalnog zakupca. U tom slučaju moći ćete ostvariti profit od prvog mjeseca posjedovanja prostora i nećete gubiti dragocjeno vrijeme na traženje.
Vjerujte da je zakupac (pod uslovom da već ima uspostavljen i profitabilan posao) zainteresiran da ostane u vašim prostorijama. Pod povoljnim okolnostima možete čak i povećati stanarinu.
Još jedna prednost ovakvog rješenja bit će činjenica da su prostorije sa stalnim zakupcem, najvjerovatnije, već "pročešljane" u skladu sa svim zahtjevima nadzornih organa, odnosno sanitarne i vatrogasne službe.
Posebno obratite pažnju na posljednju činjenicu, jer ćete u slučaju kršenja bilo kojeg pravila morati potrošiti mnogo novca da ispravite trenutnu situaciju.
Izbor u smislu lokacije
Ako planirate raditi s vlasnikom trgovine, onda najbolje mjesto izbor će biti gusto naseljeno područje za spavanje. Na takvom mjestu je velika prometnost, osim toga, trgovine su uvijek veoma tražene među stanovnicima, što znači da je takav objekat posebno atraktivan sa stanovišta vlasnika preduzeća.
Planirate li saradnju sa većim zakupcem? Razmotrite opciju s modnim butikom. Očigledno, za ovakav posao preduslov je i lokacija u prolaznom mestu, ali publika treba da bude drugačija. Fokusirajte se na takvog kupca ako ste spremni da mu ponudite veliki prostor na prvom redu u istorijskom ili poslovni centar gradova.
Kada kao potencijalnog zakupca vidite samo proizvodnju, onda bi najbolje rješenje u lokacijskom smislu bila industrijska zona spavaćeg dijela ili prigradskog naselja.
Druga uobičajena opcija je catering. Ako ne govorimo o gurmanskom restoranu (a u ovom slučaju prostor treba da se nalazi u centru i da ima dobre karakteristike pogleda), onda se treba fokusirati na mjesta u blizini poslovnih centara ili obrazovnih institucija.
Fokusirajte se na profit i potražnju
Čini se da je ovdje sve očito i vezano za lokaciju lokala: objekti u centru koštat će skuplje, a u "spavaćim sobama" ili na selu - jeftinije.
Ovo, naravno, ima svoju istinu. Međutim, uspjeh vašeg poslovanja za iznajmljivanje ovisit će o više od vaše cijene najma.
Tako, na primjer, ne zaboravite da se zakupac može naći mnogo puta brže za mali prostor koji se nalazi na periferiji grada nego za veći prostor u samom centru. To je posebno uočljivo u vremenima krize.
Osim toga, šanse da će trgovina u vreći za spavanje biti tražena veća su od onih u modnom butiku. To znači da će vlasnik preduzeća dugo ostati u vašim prostorijama, dok zakupci skupljih nekretnina mogu češće odlaziti, a naprotiv, rjeđe dolaziti.
Drugim riječima, obratite pažnju na to kakvu će potražnju koristiti vaše prostorije. Bolje je imati manja, ali stalna primanja nego velika, ali neredovna primanja.
Gdje pronaći zakupca?
Za brzu i efikasnu pretragu potrebno je što više koristiti komunikacijske kanale koji su vam dostupni. Počnite s internetom: mrežni agregatori, oglasne ploče, forumi, društvenim medijima, kontekstualno oglašavanje - ima mnogo toga za izabrati. Iako, kao što smo već rekli, trebali biste birati što je više moguće, a ako vam je budžet dovoljan, nemojte se ograničavati na jedan izvor.
Bilo bi korisno zaključiti saradnju sa agencijom za nekretnine. Prvo, trgovci nekretninama imaju svoje kanale za pronalaženje stanara. Drugo, čak i ako ste se unaprijed pripremili, stručnjaci i dalje imaju više iskustva i razumijevanja koje su prednosti i slabe strane u blizini vaših prostorija, kao i među poduzetnicima iz koje sfere je bolje promovirati ovaj objekat. Također, agenti za nekretnine će vam pomoći da odredite pravu cijenu za iznajmljivanje: s jedne strane, da ne prodajete previše jeftino i ne gubite novac, s druge strane, preuveličana cijena najma će uplašiti potencijalne zakupce, i dugo ćete sjediti u “čekaonici”.
Suradnja s agencijama za nekretnine ima i druge prednosti, uključujući, na primjer, šire mogućnosti oglašavanja. Lijep bonus je to što se agenti za nekretnine pobrinuti za sve muke oko sklapanja posla: sastavljanje potrebne dokumentacije, pomoć u pregovorima sa poslodavcem itd.
Karakteristike stanara
Dakle, reklama je proradila i na pragu vašeg prostora već se pojavilo nekoliko potencijalnih preduzetnika, koji su spremni da „registruju“ svoju zamisao na vašem poslovnom prostoru. A onda se postavlja još jedno teško pitanje: koga izabrati?
Začudo, mrežne kompanije, uz rijetke izuzetke, također nisu najpoželjniji poslodavci. Kompanije vrše pritisak na svoj autoritet i stabilnost (ovo drugo nije uvijek tačno), zbog čega im je potreban poseban tretman. “Mrežari” najvećim dijelom insistiraju na snižavanju stanarine, a za službeno formaliziranje vaše saradnje koriste samo svoj ugovor, koji naravno u većoj mjeri štiti njihova prava, a vama je uskraćena mogućnost da brzo promijenite zakupca ili povećati stopu u skladu sa tržišnom cijenom.
Osim toga, u slučaju velikih poslovnih poslodavaca, za sva sporna pitanja morat ćete direktno kontaktirati osoblje koje se nalazi u prostorijama. A ovo osoblje je često nekompetentna osoba.
Međutim, zarad stvarno dobrog objekta za iznajmljivanje, neki "mrežari" su spremni na ustupke, pa čak i ponuditi veću naplatu.
Najbolje je zadržati fokus na onim preduzetnicima koji ga već čvrsto imaju vrijedan posao i u ovog trenutka otvori drugu tačku. Takvi poduzetnici su najpouzdaniji, temeljni i najodgovorniji poslodavci.
Vrhunski komercijalni objekti za ulaganje
Menadžeri odjela komercijalnih nekretnina odabrali su za vas najbolje nekretnine za kupovinu u svrhu ulaganja. Predstavljeni objekti su najatraktivniji po popularnosti među stanarima i isplativosti.
Zgrada 284,5 m2 na Voskresenskoj nasipu
Zasebna poslovna prizemnica u srcu grada! Postoje dva izlaza - na nasip Voskresenskaya i ulicu Shpalernaya. Glavna prednost ovog objekta je pouzdan zakupac koji već duže vrijeme iznajmljuje sobu i ne planira se iseliti. U ovom trenutku, ugovor je zaključen na iznos od 483,6 hiljada rubalja mjesečno!
Sve komunikacije su spojene, napajanje je 30 kW sa mogućnošću povećanja snage. Račune za komunalije plaća zakupac.
Još jedan bonus - zajedno sa zgradom možete kupiti zemljište. U susjedstvu se nalaze i drugi lokali koji se također prodaju. O detaljima će vas obavijestiti naši menadžeri.
Prostor 702 m2 u centru Kingiseppa
Jedinstvena ponuda: isplativost prostora je samo 6,5 godina (sa prosječnom otplatom od 10-12 godina)! Objekat se nalazi u novom LCD-u "Karat" u jednoj od glavnih ulica Kingisepa. Već su veliki zakupci zainteresovani za prostorije - Okay, Pyaterochka, Lenta itd.
Mjesečni profit objekta procjenjuju naši menadžeri na nivou od 561,6 hiljada rubalja. Plusi sobe: izlozi sa pogledom na glavna ulica grad, veliki parking ispred lokala, plafoni - 4,5 m, 5 zasebnih izlaza, velika snaga.
Prostor 535 m2 u ulici Korpusnaya
Objekat se nalazi u novom luksuznom kompleksu Lumiere in istorijski centar grad (Petrogradski okrug). Ovo već garantuje visok promet i solventnu javnost. Manje od 5 minuta hoda od metro stanice Chkalovskaya.
Soba je opremljena panoramskim prozorima. Sve komunikacije su izvedene, snaga napajanja je 62 kW. Mjesečna dobit od iznajmljivanja objekta iznosit će oko 650 hiljada rubalja.
Imate bilo kakvih pitanja? Ostavite svoje kontakt podatke i naši stručnjaci će vas pozvati.
