Majitelia bytov, ktorí prenajímajú byty, vedia z vlastnej skúsenosti, aké ťažké to môže byť vlastnými silami. Potrebujete podať správny inzerát, porozprávať sa s potenciálnymi nájomníkmi, ukázať byt a urobiť oveľa viac. Prenajímam byty už viac ako 10 rokov. Prenajaté úplne inému kontingentu: od párov s deťmi a končiac Číňanmi a Vietnamcami. Mnohí moji bývalí obyvatelia sa ku mne chcú vrátiť, s niektorými naďalej komunikujem: nechám sa od nich ostrihať, poradím sa, zvolám opravu.

Často dostávam otázky:

• Ako nájsť dobrých nájomníkov?
• Ako sa nenechať zmiasť v konaní o prenájme bytu?
• Čo je potrebné zabezpečiť?

Odporúčam použiť pokyny krok za krokom.

Krok jedna. Prieskum trhu

Pred prenájmom bytu si musíte urobiť prieskum trhu s nájomným bývaním a urobiť si aspoň minimálnu analýzu konkurentov.

Pri štúdiu hlavných stránok na prenájom nehnuteľností venujte pozornosť cenám, fotografiám bytov, reklamným textom, tomu, aký nábytok a domáce spotrebiče sú v byte.

Cenu prenájmu ovplyvňuje nielen kvalita opravy. Cenu určuje lokalita, kvalita a stav samotného domu, dopravná dostupnosť a množstvo ďalších faktorov. Je vhodné porovnať úroveň cien bývania s polohou bytu vo vašom meste/okrese a prítomnosťou nábytku a domácich spotrebičov v ňom. S najväčšou pravdepodobnosťou tiež viete, do akého typu bytu patrí váš byt: ekonomická trieda, biznis trieda alebo suita.

Spoločne váš prieskum pomôže určiť nielen cenu prenájmu bytu, ale aj nakresliť portrét potenciálnych nájomníkov.

Krok dva. Príprava bytu na prenájom

Ako pripraviť byt na prijatie nových nájomníkov?

Ak hovoríme o byte ekonomickej triedy, hlavnou vecou je urobiť ho reprezentatívnym, ale nepreháňať ho opravami, pretože vaše náklady sa nemusia dlho vyplácať.

Prvá vec, ktorú musíte urobiť, je vyniesť všetky odpadky. Potom skontrolujte vodovod a elektriku: ochránite tak seba aj svojho nájomníka pred možnými problémami. Dlho ste nezmenili tapetu? Linoleum nie je dobré, ale na strope sú škvrny od starých netesností? Zmena!

Aj po menších kozmetických opravách váš byt nadobudne upravenejší a upratanejší vzhľad, čo bude najlepšia cesta ovplyvňujú hľadanie nájomníkov.

Všetko, čo sa dá, určite vyperte, vyžehlite a vyleštite do lesku – nech sa to leskne a trblieta!

Zariaďte byt tým najpotrebnejším a nezabudnite na domáce spotrebiče: chladnička, práčka, TV. Pamätajte však, že ak si prenajmete lacný byt a umiestnite do neho drahé domáce spotrebiče, nájomné sa veľmi nezvýši. Ale ak nájomníci rozbijú vašu superelektroniku, utrpíte značné straty. V žiadnom prípade by ste však nemali zapĺňať byt až po oči. Často sa vyskytujú prípady, keď nájomníci nepotrebujú nábytok alebo domáce spotrebiče - nasťahujú sa so všetkými svojimi.

Ak vám v byte zostali nejaké osobné veci, radšej si ich odneste. Zaplaťte všetky existujúce dlhy za obecný byt, vypnite telefón na pevnú linku, alebo aspoň tú „osmičku“.

Ak je rozhovor o byte vyššej triedy, potom je vhodné priniesť ho v úplnom poriadku. Zvýšite tak jeho stav a budete môcť nájsť vhodných nájomníkov.

Krok tri. Fotenie bytu

Výber bytu začína fotkami, preto je tento krok mimoriadne dôležitý. To, aké obrázky sprevádzate váš inzerát na prenájom bytu, do značnej miery určuje, ako rýchlo nájdete nájomníkov. Je potrebné veľmi kompetentne ukázať výhody prenajatého bytu. Netrvám na profesionálnych fotkách, za ktoré treba platiť peniaze. Ale ak chcete, môžete si urobiť skvelé fotografie sami.

Pred fotením sa opäť poobzerajte po byte, vytvorte si pohodlie. Urobte to tak, aby ste si svoj byt chceli prenajať! Je lepšie fotiť za slnečného počasia. Nebuďte lakomí, foťte veľa, dobre a inak. Nezabudnite na kúpeľňu s WC, kuchyňu a chodbu. Čím kvalitnejšie a krásne fotky pridáte do svojho inzerátu, tým ľahšie sa nájomníci rozhodnú a prenajmú si práve váš byt!

Krok štyri. Zostavenie inzerátu

Naším cieľom je napísať skvelý inzerát na prenájom bytu. Takmer majstrovské dielo. Aby sme to dosiahli, v reklame uvádzame všetky plusy. A viac. Nezabudnite napísať, či ste robili opravy. Balkón, samostatná alebo kombinovaná kúpeľňa, kuchynský kút – to všetko by sa malo odraziť v inzeráte. Aby nedošlo k znovuobjaveniu kolesa, vyberte päť najlepších, podľa vášho názoru, reklám uverejnených na stránke. Vezmite si z nich to, čo sa hodí do vášho bytu a pridajte Ďalšie informácie o nábytku, spotrebičoch a výborných susedoch v byte.

Ak nie ste pripravený prenajať svoj byt nájomníkom s deťmi, zvieratami, fajčiarmi, uprednostnite nájomníkov určitej národnosti - to všetko je potrebné uviesť aj v inzeráte.

Vaša reklama by mala v ideálnom prípade spĺňať vzorec AIDA (pozornosť, záujem, túžba, akcia). Malo by to byť také, že nájomníci si nielen chcú prenajať váš byt, ale chcú urgentne chytiť telefón a zavolať vám v obave, že im byt zoberú spod nosa.

Pri písaní reklamy nezabudnite skontrolovať text, či neobsahuje gramatické chyby a preklepy.

Krok päť. Na stránku dávame inzerát

Odporúčam vám umiestniť reklamu na top stránky. Všetky sú vypočuté. Ak máte pochybnosti, opýtajte sa svojich priateľov alebo kolegov, aké databázy používajú pri hľadaní bytu alebo pri prenájme vlastného. Nie je potrebné umiestniť reklamu na desiatky stránok. Zvyčajne stačí umiestnenie na niekoľkých hodnotiacich zdrojoch.

Za podanie inzerátu zvyčajne neplatíme peniaze. Ako však ukazuje prax, v súčasnom stave trhu s nájomným bývaním sa oplatí umiestňovať platené reklamy. Miera prenájmu bytu sa v tomto prípade výrazne zvyšuje.

Jo a nezabudni na fotku! Najlepší. A viac.

Krok šiesty. Komunikujeme telefonicky

A tak ste čakali na prvé telefonáty. Hovorte pokojne a sebavedomo. Neodpovedajte len sami na otázky, ale aj ujasnite si informácie o potenciálnych nájomníkoch. Možno vám niečo nebude vyhovovať v nájomníkoch už v procese telefonického rozhovoru, tak prečo strácať čas obhliadkou bytu? Určite sa pýtajte na zloženie a počet obyvateľov. Nebojte sa opýtať na to, čo je v inzeráte. Ak nechcete nechať obyvateľov so psom, potom nebude zbytočné znova objasniť prítomnosť domácich zvierat.

Ak Vám a prípadným nájomníkom všetko vyhovuje, dohodnite si obhliadku bytu.

Podľa mojich skúseností je lepšie plánovať stretnutia na približne rovnaký čas s rozdielom 10–20 minút pre viacerých nájomníkov naraz. Nie všetci prídu na stretnutie. Viete si predstaviť, aké je to frustrujúce, keď strácate čas, prídete a nikto sa neobjaví? Takže sa nehanbite: je to trh. Ubezpečujem Vás, nájomníci sa rovnakým spôsobom dohodnú na jeden deň s viacerými vlastníkmi bytov naraz a vyberú si, čo im vyhovuje.

Krok sedem. Ukazujeme byt

Je vhodné prísť o niečo skôr ako potenciálni nájomníci. Vyvetrajte byt, roztiahnite závesy alebo zapnite svetlo, pridajte príjemnú hudbu – vytvorte pocit tepla a pohodlia.

Ak máte radi nájomníkov, nech sa do vášho bytu zamilujú. Nenasledujte ich potichu, iba odpovedajte na otázky. Hovorte, ukazujte, rozprávajte krátke príbehy súvisiace s bytom, dávajte argumenty vo váš prospech. Skúste potešiť seba. Inými slovami, buďte dobrým predajcom seba samého!

Ak vám nájomníci uveria, šanca, že váš byt prenajme, bude oveľa väčšia.

Ak návštevníci nie sú pripravení rozhodnúť sa hneď, nemrmlajte si niečo nezrozumiteľné: Z vlastnej skúsenosti viem, že mnohí z tých, ktorí odišli, sa vracajú.

Krok osem. Podpíšeme dohodu

Tak sme našli našich ideálnych nájomníkov! Nie ideálne, ale pre nás celkom vhodné. Je to vec zmluvy. Pripravte si ho vopred v dvoch vyhotoveniach. Existuje mnoho typov zmlúv. Ktorý si vyberiete, je len na vás. Nezabudnite do zmluvy premietnuť len potrebné náležitosti, výšku zábezpeky, odčítať zo všetkých meračov a odfotiť pas nájomcu.

Záver

Byt je prenajatý. Otvárame fľašu šampanského. Niektoré z týchto položiek sa vám môžu zdať zbytočné. Uisťujem vás však, že toto všetko robím presne dlhé roky (s výnimkou opráv) a môžem povedať, že postupná implementácia pokynov nezaberie veľa času, ale naopak, štruktúruje prácu a uľahčuje proces prenájmu bytu.

Budem rád, ak to pomôže aj vám.

Snom mnohých je vlastniť niekoľko obytných priestorov, prenajímať ich a žiť šťastne až do smrti. Navonok to možno vyzerá atraktívne, ale v skutočnosti je prenájom pre prenajímateľa veľkou „bolesťou hlavy“. Musíte neustále riešiť množstvo problémov: dane, hľadanie svedomitých nájomníkov, opravy atď. Pokúsme sa prísť na tento zložitý problém.

Plán krok za krokom, ako si správne prenajať byt

Ak máte voľný byt, dá sa to premeniť na dobrý doplnkový príjem. Samozrejme, budete čeliť mnohým ťažkostiam, ale väčšinou budú v počiatočnej fáze.

Krok jedna

Prvým krokom je prípravná fáza, všetko, čo sa tu od vás vyžaduje, je prieskum trhu.

• Pred zverejnením inzerátu online alebo kontaktovaním agentúry si treba preštudovať, aké ponuky sú už dostupné, čo uvádzajú prenajímatelia v inzeráte, pozrieť si ponuky potenciálnych konkurentov.
• Preštudujte si známe inzertné stránky. Preštudujte si ich štruktúru, prezentáciu textu, aké ceny existujú. Stojí za to venovať pozornosť tomu, od čoho závisí cenovka (oblasť, dostupnosť nábytku, opravy atď.).
• Stojí za to venovať pozornosť skutočnosti, že cena prenájmu bude závisieť nielen od krásnej opravy. Náklady ovplyvňujú aj faktory, ako sú: oblasť (čím bližšie k centru, tým drahšie), prítomnosť rôznych infraštruktúr v okolí ( zábavné centrá, obchody, škôlky a pod.), dopravná dostupnosť, susedia, stav bytu, rozloha a mnohé iné.
• Po vykonaní tohto prieskumu už viete približne odhadnúť náklady na vaše priestory.

krok dva

Podstatou tejto etapy je príprava bytu na odovzdanie. V každom prípade budete musieť urobiť aspoň drobné kozmetické opravy, aby ste dali bytu reprezentatívny vzhľad.

• Spočiatku sa musíte zbaviť všetkých odpadkov v byte, čo zjavne nie je užitočné pre budúcich nájomníkov. Rôzne nočné stolíky v štýle "Sovietskeho zväzu" zjavne nedodajú bytu atraktívny vzhľad. Je žiaduce urobiť interiér čo najmodernejším, "možnosti babičky" sa dnes neuvádzajú.
• Byt musí byť vybavený všetkými potrebnými malými domácimi spotrebičmi a nábytkom. Samozrejme, niektorí majitelia ponúkajú nezariadené možnosti, ale je nepravdepodobné, že by takáto miestnosť bola veľmi žiadaná a ich nájomné je oveľa nižšie.
• Pred prenájmom bytu musíte zaplatiť všetky existujúce (ak nejaké) dlhy za účty za energie, odstrániť osobné veci.
• Nezabudnite skontrolovať stav elektroinštalácie, vodovodného potrubia, domácich spotrebičov atď. Ak existujú pohotovostna situacia spojené s poruchou jedného alebo druhého zariadenia, ktoré už bolo v byte, budete musieť riešiť následky. Obzvlášť frustrujúce bude, ak drahé zariadenie nájomcu bude trpieť chybnou elektroinštaláciou, ktorej náklady vám budú musieť byť preplatené.

Pred prenájmom bytu je vhodné si ho poistiť (bez ohľadu na to, či sa ho chystáte legálne prenajať), ochránite sa tak pred možnými rizikami a nákladmi v budúcnosti. Pri poistení majetku treba počítať s prípadnými problémami: požiar, povodeň, výbuch a pod. Ak je nájom formalizovaný, poistenie je povinnou položkou, ale v tomto prípade bude poistné o niečo vyššie.

Ktorý byt bude žiadaný

Samozrejme, nie každá izba bude pre potenciálnych nájomníkov zaujímavá. Aby bol byt veľmi žiadaný a začal generovať príjem, musí spĺňať určité požiadavky:

1. Jedným z hlavných faktorov je poloha bytu. Samozrejme, priestory nachádzajúce sa bližšie k centru sú veľmi žiadané a majú oveľa vyššie náklady. Faktor umiestnenia zahŕňa nielen oblasť mesta, ale aj všeobecnú polohu obytného priestoru. To zahŕňa nasledujúce body: slnečná strana, podlaha, rohový byt alebo nie atď.
2. Nájomníci samozrejme dbajú na krásnu a modernú rekonštrukciu. Aj keď je byt veľmi čistý a uprataný, priestory s rekonštrukciou v európskom štýle budú oveľa žiadanejšie a nájomné bude v tomto prípade rádovo vyššie.
3. Mobilizácia. Byty s nábytkom a domácimi spotrebičmi sú pre potenciálnych nájomníkov zaujímavejšie. V byte by mali byť minimálne: chladnička, plynový sporák, televízor, sedačka, posteľ, stôl atď.

Krok tri

Ďalšia etapa už súvisí s podaním inzerátu, no zatiaľ nepriamo. Úlohou v tejto fáze je správne odfotografovať byt.

• Potenciálny nájomca bude venovať pozornosť predovšetkým fotografiám priestorov. Preto musia byť vyrobené kvalitne, na dobrom fotoaparáte.
• Pri fotografovaní priestorov musíte ukázať všetky jeho najvýhodnejšie aspekty. Často sú na túto úlohu najatí profesionálni fotografi, ale túto úlohu môžete zvládnuť sami.
• Predtým, ako začnete fotografovať, musíte si dôkladne prezrieť svoj byt. Pozrite sa, z akého uhla bude táto alebo tá miestnosť vyzerať výhodnejšie.
• Pred fotením je potrebné vykonať mokré čistenie. Na fotografii bude veľmi viditeľný prach a nečistoty, ktoré značne kazia výhľad.
• Na fotografii je žiaduce vytvoriť útulný vzhľad, môžete pridať pár doplnkov, vďaka ktorým bude atmosféra „domácejšia“. Mäkké hračky, vankúše, kvety a ďalšie pomôžu vyrovnať sa s touto úlohou. Ak je vám ľúto tieto veci nechať, nemôžete ich nechať, ale iba zachytiť na fotografiu. Potenciálny nájomca si totiž pri obhliadke bytu nebude všímať tieto maličkosti a na fotke vytvárajú pekný hrejivý „obraz“.
• Fotenie sa najlepšie vykonáva počas denného svetla a je žiaduce, aby bol deň slnečný. Pri dennom svetle, prirodzenom svetle sa miestnosť bude zdať príjemnejšia ako pri umelom svetle lustra.
• Treba veľa fotiť, ľudí láka množstvo obrázkov. Čím kvalitnejšie fotografie odfotíte, tým vyššia bude vaša šanca na prenájom vášho priestoru.

Krok štyri

Toto je jedna z najdôležitejších etáp – písanie inzerátu. Mal by mať maximum informácií, no zároveň nesmie byť preťažený a ťažko pochopiteľný.

• Inzerát musí obsahovať popis bytu, prítomnosť balkóna, opravu, plochu, infraštruktúru atď.
• Je potrebné uviesť vlastnosti dispozície a samotného bytu (zasklený balkón alebo nie, kombinovaná alebo samostatná kúpeľňa, slnečná strana alebo nie, rohový byt atď.).
• Text inzerátu môže obsahovať aj požiadavky na potenciálnych nájomníkov, napríklad niekto prenajíma bývanie len manželským párom, alebo výlučne študentom. Každý prenajímateľ má individuálne požiadavky, nemali by ste však zachádzať do extrémov a prehnane žiadať, najmä ak váš byt patrí do ekonomickej triedy.
• Pred umiestnením inzerátu na stránku je potrebné skontrolovať text na chyby, a to ako pravopisné a interpunkčné, tak aj reč a gramatiku. Pred odoslaním si text prečítajte, aby ste odstránili neopodstatnené opakovania a preklepy.

Krok päť

V tejto fáze nebudú žiadne ťažkosti, pretože hlavnou úlohou je umiestniť reklamu.

• Mali by ste si vybrať najobľúbenejšie stránky s reklamami, je ľahké ich všetky vypočuť. Nemali by ste umiestňovať reklamy na málo známe stránky, ľudia ich zriedka navštevujú, ale často fungujú podvodníci.
• Môžete inzerovať v novinách, je to jeden z najspoľahlivejších spôsobov, ako sa chrániť pred podvodníkmi. Novinové reklamy však majú aj svoje nevýhody: nebudete môcť uverejňovať fotografie a často je veľkosť textu v stĺpci obmedzená.

Krok šiesty

Keď reklama začne „fungovať“, dostanete veľa hovorov od potenciálnych zákazníkov. Prvý telefonický rozhovor je veľmi dôležitý, prenajímateľ musí vzbudzovať dôveru a jasne odpovedať na všetky otázky partnera.

• Počas rozhovoru musíte byť zdvorilí, ale nesnažte sa klientovi vnucovať svoj byt. Stačí povedať pár pochvalných slov a odpovedať na zaujímavé otázky.
• Pri prvej komunikácii s potenciálnym nájomcom si musíte zistiť, či súhlasí s vašimi podmienkami, či spĺňa požiadavky (t. j. ak hľadáte nefajčiarskeho nájomníka, určite si tento detail musíte ujasniť už pri prvom rozhovor, aby ste nestrácali čas).
• Ak vám po telefonickom rozhovore obom všetko vyhovuje, treba si dohodnúť stretnutie. Ak máte viacero nájomníkov, je vhodné nastaviť čas pre všetkých na jeden deň s rozdielom 20 minút. Robí sa to preto, aby sa nechodilo zakaždým do bytu a niekedy ľudia na stretnutie vôbec neprídu, načo sa ešte raz otravovať. Nie je sa čoho obávať, ľudia hľadajúci byt tiež zvažujú viacero možností.

siedmy krok

Táto fáza je jednou z najdôležitejších - ukazuje byt. V tomto bode musíte byť čo najdôveryhodnejší, aby ste v klientovi vzbudili dôveru.

• Pred ukážkou bytu je potrebné prísť skôr ako nájomca, aby ste stihli upratať a prinavrátiť krásu. A len tak meškať nie je pekné, dojem z vás sa vytvorí už od prvých sekúnd.
• Musíte ukázať každú izbu vrátane kuchyne, kúpeľne atď. Nezabudnite povedať, ako dávno bola rekonštrukcia vykonaná, akí milí susedia atď.
• Počas predvádzania priestorov by mal prenajímateľ dávať pozor aj na svojho budúceho nájomcu. Je potrebné si ešte raz ujasniť, s kým bude bývať, či sú tam zlozvyky, malé deti a pod.(ak je to samozrejme zásadne dôležité).
• Ak má klient pochybnosti, nevyvíjajte na neho nátlak. Ak sa vaše priestory nepáčia, žiadne presviedčanie nepomôže a ak má človek vážny záujem, určite sa k vám vráti.
• Klienti nie sú vždy oboznámení s oblasťou, v ktorej sa byt nachádza, je potrebné povedať, aké obchody, infraštruktúra atď.
• Nie je potrebné čakať na každú otázku, povedzte nám o všetkých vlastnostiach bytu sami (je tam teplá voda, necháte práčku, je tam internet a káblová televízia atď.). Nebuďte však vo svojom príbehu príliš vtieraví a neprikrášľujte realitu.

Krok osem

Táto fáza je čisto formálna - plnenie zmluvy. V dokumente je potrebné uviesť požiadavky na nájomcu, v prípade ich nedodržania je možné zmluvu vypovedať.

• Zmluva musí byť vyhotovená v dvoch kópiách: jedna zostáva u prenajímateľa a druhá - u nájomcu.
• V doklade musí byť okrem požiadaviek na nájomníkov a stavu bytu uvedená aj výška mesačného nájomného a približná doba pobytu nájomníkov, ktorú je možné konkrétne špecifikovať. Nezabudnite uviesť podmienky, za ktorých môže byť nájomca vysťahovaný z vášho domova.
• Pred uzavretím zmluvy si musíte zapísať hodnoty meračov a odfotiť pas budúceho nájomcu, aby ste sa vyhli nepríjemným situáciám alebo sa nestali obeťou podvodníka.

Povinné ustanovenia zmluvy

1. Úplné mená oboch strán uzatvárajúcich zmluvu musia uvádzať pasové údaje nájomcu a prenajímateľa.
2. Veľkosť nájomné lehotu, do ktorej je nájomca povinný zaplatiť nájomné. Okrem toho by ste mali špecifikovať podmienky zmeny nákladov (ak táto položka nie je prítomná, nájomca nemá nárok na zvýšenie výšky mesačnej platby);
3. Ako často môže nájomca kontrolovať byt. Ak chcete niekedy navštíviť nájomníkov bez varovania, uveďte v zmluve klauzulu, ktorá vám to umožňuje. Bez tohto usmernenia môže prenajímateľ navštíviť nájomníkov až po upozornení, no v tomto prípade sa nedokáže ochrániť pred niektorými nižšie popísanými rizikami.
4. V zmluve musí byť uvedené, kto platí za energie. Ak prenajímateľ súhlasí s tým, že bude tieto náklady znášať (čo je mimoriadne zriedkavé), predpíše to aj v dokumente.
5. Ak chce vlastník bytu uložiť nejaké obmedzenia v užívaní bytu, musí to vyznačiť v zmluve.
6. V dokumente by mal byť uvedený zoznam osôb, ktoré budú v byte bývať. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi, že v byte budú bývať ďalšie osoby a dohodnúť s ním možnosť ich ubytovania. V prípade potreby môžu byť v zmluve zahrnuté ďalšie osoby.
7. Samozrejme, musia existovať podmienky na ukončenie zmluvy, tu môžete špecifikovať, za akých okolností môže byť nájomca vysťahovaný.
8. Ostatné podmienky na žiadosť vlastníka bytu.

Niekedy sú klienti veľmi dôslední ľudia a môžu od vás vyžadovať nejaké dokumenty, aby sa uistili, že transakcia je čistá, tu sú dokumenty, ktoré by ste mali mať pri sebe v takom prípade:

1. pas (môžete skopírovať);
2. osvedčenie o vlastníctve bývania;
3. potvrdenia, ktoré potvrdzujú absenciu dlhov za služby.

Ide o balík povinných dokladov, klient môže požadovať čokoľvek, no treba spozornieť, ak sa vám požiadavky budúceho nájomcu zdajú dosť divné, mali by ste zvážiť, či takého nájomníka potrebujete.

Krok deväť

Toto je najpríjemnejší moment pre majiteľa a nepríjemný pre nájomcu - platba vopred. Všetko je tu jednoduché: suma je dohodnutá vopred, takže by nemali nastať žiadne ťažkosti. Všetky finančné transakcie je vhodné zaznamenať a podpísať oboma stranami, aby sa predišlo nedorozumeniam v budúcnosti. Zaobstarajte si na tieto účely špeciálny bloček, kde napíšete sumu a podpíšete sa pod to, že ste ho dostali, a nájomca za to, že vám ho dal. Nezabudnite uviesť číslo. S takýmto zápisníkom budete mať vy a váš nájomca istotu, že nebudú žiadne finančné problémy, zakaždým si môžete pozrieť záznamy a skontrolovať platbu.

Hlavné riziká pre prenajímateľa

Ak sa chystáte prenajímať svoj byt, pripravte sa na to, že môžu nastať určité ťažkosti a nepríjemné situácie. Prenajímateľ musí byť vždy psychicky aj fyzicky pripravený na najrôznejšie nepríjemné situácie.

Poškodenie majetku

Samozrejme, že nájomca bude s vašou nehnuteľnosťou zaobchádzať inak ako so svojou. Buďte pripravení, že po každom nájomníkovi budete musieť urobiť kozmetické opravy, najmä ak sú to ľudia s malými deťmi a zvieratami. Do zmluvy je bezpodmienečne potrebné zahrnúť doložku, ktorej podpisom sa nájomca zaväzuje obnoviť všetok ním poškodený majetok.

Podnájom

V poslednej dobe veľmi častý typ podvodu, najmä v veľké mestá. Schéma tohto typu podvodu je veľmi jednoduchá: prenajímajú si od vás byt a potom ho prenajímajú iným nájomníkom, čím sa náklady niekoľkokrát predražia. Veľmi často sa prenajaté byty prenajímajú hosťujúcim pracovníkom pomocou tohto systému, pretože žijú v skupinách niekoľkých ľudí a môžete si od nich vziať obrovské množstvo. Odhaliť takýto podvod je veľmi jednoduché: susedia najčastejšie hlásia, že vo vašom byte je veľa nájomníkov a správajú sa hlučne. Môžete tiež niekedy navštíviť nájomníkov bez varovania.

Obrovský počet obyvateľov

Tento problém je podobný predchádzajúcemu, ale v tejto situácii nájomca vpúšťa hostí zadarmo. Niektorým prenajímateľom neprekáža prítomnosť početných priateľov a mileniek, najmä ak nespôsobujú veľa nepríjemností (čo je mimoriadne zriedkavé). Niekedy si nájomníci zariaďujú verejné domy alebo drogové brlohy, buďte opatrní, pretože v takejto situácii bude pred zákonom zodpovedať majiteľ bytu, aj keď netušil, čo sa v ňom deje. Túto situáciu môžete ovládať aj pomocou susedov alebo osobných návštev.

Nezákonné konanie nájomníkov

Niekedy sa stávajú prípady, keď nájomníci vykradnú, podpália alebo predajú nehnuteľnosť z bytu. Práve na predchádzanie takýmto situáciám si treba odfotografovať pas osoby, ktorú sa chystáte pustiť k sebe domov. Takýto problém je potrebné riešiť s pomocou polície, keďže ide už o trestný čin. Ak niekto odmietne ukázať svoj pas, tisíckrát si premyslite, či mu treba dôverovať a na aké účely potrebuje váš byt.

Takýmto nepríjemným situáciám sa môžete vyhnúť oficiálnym prenájmom bytu, ale v tomto prípade trochu stratíte príjem, ale úplne sa chráňte pred podvodmi. Stačí si vybrať realitnú kanceláriu s dobrou povesťou (pozrite si odporúčania popredných realitných kancelárií, recenzie na internete atď.) a zamestnanci spoločnosti vám pomôžu nájsť zodpovedných nájomníkov, vykonajú inventúru majetku, vypracujú a uzavrieť zmluvu atď.

pokuty

V práve Ruská federácia Príjem z prenájmu bytu je zdaniteľný. Ak si chcete byt prenajať neoficiálne, riskujete, že sa dostanete do obrovskej pokuty. Okrem toho osoba, ktorá sa vyhýba daňovému priznaniu, riskuje, že bude zbavená slobody na obdobie šiestich mesiacov (ak je výška nezaplatených daní viac ako sto tisíc rubľov).

Daňový systém

Ak chcete urobiť všetko v súlade so zákonom a formalizovať prenájom, budete musieť platiť dane zo svojho príjmu. Pre jednotlivcovštandardný postup pri platení dane z príjmov fyzických osôb. Individuálny podnikateľ si môže vybrať z niekoľkých ponúk:

• Všeobecný režim zdaňovania. V tomto prípade je prenajímateľ povinný zaplatiť 13% zo svojho príjmu a zbierať potvrdenia o tom, že výpočty boli vykonané správne.
• Zjednodušený daňový systém. Tu sa odvod dane vypočítava na základe príjmu, ale v priemere je to asi 6 % z celkového príjmu.
• Patentový systém zdaňovania. V tomto prípade nie je stanovená fixná úroková sadzba. Nemusíte platiť dane vôbec, ale budete si musieť kúpiť patent, čo je dosť drahé. Náklady na patent v každom regióne sú iné. Okrem toho je v rámci takéhoto systému potrebné prispievať do daňových fondov.

Niektorí nájomníci si v snahe znížiť percento daňových odpočtov predpisujú v zmluve sumu za nájomné pod reálnu, no tento spôsob je nezákonný. Agentúra vám povie viac o všetkých možných systémoch zdaňovania vlastníka a určite vám pomôže vybrať najziskovejší variant.

Denný prenájom bytu

Môžete si prenajať byt nielen na dlhý termín, ale aj deň a dokonca aj hodinu. Tento typ podnikania je oveľa rizikovejší. najviac najlepšia možnosť Pre denný nájom je jednoizbový byt, pretože účty za energie budú oveľa nižšie, je oveľa jednoduchšie vykonávať moderné opravy v jednoizbovom byte, v dôsledku čoho môže byť nájomné oveľa vyššie.

Ideálna lokalita pre prenajatý byt je oblasť v blízkosti železničnej stanice alebo centra mesta. Prečo práve tieto oblasti? Pretože o takéto byty majú záujem väčšinou obchodní cestujúci.

Výhody denného prenájmu

• V prípade potreby môžete byt vždy používať (ak v tom čase nie sú žiadni obyvatelia);
• Dobrý príjem. Takéto byty sú veľmi žiadané najmä počas prázdnin (v tomto prípade však hrozí poškodenie majetku, nezabudnite na všetky vyššie popísané opatrenia);
• Pri tomto type prenájmu sa nevyžaduje registrácia IP;
• Ak je byt spočiatku v dobrom stave, je to dobrý zdroj príjmu od nuly, ktorý si vyžaduje iba reklamu a malú prípravu priestorov.

Nevýhody denného nájmu

• Sťažnosti od susedov. Niekedy sú nájomníci veľmi hlasní, ale tento problém sa dá ľahko vyriešiť zodpovedným výberom klientov. Niektorí susedia sa obávajú neustáleho pohybu cudzincov.
• Niektorí klienti sa správajú nie celkom zodpovedne, môžu vám zruinovať majetok. Aby ste sa vyhli takýmto problémom a finančným nákladom s nimi spojeným, vždy si odfoťte pas každého klienta.

O denná zmena existuje aj určitý zoznam výdavkov, ktorý zahŕňa položky ako:

1. Daňové príspevky (ak sa chystáte požiadať o IP);
2. Reklamné materiály (môžete použiť bezplatné stránky s reklamami, ale táto metóda je menej efektívna, keďže reklamy sa na takéto „nástenky“ umiestňujú každú minútu a tie vaše veľmi rýchlo klesnú na úplné dno. A aby bola reklama pripnutá v hornej časti za to budete musieť zaplatiť);
3. Upratovanie bývania a pranie posteľnej bielizne. Týmto výdavkom sa môžete vyhnúť a robiť si veci sami, ale potom strávite väčšinu života za duchom v poriadku v byte. Oveľa jednoduchšie je kontaktovať upratovaciu firmu.
4. Náklady na spotrebný materiál (zvyčajne veľmi malý), ako je toaletný papier, mydlo, cukor, čaj atď.
5. Platba za komunálne služby. Pri dennom nájomnom už nebude možné túto nákladovú položku pre obyvateľov „zavesiť“.

Prenájom bytu je dobrý spôsob, ako si privyrobiť. Ale ako každé podnikanie má svoje „úskalia“, určité riziká. Spočiatku nemôže všetko vyjsť a spočiatku príjem pokryje len počiatočné výdavky, no po určitom čase sa z bytu stane výborný zdroj príjmov. Prenájom bytu nie je náročný ani na vlastnú päsť, ani s pomocou agentúry, no treba pripomenúť, že daňové úniky v Ruskej federácii sú trestne stíhateľné.

Ako si prenajať byt bez sprostredkovateľov? Aké sú vlastnosti prenájmu bytu cez agentúru? Koľko zarobím, ak si dlhodobo prenajmem byt alebo izbu?

Zdravím všetkých, ktorí sa pozreli na svetlo! V kontakte je Denis Kuderin, odborník z obľúbeného online magazínu HeatherBober.

Dnes budeme hovoriť o tom, ako kompetentne, bezpečne a výhodne prenajať byt. Článok bude užitočný pre každého, kto má ďalšie nehnuteľnosti, na ktorých chcete podnikať.

Na konci článku vás čaká zaručený bonus - prehľad najspoľahlivejších spoločností v Ruskej federácii, ktoré vám pomôžu prenajať bývanie za najvýhodnejších podmienok pre jeho majiteľa.

1. Prenajímanie bytu ako podnikanie

Ak máte iný byt ako ten, v ktorom bývate, a tento obytný priestor je nečinný a žerie peniaze na údržbu, vždy ho môžete premeniť na zdroj dodatočného príjmu.

Zároveň budete musieť tvrdo pracovať iba v počiatočnej fáze - príprava objektu na prenájom a hľadanie nájomníkov. A potom bude vašou úlohou iba včasné prijatie pravidelného nájomného. Ideálnym príkladom pasívneho príjmu je „sedíme a peniaze idú“.

Je pravda, že stále musíte sledovať stav bytu, včas opraviť problémy a poruchy a pravidelne kontrolovať úroveň lojality nájomníkov. Ale ak chcete, môžete túto časť práce správcovskej spoločnosti delegovať.

V tejto situácii si môžete prenajať byt a odísť do zahraničia, na dedinu k dedkovi alebo k Južné pobrežie Krym na trvalý pobyt. V takom prípade prejdú všetky starosti s prenájmom na správcu a vy budete musieť peniaze z účtu len vybrať a minúť podľa vlastného uváženia.

O tom, čo je to profesionál, si prečítajte v samostatnom článku.

Hlavnou vecou pri prenájme bytu je správne posúdiť ziskovosť tohto podniku. Pri prenájme nehnuteľnosti na dočasné užívanie treba brať do úvahy všetky faktory, ktoré tak či onak môžu ovplyvniť cenu prenájmu: iba v takom prípade budete vedieť stanoviť primeranú trhovú cenu za prenájom.

A tiež sa musíte vopred rozhodnúť, či budete konať na vlastnú päsť, alebo do konania zapojíte profesionálnych realitných maklérov. Obe možnosti majú svoje pre a proti.

Základné pravidlo je toto: ak si práve teraz potrebujete prenajať byt - odchádzate, súrne potrebujete peniaze - je lepšie prilákať agentov od spoľahlivej realitnej spoločnosti alebo s dokonalou povesťou. Ak máte čas, urobte to sami. Jedinou podmienkou je, že musíte mať aspoň minimálnu prax v obchodovaní s nehnuteľnosťami.

A ešte jedna dôležitá nuansa - musíte byť schopní porozumieť ľuďom. Sami sa budete musieť rozhodnúť, či je nájomca, ktorého ste si vybrali, spoľahlivý, alebo sa vám oplatí hľadať iného kandidáta.

Chyby by sa nemali robiť: nepoctivý nájomca znamená oneskorené platby alebo ich úplný nedostatok, škody na majetku, sťažnosti susedov, povodne a požiare, možno aj telefonáty na políciu. Potrebujete to?

V tabuľke sú uvedené hlavné výhody a nevýhody samostatného prenájmu bytu s pomocou sprostredkovateľa:

Krok 3 Hľadáme nájomníkov

Kde hľadať, som už povedal vyššie. Tu podotýkam, že aj keď je hľadanie kandidátov najdôležitejšou fázou procesu, nemali by ste sa na to zavesiť. 100% dokonalí nájomníci sú vzácni.

Príklad

Jedna moja kamarátka sa vydala a presťahovala sa s manželom do bytu. Rozhodla sa prenajať si svoju „odnushku“ a dôkladne sa priblížila k hľadaniu nájomníkov. Približne 30 žiadateľov jej sústavne odmietalo.

Niektoré mali mačku, iné boli príliš mladé a veselé, iným sa zdalo, že sa nemá dobre atď. V dôsledku toho sa hľadanie nájomníkov ťahalo dlhé mesiace a kamarátka stratila spánok, pokoj a takmer sa pohádala s novým manželom.

Univerzálna rada – uprednostnite manželské páry, v ktorých pracujú obaja manželia a majú stabilný plat.

Krok 4 Dohodneme si stretnutie a ukážeme byt

Predtým, ako sa dohodnete na predstavení, vykonajte predbežný rozhovor a položte žiadateľovi bezpečnostné otázky. Ak vás niečo v odpovediach znepokojuje, neriskujte - povedzte priamo: "Prepáčte, ale vaša kandidatúra mi nevyhovuje."

Na stretnutí sa s potenciálnym nájomcom porozprávajte aj druhýkrát. Ak je dojem pozitívny - veďte a ukážte.

Krok 5 Zhromažďujeme dokumenty

Nájomníci sa tiež nenarodia s lykom. Musia si byť istí čistotou transakcie a vašou slušnosťou. Zhromaždite si preto doklady pre prípad, že by ich nájomca vyžadoval.

Požadovaný balík obsahuje:

• pas (môžete skopírovať);
• osvedčenie o vlastníctve bývania;
• potvrdenia potvrdzujúce absenciu dlhov za bývanie a komunálne služby.

Ak je v byte zapísaný niekto iný ako vy, budete potrebovať aj písomný súhlas týchto osôb na prenájom bytu.

Krok 6 Uzatvárame dohodu

Byt si môžete prenajať neformálne aj oficiálne. V prvom prípade dostanete viac (13% daň sa neodpočíta), ale nebudete mať žiadne záruky za bezpečnosť vášho majetku.

Zmluva je dôkazom občianskoprávnych vzťahov medzi zmluvnými stranami. Je to vaša poistka pre prípad konfliktov, nedorozumení a sporov. Absencia dohody sa môže stať nástrojom nátlaku zo strany nájomcu – vraj z prenájmu nezrážate daň, čiže môžete čakať na platby.

V zmluve musia byť uvedené podmienky, za ktorých byt prenajímate, podmienky zloženia mesačného poplatku, prípadne výška prvej zálohovej platby. Samostatné body sa týkajú bezpečnosti vášho majetku, zodpovednosti zmluvných strán v prípade porušenia dohody, podmienok predčasného ukončenia zmluvy.

Ak sa napríklad susedia sťažujú na hluk, vlastník má právo vysťahovať nájomníkov do 3 dní alebo do týždňa bez vrátenia nájomného.

Krok 7 Dostávame zálohovú platbu

Dohoda vyhovuje obom stranám, všetci sú spokojní a usmievaví. Zostáva len získať zálohovú platbu - to bude začiatok dlhého vzájomne výhodného partnerstva. Všetky finančné výpočty by mali byť pokiaľ možno zdokumentované. Aby sa to nestalo: "Ale ja som ti ten týždeň zaplatil, zabudol si?", "Ako inak 2000, dal som celú sumu?".

Ak pochybujete o svojich schopnostiach alebo vám niektoré body nie sú jasné, je lepšie si ich vopred ujasniť. Využite výhody moderných digitálnych technológií – nechajte si poradiť online od profesionálnych právnikov o zdroji Právnik.

Zdroj spolupracuje s tisíckami kvalifikovaných odborníkov vo všetkých oblastiach práva, vrátane bytových právnikov. Môžete ich kontaktovať prostredníctvom chatu alebo zavolaním na nižšie uvedené čísla.

Práve teraz môžete získať kompetentnú právnu podporu – stránka funguje nepretržite.

4. Odborná pomoc pri prenájme bytu - prehľad TOP-5 realitných kancelárií

Sľúbeným bonusom je prehľad piatich najspoľahlivejších agentúr, ktoré vám pomôžu rýchlo a bezpečne prenajať byt.

Najstaršia kapitálová realitná kancelária. Má rozsiahlu sieť zastupiteľských kancelárií – len v Moskve funguje podľa jednotného štandardu 120 pobočiek. Zaoberá sa akýmikoľvek transakciami s nehnuteľnosťami, vrátane prenájmu súkromných bytov.

Skúsení makléri garantujú odovzdanie Vášho objektu promptne, právne spôsobilé a so ziskom. Realitné kancelárie s dlhoročnými skúsenosťami pomôžu realizovať akýkoľvek objekt - od miestnosti v rezidenčnej štvrti až po elitnú chatu v moskovskom regióne. Na právnu čistotu zmluvy dohliadajú právnici spoločnosti na plný úväzok.

Špecializovaná realitná kancelária s dlhoročnými skúsenosťami na kapitálovom trhu. Firma má rozsiahlu informačnú základňu a personál kvalifikovaných zamestnancov. Hlavnou zásadou práce spoločnosti je zodpovedný prístup k realizácii každej zákazky.

Realitní makléri sú zodpovední za správnu prípravu nájomná zmluva a brať do úvahy predovšetkým záujmy vlastníkov bytov. Výberom Almy si môžete byť istí bezpečnosťou svojho majetku a včasnou platbou.

3) Incom

Jedna z najväčších realitných spoločností v Ruskej federácii. Pracovné skúsenosti na trhu s bývaním - 25 rokov. Líder moskovského regiónu. Má pobočky v desiatkach ruských miest. Rozsah činnosti pokrýva všetky oblasti realitného trhu. Pomôže prenájom bytu v novostavbe, na predmestí, v obchodné centrum hlavné mestá. V štáte - iba osvedčení agenti s veľkým počtom úspešných zmlúv.

Moskovská agentúra špecializujúca sa na luxusné nehnuteľnosti. Spoločnosť garantuje, že vaše bývanie neprenajme prvému prichádzajúcemu: zamestnanci skontrolujú každého kandidáta, aby zistili jeho solventnosť a slušnosť.

Zároveň Vám spoločnosť garantuje odovzdanie Vášho objektu do 1-2 dní za maximálnu trhovú cenu. Do hodiny po zavolaní k vám príde profesionálny fotograf, ktorý vám byt odfotí, následne špecialisti nehnuteľnosť ohodnotia a určia jej nájomnú hodnotu.

Kompletná ponuka služieb na realitnom trhu. Pracovné skúsenosti od roku 1997. 8 pobočiek v Moskve a desiatky zastúpení v ďalších mestách Ruskej federácie. Doplnkové služby v oblasti oceňovania bývania, poradenstva a analytiky.

Byt si môžete prenajať cez agentúru 2 spôsobmi: zavolajte telefonicky (hovory prijímame od 9. do 21. hodiny) alebo vyplňte online žiadosť. Byt sa bude prenajímať za trhovú cenu, pričom konečný výber nájomníkov urobí majiteľ nehnuteľnosti. Ako darček každému klientovi - poistenie majetku a občianskej zodpovednosti.

5. Na čo by ste sa mali pripraviť – 4 hlavné riziká pre prenajímateľa

Pri prenájme bytu sa pripravte na určité riziká. Ľudia sa správajú k cudziemu majetku nie tak úctivo ako k svojmu vlastnému.

Okrem toho je na trhu s bývaním obrovské množstvo podvodníkov, ktorí sú pripravení profitovať na vaše náklady.

Uvádzame hlavné typy rizík pre vlastníkov bytov.

Riziko 1. Poškodenie majetku

Toto je najpravdepodobnejšie riziko pri prenájme nehnuteľnosti. Majitelia spravidla spolu s obytným priestorom prenajímajú nábytok a domáce spotrebiče. Niekedy je to veľmi cenný majetok, ktorý sa chcete vrátiť v poriadku. Áno, a dokončenie bytu často stojí veľa peňazí.

Sú dva spôsoby, ako toto riziko minimalizovať – dať do zmluvy klauzulu o zodpovednosti nájomcov za škody na majetku a poistiť si výzdobu, nábytok a domáce spotrebiče v poisťovni.

Pravidelne sledujem príspevky o prenájme / prenájme bytov a vždy ich so záujmom čítam, ale ... na moje poľutovanie som nič nepochopil (zdôrazňujem, správne pre mňa). No pod každým textom na túto tému sa odvíja vážny holivar bielej a čiernej ruže, na ktorom sa podieľajú obe strany transakcie, prenajímateľ aj nájomca. Je pravda, že stále existuje tretia strana, ktorá neprenajíma ani neprenajíma byty, ale vie lepšie ako ktokoľvek iný, ako sa to robí. Ale v akomkoľvek diskutovanom probléme je tretia strana, takže jej nebudeme venovať pozornosť.

V skutočnosti sa do sporov zapájajú aj realitné kancelárie, no z nejakého dôvodu ich nemá rada ani jedna strana. Realitní makléri sú zlí! - Čítal som to niekde v komentároch. Aj keď nie je jasné prečo.

Tu chcem hovoriť o osobná skúsenosť ako to robím. Nepredstieram pravdu, neplánujem spory, netrvám na tom, že „toto je jediná správna cesta“, jednoducho sa delím o svoje skúsenosti s prenájmom bytov v Moskve a Moskovskej oblasti.

Ako nájdem klientov?

Všetko je jednoduché a banálne, pomáha mi realitný maklér. Nemám čas ani chuť sama zháňať nájomníkov, telefonovať s nimi, odpovedať na otázky, cestovať a ukazovať byt. To všetko robí realitný maklér, ktorému som nahlasoval požiadavky na nájomníkov. A síce za vybraných nájomníkov nezodpovedá, ale filtruje ich v štádiu výberu, podľa mojich požiadaviek.

Požiadavky na nájomníkov

Sú jednoduché a nekomplikované. Rodina (žiaduce), s dieťaťom (žiaduce), trvalá registrácia v Ruskej federácii (povinná). Možno so zvieratami.

Prečo je potrebná trvalá registrácia? Sú to čisto moje vnútorné šváby, ale zdá sa mi to spoľahlivejšie ako to bude zahraničný migrant.

Prečo rodina s dieťaťom? Všetko je veľmi jednoduché - neprenajímam bývanie na mesiac alebo dva. Je pre mňa výhodnejšie a výhodnejšie prenajímať na spodnej cenovej hranici, ale na dlhé roky, takže ak ide o rodinu s dieťaťom, tak šanca, že sa z bytu do roka nevysťahujú, je veľmi vysoká. Preto ich vždy dočasne prihlásim do škôlky/školy (bez toho to nezoberú), ak o to požiadajú.

Náklady na bývanie

Ako je napísané vyššie, mám ju na spodnej cenovej hranici na trhu a nikdy nestúpa, okrem prípadov prudkého zvýšenia taríf za služby (čo sa zatiaľ nestalo), alebo v situácii opísanej nižšie.

Sú ľudia, ktorí hľadajú nájomníkov aj na niekoľko mesiacov, pretože cena bytu je tlačená až na samotný vrchol. A, samozrejme, skôr či neskôr to nájdu. Je tu však značné riziko, že si nájomníci čoskoro nájdu iné, kvalitou podobné, no cenovo oveľa nižšie bývanie. A je tu ešte jedna vec - napríklad prenájom bytu stojí 50 tr / mesiac. To je maximálna cena za takéto byty. Majiteľ hľadá klientov na mesiac, dva, tri, ale neznižuje cenu. V dôsledku toho nájde, ale tri mesiace byt nebol v zisku, v dôsledku toho dostane za 9 mesiacov 450 tr, hoci ak by znížil cenu, dokonca aj na 40 tr / mesiac, prenajal by okamžite by to bolo 480 tr za rok Ako ste pochopili, tento príklad je silne prehnaný, ale považujem ho za správny. Pretože nájomníci drahého bytu počas tejto doby nájdu viac lacná možnosť a vysťahovať sa a majiteľ opäť stratí niekoľko mesiacov hľadaním nájomníkov.

Záloha

Nie je to môj nápad, ale používam ho. Po príchode do apartmánu sa účtuje platba za prvý mesiac pobytu a záloha vo výške mesačnej platby. Túto zálohu musíte vrátiť nájomníkom pri ich odchode. Okrem toho by ste nemali súhlasiť s ponukou nájomníkov započítať túto zálohu ako platbu za posledný mesiac. Táto záloha je vašou zárukou, že ak vrátite kľúče a zistíte poškodenie nehnuteľnosti vinou nájomníkov, nebudete musieť opravu porúch platiť z vlastného vrecka.

Situácie na voľnej nohe

Náklady na byt sú okrem iného tvorené prítomnosťou rôznych zariadení v ňom. A preto, ak sa v byte niečo pokazí od spotrebičov, nábytku, zatečie potrubie, rozbije sa záchodová misa a pod., tak sa toto všetko obnovuje na moje náklady, samozrejme ak poruchu (netesnosť) nezavinil nájomníkov. Ale pre mňa je to taký zriedkavý prípad, že si nepamätám, že by samotní nájomníci niečo rozbili a požiadali ma, aby som to obnovil za svoje vlastné peniaze.

Vzťah

Občas sa stane, že si nájomníci chcú kúpiť nejaké zariadenie alebo nábytok do bytu. Vyjednávame to a kupujú proti budúcej platbe za bývanie. Potom sa zakúpená vec stáva mojím vlastníctvom. A cítia sa dobre, kúpili si, čo chceli, no peniaze by mi aj tak dali na výplatu a ja sa cítim dobre, keďže doplnkový nábytok (spotrebiče) zvyšuje atraktivitu bývania pre budúcich nájomníkov. Musím povedať, že prvý krát som si prenajal jeden byt úplne prázdny a teraz je takmer kompletne zariadený.

Nájomníkom nemusíte telefonovať. Vôbec. Je povolený len jeden hovor, v predvečer dňa platby, na dohodnutie času stretnutia (ak sa platí v hotovosti) a je to. Čím viac telefonujete, tým viac im pripomínate, že byt nie je ich, ale dočasné bývanie. A prísť so šekom, vstúpiť do bytu, prezrieť si izby, to je takmer záruka, že nájomníci sa k bytu budú správať, ako keby to bol prenajatý byt. Áno, a takéto správanie vám na rešpekte nepridá. Obyvatelia by sa mali cítiť ako plnohodnotní vlastníci vášho bytu, až potom sa k nemu budú správať ako k svojmu.

Ak sa s nájomníkmi vopred dohodnete na systéme odstraňovania porúch, ako som písal vyššie o havarijných situáciách, potom vám sami zavolajú a povedia, kde, čo sa v byte pokazilo. Nebude pre nich prospešné skrývať vzniknuté nedostatky, pretože ich odstránenie je na vaše náklady.

Moje skúsenosti s prenajímaním bývania nie sú až také veľké, len desať rokov, ale ani raz, ani jeden byt nečaká na nájomníkov dlhšie ako dva týždne. A vždy sa odsťahovali s ľútosťou a vôbec nie preto, že som im poskytoval nekvalitné služby. Jedna rodina odišla do zahraničia, druhá (dievča s dieťaťom) sa vydala a odišla k manželovi, ďalšia porodila tretie dieťa a presťahovala sa do priestrannejšieho bytu.

Niektorí nájomníci sa odsťahovali, iných sa zatiaľ nepodarilo nájsť.

Počas tejto doby upratujem v byte dokonalý poriadok vrátane umývania okien, za/pod nábytkom atď. Kontrolujem všetky inštalatérske práce, dvierka nábytku, kľučky (boľavé miesto) a všetko ostatné, čo ovplyvňuje pohodlný pobyt. V prípade potreby steny premaľujem (v jednom byte tapeta na maľovanie, veľmi výhodné) alebo prelepím, ak si to vyžadujú. Áno, sú to dodatočné náklady, ale tie boli plánované od samého začiatku. Bez ohľadu na to, ako opatrne ľudia žijú, nezáleží na tom, či niečo spadne, vypadne alebo sa odskrutkuje, najmä ak je v rodine dieťa. A ďalší nájomníci by mali vidieť čistý a krásny byt.

Obyvatelia, ktorí sa sťahujú, by nemali reklamovať roztrhané tapety alebo škrabance na lamináte, to všetko je bežné opotrebovanie. Samozrejme, ak je televízor rozbitý alebo chladnička preliačená, potom sa všetko odpočítava zo zálohy.

Nájomné

Elektrinu, vodomery platia nájomníci, všetko ostatné som ja.

Zvýšiť/znížiť náklady na nábor

Toto je veľmi klzký a veľmi neobľúbený moment, ale nedá sa z neho dostať. Prvýkrát nájomníci požiadali o zníženie nákladov na nájomné, podľa mňa v roku 1998, v čase krízy. O výške zníženia sme diskutovali, ale s podmienkou, že akonáhle sa situácia v krajine stabilizuje, náklady sa vrátia na predkrízovú úroveň. Prešlo pár rokov, kríza ustúpila a bolo načase zdražiť, no trh v tejto oblasti sa trochu prepadol a na predkrízovú cenu sa už nedalo vrátiť. Potom nájomníci bývali u mňa ďalšie štyri roky a odišli do zahraničia.

Zmluva a iné právne záležitosti

V každom prípade je lepšie dozvedieť sa podrobnosti a nuansy od právnikov. Zmluvu uzatváram na 11 mesiacov so súpisom nehnuteľnosti, jej stavu a závad, platobným postupom, mesačnou sumou a povinnými podmienkami, za ktorých je možné navýšiť náklady na nájom. U nás si človek nemôže byť istý stabilitou ciel a daní.

Pri finančnom vyrovnaní s nájomníkmi potvrdzujem potvrdením o prijatí peňazí.

Toto je moja skúsenosť. Niekto povie, že som mal len šťastie na nájomníkov a možno budú mať pravdu. No bez prísneho filtrovania tých, ktorí si chcú prenajať byt, hoci aj drahší, by toto šťastie nenastalo.

Veľa šťastia a všetkým adekvátnym zamestnávateľom a prenajímateľom!

Ruské zákony umožňujú ľuďom poberať príjem z nájomného bývania. Bytový zákonník definuje základné pravidlá pre takúto prevádzku: kto má právo nájmu bytu, aké práva má nájomca a prenajímateľ, čo môže viesť k predčasnému ukončeniu nájmu. A hoci legislatíva neukladá povinnosť prenajímať bývanie výlučne po uzavretí zmluvy, takýto doklad je vo veľkej miere nevyhnutný na minimalizáciu možných rizík pre nájomcu aj prenajímateľa.

Dnes budeme podrobne hovoriť o tom, ako správne prenajať byt, ako to urobiť nezávisle a podľa zákona, s platbou všetkých splatných daní.

Aké riziká môže čeliť prenajímateľovi?

Neformálny prenájom je plný mnohých problémov. Môžu nastať ťažkosti so štátnymi orgánmi, to môže viesť aj k vážnemu poškodeniu bytu a dokonca k jeho strate.

Hlavné riziká:

1. Pokuty a trestné sankcie. Príjem z prenajatého bytu podľa zákona podlieha zdaneniu. Ak sa preukáže, že prenajímateľ nepodal daňové priznanie a nezaplatil dane, hrozia mu nemalé pokuty až trest odňatia slobody na šesť mesiacov (s výškou nezaplatených daní od sto do päťstotisíc). tri roky (s výškou nezaplatených daní vo výške pol milióna rubľov a viac). ).
2. Poškodenie majetku alebo bytu. Ak bolo bývanie prenajaté bez príslušnej zmluvy, potom je veľmi ťažké dokázať, že v byte chýbalo nejaké zariadenie, že okná a dvere boli predtým neporušené a na byte neboli žiadne stopy farieb a fixiek. steny.
3. Neočakávané výdavky. Môžu sa objaviť, ak za sebou nájomca zanechá dlhy za energie. Telefónne účty môžu byť najväčšie napríklad vtedy, ak sa zamestnávateľ rozhodne „pokecať“ s jedným z príbuzných žijúcich na druhom konci sveta.
4. Podvod zamestnávateľa. Sú prípady, keď si napríklad jedna osoba prenajala dom a v byte sa ocitli úplne iní ľudia, ktorí už mali s nájomcom uzavretú dohodu bez súhlasu vlastníka. V niektorých bytoch si môžu napríklad otvoriť verejný dom alebo tam usadiť skupinu občanov, ktorí prišli za prácou susedné krajiny(pod jednou strechou môže bývať až 20 ľudí).

Návod krok za krokom, ako si legálne prenajať byt

Vybavujeme poistenie

Prvá vec, ktorú musíte urobiť pred prenájmom bytu, je poistiť si ho. Majitelia sa tak budú cítiť istejšie. Poistenie musí zahŕňať možnosti zaplavenia, požiaru, výbuchu domáceho plynu, poškodenia dekorácie interiéru. Treba si uvedomiť, že pri nájomnom bývaní je zvýšený koeficient poistenia.

Získavame súhlas vlastníkov, susedov či prenajímateľov

Ak chcete prenajať bývanie, musíte získať súhlas všetkých vlastníkov bytu a v niektorých prípadoch zákon ustanovuje koordináciu takejto operácie so susedmi alebo prenajímateľom.

Súhlas prenajímateľa je potrebný, ak:

• obecný byt;
• neprivatizovaná miestnosť v "komunálnej";
• neprivatizovaný byt.

Súhlas susedov je potrebný v prípade prenájmu:

• privatizovaná izba v spoločnom byte;
• neprivatizovaná izba v spoločnom byte;

Hľadanie nájomníkov

Najlepší spôsob, ako nájsť nájomcu, je cez príbuzných alebo priateľov. Nebojte sa však inzerovať cez internet alebo printové zdroje. Ďalšou vecou je, že pri predvádzaní bytu sa nemôžete stretnúť s návštevníkmi sami, je lepšie najskôr zavolať niekoho z vašich príbuzných alebo susedov. Nedá sa povedať, že pri prenájme bývania je lepšie uprednostniť manželské páry alebo študentov. Univerzálne spôsoby, ako vopred zistiť, aký svedomitý bude zamestnávateľ, neexistujú, s najväčšou pravdepodobnosťou sa to dá pochopiť až po osobnom rozhovore. Existuje niekoľko špeciálnych metód kontroly zamestnávateľov. Napríklad platnosť údajov z pasu je možné skontrolovať na webovej stránke http://services.fms.gov.ru/ a na zistenie platobnej schopnosti osoby stačí požiadať ju o potvrdenie o príjme.

Nájomca si môže od prenajímateľa vyžiadať aj doklady potvrdzujúce, že je vlastníkom bytu. Prenajímateľ má právo takéto dokumenty ukázať alebo nie. Originály ale v žiadnom prípade zamestnávateľovi nedávajte, nech si ich len pozrie a hneď vráti.

Vypracúvame zmluvu

Nájomná zmluva alebo nájomná zmluva je hlavným dokumentom, ktorý špecifikuje všetky podmienky prenájmu, práva a povinnosti strán transakcie. Aj keď sa táto zmluva často nazýva nájomnou zmluvou, musíte vedieť, že takýto dokument sa vyhotovuje iba v prípade, ak sa bývanie prenajíma právnickej osobe, ale ak sa bývanie prenajíma fyzickej osobe, uzatvára sa nájomná zmluva. Prvým je predmet povinná registrácia, ak je vyhotovená na obdobie jedného roka alebo dlhšie a pracovná zmluva nepodlieha povinnej registrácii za žiadnych podmienok registrácie.

Požadované klauzuly zmluvy:

• kto uzatvára transakciu (musíte uviesť presné údaje z pasu);
• aká je výška nájomného, ​​načasovanie výplaty peňazí, podmienky, za ktorých sa výška nájomného môže zmeniť;
• či bude účtovaná zábezpeka, v takom prípade si vlastník môže ponechať prostriedky pre seba;
• ako často bude byt kontrolovaný majiteľom;
• kto bude platiť účty za energie (ak túto funkciu prevezme zamestnávateľ, je potrebné súhlasiť s tým, aby uchovával všetky účtenky a zobrazoval údaje zo všetkých počítadiel);
• aké sú obmedzenia pri užívaní bytu, elektrických spotrebičov;
• či sa oprava alebo kúpa domácich spotrebičov bude realizovať na náklady platby za byt.

Povinné ustanovenia zmluvy možno nájsť v Občianskom zákonníku Ruskej federácie (v kapitolách 34 a 35). Takáto dohoda môže byť vypracovaná nezávisle, ale dokument bude mať väčšiu právnu silu, ak ho uzatvorí notár.

Ďalší dôležitá rada : je žiaduce uzavrieť pracovnú zmluvu na dobu nepresahujúcu 11 mesiacov. Ruská legislatíva má stále ozveny sovietskych pravidiel pre poskytovanie a prenájom bývania. Potom zákon v záujme ochrany nájomcu stanovil, že ak nájomca býval v byte dlhšie ako 11 mesiacov, potom môže tvrdiť, že v byte býva aj po skončení zmluvy, napr. finančných ťažkostí, vážnej choroby a súd by mohol rozhodnúť v jeho prospech. Keďže tieto ustanovenia zostali v modernej legislatíve, je najlepšie neuzatvárať dohodu na dlhšie obdobie.

Vyhotovujeme akt o prevzatí a prevode bytu

Ide o dodatočný doklad, ktorý uvádza, aké zariadenie a nábytok sa nachádza v byte v čase jeho vysporiadania novými obyvateľmi, v akom stave sa byt nachádza. V zákone by malo byť uvedené ako prevádzkyschopné zariadenie, nábytok, aby sa nájomca v prípade poruchy alebo poškodenia zotavil, tak aj rozbité spotrebiče alebo poškodené časti bytu, aby mal nájomca istotu, že nebude neskôr obvinený z poškodzovania vecí. . Akt, rovnako ako zmluva, sa podpisuje dvojmo a zostáva v rukách každej strany.

Píšeme účtenky

Po vypracovaní zmluvy sa podpíše potvrdenie o prijatí, kľúče by sa mali odovzdať nájomníkom a na oplátku dostať peniaze za prvý mesiac pobytu (alebo niekoľko mesiacov, ako aj zálohu, to všetko závisí od za podmienok nájmu dohodnutých zmluvnými stranami). Prenajímateľ môže zanechať nájomcovi potvrdenie, že dostal takú a takú sumu na účet prenájmu bývania, a nájomca na oplátku vydá potvrdenie o prevzatí kľúčov. Potvrdenie musí obsahovať údaje o pase, dátum operácie a podpis.

Riešenie daňových problémov

Právne predpisy Ruskej federácie poskytujú niekoľko možností zdaňovania pre tých, ktorí prenajímajú svoje bývanie. Pre fyzické osoby je poskytnutý štandardný postup platenia dane z príjmu fyzických osôb. Individuálny podnikateľ si môže vybrať z niekoľkých možností:

• platiť dane podľa všeobecného daňového režimu;
• platiť podľa zjednodušeného daňového systému;
• uplatňovať patentový systém zdaňovania.

Ak hovoríme o všeobecnom režime zdanenia, prenajímateľ bude musieť zaplatiť dane vo výške 13 percent z príjmu. Každý rok od prvého januára do konca apríla musíte podať daňové priznanie daňovému úradu v mieste bydliska. Najprv si však musíte vypočítať, aký je zisk z prenájmu a aká suma je požadovaných 13 percent: tieto peniaze je potrebné previesť do banky na daňový účet (do 15. júla bežného roka) a potvrdenie o prijatí bankový obchod je potrebné predložiť daňovému úradu spolu s dokladmi potvrdzujúcimi správnosť výpočtu (zmluva o prenájme, výpisy z účtu).

Pri prenájme obecného bytu môže byť potrebná registrácia v špeciálnych inštitúciách pôsobiacich pod obcou, táto podmienka je však poradná, nie povinná.

Treba poznamenať, že toto návod krok za krokom je celkom životaschopná a umožňuje vám prenajať byt legálne, ak to urobíte sami, bez účasti spoločností zaoberajúcich sa nájomným bývaním. Ak sa obrátite na spoločnosť, nebudete sa musieť starať o mnohé z týchto bodov: pomôžu vám nájsť nájomcu a vypracovať správnu zmluvu, ale stále musíte rozhodnúť o daňovej otázke sami.

Ak máte nejaké otázky alebo potrebujete pomoc s prípravou daňového priznania, náš právnik je pripravený vám rýchlo pomôcť.