Ой, ща я вам розповідаю всього Квартири здаю більше 8 років. Здавала спочатку свою двійку, жила з чоловіком. У двушке був "бабусин" ремонт і старі меблі. З нового - холодильник та мікрохвильова піч. Здавала недорого, в оренді квартира була 4 роки. Перші мешканці – молода сімейна пара, дружина – домогосподарка. Вічно як за грошима приходила була ацька срач, прям пляшки на підлозі валялися! Але тихі, спокійні, сусіди не скаржилися, платили під час. З'їжджали до своєї квартири - вилизали все! Квартирка була в ідеальній чистоті! Навіть холодильник розморозили та відмили! Других взяла також сімейних, дружина вагітна була, на 8 місяці. Наївно гадала, що буде чистота-порядок. Чоловік працював з ранку до ночі, вона вдома з дитиною, приїжджала кілька разів - все чисто, акуратно. Сказала, гроші на картку перераховувати, що мотатися? приїхала, коли їхній дитині 7 місяців було. Весь туалет прокурений, зайти неможливо, вся підлога в коридорі в чорних смугах від коляски, всі кути здерти коляскою, балкон усіяний піском, брудом, сміттям, лінолеум на балконі весь коляскою здертий. З'ясувалося - дружина виносила дитину на балкон, там її заколисувала, доки не засне, на свіжому повітрі. Виставила їх. Наступних, чорт забирай, взяла сімейних знову, з дитиною півтора року. Приїжджала щомісяця за грошима, все оглядала, начебто, чисто, все гаразд, вона свої шторки повісила, пледики, квіти по всьому будинку .... . За півроку спішно з'їжджають, зняла всі штори свої, мої не повісила - голі вікна! Мої пледи з ліжка та диванів опинилися всі у бруді та в шафі на балконі, зламали ручку від пральної машинки, духовку в плиті, дитина обоссала всі килими, дивани та крісла (коли приходила – так смачно ваніллю пахло завжди, думала – готує щось) , а вона запах дитячого сонця маскувала). Плюс не сплатили воду та світло за лічильниками. Були і паспортні дані та номер телефону - а толку-то? Після такого робили капітальний ремонт та купували нові меблі, ремонтували пральку та духовку. Квартира перетворилася, почала здавати вдвічі дорожче. Сімейних не стала брати Взяла двох хлопців, працювали неподалік текстильної фабрики, заможні, до них прибиральниця раз на тиждень приходила, будинки майже не готували, та й будинки їх майже не було. Жили півроку, квартира в ідеалі. Потім знову поселила сімейних, пристойних хлопчиків з дівчинкою, сподобалося, що хлопець такий господарський був - одразу труби оглянув, бачок унітазу, крани, батареї. Ох, ось вони були ідеальні! Теж десь півроку прожили, дівчинка вагітна була, як виявилося, останніми місяцями з'їхали вони до її бабусі, щоб не народжувати не знімної. Потім у квартиру заїхала я з новим чоловіком. Природно, ремонт робили і меблі всю змінювали. Наразі здаю один одному в новобудові у віддаленому районі та кімнату в гуртожитку в центрі. З одним проблем немає - двічі здавали самотнім чоловікам, жили близько року, чисто, тихо, мирно. Раз сімейні жили, і зараз чоловік із дружиною мешкають. Все норм! З кімнатою складніше – хочуть зняти або студенти, або особи “кавказької“ національності, або маргінальні елементи. Купили ми її нещодавно, вперше вирішили здати якутам чи бурятам, чорт їх зрозумій. Дві дівчини та один хлопець. Ох як я переживала... А даремно - чистота ідеальна, тихі, спокійні... З'їхали, бо хлопцю батьки купили кімнату, а дві дівчинки не могли потягнути оренду, а третього компаньйона не знайшли. Здали дуже милій дівчині, сказала, з чоловіком будуть жити, така вся дуже доглянута, культурна.... Заплатила за половину місяця, решту сказала за 2 тижні віддам, коли у чоловіка зарплата буде. Через два тижні о 1 годині ночі смс - "ми з кімнати з'їхали, ключі на вахті". Чоловік дзвонить, у трубці якесь дике марення - "Я не вона, ви хто, що хочете ... хто це". Хоча голос цієї дівчини, але вона не в адекваті. Зірвалися, поїхали. Вахтерка розповіла, що жили вони з чоловіком і дитиною років 3-х, постійно до них якісь підозрілі хлопці ходили. . Жах! Мила все наступного дня, вони свої речі залишили, видно було - поспіхом збиралися, не знаю, чому. Продукти цілі в холодильнику, картоплі майже мішок, іграшки дитячі, одяг чоловічий... Знайшла коробку з якоюсь поганью, трава-не трава - не знаю. Все відмила, все полагодили, здали дівчатам, які жили в сусідній кімнаті, але вона набагато менша, а коштувала ненабагато дешевше за нашу. Живуть поки

На перший погляд, здача майна в оренду може здатися вигідною. Вартість квартир у мегаполісах настільки велика, а сама орендна плата така маленька, що вкладені кошти виправдовуються лише через десятиліття.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Цього часу буде достатньо лише в тому випадку, якщо господареві вдасться знайти добрих клієнтів, і уникнути ризиків.

Особливості

Наявність у власності нерухомості виступає гарантією збереження інвестицій. На неї не вплине інфляція, тому що вартість майна піднімається пропорційно її зростанню.

Чимало власників ухвалює рішення про продаж майна. Однак насамперед порушується питання реалізації та збереження грошей, отриманих із продажу.

Звичайно, якщо інших цілей у формуванні бізнесу або купівлі іншої дорогої квартири відсутні, тоді продаж може обернутися лише збитком, який може виражатися в наступному:

• у форматі інфляції;
• якщо власник вкладався у банк, тоді він отримає незначний відсоток;
• придбання житла, без якого важко обійтися;
• ризиків, які пов'язані з питаннями безпеки фінансів.

Тримати житло порожнім також не вигідно, оскільки його власникові все одно доведеться вносити оплату за комунальні послуги, експлуатацію майна та інші витрати, пов'язані із утриманням. Подібні нюанси спонукають більшість господарів порожніх квартир на передачу його в оренду.

Тут у власників з'являється маса позитивних сторін:

• квартира завжди перебуває під наглядом наймачів;
• виручка від правочину дозволяє сплатити витрати на утримання майна, та отримати додатковий дохід;
• у разі виникнення надзвичайних ситуацій, квартиронаймачі вживуть перших заходів щодо їх усунення;
• майно, в якому будуть знаходитися наймачі, буде позбавлене зазіхання знайомих та родичів.

Щоб здавати квартиру на законних підставах, реєструватися в податковому органі як індивідуальний підприємець немає необхідності.

Податок буде розраховуватися виходячи із суми орендної плати, Що позначається в угоді. Процентна ставка у такому разі піднімається не вище 13% від фактичної суми доходу.

Рідко цей розмір може збільшуватись до 17 відсотків, але підвищення стосується лише тих, чий дохід від оренди збільшений до десяти МРОТ.

Чи варто здавати

Великий зиск в оренді квартири дається тим, хто отримав її у спадок. Після підписання угоди її вже неможливо виправити.

Головне, щоб у договорі були такі пункти:

• сума та час перерахування плати за оренду;
• відсоток дозволеного застосування квартири, що орендується;
• питання щодо внесення оплати за комунальні послуги;
• порядок аналізу стану майна господарем;
• процес відшкодування завданих власнику збитків.

Добре, якщо перед укладанням договору, учасники угоди зможу провести попередню розмову з професійним юристом.

Тут потрібно зазначити, що якщо квартиронаймач вирішить провести у квартирі ремонтні роботи, то кінцевий результат все одно належатиме власнику. Усі будівельні заходи дозволяється проводити виключно за згодою господаря.

Добре, якщо вона буде складена у письмовій формі, щоб уникнути у майбутньому можливих непорозумінь. Якщо ж господар квартири відповість твердою відмовою, наймачу доведеться змиритися з його рішенням.

Як вигідно здати

Домогтися вигоди можна лише за правильному підході до справи, у своїй сам прибуток може збільшуватися до максимальної суми. Результат багато в чому залежить від письмового договору, у якому мають описуватися всі умови та правила експлуатації території майна.

Якщо говорити про вселення та виселення з майна, то ці заходи проводяться за допомогою упорядкування акта прийому-передачі квартири.

У ньому основний наголос робиться на такі дані:

• показники житла;
• її косметичне та технічне наповнення;
• стан сантехнічних комплектуючих;
• розташування меблів та її стан.

У текстовій частині документа можуть вписуватися всі дані, які можуть бути корисними орендодавцю, якщо вони допомагають йому регламентувати відносини з наймачами.

До цього списку може включатися заборона на здійснення реєстрації, суборенди та інші неприпустимі на думку власника дії. За таких умов між учасниками зберігатиметься домовленість, а сам господар регламентує договірні відносини на свій погляд.

Чи вигідно брати іпотеку та здавати квартиру в оренду

Досконало, навіть якщо людина купить житло за іпотечною програмою, і далі здаватиме його, він зможе заробити на оренді великі гроші. Отриману виручку може віддавати кредитору як погашення фінансових зобов'язань перед банком.

Повністю відповісти по іпотеці йому вдасться приблизно через 10-20 років. В результаті квартира з'явиться у нього практично задарма. Проте ця ідея видається привабливою лише теоретично.

Російське законодавство не забороняє громадянам вчиняти подібні дії, але тут важливе уважне вивчення договору з банком. У ньому не повинно бути заборон на оренду іншим особам.

Однак навіть найлояльніші умови банку не зможуть принести жодного прибутку. Це якщо ще не брати до уваги всілякі труднощі з пошуком наймачів, його неакуратним поводженням з чужими речами в квартирі, витрати на додаткові ремонтні роботи та інше.

Отже, купувати квартиру в іпотеку, щоб після здавати її в оренду вважається не вигідним заходом.

Прибутковість бізнесу у разі у середньому становить 4-7% річних. Розрахунки говорять, що набагато вигідніше купити дві недорогі одно-або двокімнатні квартири у відомих для оренди міських районах, або там, де відчувається брак пропозицій.

Капіталовкладення такого плану окупиться набагато швидше, порівняно з покупкою однієї, але дорогої квартири.

Бажано одразу визначитися з тим, кому саме здаватиметься квартира. Так, якщо говорити про іммігрантів, студентів та трудящих вахтою, то для них розміри та якість житла рідко виходять на перший план.

Коли ж житло планується давати на користування сім'ям з дітьми, тут діють зовсім інші закони.

В останньому випадку квартира не може мати лише одну кімнату. Вона має обладнатися пральною машиною та іншими побутовими приладами. Добре якщо поряд будуть розташовуватися дитячі садки та школи.

Можливі ризики

Щодо гострих кутів, які є скоріше недоліком у вирішенні цього питання, то тут можна виділити кілька нюансів:

• власник квартири може зіткнутися з несумлінними наймачами чи громадянами з шахрайськими нахилами;
• квартиронаймачі можуть вимагати обов'язкової реєстраціїза місцем проживання;
• якщо на момент проживання в квартирі, що орендується, у наймачів народиться дитина, тоді з їх випискою у власника можуть виникнути величезні проблеми;
• нові мешканці можуть незаконно перездати квартиру іншим людям, та отримувати за угоду свій дохід;
• якщо люди неакуратно користуватимуться орендованим майном, господар може зазнати значних збитків;
• протизаконні дії мешканців можуть призвести до неприємних інцидентів господаря із представниками судової влади.

Цей список далеко не повний, оскільки у власника може виникнути безліч інших неприємностей. Наприклад, якщо нові мешканці влаштують потоп у квартирі, через що сусідньому майну завдадуть відчутних збитків.

Добре, якщо угоду буде оформлено грамотно, оскільки йому вдасться стягнути з винуватця необхідну суму в повному обсязі.

Якщо ж орендодавець не має договору, швидше за все відновлювати майно сусідів власнику доведеться за рахунок особистого бюджету.

Схожі проблеми можуть виникати через несправність сантехнічних приладів. Тоді власнику буде складно щось довести, тому в ремонт доведеться вкладати свої гроші.

Житло в Москві коштує настільки дорого, а доходність від здачі квартир в оренду настільки низька, що може виправдати вкладені кошти лише через десятиліття

Текст: Надія Ніколаєва

Для росіян покупка нерухомості завжди вважалася надійним вкладенням вільних коштів. Справді, 5-10 років на ринку, що росте, це був вигідний актив для інвесторів. Однак зараз, коли падіння цін на нерухомість змінюється на стагнацію, а про зростання вартості забудовники вже й не мріють, така покупка дуже ризикована. А якщо взяти до уваги нові правила розрахунку податку під час перепродажу, то інвестор може опинитися в збитку.

Нині інвесторам залишається покладатися лише з рентну прибутковість – кошти, які можна отримати від здачі житла у найм. Портал «Елітне.РУ» вирішив дізнатися у представників агентств нерухомості, наскільки виправдана купівля квартири спеціально під оренду чи ринок поки що залишається за непрофесійними орендодавцями.

Директор департаменту елітної нерухомості Est-a-Tet Анна Карпова

– Прибутковість від рентного бізнесу у високих цінових сегментах, навіть у період зростання ринку, була досить скромною. Якщо порівнювати з європейськими містами, то в деяких доходність від здачі в оренду доходила до 7-8% річних. У «огрядні» роки в Москві цей показник не перевищував 5% річних. На сьогоднішній день прибутковість дорогих орендованих квартир варіюється в межах 2-4% річних, а термін окупності - від 20 років.

Назвати рентний бізнес у преміальному та елітному сегменті прибутковим не можна

Для розрахунку прибутковості береться ідеальна формула – вартість купівлі ділиться на середню орендну ставку. Загалом з оплатою комунальних послуг всі витрати на утримання квартири на місяць можуть сягати 80 тис. рублів. Наприклад, окупність для трикімнатної – близько 35 років. Таким чином, назвати рентний бізнес у преміальному та елітному сегменті прибутковим не можна, проте це стабільний щомісячний дохід.

Наразі покупців новобудов, які твердо впевнені, що здаватимуть придбану квартиру та займатимуться професійно рентним бізнесом, на ринку майже не залишилося. Більшість наших клієнтів вирішують, як вони використовуватимуть житло вже при отриманні ключів – чи вони там житимуть самі чи заселять дорослих дітей, перепродадуть чи здаватимуть в оренду.

Керуючий партнер Point Estate Павло Трейвас

– До кризи практика для здачі в оренду була поширена набагато більше. Сьогодні охочих вкладатися в нестабільний бізнес, який має низьку прибутковість, практично немає. За останні два роки приватний орендний бізнес сильно втратив свою прибутковість у всіх сегментах ринку. Ставка рентабельності з 7-8% у 2007 році знизилася сьогодні до 3-4%. А якщо враховувати простої (час, коли квартира залишається без орендарів), які трапляються, якщо власник завищує орендну ставку, вона падає і до 2-3%.

За минулі два роки в елітному сегменті орендного ринку всі розрахунки стали проводитися в рублях. І якщо раніше власник, здаючи квартиру за 5 тисяч доларів на місяць, отримував 155 тисяч рублів, то сьогодні він продовжує здавати її за 155 тисяч рублів на місяць, але дохід має всього 2,4 тисяч доларів.

Ризик вкластися в покупку, ремонт та просування своєї нерухомості, а потім залишитися без мешканців, дуже великий

Погіршує ситуацію та надлишок пропозицій від власників, які бажають здати житло. Сьогодні здають квартиру та інвестори, які чекають, коли ринок почне зростати, і нерухомість можна буде продати за вищою ціною. Однак на ринку досить багато і людей, які здають квартири, які дісталися їм, наприклад, від бабусі. Вони не проводять жодних операцій з нерухомістю з метою збільшити її доходність, не купують, не продають, не «грають» на коливаннях ринкових цін, просто одержують невеликий стабільний дохід від оренди. Тому ризик вкластися в покупку, ремонт та просування своєї нерухомості, а потім залишитися без мешканців дуже великий.

Директор департаменту елітної нерухомості "Метріум Груп" Ілля Менжунов

– Ринок оренди перебуває у глибокій кризі, за останній рік середня ставка знизилася на 15%. В результаті, доходність від здачі в оренду, наприклад, в економ-класі не перевищує 4-6% річних. А високобюджетний сегмент страждає через стиснення платоспроможного попиту та санкцій, які змусили припинити співпрацю з Росією багато західних компаній.

У поточних реаліях вигіднішою інвестицією є банківський вклад

Міжнародні фірми почали відкликати своїх співробітників, а саме експати складали кістяк орендарів. Те саме стосується вітчизняних бізнесменів та топ-менеджерів із регіонів, які винаймали квартири на час відряджень. Відповідно знизився і інвестиційний попит.

У поточних реаліях вигіднішою інвестицією є банківський внесок, дохідність якого варіюється від 7% до 12%. Тому, як правило, квартири для здачі в оренду стають консервативними інвестиціями, спрямованими на заощадження, а не примноження коштів. І, як наслідок ситуації, частка інвестиційних угод сьогодні не перевищує 10%.

Генеральний директор АН TWEED Ірина Могилатова

- В елітному сегменті квартири з прицілом на здачу в оренду купують не більше 5% покупців. Мотиви таких клієнтів можуть бути різними. Наприклад, у нас була клієнтка, яка купила у Москві кілька квартир та поїхала жити за кордон. На гроші від оренди живе її мати, яка залишилася в Росії. Буває, що нерухомість купується на користь малолітнім дітям, а щоб квартира не простоювала, вона здається в оренду. Я б порівняла орендний бізнес із банківським депозитом. Хоча, звичайно, окупність орендного бізнесудосить довга. Наприклад, якщо здавати житло, придбане за мільйон доларів і заробляти 60 тисяч доларів на рік, на те, щоб повернути вкладення, потрібно близько 20 років. У середньому терміни окупності елітних становлять від 10 до 15 років.

Директор департаменту оренди Savills у Росії Олена Куликова

– Більшість наших клієнтів-орендодавців – це власники, які розглядають інвестицію для здавання в оренду як певний етап, який вирішує їх поточні питання: збереження заощаджень, інвестиції для подальшого перепродажу, тимчасове здавання придбаних для себе, дітей чи батьків квартир тощо. За останні чотири роки середній для ринку показник прибутковості від здачі високобюджетних квартир в оренду знизився на 1% і зараз становить 4% річних. При цьому ми говоримо про укрупнені «прикидки», тобто без урахування податків.

Керуючий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламін

– На мою думку, спеціальне для здачі в оренду зараз зовсім нерентабельне. Звичайно, якщо підвернувся вдалий варіант квартири, в яку, наприклад, років через п'ять оселяться діти, то чому б ні або приблизно схожі варіанти. Справа в тому, що щоб отримати хоча б 5% рентабельність, потрібно дуже постаратися, оптимізуючи процес.

Причому ситуація погіршується – орендні ставки, як мінімум, не зростають, на відміну від комунальних платежів та податків. Останнім часом значно просів бізнес та елітний сегмент. Насамперед через падіння платоспроможного попиту. Жирні часи, коли 10-12% рентабельність була нормою, давно і, здається, безповоротно минули.

– Сьогодні частка інвестиційних покупок дещо зменшилась у всіх сегментах. Наприкінці 2014 року в масовому сегменті частка інвесторів могла досягати 40%, тепер вона становить у бізнес-класі близько 14%, в економ- та комфорт-класі – 33%. При цьому складно виділити частку тих, хто має намір після введення в експлуатацію, а хто має намір здавати його в оренду.

У плюсі ​​залишаються лише ті, кому квартира дісталася у спадок

Прибутковість оренди падає. На це вплинуло зниження загальної платоспроможності населення в кризу – хтось втратив роботу, був змушений переїхати з Москви до області або повернутися до регіонів тощо, тобто потенційних орендарів поменшало. Немає можливості повністю включити витрати на сплату податків (купівля патенту або ПДФО) до орендної ставки – це може відштовхнути більшість орендарів (насамперед у сегменті масової оренди, звичайно).

Податок на нерухоме майно тепер розраховується за кадастровою вартістю та ставка підвищуватиметься щороку протягом 5 років, це додаткові витрати для власника. З'явилися внески на капремонт. Ці та інші платежі, пов'язані зі змістом майна, не можна нескінченно перекладати на плечі орендаря. У плюсі ​​залишаються лише ті, кому квартира дісталася у спадок (тобто не було жодних вкладень та витрат на її придбання) – ці об'єкти, очевидно, здаватимуться й надалі.

Директор компанії "Міель-Оренда" Марія Жукова

- При купівлі нерухомості для подальшої здачі в оренду є загальне правило - чим більше вкладення, тим нижча прибутковість. Наприклад, в економ-класі термін окупності квартир становить не менше 18 років, дохідність - близько 4-7% річних. Якщо навіть інвестор має в своєму розпорядженні значну суму грошей, доцільніше придбати дві недорогі одно-двокімнатні квартири недорогих сегментів, ніж один дорогий об'єкт. У першому випадку вкладення окупляться швидше. Так, за нашими підрахунками, максимальним попитом – 70% мають квартири вартістю до 40 тис. руб. місяць, а інтерес до на житло понад 130 тис. руб. на місяць – трохи більше 1%.

Здаючи квартиру, можна отримувати стабільні виплати, проте з погляду окупності інвестицій оренда є досить спірним інструментом. «Термін окупності вкладень у такому разі становить близько 15-20 років, і тому здають в оренду найчастіше квартири, які дісталися у власність, наприклад, у спадок», — вважає керівник департаменту міської нерухомості компанії «НДВ-Нерухомість» Світлана Біріна.

З іншого боку, часті випадки, коли квартира купується з метою збереження коштів, а не для проживання. Така покупка дозволяє не тільки зберегти гроші (надійні вкладення в нерухомість поки що нічого не придумано), але й заробити на зростанні цін. У такому разі здавання квартири в оренду — спосіб отримання додаткового доходу, від якого не варто відмовлятись.

Час гроші

Головною помилкою майбутніх орендодавців є те, що вони купують житло «під себе». Потрібно враховувати, що потреби орендарів далеко не завжди збігаються з вашими. Знімають житлоплощу люди, які приїхали до Москви працювати, і найважливішим для них зазвичай є місце розташування житла. Найчастіше орендарі прагнуть вибрати квартиру ближче до місця роботи, а значить, житло в далекому Підмосков'ї, якими б воно не мало переваги, здаватися буде погано.

«Я рекомендував би розглядати території, що знаходяться в межах Третього транспортного кільця або безпосередньо прилеглі до нього. У цій зоні зосереджено велика кількістьпрестижних ділових комплексів Таким чином, орендодавцю тут гарантовано стабільний потік платоспроможних клієнтів», — вважає Олександр Подусков, директор з продажу компанії KR Properties. Найкраще здаються квартири, розташовані поряд зі станціями метро чи електричок. Тому, вкладаючи кошти в нерухомість, потрібно звіритися з планами уряду щодо будівництва транспортної інфраструктури.

Правила вигідної оренди

Важливо одразу визначитися із тим, кому планується здавати квартиру. Якщо йдеться про студентів, іммігрантів або працюючих вахтовим методом, то якість житла та його площа рідко мають велике значення. Якщо ж здавати її передбачається сім'ї з дітьми, тут діють інші правила. У такому разі житло не може бути однокімнатним, повинно бути обладнане пральною машиною та мінімальним набором побутової техніки, розташовуватися поряд зі школою та дитячим садком. Крім того, у такій квартирі має бути зроблений мінімальний косметичний ремонт. Останній має сенс робити лише у тому випадку, якщо він зможе реально підвищити вартість оренди житла. Так, якщо квартира знаходиться далеко від метро, ​​має малу площу, то можна зовсім утриматися від ремонту. При виборі матеріалів потрібно дотримуватися золотого правила: не вкладати в ремонт кошти, які не вийде «відбити» за місяць – дві оренди.

Вторинний чи первинний ринок?

Вартість здачі в оренду квартир на вторинному та первинному ринку приблизно однакова і більше залежить не від віку будинку, а від місця розташування та інших загальних для будь-якої нерухомості факторів. Найчастіше у квартирах на вторинному ринку вже є ремонт, а отже, їх можна одразу почати здавати. Крім того, таке житло розташоване в районі з інфраструктурою, що підвищує вартість оренди. З іншого боку, квартира в новобудові на початковій стадії будівництва коштує на 20-30% менше від готового житла, а значить, така покупка може бути вигідною. До того ж новий ремонт буде мати значення при здачі квартири.

«Панель» та апартаменти

Орендна ставка в панельному та монолітному будинку відрізняється не сильно, а ось час будівництва першого складає близько 8-12 місяців, а другого – 1,5-3 років. Значить, квартиру в панельній новобудові можна буде почати здавати швидше, а не гаяти час і гроші, чекаючи закінчення будівництва.

Також варто звернути увагу на апартаменти. Це житло перебуває у власності, але водночас у ньому не можна прописатись. Якщо для постійного проживання відсутність прописки може бути вирішальним фактором, то для орендарів вона не така важлива. Варто також відзначити, що орендна ставка для апартаментів не дуже відрізняється від ставки при здачі квартири, а коштують вони на 20-30% дешевше.

Ексклюзивність - головний козир

Незвичайні квартири (лофти, мансарди, житло у напівпідвалі) користуються підвищеним попитом у багатих орендарів, зокрема — так званих «експатів» (іноземних топ-менеджерів, які працюють у Росії). Експати — аудиторія, яка є вкрай привабливою для орендодавців: вони готові платити підвищену ставку за привабливе житло і дуже дбайливо ставляться до орендованих об'єктів. Крім того, нерухомість для експату найчастіше винаймає компанія, тобто договір укладається з юридичною особою. Це може бути корисним у разі виникнення спірних ситуацій.

Ризики під час здачі квартири

Здача квартири в оренду пов'язана з різними ризиками, які часто змушують власників відмовитися від неї. По-перше, оренда пов'язана з ризиком втрати часу: не кожен захоче витрачати кілька днів, а то й тижнів на пошуки відповідного орендаря. По-друге, існує небезпека, пов'язана з псуванням орендарями майна. Допомогти уникнути неприємностей зможе грамотно складений договір, що включає опис майна.

Як правильно здати квартиру без посередників? У чому особливості оренди квартир через агентство? Скільки я зароблю, якщо здам квартиру чи кімнату на тривалий термін?

Привіт усім, хто заглянув на вогник! На зв'язку експерт популярного інтернет-журналу «ХітерБобер» – Денис Кудерін.

Сьогодні ми поговоримо про те, як грамотно, безпечно та вигідно здати квартиру. Стаття буде корисна всім, хто має додаткову нерухомість, на якій ви хочете зробити свій невеликий бізнес.

Наприкінці статті на вас чекає гарантований бонус – огляд найнадійніших у РФ компаній, які допоможуть здати в оренду житло на найвигідніших для його власника умовах.

1. Здача квартири в оренду як бізнес

Якщо у вас є квартира, крім тієї, в якій ви проживаєте, і ця квартира простоює, з'їдаючи гроші на утримання, ви завжди можете перетворити її на джерело додаткового заробітку.

При цьому попрацювати вам доведеться лише на початковому етапі - готуючи об'єкт до здачі в оренду і шукаючи мешканців. А потім вашим завданням буде лише своєчасне отримання регулярної орендної плати. Ідеальний приклад пасивного доходу – «ми сидимо, а грошики йдуть».

Щоправда, відстежувати стан квартири, вчасно усувати неполадки та поломки, контролювати рівень лояльності мешканців періодично все ж таки доведеться. Але за бажання можна делегувати і цю частину роботи компанії з управління нерухомістю.

При такому розкладі можна здати квартиру і поїхати за кордон, до села до дідуся або на Південний берегКрим для постійного проживання. Усі орендні турботи перейдуть у такому разі до довіреної особи, а вам залишиться лише знімати гроші з рахунку та витрачати їх на власний розсуд.

Про те, що таке професійне читайте в окремій статті.

Головне у справі оренди квартири – правильно оцінити прибутковість цього підприємства. Здаючи нерухомість у тимчасове користування, потрібно врахувати всі фактори, які так чи інакше можуть вплинути на вартість ренти: тільки в цьому випадку ви зможете призначити адекватну ринкову ціну на оренду.

І ще потрібно заздалегідь визначитися, чи діятимете ви самостійно або залучите до процедури професійних ріелторів. Обидва варіанти мають свої плюси та мінуси.

Основне правило таке: якщо здати квартиру треба прямо зараз – ви їдете, вам терміново потрібні гроші – краще залучити агентів із надійної ріелторської компанії або з бездоганною репутацією. Якщо час терпить, дійте самостійно. Єдина умова - у вас має бути хоча б мінімальний досвід у операціях з нерухомістю.

І ще один важливий нюанс – треба вміти розумітися на людях. Вам доведеться самостійно вирішувати, чи надійний обраний вами мешканець чи варто пошукати іншого кандидата.

Помилок допускати не можна: непорядний орендар – це невчасні виплати або повна відсутність таких, псування майна, скарги сусідів, повені та пожежі, можливо, навіть виклики до поліції. Вам це треба?

У таблиці представлені основні переваги та недоліки самостійної здачі квартири та за допомогою посередника:

Крок 3Шукаємо орендарів

Де шукати, я вже розповів вище. Тут зауважу, що хоч пошук кандидатів – найважливіша стадія процесу, зациклюватись на ній не варто. Ідеальні на 100% мешканці трапляються рідко.

приклад

Одна моя знайома вийшла заміж та переїхала на квартиру до чоловіка. Свою «однушку» вона вирішила здати і до пошуку орендарів підійшла ґрунтовно. Послідовно їй було відкинуто близько 30 претендентів.

В одних була кішка, інші були надто молоді та веселі, треті видалися їй недостатньо забезпеченими тощо. Внаслідок цього пошук орендарів затягнувся на багато місяців, а знайома втратила сон, спокій і мало не посварилася з новим чоловіком.

Універсальна порада – віддавайте перевагу сімейним парам, в яких подружжя працює і має стабільну зарплату.

Крок 4.Домовляємося про зустріч та показуємо квартиру

Перш ніж домовлятися про показ, проведіть попередню розмову, поставте претенденту на контрольні питання. Якщо у відповідях вас щось насторожує, не ризикуйте – скажіть прямо: вибачте, але ваша кандидатура мені не підходить.

На зустрічі поговоріть з потенційним квартиронаймачем вдруге. Якщо враження позитивне – ведіть та показуйте.

Крок 5.Збираємо документи

Орендарі теж не ликом шиті. Вони повинні бути впевнені в чистоті угоди та вашої порядності. Тому зберіть документи на випадок, якщо мешканець вимагатиме їх пред'явити.

До обов'язкового пакета входять:

• паспорт (можна копію);
• свідоцтво про право власності на житло;
• квитанції, що підтверджують відсутність боргів з ЖКГ.

Якщо в квартирі прописано хтось, крім вас, знадобиться письмова згода цих людей на здачу квартири в оренду.

Крок 6Укладаємо договір

Здавати квартиру можна неофіційно та офіційно. У першому випадку ви отримуватимете більше (не відраховуватиметься 13% податку), зате у вас не буде жодних гарантій збереження свого майна.

Договір – свідчення цивільно-правових відносин між сторонами. Це ваша страховка на випадок, якщо виникнуть конфлікти, непорозуміння та суперечки. Відсутність угоди може стати інструментом тиску з боку орендаря – мовляв, ти не відраховуєш із оренди податку, отже, і виплат можеш зачекати.

У договорі обов'язково прописуються умови, у яких ви здаєте квартиру, терміни внесення щомісячної плати, сума першого авансу, якщо має місце. Окремі пункти стосуються безпеки вашого майна, відповідальності сторін у разі порушення угоди, умов дострокового розірвання договору.

Наприклад, за скаргами сусідів на шум власник має право виселити мешканців протягом 3 днів або тижня без відшкодування орендної плати.

Крок 7.Отримуємо передоплату

Угода влаштовує обидві сторони, всі задоволені та посміхаються. Залишилося лише отримати передоплату – це і буде початком тривалого взаємовигідного партнерства. Усі фінансові розрахунки бажано оформляти документально. Щоб не було: «А я ж вам платив того тижня, ви що забули?», «Як ще 2000, я ж повну суму віддав?».

Якщо ви сумніваєтеся у своїх силах чи якісь моменти вам не зрозумілі, краще прояснити їх наперед. Скористайтеся перевагами сучасних цифрових технологій – отримайте онлайн консультацію від професійних юристів на ресурсі Правознавець.

З ресурсом співпрацюють тисячі кваліфікованих фахівців усіх галузей права, зокрема – юристи з житлових питань. Звернутися до них можна через чат або за телефонами, наведеними нижче.

Отримати грамотну правову підтримку можна прямо зараз – сайт діє цілодобово.

4. Професійна допомога при здачі квартири в оренду – огляд ТОП-5 агентств нерухомості

Обіцяний бонус – огляд п'ятірки найнадійніших агенцій, які допоможуть здати квартиру швидко та безпечно.

Найстаріша столична ріелторська фірма. Має велику мережу представництв – лише у Москві працює за єдиним стандартом 120 філій. Займається будь-якими операціями з нерухомістю, в тому числі здаванням в оренду приватних квартир.

Досвідчені агенти гарантують здати ваш об'єкт оперативно, юридично грамотно та вигідно. Ріелтори з багаторічним досвідом допоможуть реалізувати будь-який об'єкт – починаючи від кімнати у спальному районі та закінчуючи елітним котеджем у Підмосков'ї. За правовою чистотою договору стежать штатні юристи компанії.

Спеціалізована агенція нерухомості з багаторічним стажем роботи на столичному ринку. Фірма має велику інформаційну базу та укомплектований штат кваліфікованих співробітників. Головний принцип роботи компанії – відповідальне ставлення до виконання кожного замовлення.

Ріелтори відповідають за грамотне складання орендного договорута враховують, насамперед, інтереси власників житла. Вибираючи «Альму», ви можете бути впевнені у безпеці вашого майна та своєчасній оплаті.

3) Інком

Одна з найбільших у РФ ріелторських фірм. Стаж роботи на житловому ринку – 25 років. Лідер Московського регіону Має філії у десятках міст РФ. Сфера діяльності охоплює усі напрямки ринку нерухомості. Допоможе здати квартиру в новобудові, передмісті, діловому центрістолиці. У штаті лише перевірені агенти з великою кількістю успішних контрактів.

Московське агентство, що спеціалізується на елітній нерухомості. Фірма гарантує, що ваше житло не буде здано першому зустрічному: кожного кандидата співробітники перевірятимуть з метою визначення його платоспроможності та порядності.

При цьому компанія гарантує здати ваш об'єкт за 1-2 дні за максимальну ринкову ціну. Вже за годину після дзвінка до вас приїде професійний фотограф, який зробить знімання квартири, після чого фахівці проведуть оцінку житла та визначать його орендну вартість.

Повний спектр послуг на ринку нерухомості. Стаж роботи із 1997 року. 8 філій у Москві та десятки представництв в інших містах РФ. Додаткові послугиу сфері оцінки житла, консалтингу та аналітики.

Здати квартиру через агентство можна 2 способами: зателефонувати (дзвінки приймаються з 9 до 21) або оформити онлайн-заявку. Квартира буде здана за ринковою ціною, а остаточний вибір мешканців зробить сам власник об'єкту. У подарунок кожному клієнту – страхування майна та громадянської відповідальності.

5. До чого слід бути готовим – 4 головні ризики для орендодавця

Здаючи квартиру, будьте готові до певних ризиків. Люди ставляться до чужого майна не так трепетно, як до свого.

Крім того, на житловому ринку займається безліч шахраїв, готових поживитися за ваш рахунок.

Перелічимо основні види ризиків для власників квартир.

Ризик 1.Пошкодження майна

Це найімовірніший ризик під час оренди власності. Як правило, разом із житлоплощею господарі здають меблі та побутову техніку. Іноді це дуже цінне майно, яке хочеться отримати назад у цілості та безпеці. Та й оздоблення квартири нерідко коштує великих грошей.