Īpašnieki, kas izīrē dzīvokļus, no savas pieredzes zina, cik grūti to var izdarīt pašiem. Jāievieto īstais sludinājums, jāparunā pa telefonu ar potenciālajiem īrniekiem, jāparāda dzīvoklis un jāpadara vēl daudz kas cits. Es īrēju dzīvokļus vairāk nekā 10 gadus. Izīrē pavisam citam kontingentam: sākot ar pāriem ar bērniem un beidzot ar ķīniešiem un vjetnamiešiem. Daudzi mani bijušie iemītnieki vēlas atgriezties pie manis, ar dažiem turpinu sazināties: pie viņiem griežu frizūru, konsultēju, zvanu uz remontu.

Man bieži uzdod jautājumus:

• Kā atrast labus īrniekus?
• Kā neapjukt dzīvokļa īrēšanas procedūrā?
• Kas ir jānodrošina?

Es iesaku izmantot soli pa solim instrukcijas.

Pirmais solis. Tirgus izpēte

Pirms dzīvokļa īrēšanas ir jāizpēta īres tirgus un jāveic vismaz minimāla konkurentu analīze.

Izpētot galvenās nekustamo īpašumu nomas vietnes, pievērsiet uzmanību cenām, dzīvokļu fotogrāfijām, sludinājumu tekstam, kādas mēbeles un sadzīves tehnika atrodas dzīvoklī.

Īres cenu ietekmē ne tikai remonta kvalitāte. Izmaksas nosaka pašas mājas atrašanās vieta, kvalitāte un stāvoklis, transporta pieejamība un virkne citu faktoru. Mājokļu cenu līmeni vēlams salīdzināt ar dzīvokļa atrašanās vietu jūsu pilsētā/rajonā un mēbeļu un sadzīves tehnikas klātbūtni tajā. Tāpat jūs, visticamāk, zināt, kādam dzīvokļa tipam pieder jūsu dzīvoklis: ekonomiskā klase, biznesa klase vai apartamenti.

Kopā Jūsu pētījums palīdzēs noteikt ne tikai dzīvokļa īres cenu, bet arī uzzīmēt potenciālo īrnieku portretu.

Otrais solis. Dzīvokļa sagatavošana īrei

Kā sagatavot dzīvokli jaunu īrnieku uzņemšanai?

Ja runājam par ekonomiskās klases dzīvokli, tad galvenais, lai tas būtu reprezentabls, bet nepārspīlēt ar remontu, jo jūsu izmaksas var neatmaksāties ilgu laiku.

Pirmais, kas jādara, ir izvest visus atkritumus. Pēc tam pārbaudiet santehniku ​​un elektrību: tas pasargās gan sevi, gan īrnieku no iespējamām problēmām. Vai ilgu laiku neesat mainījis tapetes? Linolejs nav labs, bet uz griestiem ir traipi no vecām noplūdēm? Mainiet!

Pat veicot nelielu kosmētisko remontu, jūsu dzīvoklis iegūs koptāku un sakoptāku izskatu, kas arī būs labākais veids ietekmēt īrnieku meklēšanu.

Noteikti nomazgājiet, gludiniet un pulējiet visu, ko varat, līdz spīdumam - ļaujiet tam spīdēt un mirdzēt!

Iekārtojiet dzīvokli ar pašu nepieciešamāko un neaizmirstiet par sadzīves tehniku: ledusskapi, veļasmašīnu, TV. Taču atceries, ja īrēsi budžeta dzīvokli un ievietosi tajā dārgu sadzīves tehniku, tad īres maksa īpaši nepalielināsies. Bet, ja īrnieki salauzīs jūsu superelektroniku, jūs cietīsit ievērojamus zaudējumus. Tomēr jebkurā gadījumā nevajadzētu piepildīt dzīvokli līdz acs āboliem. Nereti ir gadījumi, kad īrniekiem nav nepieciešamas mēbeles vai sadzīves tehnika – viņi ievācas ar visu savu.

Ja kāda no jūsu personīgajām mantām ir palikusi dzīvoklī, labāk to aiznest. Maksājiet visus esošos parādus par komunālo dzīvokli, izslēdziet fiksēto tālruni vai vismaz "astoņus".

Ja saruna ir par augstākas klases dzīvokli, tad vēlams to savest pilnīgā kārtībā. Tādējādi jūs paaugstināsiet tā statusu un varēsiet atrast piemērotus īrniekus.

Trešais solis. Dzīvokļa fotografēšana

Dzīvokļa izvēle sākas ar fotogrāfijām, tāpēc šis solis ir ārkārtīgi svarīgs. Tas, kādus attēlus pievienojat dzīvokļa īrēšanas sludinājumam, lielā mērā nosaka to, cik ātri jūs atradīsiet īrniekus. Ir ļoti kompetenti jāparāda īrētā dzīvokļa priekšrocības. Es neuzstāju uz profesionālām fotogrāfijām, par kurām ir jāmaksā nauda. Bet, ja vēlaties, varat uzņemt lieliskas bildes pats.

Pirms fotografēšanas vēlreiz apskatiet dzīvokli, izveidojiet komfortu. Padariet to tā, lai jūs pats vēlētos īrēt savu dzīvokli! Labāk ir fotografēt saulainā laikā. Neskopojies, bildē daudz, labas un dažādas. Neaizmirstiet par vannas istabu ar tualeti, virtuvi un koridoru. Jo kvalitatīvāka un skaistas fotogrāfijas pievienosi savam sludinājumam, jo ​​vieglāk īrniekiem būs pieņemt lēmumu un īrēt tieši Tavu dzīvokli!

Ceturtais solis. Sludinājuma sastādīšana

Mūsu mērķis ir uzrakstīt lielisku sludinājumu par dzīvokļa īri. Gandrīz šedevrs. Lai to izdarītu, mēs sludinājumā norādām visus plusus. Un vēl. Noteikti rakstiet, ja esat veicis remontu. Balkons, atsevišķa vai apvienota vannas istaba, virtuves zona – tas viss ir jāatspoguļo sludinājumā. Lai neizgudrotu riteni no jauna, izvēlieties piecus labākos, jūsuprāt, vietnē ievietotos sludinājumus. Paņemiet no viņiem to, kas ir piemērots jūsu dzīvoklim, un pievienojiet Papildus informācija par mēbelēm, tehniku ​​un lieliskiem kaimiņiem dzīvoklī.

Ja neesi gatavs izīrēt savu dzīvokli īrniekiem ar bērniem, dzīvniekiem, smēķētājiem, dod priekšroku noteiktas tautības īrniekiem – tas viss arī jānorāda sludinājumā.

Ideālā gadījumā jūsu reklāmai ir jāatbilst AIDA (uzmanība, interese, vēlme, darbība) formulai. Tam vajadzētu būt tādam, lai īrnieki ne tikai vēlas īrēt tavu dzīvokli, bet vēlas steidzami paķert telefonu un piezvanīt, baidoties, ka dzīvokli noņems no deguna.

Rakstot reklāmu, noteikti pārbaudiet, vai tekstā nav gramatisko kļūdu un drukas kļūdu.

Piektais solis. Vietnē ievietojam sludinājumu

Iesaku ievietot sludinājumu populārākajās vietnēs. Viņi visi tiek uzklausīti. Ja šaubāties, pajautājiet draugiem vai kolēģiem, kādas datubāzes viņi izmanto, meklējot dzīvokli vai izīrējot savu. Nav nepieciešams ievietot sludinājumu desmitiem vietņu. Parasti pietiek ar izvietojumu vairākos vērtēšanas resursos.

Parasti mēs nemaksājam naudu par sludinājuma iesniegšanu. Bet, kā liecina prakse, pašreizējā īres mājokļu tirgus situācijā ir vērts ievietot maksas sludinājumus. Dzīvokļa īres likme šajā gadījumā ievērojami palielinās.

Ak, un neaizmirstiet fotoattēlu! Vislabākais. Un vēl.

Sestais solis. Sazināmies pa telefonu

Un tā jūs gaidījāt pirmos zvanus. Runājiet mierīgi un pārliecinoši. Ne tikai pats atbildiet uz jautājumiem, bet arī precizējiet informāciju par potenciālajiem īrniekiem. Varbūt jau telefonsarunas procesā īrniekos kaut kas nederēs, tad kāpēc tērēt laiku dzīvokļa apskatei? Noteikti jautājiet par iedzīvotāju sastāvu un skaitu. Nebaidieties jautāt par to, kas ir ietverts reklāmā. Ja nevēlaties laist iedzīvotājus ar suni, tad nebūs lieki vēlreiz noskaidrot mājdzīvnieku klātbūtni.

Ja viss ir piemērots Jums un potenciālajiem īrniekiem, vienojieties par dzīvokļa apskati.

Pēc manas pieredzes, vairāku īrnieku sapulces ir labāk ieplānot aptuveni vienā laikā ar 10–20 minūšu starpību. Ne visi nāk uz sapulci. Vai varat iedomāties, cik nomākta ir, kad tērējat laiku, ierodaties un neviens nav parādījies? Tāpēc nekautrējieties: tas ir tirgus. Apliecinu, īrnieki vienādi vienojas uz vienu dienu ar vairākiem dzīvokļu īpašniekiem uzreiz un izvēlas sev piemērotāko.

Septītais solis. Parādām dzīvokli

Vēlams ierasties nedaudz agrāk nekā potenciālajiem īrniekiem. Izvēdiniet dzīvokli, atveriet aizkarus vai ieslēdziet gaismu, pievienojiet patīkamu mūziku – radiet siltuma un komforta sajūtu.

Ja jums patīk īrnieki, lieciet viņiem iemīlēties jūsu dzīvoklī. Nesekojiet tiem klusībā, tikai atbildot uz jautājumiem. Runājiet, rādiet, pastāstiet īsus stāstus, kas saistīti ar dzīvokli, sniedziet argumentus sev par labu. Mēģiniet iepriecināt sevi. Citiem vārdiem sakot, esiet labs pārdevējs sev!

Ja īrnieki jums tic, tad iespēja, ka viņi īrēs jūsu dzīvokli, būs daudz lielāka.

Ja apmeklētāji nav gatavi uzreiz pieņemt lēmumu, nemummējiet kaut ko neizteiksmīgu zem deguna: no savas pieredzes zinu, ka daudzi no aizbraukušajiem atgriežas.

Astotais solis. Mēs parakstām līgumu

Tā nu mēs atradām savus ideālos īrniekus! Nu nav ideāls, bet mums diezgan piemērots. Tas ir līguma jautājums. Sagatavojiet to iepriekš divos eksemplāros. Ir daudz veidu līgumu. Kuru no tiem izvēlēties, ir atkarīgs no jums. Neaizmirstiet līgumā atspoguļot tikai nepieciešamās lietas, drošības naudas apmēru, paņemiet rādījumus no visiem skaitītājiem un nofotografējiet īrnieka pasi.

Secinājums

Dzīvoklis ir izīrēts. Atveram šampanieša pudeli. Iespējams, daži no šiem priekšmetiem jums šķiet nevajadzīgi. Bet es jums apliecinu, es to visu esmu darījis tieši daudzus gadus (izņemot remontu) un varu teikt, ka instrukciju pakāpeniska ieviešana neaizņem daudz laika, bet gluži pretēji, tā strukturē darbu un atvieglo dzīvokļa īres procesu.

Es priecāšos, ja tas palīdzēs arī jums.

Daudzu sapnis ir iegūt savā īpašumā vairākas dzīvojamās telpas, tās izīrēt un dzīvot laimīgi mūžam. Ārēji varbūt izskatās pievilcīgi, bet patiesībā izīrēšana saimniekam ir milzīgas “galvassāpes”. Jums pastāvīgi jāatrisina virkne problēmu: nodoklis, apzinīgu īrnieku meklēšana, remonts utt. Mēģināsim izdomāt šo sarežģīto jautājumu.

Soli pa solim plāns, kā pareizi īrēt dzīvokli

Ja jums ir brīvs dzīvoklis, to var pārvērst par labiem papildu ienākumiem. Protams, jūs saskarsities ar daudzām grūtībām, taču tās galvenokārt būs sākuma stadijā.

Pirmais solis

Pirmais solis ir sagatavošanās posms, viss, kas no jums šeit tiek prasīts, ir tirgus izpēte.

• Pirms sludinājuma ievietošanas internetā vai vēršoties aģentūrā, jāizpēta, kādi piedāvājumi jau ir pieejami, ko sludinājumā norāda namīpašnieki, jāaplūko potenciālo konkurentu piedāvājumi.
• Izpētiet labi zināmās sludinājumu vietnes. Izpētiet to struktūru, teksta prezentāciju, kādas cenas pastāv. Ir vērts pievērst uzmanību tam, no kā atkarīga cenu zīme (platība, mēbeļu pieejamība, remonts utt.).
• Ir vērts pievērst uzmanību tam, ka nomas cena būs atkarīga ne tikai no skaista remonta. Izmaksas ietekmē arī tādi faktori kā: teritorija (jo tuvāk centram, jo ​​dārgāk, attiecīgi), dažādas infrastruktūras klātbūtne tuvumā ( izklaides centri, veikali, bērnudārzi utt.), transporta pieejamība, kaimiņi, dzīvokļa stāvoklis, platība un daudzi citi.
• Pēc šīs izpētes veikšanas jūs jau varat aptuveni novērtēt savu telpu izmaksas.

otrais solis

Šī posma būtība ir dzīvokļa sagatavošana piegādei. Jebkurā gadījumā jums būs jāveic vismaz neliels kosmētiskais remonts, lai piešķirtu dzīvoklim reprezentatīvu izskatu.

• Sākotnēji jums ir jāatbrīvojas no jebkādiem atkritumiem dzīvoklī, kas acīmredzami nav noderīgi nākamajiem īrniekiem. Dažādi naktsgaldiņi "Padomju Savienības" stilā acīmredzot nedos dzīvoklim pievilcīgu izskatu. Interjeru vēlams veidot pēc iespējas modernāku, "vecmāmiņas iespējas" šodien netiek citētas.
• Dzīvoklim jābūt aprīkotam ar visu nepieciešamo mazo sadzīves tehniku ​​un mēbelēm. Protams, daži saimnieki piedāvā nemēbelētus variantus, taču diez vai šāda telpa būs ļoti pieprasīta, turklāt to īres maksa ir daudz zemāka.
• Pirms dzīvokļa īrēšanas jāsamaksā visi esošie (ja tādi ir) komunālo maksājumu parādi, jāizņem personīgās mantas.
• Noteikti pārbaudiet elektroinstalācijas, santehnikas, sadzīves tehnikas uc stāvokli. Ja ir ārkārtas situācija saistīta ar vienas vai otras ierīces darbības traucējumiem, kas jau bija dzīvoklī, jums būs jātiek galā ar sekām. Īpaši nomākta būs, ja īrnieka dārgais aprīkojums cietīs no bojāta elektroinstalācijas, kuras izmaksas jums būs jāatmaksā.

Pirms dzīvokļa īrēšanas vēlams to apdrošināt (neatkarīgi no tā, vai grasāties īrēt legāli), tādējādi pasargājat sevi no iespējamiem riskiem un izmaksām nākotnē. Apdrošinot īpašumu, jārēķinās ar iespējamām nepatikšanām: ugunsgrēks, plūdi, sprādziens u.c. Ja nomas līgums ir noformēts, apdrošināšana ir obligāta pozīcija, taču šajā gadījumā apdrošināšanas prēmija būs nedaudz lielāka.

Kurš dzīvoklis būs pieprasīts

Protams, ne katra istaba būs interesanta potenciālajiem īrniekiem. Lai dzīvoklis būtu ļoti pieprasīts un sāktu gūt ienākumus, tam jāatbilst noteiktām prasībām:

1. Viens no galvenajiem faktoriem ir dzīvokļa atrašanās vieta. Protams, telpas, kas atrodas tuvāk centram, ir ļoti pieprasītas un tām ir daudz augstākas izmaksas. Atrašanās vietas faktors ietver ne tikai pilsētas platību, bet arī kopējo dzīvojamās telpas izvietojumu. Tas ietver šādus punktus: saulainā puse, grīda, stūra dzīvoklis vai nē utt.
2. Protams, īrnieki pievērš uzmanību skaistam un mūsdienīgam remontam. Pat ja dzīvoklis ir ļoti tīrs un sakopts, telpas ar Eiropas stila remontu būs daudz pieprasītākas, un īres maksa šajā gadījumā būs par lielumu augstāka.
3. Mobilizācija. Potenciālajiem īrniekiem interesantāki ir dzīvokļi ar mēbelēm un sadzīves tehniku. Dzīvoklī jābūt vismaz: ledusskapim, gāzes plītij, televizoram, dīvānam, gultai, galdiņam utt.

Trešais solis

Nākamais posms jau ir saistīts ar sludinājuma iesniegšanu, bet pagaidām netieši. Šajā posmā uzdevums ir pareizi nofotografēt dzīvokli.

• Potenciālais īrnieks vispirms pievērsīs uzmanību telpu fotogrāfijām. Tāpēc tiem jābūt izgatavotiem kvalitatīvi, uz labas kameras.
• Fotografējot savas telpas, jāparāda visi tās izdevīgākie aspekti. Bieži vien šim uzdevumam tiek nolīgti profesionāli fotogrāfi, taču jūs pats varat tikt galā ar šo uzdevumu.
• Pirms sākat fotografēt, jums rūpīgi jāaplūko savs dzīvoklis. Paskaties, no kāda leņķa šī vai tā telpa izskatīsies izdevīgāk.
• Pirms fotosesijas nepieciešams veikt mitro tīrīšanu. Fotoattēlā būs ļoti pamanāmi putekļi un netīrumi, kas ļoti sabojā skatu.
• Fotoattēlā vēlams izveidot mājīgu izskatu, var pievienot pāris aksesuārus, kas padarīs atmosfēru “mājīgāku”. Mīkstās rotaļlietas, spilveni, ziedi un daudz kas cits palīdzēs tikt galā ar šo uzdevumu. Ja jums ir žēl atstāt šīs lietas, varat tās neatstāt, bet tikai iemūžināt fotoattēlā. Galu galā potenciālais īrnieks, apskatot dzīvokli, nepievērsīs uzmanību šīm sīkumiem, un fotoattēlā tie rada jauku, siltu “bildi”.
• Fotosesiju vislabāk veikt dienas gaišajā laikā, un vēlams, lai diena būtu saulaina. Dienas gaismā, dabiskajā apgaismojumā, telpa šķitīs ērtāka nekā mākslīgajā lustras gaismā.
• Fotografēt vajag daudz, cilvēkus piesaista bilžu pārpilnība. Jo kvalitatīvākus attēlus uzņemsit, jo lielākas ir jūsu iespējas iznomāt savu telpu.

Ceturtais solis

Šis ir viens no svarīgākajiem posmiem – sludinājuma rakstīšana. Tajā jābūt maksimāli daudz informācijas, bet tajā pašā laikā tai jābūt pārslogotai un grūti saprotamai.

• Sludinājumā jābūt dzīvokļa aprakstam, balkona esamībai, remontam, platībai, infrastruktūrai u.c.
• Nepieciešams norādīt plānojuma un paša dzīvokļa īpatnības (iestiklots balkons vai neiestiklots, apvienota vai atsevišķa vannas istaba, saulainā puse vai nē, stūra dzīvoklis utt.).
• Sludinājuma tekstā var būt arī prasības potenciālajiem īrniekiem, piemēram, kāds izīrē mājokli tikai precētiem pāriem vai tikai studentiem. Katram saimniekam ir individuālas prasības, taču nevajag krist galējībās un izteikt pārmērīgus lūgumus, īpaši, ja tavs dzīvoklis pieder ekonomiskajai klasei.
• Pirms sludinājuma ievietošanas vietnē ir jāpārbauda, ​​vai tekstā nav kļūdu, gan pareizrakstības, gan pieturzīmju, kā arī runas un gramatikas. Pirms nosūtīšanas noteikti izlasiet tekstu, lai novērstu nepamatotus atkārtojumus un drukas kļūdas.

Piektais solis

Šajā posmā nebūs nekādu grūtību, jo galvenais uzdevums šeit ir ievietot sludinājumu.

• Jums vajadzētu izvēlēties populārākās vietnes ar reklāmām, tās visas ir viegli sadzirdētas. Nevajadzētu ievietot sludinājumus mazpazīstamās vietnēs, cilvēki tās apmeklē reti, taču bieži darbojas krāpnieki.
• Jūs varat reklamēties laikrakstā, tas ir viens no uzticamākajiem veidiem, kā pasargāt sevi no krāpniekiem. Taču laikrakstu reklāmām ir arī negatīvās puses: jūs nevarēsit ievietot fotoattēlus, un bieži vien teksta lielums kolonnā ir ierobežots.

Sestais solis

Kad reklāma sāks "strādāt", saņemsiet daudz zvanu no potenciālajiem klientiem. Pati pirmā telefonsaruna ir ļoti svarīga, saimniekam ir jāiedveš pārliecība un skaidri jāatbild uz visiem sarunu biedra jautājumiem.

• Sarunas laikā vajag būt pieklājīgam, bet necenties klientam uzspiest savu dzīvokli. Pietiek pateikt pāris slavinošus vārdus un atbildēt uz interesējošiem jautājumiem.
• Pirmo reizi komunicējot ar potenciālo īrnieku, jānoskaidro, vai viņš piekrīt taviem nosacījumiem, vai atbilst prasībām (t.i., ja meklē nesmēķējošu īrnieku, šī detaļa noteikti jānoskaidro jau pirmajā reizē saruna, lai netērētu laiku).
• Ja pēc telefonsarunas jums abiem viss padodas, jāvienojas par tikšanos. Ja jums ir vairāki īrnieki, laiku vēlams visiem noteikt vienā dienā ar 20 minūšu starpību. Tas tiek darīts, lai katru reizi neietu uz dzīvokli, un reizēm cilvēki nemaz nenāk uz tikšanos, kāpēc kārtējo reizi sevi apgrūtināt. Nav ko uztraukties, arī cilvēki dzīvokļa meklējumos apsver vairākas iespējas.

septītais solis

Šis posms ir viens no svarīgākajiem – dzīvokļa izrādīšana. Šajā brīdī jums ir jābūt pēc iespējas pārliecinātākam, lai iedvesmotu klientu uzticību.

• Pirms dzīvokļa izrādīšanas jāierodas agrāk par īrnieku, lai paspētu sakopt un atjaunot skaistumu. Un vienkārši kavēties nav patīkami, iespaids par tevi veidosies jau no pirmajām sekundēm.
• Vajag parādīt katru istabu, arī virtuvi, vannasistabu utt. Noteikti pastāstiet, cik sen remonts veikts, kādi jauki kaimiņi utt.
• Telpu izrādīšanas laikā saimniekam jāseko arī savam topošajam īrniekam. Vēlreiz jātiek skaidrībā, ar ko viņš gatavojas dzīvot, vai ir slikti ieradumi, mazi bērni utt (ja tas, protams, ir būtiski svarīgi).
• Ja klients šaubās, neizdari uz viņu spiedienu. Ja tavas telpas nepatīk, nekāda pierunāšana nepalīdzēs, un, ja cilvēks ir nopietni ieinteresēts, viņš noteikti atgriezīsies pie jums.
• Klienti ne vienmēr ir iepazinušies ar rajonu, kurā atrodas dzīvoklis, ir jāstāsta par to, kādi veikali, infrastruktūra utt.
• Nav obligāti jāgaida uz katru jautājumu, pastāstiet par visām dzīvokļa īpašībām paši (vai ir karstais ūdens, vai atstājat veļasmašīnu, vai ir internets un kabeļtelevīzija utt.). Bet neesiet pārāk uzmācīgi savā stāstā un neizskaistiniet realitāti.

Astotais solis

Šis posms ir tīri formāls – līguma izpilde. Dokumentā nepieciešams norādīt prasības īrniekam, kuru neievērošanas gadījumā līgumu var lauzt.

• Līgums jāsastāda divos eksemplāros: viens paliek pie saimnieka, bet otrs – pie īrnieka.
• Papildus prasībām īrniekiem un dzīvokļa stāvoklim dokumentā jānorāda ikmēneša īres maksas apmērs un aptuvenais īrnieku uzturēšanās laiks, ko var konkrēti precizēt. Noteikti iekļaujiet nosacījumus, kādos īrnieku var izlikt no jūsu mājokļa.
• Pirms līguma sastādīšanas jāpieraksta skaitītāju rādījumi un jānofotografē topošā īrnieka pase, lai izvairītos no nepatīkamām situācijām vai nekļūtu par krāpnieka upuri.

Līguma obligātie punkti

1. Abu līgumu slēdzēju pilnos uzvārdos jānorāda īrnieka un izīrētāja pases dati.
2. Izmērs īre termiņš, kurā īrniekam jāmaksā īres maksa. Papildus jānorāda izmaksu maiņas nosacījumi (ja šī pozīcija nav, īrniekam nav tiesību palielināt ikmēneša maksājuma summu);
3. Cik bieži īrnieks var pārbaudīt dzīvokli. Ja vēlaties reizēm bez brīdinājuma apmeklēt īrniekus, līgumā norādiet punktu, kas to atļauj. Bez šī norādījuma saimnieks var apmeklēt īrniekus tikai pēc brīdinājuma, taču šādā gadījumā viņš nevarēs pasargāt sevi no dažiem tālāk aprakstītajiem riskiem.
4. Līgumā jānorāda, kas maksā par komunālajiem pakalpojumiem. Ja saimnieks piekrīt segt šīs izmaksas (kas ir ārkārtīgi reti), viņš to arī nosaka dokumentā.
5. Ja dzīvokļa īpašnieks vēlas noteikt kādus dzīvokļa lietošanas ierobežojumus, viņam tas jānorāda līgumā.
6. Dokumentā jānorāda to personu saraksts, kuras dzīvos dzīvoklī. Īrnieka pienākums ir paziņot saimniekam par to, ka dzīvoklī dzīvos papildu cilvēki, un vienoties ar viņu par viņu izmitināšanas iespēju. Ja nepieciešams, līgumā var iekļaut papildu personas.
7. Likumsakarīgi, ka ir jābūt nosacījumiem līguma laušanai, šeit var norādīt, kādos apstākļos īrnieku var izlikt.
8. Citi nosacījumi pēc dzīvokļa īpašnieka pieprasījuma.

Dažkārt klienti ir ļoti rūpīgi cilvēki un var pieprasīt no jums dažus dokumentus, lai pārliecinātos, ka darījums ir tīrs. Tālāk ir norādīti dokumenti, kas jums būtu līdzi šādā gadījumā:

1. pase (varat kopēt);
2. mājokļa īpašumtiesību sertifikāts;
3. kvītis, kas apliecina, ka nav komunālo pakalpojumu parādu.

Šī ir obligāto dokumentu pakete, klients var prasīt jebko, taču jāpievērš uzmanība, ja topošā īrnieka lūgumi tev šķiet pietiekami dīvaini, jāapsver, vai šāds īrnieks tev ir vajadzīgs.

Devītais solis

Šis ir patīkamākais brīdis īpašniekam un nepatīkamākais īrniekam - priekšapmaksa. Šeit viss ir vienkārši: summa tiek sarunāta iepriekš, tāpēc nevajadzētu rasties grūtībām. Vēlams visus finanšu darījumus reģistrēt un parakstīt abas puses, lai turpmāk izvairītos no pārpratumiem. Iegādājieties šiem nolūkiem īpašu piezīmju grāmatiņu, kurā ierakstīsiet summu un parakstīsiet zem fakta, ka to saņēmāt, un īrnieku par to, ka to jums uzdāvināja. Neaizmirstiet norādīt numuru. Ja jums ir šāda piezīmju grāmatiņa, jūs un jūsu īrnieks būsiet pārliecināti, ka nebūs nekādu finansiālu problēmu, katru reizi varat apskatīt ierakstus un pārbaudīt maksājumu.

Galvenie riski saimniekam

Ja plānojat izīrēt savu dzīvokli, esiet gatavi tam, ka var rasties zināmas grūtības un nepatīkamas situācijas. Saimniekam vienmēr jābūt garīgi un fiziski sagatavotam visādām nepatīkamām situācijām.

Īpašuma bojājums

Protams, īrnieks pret jūsu īpašumu izturēsies savādāk nekā pret savu īpašumu. Esiet gatavi, ka pēc katra īrnieka jums būs jāveic kosmētiskais remonts, īpaši, ja tie ir cilvēki ar maziem bērniem un dzīvniekiem. Obligāti līgumā jāiekļauj punkts, kuru parakstot īrnieks apņemas atjaunot visu viņa bojāto īpašumu.

Apakšnoma

Pēdējā laikā ļoti izplatīts krāpšanas veids, īpaši lielajām pilsētām. Šāda veida krāpšanas shēma ir ārkārtīgi vienkārša: viņi īrē dzīvokli no jums un pēc tam izīrē to citiem īrniekiem, vairākas reizes likvidējot izmaksas. Ļoti bieži īrēti dzīvokļi tiek izīrēti viesstrādniekiem, izmantojot šo shēmu, jo viņi dzīvo vairāku cilvēku grupās un no viņiem var paņemt milzīgu summu. Šādu maldināšanu atklāt ir ļoti viegli: visbiežāk kaimiņi ziņo, ka tavā dzīvoklī ir daudz īrnieku un viņi uzvedas trokšņaini. Dažreiz jūs varat arī apmeklēt īrniekus bez brīdinājuma.

Milzīgs iedzīvotāju skaits

Šī problēma ir līdzīga iepriekšējai, taču šajā situācijā īrnieks viesus ielaiž bez maksas. Dažus saimniekus neuztrauc neskaitāmu draugu un saimnieces klātbūtne, it īpaši, ja tie nesagādā lielas neērtības (kas ir ārkārtīgi reti). Dažkārt īrnieki iekārto bordeļus vai narkotiku midzeņus, esiet uzmanīgi, jo šādā situācijā dzīvokļa īpašnieks būs atbildīgs likuma priekšā, pat ja viņam nebija ne jausmas, kas tajā notiek. Šo situāciju var kontrolēt arī ar kaimiņu palīdzību vai personīgiem apmeklējumiem.

Īrnieku nelikumīgas darbības

Reizēm ir gadījumi, kad īrnieki aplaupa, aizdedzina vai pārdod īpašumu no dzīvokļa. Lai novērstu šādas situācijas, ir jānofotografē tā cilvēka pase, kuru grasāties ielaist savās mājās. Šāda problēma ir jārisina ar policijas palīdzību, jo tas jau ir noziedzīgs nodarījums. Ja cilvēks atsakās uzrādīt pasi, padomā tūkstošreiz, vai viņam ir jāuzticas un kādiem nolūkiem viņam vajadzīgs tavs dzīvoklis.

No šādām nepatīkamām situācijām vari izvairīties, īrējot dzīvokli oficiāli, taču tādā gadījumā nedaudz zaudēsi ienākumus, bet pilnībā pasargāsi sevi no krāpšanas. Jums tikai jāizvēlas nekustamo īpašumu aģentūra ar labu reputāciju (apskatiet izcilu nekustamo īpašumu ieteikumus, atsauksmes internetā utt.), un uzņēmuma darbinieki palīdzēs atrast atbildīgus īrniekus, veikt īpašuma inventarizāciju, noformēt. un izpildīt līgumu utt.

naudas sodi

Likumā Krievijas Federācija Dzīvokļa īres ienākumi ir apliekami ar nodokli. Ja vēlaties īrēt dzīvokli neoficiāli, jūs riskējat ar milzīgu naudas sodu. Turklāt persona, kura izvairās no nodokļu deklarācijas, riskē ar brīvības atņemšanu uz sešiem mēnešiem (ja nenomaksāto nodokļu summa pārsniedz simts tūkstošus rubļu).

Nodokļu sistēma

Ja vēlēsities visu darīt saskaņā ar likumu un noformēt nomas līgumu, jums būs jāmaksā nodokļi no ienākumiem. Priekš privātpersonām iedzīvotāju ienākuma nodokļa maksāšanas standarta kārtību. Individuālais uzņēmējs var izvēlēties no vairākiem piedāvājumiem:

• Vispārējais nodokļu režīms. Šajā gadījumā saimniekam ir pienākums samaksāt 13% no saviem ienākumiem, savākt apliecinošus sertifikātus, ka aprēķini tika veikti pareizi.
• Vienkāršota nodokļu sistēma. Šeit nodokļa iemaksa tiek aprēķināta, pamatojoties uz ienākumiem, bet vidēji tie ir aptuveni 6% no kopējiem ienākumiem.
• Patentu nodokļu sistēma. Šajā gadījumā nav fiksētas procentu likmes. Nodokļus nevajag maksāt vispār, bet gan vajadzēs iegādāties patentu, kas ir diezgan dārgi. Patenta izmaksas katrā reģionā ir atšķirīgas. Turklāt saskaņā ar šādu sistēmu ir jāveic iemaksas nodokļu fondos.

Mēģinot samazināt nodokļu atskaitījumu procentus, daži īrnieki līgumā nosaka īres maksu, kas ir zemāka par reālo, taču šī metode ir nelikumīga. Aģentūra īpašniekam sīkāk pastāstīs par visām iespējamām nodokļu sistēmām, un viņi noteikti palīdzēs izvēlēties izdevīgāko variantu.

Ikdienas dzīvokļa īre

Jūs varat īrēt dzīvokli ne tikai ilgtermiņa, bet arī pa dienām un pat pēc stundām. Šāda veida bizness ir daudz riskantāks. visvairāk labākais variants Priekš ikdienas īre ir vienistabas dzīvoklis, tā kā komunālie maksājumi būs daudz mazāki, vienistabas dzīvoklī ir daudz vieglāk veikt mūsdienīgu remontu, kā rezultātā īres maksu var padarīt daudz augstāku.

Ideāla vieta īrējamam dzīvoklim ir rajons netālu no dzelzceļa stacijas vai pilsētas centra. Kāpēc šīs jomas? Jo pārsvarā biznesa ceļotāji interesējas par šādiem apartamentiem.

Ikdienas īres priekšrocības

• Ja nepieciešams, vienmēr varat izmantot dzīvokli (ja tajā brīdī nav iemītnieku);
• Labi ienākumi. Šādi dzīvokļi ir ļoti pieprasīti, it īpaši svētku laikā (taču šajā gadījumā pastāv īpašuma bojājuma risks, neaizmirstiet ievērot visus iepriekš aprakstītos piesardzības pasākumus);
• Ar šāda veida nomu IP reģistrācija nav nepieciešama;
• Ja dzīvoklis sākotnēji ir labā stāvoklī, tas ir labs ienākumu avots no nulles, prasot tikai reklāmu un nelielu telpu sagatavošanu.

Mīnusi ikdienas īrei

• Kaimiņu sūdzības. Dažkārt īrnieki ir ļoti skaļi, taču šo problēmu var viegli atrisināt, atbildīgi izvēloties klientus. Dažus kaimiņus satrauc nemitīgā svešinieku plūsma.
• Daži klienti uzvedas ne visai atbildīgi, viņi var sabojāt jūsu īpašumu. Lai izvairītos no šāda veida problēmām un ar tām saistītajām finansiālajām izmaksām, vienmēr nofotografējiet katra klienta pasi.

Plkst ikdienas maiņa ir arī noteikts izdevumu saraksts, tajā ir iekļauti tādi posteņi kā:

1. Nodokļu iemaksas (ja grasāties pieteikties uz IP);
2. Reklāmas materiāli (var izmantot bezmaksas vietnes ar reklāmām, taču šī metode ir mazāk efektīva, jo uz šādiem “dēlīšiem” sludinājumi tiek ievietoti katru minūti, un jūsējie ļoti ātri nolaidīsies pašā apakšā. Un lai reklāma tiktu piesprausta augšpusē, jums par to būs jāmaksā );
3. Mājokļu tīrīšana un gultas veļas mazgāšana. Var izvairīties no šiem izdevumiem un darīt lietas pats, bet tad lielāko dzīves daļu pavadīsi aiz spoka, lai dzīvoklī būtu kārtība. Daudz vienkāršāk ir sazināties ar tīrīšanas uzņēmumu.
4. Izlietojuma materiālu izmaksas (parasti ļoti mazas), piemēram, tualetes papīrs, ziepes, cukurs, tēja utt.
5. Komunālo pakalpojumu apmaksa. Ar ikdienas īri šo izdevumu pozīciju iedzīvotājiem vairs nevarēs “pakārt”.

Dzīvokļa īrēšana ir labs veids, kā nopelnīt papildus naudu. Bet, kā jau jebkuram biznesam, arī tam ir savas "slazdas", zināmi riski. Sākumā ne viss var izdoties, un sākumā ienākumi tikai segs sākotnējos izdevumus, bet pēc noteikta laika dzīvoklis kļūs par lielisku ienākumu avotu. Dzīvokļa īrēšana nav grūta ne paša spēkiem, ne ar aģentūras palīdzību, taču der atcerēties, ka nodokļu nemaksāšana Krievijas Federācijā ir krimināli sodāma darbība.

Kā īrēt dzīvokli bez starpniekiem? Kādas ir dzīvokļa īrēšanas iespējas caur aģentūru? Cik es nopelnīšu, īrējot dzīvokli vai istabu uz ilgu laiku?

Sveiki visiem, kas skatījās uz gaismu! Sazinās populārā tiešsaistes žurnāla HeatherBober eksperts Deniss Kuderins.

Šodien mēs runāsim par to, kā kompetenti, droši un izdevīgi īrēt dzīvokli. Raksts būs noderīgs ikvienam, kam ir papildu nekustamais īpašums, kurā vēlaties izveidot savu mazo biznesu.

Raksta beigās jūs gaida garantēts bonuss - pārskats par uzticamākajiem Krievijas Federācijas uzņēmumiem, kas palīdzēs jums izīrēt mājokli ar visizdevīgākajiem nosacījumiem tā īpašniekam.

1. Dzīvokļa izīrēšana kā bizness

Ja jums ir dzīvoklis, kas nav tas, kurā dzīvojat, un šī dzīvojamā telpa ir dīkstāvē, ēdot naudu uzturēšanai, jūs vienmēr varat to pārvērst par papildu ienākumu avotu.

Tajā pašā laikā cītīgi būs jāstrādā tikai sākotnējā posmā – objekta sagatavošana līzingam un īrnieku meklēšana. Un tad jūsu uzdevums būs tikai savlaicīga regulāras īres maksas saņemšana. Ideāls pasīvo ienākumu piemērs ir “mēs sēžam un nauda iet”.

Tiesa, joprojām ir jāseko līdzi dzīvokļa stāvoklim, savlaicīgi jānovērš problēmas un bojājumi, periodiski jākontrolē īrnieku lojalitātes līmenis. Bet, ja vēlaties, varat deleģēt šo nekustamā īpašuma apsaimniekošanas uzņēmuma darba daļu.

Šajā situācijā jūs varat īrēt dzīvokli un doties uz ārzemēm, uz ciemu pie sava vectēva vai uz Dienvidu krasts Krima pastāvīgai dzīvesvietai. Šajā gadījumā visas īres rūpes pāries uz pilnvarnieku, un atliks tikai izņemt naudu no konta un iztērēt pēc saviem ieskatiem.

Par to, kas ir profesionālis, lasiet atsevišķā rakstā.

Dzīvokļa īrēšanai galvenais ir pareizi novērtēt šī uzņēmuma rentabilitāti. Izīrējot nekustamo īpašumu īslaicīgai lietošanai, jāņem vērā visi faktori, kas tā vai citādi var ietekmēt īres izmaksas: tikai tādā gadījumā varēsi noteikt adekvātu tirgus īres cenu.

Un jums arī iepriekš jāizlemj, vai rīkosieties pats vai iesaistīsiet procedūrā profesionālus nekustamo īpašumu darījumus. Abām iespējām ir savi plusi un mīnusi.

Pamatnoteikums ir šāds: ja jums ir nepieciešams īrēt dzīvokli tieši tagad - jūs dodaties projām, jums steidzami nepieciešama nauda - labāk piesaistiet aģentus no uzticamas nekustamo īpašumu kompānijas vai ar nevainojamu reputāciju. Ja jums ir laiks, dariet to pats. Vienīgais nosacījums – jābūt vismaz minimālai pieredzei darījumos ar nekustamo īpašumu.

Un vēl viena svarīga nianse – ir jāprot saprast cilvēkus. Jums pašam būs jāizlemj, vai jūsu izvēlētais īrnieks ir uzticams, vai ir vērts meklēt citu kandidātu.

Kļūdas nedrīkst pieļaut: negodīgs īrnieks nozīmē maksājumu kavējumus vai pilnīgu to trūkumu, īpašuma bojājumus, kaimiņu sūdzības, plūdus un ugunsgrēkus, varbūt pat izsaukumus policijai. Vai jums to vajag?

Tabulā parādītas galvenās priekšrocības un trūkumi, īrējot dzīvokli pašam un ar starpnieka palīdzību:

3. darbība Meklē īrniekus

Kur meklēt, es jau teicu iepriekš. Šeit es atzīmēju, ka, lai gan kandidātu meklēšana ir vissvarīgākais procesa posms, jums nevajadzētu to aizķerties. 100% ideāli īrnieki ir reti.

Piemērs

Viena no manām draudzenēm apprecējās un kopā ar vīru pārcēlās uz dzīvokli. Viņa nolēma īrēt savu “odnušku” un rūpīgi pievērsās īrnieku meklēšanai. Viņa pastāvīgi noraidīja aptuveni 30 pretendentus.

Dažiem bija kaķis, citi bija pārāk jauni un dzīvespriecīgi, citi viņai šķita ne visai labi utt. Rezultātā īrnieku meklēšana ievilkās daudzus mēnešus, un draudzene zaudēja miegu, mieru un gandrīz sastrīdējās ar savu jauno vīru.

Universāls padoms - dodiet priekšroku precētiem pāriem, kuros strādā abi laulātie un kuriem ir stabila alga.

4. darbība Sarunājam tikšanos un izrādām dzīvokli

Pirms vienojas par izrādi, veiciet iepriekšēju sarunu, uzdodiet pretendentam drošības jautājumus. Ja kaut kas jūs atbildēs satrauc, neriskējiet – sakiet tieši: "Piedod, bet jūsu kandidatūra man neder."

Sanāksmē aprunājieties ar potenciālo īrnieku otro reizi. Ja iespaids ir pozitīvs – ved un rādi.

5. darbība Mēs savācam dokumentus

Īrnieki arī nepiedzimst ar bastu. Viņiem ir jābūt pārliecinātiem par darījuma tīrību un jūsu pieklājību. Tāpēc vāciet dokumentus, ja īrnieks tos pieprasa uzrādīt.

Nepieciešamajā komplektā ietilpst:

• pase (varat kopēt);
• mājokļa īpašumtiesību sertifikāts;
• kvītis, kas apliecina, ka nav parādu par mājokli un komunālajiem pakalpojumiem.

Ja dzīvoklī ir reģistrēts kāds cits, nevis jūs, dzīvokļa īrēšanai būs nepieciešama arī šo personu rakstiska piekrišana.

6. darbība Noslēdzam līgumu

Jūs varat īrēt dzīvokli neoficiāli un oficiāli. Pirmajā gadījumā saņemsiet vairāk (nodoklis 13% netiks ieturēts), taču jums nebūs nekādu garantiju par sava īpašuma drošību.

Līgums liecina par civiltiesiskajām attiecībām starp pusēm. Šī ir jūsu apdrošināšana, ja rodas konflikti, pārpratumi un strīdi. Vienošanās neesamība var kļūt par spiediena instrumentu no īrnieka puses – sak, nodokli no īres neietur, tas nozīmē, ka vari gaidīt maksājumus.

Līgumā jānorāda nosacījumi, ar kādiem jūs īrējat dzīvokli, ikmēneša maksas veikšanas termiņi, pirmās avansa maksājuma apmērs, ja tāds ir. Atsevišķi punkti attiecas uz Jūsu īpašuma drošību, pušu atbildību līguma pārkāpšanas gadījumā, līguma pirmstermiņa laušanas nosacījumiem.

Piemēram, ja kaimiņi sūdzas par trokšņošanu, īpašniekam ir tiesības 3 dienu vai nedēļas laikā izlikt īrniekus, neatmaksājot īres maksu.

7. darbība Saņemam avansa maksājumu

Vienošanās der abām pusēm, visi priecīgi un smaidīgi. Atliek tikai saņemt avansa maksājumu - tas būs sākums ilgstošai abpusēji izdevīgai partnerībai. Vēlams, lai visi finanšu aprēķini tiktu dokumentēti. Lai nenotiktu: “Bet es tev tonedēļ samaksāju, vai tu aizmirsi?”, “Kā gan citādi 2000, vai es iedevu pilnu summu?”.

Ja šaubāties par savām spējām vai daži punkti jums nav skaidri, labāk tos noskaidrot iepriekš. Izmantojiet mūsdienu digitālo tehnoloģiju priekšrocības – saņemiet padomus tiešsaistē no profesionāliem juristiem par resursu Jurists.

Resurss sadarbojas ar tūkstošiem kvalificētu speciālistu visās tiesību jomās, tostarp mājokļu juristiem. Jūs varat sazināties ar viņiem, izmantojot tērzēšanu vai zvanot uz tālāk norādītajiem numuriem.

Jau tagad varat saņemt kompetentu juridisko atbalstu – vietne darbojas visu diennakti.

4. Profesionāla palīdzība dzīvokļa īrēšanā - pārskats par TOP-5 nekustamo īpašumu aģentūrām

Solītais bonuss ir piecu uzticamāko aģentūru pārskats, kas palīdzēs ātri un droši izīrēt dzīvokli.

Vecākā kapitāla nekustamā īpašuma firma. Tam ir plašs pārstāvniecību tīkls - tikai Maskavā tas darbojas pēc vienota standarta 120 filiālēm. Nodarbojas ar jebkuriem darījumiem ar nekustamo īpašumu, tai skaitā privāto dzīvokļu izīrēšanu.

Pieredzējuši aģenti garantē Jūsu objekta nodošanu operatīvi, juridiski kompetenti un izdevīgi. Mākleri ar daudzu gadu pieredzi palīdzēs realizēt jebkuru objektu - no istabas dzīvojamā rajonā līdz elitārai kotedžai Maskavas reģionā. Līguma juridisko tīrību uzrauga uzņēmuma pilna laika juristi.

Specializēta nekustamo īpašumu aģentūra ar daudzu gadu pieredzi kapitāla tirgū. Firmai ir plaša informācijas bāze un kvalificēti darbinieki. Uzņēmuma galvenais darba princips ir atbildīga attieksme pret katra pasūtījuma izpildi.

Mākleri ir atbildīgi par pareizu sagatavošanu nomas līgums un ņemt vērā, pirmkārt, māju īpašnieku intereses. Izvēloties Almu, varat būt pārliecināti par sava īpašuma drošību un savlaicīgu samaksu.

3) Ienākumi

Viens no lielākajiem nekustamo īpašumu uzņēmumiem Krievijas Federācijā. Darba pieredze mājokļu tirgū - 25 gadi. Maskavas apgabala vadītājs. Tam ir filiāles desmitiem Krievijas pilsētu. Darbības sfēra aptver visas nekustamā īpašuma tirgus jomas. Tas palīdzēs īrēt dzīvokli jaunbūvē, priekšpilsētā, iekšā darījumu centrs galvaspilsētas. Valstī - tikai pārbaudīti aģenti ar lielu skaitu veiksmīgu līgumu.

Maskavas aģentūra, kas specializējas luksusa nekustamo īpašumu jomā. Uzņēmums garantē, ka jūsu mājoklis netiks izīrēts pirmajam ienācējam: darbinieki pārbaudīs katru kandidātu, lai noteiktu viņa maksātspēju un pieklājību.

Vienlaikus uzņēmums garantē Jūsu objekta nodošanu 1-2 dienu laikā par maksimālo tirgus cenu. Stundas laikā pēc zvana pie Jums ieradīsies profesionāls fotogrāfs, lai nofotografētu dzīvokli, pēc kā speciālisti novērtēs īpašumu un noteiks tā īres vērtību.

Pilns pakalpojumu klāsts nekustamo īpašumu tirgū. Darba pieredze kopš 1997. 8 filiāles Maskavā un desmitiem pārstāvniecību citās Krievijas Federācijas pilsētās. Papildu pakalpojumi mājokļu vērtēšanas, konsultāciju un analītikas jomā.

Jūs varat īrēt dzīvokli ar aģentūras starpniecību 2 veidos: zvanot pa tālruni (zvani tiek pieņemti no 9 līdz 21) vai aizpildot tiešsaistes pieteikumu. Dzīvoklis tiks izīrēts par tirgus cenu, un galīgo īrnieku izvēli veiks īpašuma īpašnieks. Dāvanā katram klientam - īpašuma un civiltiesiskās atbildības apdrošināšana.

5. Uz ko jābūt gatavam - 4 galvenie riski saimniekam

Īrējot dzīvokli, esiet gatavi noteiktiem riskiem. Cilvēki izturas pret svešu īpašumu ne tik godbijīgi kā pret savu.

Turklāt mājokļu tirgū ir milzīgs skaits krāpnieku, kuri ir gatavi gūt peļņu uz jūsu rēķina.

Uzskaitām galvenos risku veidus dzīvokļu īpašniekiem.

Risks 1.Īpašuma bojājums

Tas ir visticamākais risks, īrējot īpašumu. Parasti kopā ar dzīvojamo platību īpašnieki izīrē mēbeles un sadzīves tehniku. Dažreiz tas ir ļoti vērtīgs īpašums, kuru vēlaties atgūt veselu un veselu. Jā, un dzīvokļa apdare bieži vien maksā daudz naudas.

Ir divi veidi, kā minimizēt šo risku – iekļaut līgumā punktu par īrnieku atbildību par īpašuma bojājumiem un apdrošināt apdari, mēbeles un sadzīves tehniku ​​apdrošināšanas sabiedrībā.

Es periodiski skatos ierakstus par dzīvokļu īri / īri un vienmēr lasu tos ar interesi, bet ... man par nožēlu, es neko nesapratu (uzsveru, tieši man). Taču zem katra teksta par šo tēmu izvēršas nopietns baltas un melnas rozes holivārs, kurā piedalās abas darījuma puses – saimnieks un īrnieks. Tiesa, joprojām ir trešā puse, kas neīrē un neīrē dzīvokļus, taču tā labāk par visiem zina, kā tas tiek darīts. Bet jebkurā apspriežamajā jautājumā ir trešā puse, tāpēc mēs tam nepievērsīsim uzmanību.

Faktiski strīdos iesaistās arī nekustamo īpašumu tirgotāji, taču tie nez kāpēc nepatīk nevienai pusei. Mākleri ir ļauni! - Šo es kaut kur komentāros izlasīju. Lai gan nav skaidrs, kāpēc.

Šeit es gribu runāt par Personīgā pieredze kā es to daru. Es nepretendēju uz patiesību, neplānoju strīdus, neuzstāju, ka “tas ir vienīgais pareizais ceļš”, es vienkārši dalos pieredzē par dzīvokļu īrēšanu Maskavā un Maskavas apgabalā.

Kā es varu atrast klientus?

Viss ir vienkārši un banāli, man palīdz mākleris. Man nav ne laika, ne vēlēšanās pašam meklēt īrniekus, runāt ar viņiem pa telefonu, atbildēt uz jautājumiem, ceļot un izrādīt dzīvokli. To visu dara mākleris, kuram izteicu prasības īrniekiem. Un, lai gan viņš nav atbildīgs par izvēlētajiem īrniekiem, viņš tos filtrē atlases stadijā, atbilstoši manām prasībām.

Prasības īrniekiem

Tie ir vienkārši un nesarežģīti. Ģimene (vēlama), ar bērnu (vēlams), pastāvīga reģistrācija Krievijas Federācijā (obligāti). Iespējams ar dzīvniekiem.

Kāpēc nepieciešama pastāvīga reģistrācija? Tie ir tīri mani iekšējie tarakāni, bet man šķiet uzticamāk, nekā tas būs ārzemju migrants.

Kāpēc ģimene ar bērnu? Viss ir ļoti vienkārši – es neīrēju mājokli uz mēnesi vai diviem. Man ērtāk un izdevīgāk ir īrēt par zemāko cenu robežu, bet uz daudziem gadiem, tātad, ja tā ir ģimene ar bērnu, tad iespēja, ka gada laikā no dzīvokļa neizcelsies, ir ļoti liela. Tāpēc es vienmēr dodu viņiem pagaidu reģistrāciju bērnudārzā/skolā (bez tās viņi neņem), ja viņi to lūdz.

Mājokļa izmaksas

Kā jau rakstīts augstāk, man tas ir pie zemākās cenas robežas tirgū un nekad neceļas, izņemot gadījumus, kad strauji pieaug komunālie tarifi (kas vēl nav noticis), vai arī tālāk aprakstītajā situācijā.

Ir cilvēki, kas īrniekus meklē uz vairākiem mēnešiem, jo ​​dzīvokļa cena tiek uzsista uz augšu. Un, protams, agrāk vai vēlāk viņi to atrod. Taču šeit pastāv ievērojams risks, ka pavisam drīz īrnieki atradīs citu mājokli, kvalitātē līdzīgu, bet daudz zemāku cenu. Un ir vēl viena lieta - piemēram, dzīvokļa īre maksā 50 tr/mēn. Tā ir maksimālā cena šādiem dzīvokļiem. Saimnieks meklē klientus uz mēnesi, diviem, trim, bet cenu nesamazina. Rezultātā viņš atrod, bet trīs mēnešus dzīvoklis nenesa peļņu, kā rezultātā viņš saņems 450 tr 9 mēnešos, lai gan, ja viņš pazeminātu cenu, pat līdz 40 tr / mēnesī, viņš būtu īrējis tas uzreiz būtu 480 tr gadā Kā jūs saprotat, šis piemērs ir stipri pārspīlēts, bet es uzskatu to par pareizu. Jo dārga dzīvokļa īrnieki šajā laikā atradīs vairāk lēts variants un izvācies, un īpašnieks atkal zaudēs vairākus mēnešus, meklējot īrniekus.

Depozīts

Tā nav mana ideja, bet es to izmantoju. Ierodoties dzīvoklī, tiek ņemta samaksa par pirmo uzturēšanās mēnesi un depozīts ikmēneša maksājuma apmērā. Šis depozīts jums ir jāatdod īrniekiem pēc viņu aizbraukšanas. Turklāt nevajadzētu piekrist īrnieku piedāvājumam ieskaitīt šo depozītu kā maksājumu par pēdējo mēnesi. Šis depozīts ir jūsu garantija, ka, atdodot atslēgas un konstatējot īpašuma bojājumus īrnieku vainas dēļ, jums nebūs jāmaksā no savas kabatas par bojājumu novēršanu.

Ārštata situācijas

Dzīvokļa izmaksas cita starpā veidojas no dažādu ērtību klātbūtnes tajā. Un tāpēc, ja dzīvoklī kaut kas saplīst no tehnikas, mēbelēm, noplūst caurule, saplīst tualetes pods utt., tad tas viss tiek atjaunots uz mana rēķina, protams, ja bojājums (noplūde) nav vainojams īrniekiem. Bet man tas ir tik rets gadījums, ka neatceros, ka īrnieki paši kaut ko salauztu un lūgtu atjaunot par savu naudu.

Attiecības

Dažkārt gadās, ka īrnieki vēlas iegādāties dzīvoklim kādu aprīkojumu vai mēbeles. Mēs to apspriežam, un viņi pērk pret turpmāko maksājumu par mājokli. Pēc tam iegādātā prece kļūst par manu īpašumu. Un viņi jūtas labi, nopirka to, ko gribēja, bet naudu vienalga man iedotu kā samaksu, un es jūtos labi, jo papildu mēbeles (tehnika) palielina mājokļa pievilcību topošajiem īrniekiem. Jāsaka, ka pirmo reizi īrēju vienu dzīvokli pilnīgi tukšu, un tagad tas ir gandrīz pilnībā mēbelēts.

Nav jāzvana īrniekiem pa telefonu. Pavisam. Atļauts tikai viens zvans, apmaksas dienas priekšvakarā, lai vienotos par tikšanās laiku (ja maksājums tiek veikts skaidrā naudā) un viss. Jo vairāk zvani, jo vairāk atgādini, ka dzīvoklis nav viņu, bet gan pagaidu mājoklis. Un atnākt ar čeku, ieiet dzīvoklī, apskatīt istabas, tā ir gandrīz garantija, ka īrnieki pret dzīvokli izturēsies kā pret īrētu dzīvokli. Jā, un šāda uzvedība nevairos jūsu cieņu. Iedzīvotājiem jājūtas kā pilntiesīgiem sava dzīvokļa saimniekiem, tikai tad viņi pret to attieksies kā pret savu.

Ja jūs un īrnieki iepriekš vienojaties par problēmu novēršanas sistēmu, kā jau rakstīju iepriekš par ārkārtas situācijām, tad viņi paši jums piezvanīs un pastāstīs, kur, kas dzīvoklī nogāja greizi. Viņiem nebūs izdevīgi slēpt radušos trūkumus, jo to novēršana joprojām ir uz jūsu rēķina.

Mana pieredze mājokļu izīrēšanā nav tik liela, tikai desmit gadi, bet ne reizi, neviens dzīvoklis nav gaidījis īrniekus ilgāk par divām nedēļām. Un viņi vienmēr izvācās ar nožēlu un nemaz ne tāpēc, ka es viņiem sniedzu sliktas kvalitātes pakalpojumus. Viena ģimene aizbrauca uz ārzemēm, otra (meitene ar bērnu) apprecējās un devās pie vīra, citai piedzima trešais bērns un pārcēlās uz plašāku dzīvokli.

Daži īrnieki ir izvākušies, bet citi vēl nav atrasti.

Pa šo laiku uzkopju nevainojamu kārtību dzīvoklī, ieskaitot logu mazgāšanu, aiz/zem mēbelēm utt. Pārbaudu visu santehniku, mēbeļu durvis, rokturus (sāpoša vieta) un visu pārējo, kas ietekmē komfortablu uzturēšanos. Ja nepieciešams, pārkrāsoju sienas (vienā dzīvoklī tapetes krāsošanai, ļoti ērti) vai pārlīmēju, ja to prasa. Jā, tās ir papildu izmaksas, taču tās bija plānotas jau pašā sākumā. Neatkarīgi no tā, cik rūpīgi cilvēki dzīvo, nav svarīgi, vai kaut kas nokrīt, atdalās vai atskrūvējas, īpaši, ja ģimenē ir bērns. Un nākamajiem īrniekiem vajadzētu redzēt tīru un skaistu dzīvokli.

Iedzīvotāji, kuri izvācas, nedrīkst izteikt pretenzijas par saplēstām tapetēm vai skrāpējumiem uz lamināta, tas viss ir normāls nolietojums. Protams, ja ir saplīsis televizors vai ledusskapis iespiedis, tad viss tiek ieturēts no depozīta.

Noma

Elektrību, ūdens skaitītājus maksā īrnieki, visu pārējo esmu es.

Paaugstināt/samazināt personāla atlases izmaksas

Šis ir ļoti slidens un ļoti nepatīkams brīdis, taču no tā nevar izvairīties. Pirmo reizi īrnieki lūdza samazināt īres maksu, manuprāt, 1998. gadā, krīzes laikā. Apspriedām samazinājuma apmēru, taču ar nosacījumu, ka, tiklīdz situācija valstī stabilizēsies, izmaksas atgriezīsies pirmskrīzes līmenī. Pagāja pāris gadi, krīze norima un bija laiks celt cenu, taču tirgus šajā jomā nedaudz iekrita un nebija iespējams atgriezties pie pirmskrīzes cenas. Pēc tam īrnieki dzīvoja pie manis vēl četrus gadus un devās uz ārzemēm.

Līgumu un citi juridiski jautājumi

Jebkurā gadījumā detaļas un nianses labāk uzzināt no juristiem. Slēdzu līgumu uz 11 mēnešiem ar īpašuma inventarizāciju, tā stāvokli un defektiem, apmaksas kārtību, ikmēneša summu un obligātajiem nosacījumiem, pie kuriem var paaugstināt īres maksu. Mūsu valstī nevar būt drošs par tarifu un nodokļu stabilitāti.

Veicot finanšu norēķinus ar īrniekiem, ar čeku apliecinu, ka nauda ir saņemta.

Tāda ir mana pieredze. Kāds teiks, ka man vienkārši paveicās ar īrniekiem un varbūt viņiem būs taisnība. Bet bez stingras filtrēšanas tiem, kas vēlas īrēt dzīvokli, pat ja tas ir dārgāks, šī veiksme nebūtu notikusi.

Veiksmi un visiem adekvātiem darba devējiem un saimniekiem!

Krievijas tiesību akti ļauj cilvēkiem saņemt ienākumus no mājokļa īrēšanas. Mājokļu kodekss nosaka šādas darbības pamatnoteikumus: kam ir tiesības īrēt dzīvokli, kādas tiesības ir īrniekam un saimniekam, kas var novest pie īres līguma pirmstermiņa pārtraukšanas. Un, lai gan likumdošana neuzliek par pienākumu mājokli izīrēt tikai pēc līguma noslēgšanas, šāds dokuments lielā mērā ir nepieciešams, lai līdz minimumam samazinātu iespējamos riskus gan īrniekam, gan īrējam.

Šodien mēs detalizēti runāsim par to, kā pareizi īrēt dzīvokli, kā to izdarīt patstāvīgi un saskaņā ar likumu, nomaksājot visus maksājamos nodokļus.

Ar kādiem riskiem var saskarties saimnieks?

Neformāla īre ir saistīta ar daudzām problēmām. Var rasties grūtības ar valsts iestādēm, tas var izraisīt arī nopietnus dzīvokļa bojājumus un pat tā zaudējumus.

Galvenie riski:

1. Naudas sodi un kriminālsodi. Saskaņā ar likumu ienākumi no īrētā dzīvokļa ir apliekami ar nodokli. Ja izrādīsies, ka saimnieks nav iesniedzis nodokļu deklarāciju un nav samaksājis nodokļus, viņam draud ievērojamas naudas sods un pat brīvības atņemšana uz sešiem mēnešiem (ar nenomaksāto nodokļu summu no simt līdz piecsimt tūkstošiem) līdz trīs gadi (ar nenomaksāto nodokļu summu pusmiljons rubļu un vairāk).
2. Bojājumi īpašumam vai dzīvoklim. Ja mājoklis tika izīrēts bez atbilstoša līguma, tad ir ļoti grūti pierādīt, ka dzīvoklī trūka kāda aprīkojuma, ka logi un durvis pirms tam bija neskarti, kā arī uz korpusa nav bijušas krāsas un flomāsteru pēdas. sienas.
3. Negaidīti izdevumi. Tie var parādīties, ja īrnieks atstāj parādus par komunālajiem pakalpojumiem. Telefona rēķini var būt vislielākie, piemēram, ja darba devējs nolemj “papļāpāt” ar kādu no radiniekiem, kas dzīvo otrā pasaules malā.
4. Darba devēja krāpšana. Ir gadījumi, piemēram, kad viens cilvēks īrēja māju, un dzīvoklī bez īpašnieka piekrišanas izrādījās pavisam citi cilvēki, kuri jau bija noformējuši līgumu ar īrnieku. Dažos dzīvokļos viņi var, piemēram, atvērt bordeli vai apmesties tur uz darbu ieradušos pilsoņu grupu. kaimiņvalstīm(zem viena jumta var dzīvot līdz 20 cilvēkiem).

Soli pa solim instrukcijas, kā legāli īrēt dzīvokli

Mēs organizējam apdrošināšanu

Pirmā lieta, kas jādara pirms dzīvokļa izīrēšanas, ir tā apdrošināšana. Tas ļaus īpašniekiem justies pārliecinātākiem. Apdrošināšanai jāparedz iespējas applūšanai, ugunsgrēkam, sadzīves gāzes eksplozijai, iekšējās apdares bojājumiem. Jāpiebilst, ka īres mājokļiem ir paaugstināts apdrošināšanas koeficients.

Saņemam īpašnieku, kaimiņu vai namīpašnieku piekrišanu

Lai izīrētu mājokli, ir jāsaņem visu dzīvokļa īpašnieku piekrišana, un atsevišķos gadījumos likums paredz šādas darbības saskaņošanu ar kaimiņiem vai saimnieku.

Iznomātāja piekrišana ir nepieciešama, ja:

• pašvaldības dzīvoklis;
• neprivatizēta telpa "komunālajā";
• neprivatizēts dzīvoklis.

Nepieciešama kaimiņu piekrišana, ja īrē:

• privatizēta istaba komunālajā dzīvoklī;
• neprivatizēta istaba komunālajā dzīvoklī;

Īrnieku meklēšana

Labākais veids, kā atrast īrnieku, ir ar radinieku vai draugu starpniecību. Tomēr nebaidieties reklamēties internetā vai drukātajos avotos. Cita lieta, ka, izrādot dzīvokli, jūs nevarat satikt apmeklētājus vienatnē, labāk vispirms piezvanīt kādam no radiem vai kaimiņiem. Nevarētu teikt, ka, izīrējot mājokli, labāk ir dot priekšroku precētiem pāriem vai studentiem. Universālu veidu, kā iepriekš noskaidrot, cik apzinīgs būs darba devējs, nav, visticamāk, to var saprast tikai pēc personiskas sarunas. Ir dažas īpašas metodes, kā pārbaudīt darba devējus. Piemēram, pases datu derīgumu var pārbaudīt vietnē http://services.fms.gov.ru/ un, lai noskaidrotu personas maksātspēju, pietiek palūgt viņam izziņu par ienākumiem.

Īrnieks var arī lūgt saimniekam dokumentus, kas apliecina, ka dzīvoklis viņam pieder. Uzrādīt šādus dokumentus vai nē ir saimnieka tiesības. Bet nekādā gadījumā nevajadzētu dot oriģinālus darba devējam, ļaujiet viņam tos vienkārši apskatīt un nekavējoties atdot.

Mēs noformējam līgumu

Nomas vai nomas līgums ir galvenais dokuments, kurā ir noteikti visi nomas nosacījumi, darījuma pušu tiesības un pienākumi. Lai gan šo līgumu mēdz dēvēt par īres līgumu, jāzina, ka šāds dokuments tiek sastādīts tikai tad, ja mājoklis tiek izīrēts juridiskai personai, bet, ja mājoklis tiek izīrēts fiziskai personai, tiek slēgts īres līgums. Pirmais ir priekšmets obligāta reģistrācija, ja tas ir sastādīts uz gadu vai ilgāku laiku un darba līgums nav obligāti jāreģistrē saskaņā ar jebkādiem reģistrācijas noteikumiem.

Nepieciešamie līguma punkti:

• kurš noslēdz darījumu (jānorāda precīzi pases dati);
• kāds ir nomas maksas apmērs, naudas izmaksas laiks, nosacījumi, kādos var mainīties nomas maksas apmērs;
• vai tiks iekasēta drošības nauda, ​​tādā gadījumā īpašnieks var paturēt līdzekļus sev;
• cik bieži dzīvoklis tiks pārbaudīts no īpašnieka puses;
• kurš maksās par komunālajiem maksājumiem (ja darba devējs pārņem šo funkciju, ir jāvienojas, ka viņš saglabā visus čekus un parāda datus no visiem skaitītājiem);
• kādi ir dzīvokļa, elektroierīču lietošanas ierobežojumi;
• vai uz dzīvokļa apmaksas rēķina tiks veikts remonts vai sadzīves tehnikas iegāde.

Līguma obligātie punkti ir atrodami Krievijas Federācijas Civilkodeksā (34. un 35. nodaļā). Šādu līgumu var sastādīt patstāvīgi, taču dokumentam būs lielāks juridiskais spēks, ja to slēgs notārs.

Cits svarīgs padoms : darba līgumu vēlams slēgt uz laiku, kas nepārsniedz 11 mēnešus. Krievijas tiesību aktos joprojām ir atbalsis no padomju noteikumiem par mājokļu piegādi un īri. Tad, lai aizsargātu īrnieku, likums paredzēja, ka, ja īrnieks dzīvoklī nodzīvojis ilgāk par 11 mēnešiem, tad viņš var pretendēt dzīvot dzīvoklī arī pēc līguma izbeigšanās, piemēram, gadījumā finansiālas grūtības, smaga slimība, un tiesa varētu pieņemt viņam labvēlīgu lēmumu. Tā kā šie noteikumi ir saglabājušies mūsdienu likumdošanā, labāk nav slēgt līgumu uz ilgāku laiku.

Noformējam dzīvokļa pieņemšanas un nodošanas aktu

Šis ir papildu dokuments, kurā norādīts, kāds aprīkojums un mēbeles atrodas dzīvoklī jauno iemītnieku apmešanās brīdī, kādā stāvoklī ir dzīvoklis. Aktā jānorāda gan derīgs aprīkojums, mēbeles, lai piedzītu no īrnieka bojājuma vai bojājuma gadījumā, gan salauzta sadzīves tehnika vai bojātas dzīvokļa daļas, lai īrnieks būtu pārliecināts, ka vēlāk viņam netiks pārmests lietu bojāšana. . Akts, tāpat kā līgums, tiek parakstīts divos eksemplāros un paliek katras puses rokās.

Rakstām kvītis

Pēc līguma noformēšanas, pieņemšanas akta parakstīšanas, atslēgas jānodod īrniekiem un pretī jāsaņem nauda par pirmo uzturēšanās mēnesi (vai vairākus mēnešus, kā arī depozīts, viss atkarīgs uz nomas līguma noteikumiem, par kuriem puses vienojušās). Saimnieks var atstāt īrniekam čeku, ka saņēmis šādu un tādu summu par mājokļa īri, bet īrnieks pretī – atslēgu saņemšanas čeku. Kvītā ir jābūt pases datiem, operācijas datumam un parakstam.

Nodokļu jautājumu risināšana

Krievijas Federācijas tiesību akti paredz vairākas nodokļu iespējas tiem, kas izīrē savu mājokli. Fiziskām personām paredzēta standarta kārtība iedzīvotāju ienākuma nodokļa maksāšanai. Individuālais uzņēmējs var izvēlēties no vairākām iespējām:

• maksāt nodokļus saskaņā ar vispārējo nodokļu režīmu;
• maksāt pēc vienkāršotās nodokļu sistēmas;
• piemērot nodokļu patentu sistēmu.

Ja runājam par vispārējo nodokļu režīmu, tad namīpašniekam būs jāmaksā nodokļi 13 procentu apmērā no ienākumiem. Katru gadu no pirmā janvāra līdz aprīļa beigām ir jāiesniedz nodokļu deklarācija nodokļu iestādēm pēc dzīvesvietas. Bet vispirms ir jāaprēķina, kāda ir peļņa no līzinga, un kāda ir nepieciešamie 13 procenti: šī nauda jāpārskaita bankā nodokļu kontā (līdz kārtējā gada 15. jūlijam), un saņemšanas bankas darījums ir jāiesniedz nodokļu iestādēm kopā ar dokumentiem, kas apliecina, ka aprēķins veikts pareizi (nomas līgums, bankas izraksti).

Īrējot pašvaldības dzīvokli, iespējams, būs jāreģistrējas speciālās pašvaldības pakļautībā esošajās iestādēs, taču šis nosacījums ir ieteicošs, nevis obligāts.

Jāpiebilst, ka šis soli pa solim instrukcija ir diezgan dzīvotspējīgs un ļauj īrēt dzīvokli legāli, ja to darāt pats, neiesaistot ar mājokļu īrēšanu saistītos uzņēmumus. Ja sazināsieties ar uzņēmumu, jums nebūs jāuztraucas par daudziem no šiem punktiem: viņi palīdzēs atrast īrnieku un noformēt pareizu līgumu, bet nodokļu jautājums jums joprojām ir jāizlemj pašam.

Ja jums ir kādi jautājumi vai nepieciešama palīdzība nodokļu deklarāciju sagatavošanā, mūsu dežurants ir gatavs jums ātri palīdzēt.