Oh, hovorím vám všetko, prenajímam byty už viac ako 8 rokov. Najprv som si prenajala svoj kopeck, bývala som s manželom. Kopekový kus mal „babičkinu“ renováciu a starý nábytok. Z novej - chladnička a mikrovlnka. Lacno prenajatý byt bol prenajatý na 4 roky. Prvými nájomníkmi je mladý manželský pár, manželka je žena v domácnosti. Večne, čo sa peňazí týka, bol tam čertovský srach, na zemi ležali rovné fľaše! Ale ticho, kľud, susedia sa nesťažovali, platili načas. Presťahovali sme sa do nášho bytu - všetko zlízli! Byt bol bezchybne čistý! Dokonca aj chladnička bola rozmrazená a umytá! Bral som aj druhé rodinné, manželka bola tehotná, v 8. mesiaci. Naivne som si myslel, že tam bude čistota a poriadok. Muž tvrdo pracoval od rána do večera, ona je doma s dieťaťom, párkrát prišla - všetko čisté, upratané. Povedala, preveďte peniaze na kartu, aký to má zmysel? Prišli, keď malo ich dieťa 7 mesiacov. Celý záchod je zadymený, nedá sa vstúpiť, celá podlaha na chodbe je v čiernych pruhoch od kočíka, všetky rohy sú od kočíka vytrhané, balkón je zasypaný pieskom, špinou, odpadkami, na linoleu balkón je celý odtrhnutý od kočíka. Dopadlo to – manželka vyniesla dieťa na balkón, tam ho hojdala, až kým nezaspala, na čerstvom vzduchu. Odhalili ich. Ďalší, dočerta, zobral rodinu znova, s dieťaťom na rok a pol. Každý mesiac si chodila po peniaze, všetko si obzerala, zdá sa, čisto, všetko v poriadku, po celom dome rozvešala závesy, deky, kvety .... . O šesť mesiacov neskôr sa rýchlo presťahovali, stiahli všetky závesy, nezavesili moje - holé okná! Moje prikrývky z postele a sedačiek boli celé špinavé a v skrini na balkóne, rozbili rúčku na práčke, rúru na sporáku, dieťa sa vymočilo na všetky koberce, pohovky a kreslá (keď prišla, vždy voňala tak lahodne po vanilke, myslel som si, že niečo varí, a maskovala vôňu detského piss). Navyše neplatili za vodu a elektrinu podľa meračov. Boli tam údaje z pasu a telefónne číslo – ale aký to má zmysel? Potom urobili generálnu opravu a kúpili nový nábytok, opravili práčku a rúru. Byt sa zmenil, začal sa prenajímať dvakrát toľko. Rodinné nezobrala, zobrala dvoch chlapov, pracovali neďaleko v textilke, boli bohatí, raz do týždňa k nim chodila upratovačka, doma takmer nevarili a doma skoro nikto nebol. Bývali sme šesť mesiacov, byt je ideálny. Potom opäť usadila rodinu, slušného chlapca a dievča, páčilo sa mi, že ten chlap bol taký ekonomický - okamžite preskúmal potrubia, záchodovú misu, kohútiky, batérie. Och, boli dokonalé! Tiez zili asi pol roka, dievcatko bolo tehotne, ako sa ukazalo, posledne mesiace sa odstahovali k babke, aby neporodila neodstranitelnu. Potom som sa presťahovala do bytu s mojím novým manželom.Samozrejme, že urobili opravy a vymenili všetok nábytok. Teraz prenajímam jeden byt v novostavbe na samote a izbu v hosteli v centre. S jedným nie sú žiadne problémy - dvakrát prenajatý slobodným mužom, bývaný asi rok, čistý, tichý, pokojný. Kedysi žila rodina a teraz žijú manžel a manželka. Všetko je dobré! S izbou je to zložitejšie - chcú si prenajať buď študenti, alebo osoby „kaukazskej“ národnosti, prípadne okrajové živly. Kúpili sme ho nedávno, prvýkrát sme sa ho rozhodli odovzdať Jakutom alebo Burjatom, čert im rozumie. Dve dievčatá a jeden chlap. Ach, ako som sa bála ... Ale márne - dokonalá čistota, ticho, kľud ... Odsťahovali sme sa, pretože rodičia kúpili chlapcovi izbu a dve dievčatá nevedeli ťahať nájom a nenašli tretia spoločníčka.Prenajali to veľmi milému dievčaťu,povedala,že budú bývať s manželom,takže všetko veľmi upravené,kultivované....polmesiaca som zaplatila,ostatok som povedala,ja Vrátim to o 2 týždne, keď bude mať môj manžel plat. O dva týždne neskôr o 1 hodine ráno SMS - „vysťahovali sme sa z izby, kľúče strážia“. Manžel volá, v slúchadle je nejaký divoký nezmysel - "Ja nie som ona, kto si ty, čo chceš .... kto to je." Aj keď, hlas tohto dievčaťa, ale nie je adekvátny. Zlomený, poďme. Strážca povedal, že bývala s manželom a 3-ročným dieťaťom, neustále k nim chodili nejakí podozriví chlapi.... V izbe bola rozbitá práčka, odtrhnutá kľučka od chladničky, celá stena bola maľované fixkami, na sedačke bola obrovská červená škvrna od vína. Hrôza! Na druhý deň som všetko vypral, nechali si veci, bolo jasné, že sa ponáhľajú, neviem prečo. V chladničke sú celé výrobky, skoro vrece zemiakov, detské hračky, pánske oblečenie ... našla som krabicu s nejakým odpadkom, trávou, nie trávou - neviem. Všetko som umyl, opravil, odovzdal dievčatám, ktoré bývali vo vedľajšej izbe, ale je oveľa menší a nestojí o nič lacnejšie ako u nás. Žiť pre dnešok

Prenájom nehnuteľnosti sa na prvý pohľad môže zdať výhodný. Náklady na byty v megacities sú také veľké a samotné nájomné je také malé, že investované prostriedky sú opodstatnené až po desaťročiach.

Vážení čitatelia! Článok hovorí o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, no každý prípad je individuálny. Ak chcete vedieť ako vyriešiť presne svoj problém- kontaktujte konzultanta:

PRIHLÁŠKY A VOLANIA PRIJÍMAME 24/7 a 7 dní v týždni.

Je to rýchle a ZADARMO!

Tento čas bude stačiť len vtedy, ak sa majiteľovi podarí nájsť dobrých klientov a vyhnúť sa rizikám.

Zvláštnosti

Vlastníctvo nehnuteľnosti je zárukou bezpečnosti investícií. Neovplyvní ho inflácia, a to z dôvodu, že cena nehnuteľností rastie úmerne s jej rastom.

Mnohí majitelia sa rozhodnú predať svoju nehnuteľnosť. Najskôr sa však rieši otázka realizácie a zachovania peňazí získaných z predaja.

Samozrejme, ak neexistujú žiadne iné ciele pri založení podniku alebo kúpe iného drahého bytu, potom predaj môže viesť iba k poškodeniu, ktoré možno vyjadriť nasledovne:

• vo forme inflácie;
• ak vlastník investoval do banky, dostane malé percento;
• získanie bývania, bez ktorého je ťažké robiť;
• riziká spojené s bezpečnosťou financií.

Rovnako nie je rentabilné udržiavať bývanie prázdne, keďže jeho majiteľ bude musieť stále platiť za energie, údržbu nehnuteľnosti a ďalšie náklady spojené s údržbou. Takéto nuansy povzbudzujú väčšinu majiteľov prázdnych bytov, aby si ich prenajali.

Tu majú majitelia veľa pozitívnych aspektov:

• byt je vždy pod dohľadom nájomníkov;
• výnosy z transakcie vám umožňujú zaplatiť náklady na údržbu nehnuteľnosti a získať dodatočný príjem;
• v prípade mimoriadnych udalostí nájomníci urobia prvé kroky na ich odstránenie;
• nehnuteľnosť, v ktorej sa budú nájomníci nachádzať, bude ušetrená od zásahov známych a príbuzných.

Na legálny prenájom bytu nie je potrebné registrovať sa na daňovom úrade ako fyzická osoba.

Na základe sumy sa vypočíta daň nájomné, ktorý je uvedený v zmluve. Úroková sadzba v tomto prípade stúpne najviac o 13 % skutočnej výšky príjmu.

Zriedkavo sa táto suma môže zvýšiť na 17 percent, no zvýšenie sa týka len tých, ktorých príjem z prenájmu je zvýšený na desať minimálnych miezd.

Oplatí sa to vziať

Veľký benefit pri prenájme bytu majú tí, ktorí ho zdedili. Po podpísaní zmluvy ju už nie je možné meniť.

Hlavná vec je, že v zmluve by mali byť uvedené nasledujúce body:

• výška a čas prevodu platby nájomného;
• percento povoleného užívania prenajatého bytu;
• otázky týkajúce sa platenia účtov za energie;
• postup pri analýze stavu nehnuteľnosti vlastníkom;
• proces náhrady škody spôsobenej vlastníkovi.

Je dobré, ak si zmluvné strany pred uzavretím zmluvy môžu predbežne pohovoriť s profesionálnym právnikom.

Tu je potrebné poznamenať, že ak sa nájomca rozhodne vykonať opravy v byte, konečný výsledok bude stále patriť majiteľovi. Všetky stavebné činnosti je možné vykonávať len so súhlasom vlastníka.

Je dobré, ak je vyhotovený písomne, aby sa predišlo prípadným nedorozumeniam v budúcnosti. Ak prenajímateľ odpovie ráznym odmietnutím, nájomca sa bude musieť s jeho rozhodnutím vyrovnať.

Aké výhodné je prenájom

Benefity možno dosiahnuť len správnym prístupom k podnikaniu, pričom samotný zisk môže narásť do maximálnej výšky. Výsledok do značnej miery závisí od písomnej zmluvy, v ktorej by mali byť popísané všetky podmienky a pravidlá prevádzky územia nehnuteľnosti.

Ak hovoríme o nasťahovaní a odchode z nehnuteľnosti, tak tieto činnosti sa vykonávajú vypracovaním aktu o prevzatí a prevode bytu.

Zameriava sa na nasledujúce údaje:

• ukazovatele bývania;
• jeho kozmetický a technický obsah;
• stav vodovodných armatúr;
• umiestnenie nábytku a jeho stav.

Do textovej časti dokumentu je možné zadať všetky údaje, ktoré sa môžu prenajímateľovi zdať užitočné, ak mu pomôžu upraviť vzťahy s nájomníkmi.

Tento zoznam môže obsahovať zákaz registrácie, podnájmu a iných úkonov, ktoré sú podľa názoru vlastníka neprijateľné. Za takýchto podmienok bude medzi účastníkmi zachovaná dohoda a zmluvný vzťah si podľa neho upravuje sám vlastník.

Je výhodné vziať si hypotéku a prenajať si byt

V ideálnom prípade, aj keď si človek kúpi dom v rámci hypotekárneho programu a potom ho prenajme, bude môcť zarobiť veľa peňazí na prenájme. Prijatý výťažok môže dať veriteľovi ako splatenie finančných záväzkov voči banke.

Hypotéku bude môcť v plnej výške splatiť približne o 10-20 rokov. Výsledkom je, že byt sa s ním objaví prakticky za nič. Táto predstava sa však zdá lákavá len teoreticky.

Ruská legislatíva nezakazuje občanom vykonávať takéto akcie, je však dôležité dôkladne si preštudovať zmluvu s bankou. Nemal by obsahovať zákaz prenajímania iným osobám.

Ani tie najvernejšie podmienky banky však nebudú môcť priniesť žiadny zisk. To je, ak stále nevenujete pozornosť najrôznejším ťažkostiam s hľadaním nájomníkov, jeho neopatrným zaobchádzaním s cudzími vecami v byte, nákladmi na dodatočné opravy atď.

Zobrať si byt na hypotéku za účelom neskoršieho prenájmu sa preto považuje za nerentabilný podnik.

Ziskovosť podnikania je v tomto prípade v priemere 4-7% ročne. Prepočty ukazujú, že je oveľa výhodnejšie kúpiť dva lacné jedno- alebo dvojizbové byty v známych mestských častiach na prenájom alebo tam, kde je nedostatok ponúk.

Investícia do takéhoto plánu sa vráti oveľa rýchlejšie ako kúpa jediného, ​​no drahého bytu.

Je vhodné okamžite rozhodnúť o tom, komu presne bude byt prenajatý. Ak teda hovoríme o imigrantoch, študentoch a pracovníkoch na zmeny, potom sa pre nich veľkosť a kvalita bývania dostáva do popredia len zriedka.

Keď sa plánuje dať bývanie rodinám s deťmi, platia tu úplne iné zákony.

V druhom prípade byt nemôže mať iba jednu izbu. Mal by byť vybavený práčkou a inými domácimi spotrebičmi. Je dobré, ak sa v blízkosti nachádzajú škôlky a školy.

Možné riziká

Pokiaľ ide o ostré rohy, ktoré sú skôr nevýhodou pri riešení tohto problému, existuje niekoľko nuancií:

• majiteľ bytu sa môže stretnúť s bezohľadnými nájomníkmi alebo občanmi s podvodnými sklonmi;
• nájomníci môžu vyžadovať povinná registrácia v mieste bydliska;
• ak sa v čase bývania v prenajatom byte narodí nájomníkom dieťa, majiteľ môže mať obrovské problémy s ich prepustením;
• noví nájomníci môžu nelegálne prenajať byt iným ľuďom a získať svoj príjem z transakcie;
• ak ľudia neopatrne používajú prenajatý majetok, vlastník môže utrpieť značné straty;
• nezákonné konanie nájomníkov môže viesť k nepríjemným incidentom majiteľa so zástupcami súdnictva.

Tento zoznam nie je ani zďaleka úplný, pretože majiteľ môže mať veľa ďalších problémov. Napríklad, ak noví nájomníci spôsobia povodeň v byte, v dôsledku čoho vzniknú citeľné straty na susednom majetku.

Je dobré, ak je transakcia vykonaná správne, pretože bude môcť od vinníka vymôcť potrebnú sumu v plnej výške.

Ak prenajímateľ nemá dohodu, s najväčšou pravdepodobnosťou bude musieť vlastník obnoviť majetok susedov na úkor osobného rozpočtu.

Podobné problémy sa môžu objaviť v dôsledku nesprávneho fungovania vodovodných armatúr. Potom bude pre majiteľa ťažké niečo dokazovať, takže svoje peniaze budete musieť investovať do opráv.

Bývanie v Moskve je také drahé a výnos z prenájmu bytov je taký nízky, že investíciu môže ospravedlniť až po desaťročiach

Text: Nadezhda Nikolaeva

Pre Rusov bola kúpa nehnuteľnosti vždy považovaná za spoľahlivú investíciu voľných finančných prostriedkov. Skutočne, 5-10 rokov na rastúcom trhu to bolo pre investorov ziskové aktívum. Teraz, keď pokles cien nehnuteľností vystrieda stagnácia a developeri už nesnívajú o zdražovaní, je však takáto kúpa veľmi riskantná. A ak zoberiete do úvahy nové pravidlá pre výpočet dane pri ďalšom predaji, investor môže byť v strate.

V súčasnosti sú investori odkázaní len na príjmy z prenájmu – prostriedky, ktoré je možné získať z prenájmu bývania. Portál "Elitnoe.RU" sa rozhodol zistiť od zástupcov realitných kancelárií, či je opodstatnené kupovať byt špeciálne na prenájom alebo trh zostáva u neprofesionálnych prenajímateľov.

Riaditeľka oddelenia Elite Real Estate Est-a-Tet Anna Karpová

– Ziskovosť z prenájmu vo vysokých cenových segmentoch aj v období rastu trhu vyzerala pomerne skromne. Pri porovnaní s európske mestá, potom v niektorých dosahoval výnos z prenájmu 7-8 % ročne. V „tučných“ rokoch v Moskve toto číslo neprekročilo 5 % ročne. K dnešnému dňu sa výnos drahých prenajatých bytov pohybuje v rozmedzí 2-4% ročne a doba návratnosti je od 20 rokov.

Prenájom v prémiovom a elitnom segmente nie je možné nazvať ziskovým

Na výpočet výnosu sa používa nejaký ideálny vzorec - kúpna cena sa vydelí priemernou sadzbou prenájmu. Celkovo, s platbou za energie, môžu všetky výdavky na údržbu bytu za mesiac dosiahnuť až 80 000 rubľov. Napríklad pri trojizbovom byte je návratnosť približne 35 rokov. Prenájom v prémiovom a elitnom segmente teda nemožno nazvať ziskovým, ale ide o stabilný mesačný príjem.

Teraz už na trhu nie sú takmer žiadni kupci novostavieb, ktorí sú pevne presvedčení, že kúpený byt prenajmú a budú sa venovať profesionálnemu prenájmu. Väčšina našich klientov sa už pri preberaní kľúčov rozhoduje, ako budú nehnuteľnosť využívať – či tam budú bývať sami, alebo usídlia dospelé deti, predá alebo prenajme.

Riadiaci partner Point Estate Pavel Treivas

– Pred krízou bola prax prenajímania oveľa rozšírenejšia. Dnes už prakticky neexistujú ľudia, ktorí by boli ochotní investovať do nestabilného a málo výnosného biznisu. Za posledné dva roky obchod so súkromným prenájmom výrazne stratil na ziskovosti vo všetkých segmentoch trhu. Miera návratnosti zo 7 – 8 % v roku 2007 teraz klesla na 3 – 4 %. A ak vezmeme do úvahy prestoje (čas, keď je byt ponechaný bez nájomníkov), ku ktorým dôjde, ak majiteľ nadhodnotí nájomné, potom klesne na 2-3%.

Treba poznamenať, že za posledné dva roky sa v elitnom segmente trhu s prenájmom všetky platby uskutočňovali v rubľoch. A ak predtým majiteľ, ktorý si prenajal byt za 5 000 dolárov mesačne, dostal 155 000 rubľov, dnes ho naďalej prenajíma za 155 000 rubľov mesačne, ale jeho príjem je len 2,4 tisíc dolárov.

Riziko, že investujete do kúpy, opravy a propagácie vašej nehnuteľnosti a potom zostanete bez nájomníkov, je veľmi vysoké

Situáciu zhoršuje prebytok ponúk od vlastníkov, ktorí chcú bývanie prenajímať. Dnes si byt prenajímajú aj investori, ktorí čakajú, že trh začne rásť a nehnuteľnosť sa bude dať predať za vyššiu cenu. Na trhu je však pomerne veľa ľudí, ktorí si prenajímajú byty, ktoré zdedili napríklad po babičke. Nerealizujú žiadne transakcie s nehnuteľnosťami za účelom zvýšenia jej ziskovosti, nenakupujú, nepredávajú, „nehrajú“ sa na výkyvy trhových cien, jednoducho dostávajú malý stabilný príjem z prenájmu. Preto je riziko, že investujete do kúpy, opravy a propagácie vašej nehnuteľnosti a potom zostanete bez nájomníkov, veľmi vysoké.

Riaditeľ oddelenia Elite Real Estate "Metrium Group" Ilya Menzhunov

- Trh s prenájmom je v hlbokej kríze, za posledný rok sa priemerná sadzba znížila o 15%. Výsledkom je, že výnos z prenájmu, napríklad v ekonomickej triede, nepresahuje 4-6% ročne. A segment s vysokým rozpočtom trpí v dôsledku poklesu efektívneho dopytu a sankcií, ktoré prinútili mnohé západné spoločnosti prestať spolupracovať s Ruskom.

V súčasnej realite je bankový vklad výhodnejšou investíciou

Medzinárodné firmy začali odvolávať svojich zamestnancov, najmä expati tvorili chrbticu nájomníkov. To isté platí pre domácich podnikateľov a topmanažérov z regiónov, ktorí si prenajímali byty na služobné cesty. V dôsledku toho klesol aj investičný dopyt.

V súčasnej realite je výnosnejšou investíciou bankový vklad, ktorého výnos sa pohybuje od 7 % do 12 %. Preto sa byty na prenájom spravidla stávajú konzervatívnou investíciou zameranou skôr na šetrenie ako na zvyšovanie finančných prostriedkov. A v dôsledku súčasnej situácie podiel investičných transakcií dnes nepresahuje 10 %.

Generálna riaditeľka TWEED Irina Mogilatova

– V elitnom segmente nie viac ako 5 % kupujúcich kupuje byty s ohľadom na prenájom. Motívy takýchto klientov môžu byť rôzne. Mali sme napríklad klienta, ktorý si kúpil niekoľko bytov v Moskve a odišiel bývať do zahraničia. Jej matka, ktorá zostala v Rusku, žije z peňazí z prenájmu. Stáva sa, že nehnuteľnosť sa kupuje na budúce použitie pre malé deti, a aby byt nestál ladom, prenajíma sa. Prenájom by som prirovnal k bankovému depozitu. Aj keď, samozrejme, odplata požičovňa dosť dlhý. Ak napríklad prenajmete dom za 1 milión dolárov a zarobíte 60 000 dolárov ročne, bude trvať asi 20 rokov, kým sa investícia vráti. Priemerná doba návratnosti pre elitné spoločnosti je od 10 do 15 rokov.

Elena Kulikova, riaditeľka oddelenia Savills Leasing v Rusku

– Väčšina klientov našich prenajímateľov sú vlastníci, ktorí investíciu na prenájom považujú za určitú fázu, ktorá rieši ich aktuálne problémy: vedenie úspor, investovanie za účelom ďalšieho predaja, dočasný prenájom bytov kúpených pre seba, deti alebo rodičov atď. Za posledné štyri roky Priemerná trhová miera návratnosti vysokorozpočtových bytov na prenájom sa znížila o 1 % a teraz predstavuje 4 % ročne. Zároveň hovoríme o zväčšených „odhadoch“, teda bez zohľadnenia daní.

Riadiaci partner Akadémie vied Spencer Estate Vadim Lamin

- Podľa mňa je teraz špeciál na prenájom úplne nerentabilný. Samozrejme, ak sa objavila vydarená verzia bytu, v ktorom sa o päť rokov usadia napríklad deti, tak prečo nie, alebo približne podobné možnosti. Faktom je, že ak chcete dosiahnuť aspoň 5% ziskovosť, musíte sa veľmi snažiť a optimalizovať proces.

Situácia sa navyše zhoršuje - sadzby za prenájom prinajmenšom nerastú, na rozdiel od účtov a daní. V poslednej dobe sa biznis a elitný segment výrazne prepadli. Predovšetkým kvôli poklesu efektívneho dopytu. Mastné časy, keď bola štandardom 10-12% ziskovosť, sú už dávno a zdá sa, že sú nenávratne preč.

– Dnes sa podiel investičných nákupov mierne znížil vo všetkých segmentoch. Na konci roka 2014 by v masovom segmente mohol podiel investorov dosiahnuť 40 %, teraz je to v biznis triede asi 14 %, v ekonomickej a komfortnej 33 %. Zároveň je ťažké vyčleniť podiel tých, ktorí ho plánujú uviesť do prevádzky a ktorí ho plánujú prenajať.

V pluse zostávajú len tí, ktorí byt zdedili

Výnosy z prenájmu klesajú. Ovplyvnil to pokles celkovej platobnej schopnosti obyvateľstva počas krízy – niekto prišiel o prácu, bol nútený presťahovať sa z Moskvy do regiónu alebo sa vrátiť do regiónov a podobne, to znamená, že potenciálnych nájomníkov bolo menej. Náklady na zaplatenie daní (nákup patentu alebo dane z príjmu fyzických osôb) nie je možné úplne zahrnúť do sadzby prenájmu - to môže odcudziť väčšinu nájomníkov (samozrejme, primárne v segmente hromadného prenájmu).

Daň z nehnuteľností sa teraz počíta v katastrálnej hodnote a sadzba sa bude zvyšovať každý rok po dobu 5 rokov, ide o dodatočné náklady pre vlastníka. Platili sa za generálnu opravu. Tieto a ďalšie platby súvisiace s údržbou nehnuteľnosti nemožno donekonečna presúvať na plecia nájomcu. V čiernych číslach ostávajú len tí, ktorí byt zdedili (čiže neboli žiadne investície a výdavky na jeho obstaranie) - tieto objekty sa samozrejme budú naďalej prenajímať.

Riaditeľka Miel-Arenda Maria Zhukova

- Pri kúpe nehnuteľnosti na ďalší prenájom platí všeobecné pravidlo – čím väčšia investícia, tým nižší výnos. Napríklad v ekonomickej triede je doba návratnosti bytov najmenej 18 rokov, výnos je asi 4-7% ročne. Aj keď má investor značné množstvo peňazí, je výhodnejšie kúpiť dva lacné jedno-dvojizbové byty v lacných segmentoch ako jeden drahý objekt. V prvom prípade sa investície vrátia rýchlejšie. Takže podľa našich výpočtov maximálny dopyt - 70% - využívajú byty s cenou až 40 000 rubľov. mesiac a záujem o bývanie za viac ako 130 tisíc rubľov. za mesiac - nie viac ako 1%.

Prenájmom bytu môžete dostávať stabilné platby, no z hľadiska návratnosti investície je prenájom dosť kontroverzným nástrojom. „Doba návratnosti investície je v tomto prípade asi 15 – 20 rokov, a preto najčastejšie prenajímajú byty, ktoré zdedili napríklad dedením,“ domnieva sa. Svetlana Birina, vedúca oddelenia mestských nehnuteľností v NDV-Nedvizhimost.

Na druhej strane sú prípady, keď sa byt kupuje za účelom šetrenia, a nie na bývanie. Takáto kúpa umožňuje nielen ušetriť peniaze (zatiaľ nebolo vynájdené nič spoľahlivejšie ako investícia do nehnuteľností), ale aj zarobiť na rastúcich cenách. Prenájom bytu je v tomto prípade spôsob generovania dodatočného príjmu, od ktorého by sa nemalo upustiť.

Čas sú peniaze

Hlavnou chybou budúcich prenajímateľov je, že si bývanie kupujú „pre seba“. Majte na pamäti, že potreby nájomníkov sa nie vždy zhodujú s vašimi. Ľudia, ktorí prichádzajú do Moskvy za prácou, si prenajímajú bývanie a najdôležitejšia je pre nich zvyčajne poloha bývania. Nájomníci si najčastejšie vyberajú byt bližšie k svojmu pracovisku, čo znamená, že bývanie vo vzdialenom moskovskom regióne, bez ohľadu na jeho výhody, bude zlé prenajímať.

„Odporúčal by som zvážiť územia nachádzajúce sa v rámci tretieho okruhu alebo s ním priamo susediace. Táto zóna je koncentrovaná veľké množstvo prestížne obchodné komplexy. Prenajímateľ tu má teda zaručený stabilný tok platiacich zákazníkov, “hovorí Alexander Poduskov, obchodný riaditeľ KR Properties. Najlepšie byty na prenájom sa nachádzajú v blízkosti staníc metra alebo vlakov. Preto sa pri investíciách do nehnuteľností musíte informovať o plánoch vlády na výstavbu dopravnej infraštruktúry.

Výhodné pravidlá prenájmu

Je dôležité okamžite sa rozhodnúť pre toho, komu plánujete prenajať byt. Pokiaľ ide o študentov, prisťahovalcov alebo pracovníkov na zmeny, na kvalite bývania a jeho rozlohe málokedy záleží. Ak sa má prenajať rodine s deťmi, tak tu platia iné pravidlá. V tomto prípade bývanie nemôže byť jednoizbové, musí byť vybavené práčkou a minimálnou sadou domácich spotrebičov, ktoré sa nachádzajú v blízkosti školy a materskej školy. Okrem toho by sa v takomto byte mali vykonávať minimálne kozmetické opravy. To druhé má zmysel robiť len vtedy, ak môže skutočne zvýšiť náklady na prenájom bývania. Takže, ak je byt ďaleko od metra, má malú plochu, potom sa môžete úplne zdržať opráv. Pri výbere materiálov sa treba riadiť zlatým pravidlom: neinvestujte do opráv, ktoré sa nedajú „spätne zachytiť“ za mesiac či dva prenájmy.

Sekundárny alebo primárny trh?

Náklady na prenájom bytov na sekundárnom a primárnom trhu sú približne rovnaké a viac závisia nie od veku domu, ale od lokality a ďalších faktorov spoločných pre každú nehnuteľnosť. Najčastejšie byty na sekundárnom trhu už majú opravy, čo znamená, že môžu okamžite začať prenajímať. Takéto bývanie sa navyše nachádza v oblasti s vybudovanou infraštruktúrou, čo zvyšuje náklady na prenájom. Na druhej strane, byt v novostavbe v počiatočnej fáze výstavby stojí o 20-30% menej ako hotové bývanie, čo znamená, že takýto nákup môže byť ziskový. Pri prenájme bytu bude navyše dôležitá čerstvá rekonštrukcia.

"Panel" a byty

Sadzba prenájmu v panelovom a monolitickom dome sa príliš nelíši, ale doba výstavby prvého je asi 8-12 mesiacov a druhého - 1,5-3 rokov. To znamená, že bude možné rýchlejšie začať prenajímať byt v panelovej novostavbe a nestrácať čas a peniaze čakaním na dokončenie stavby.

Pozornosť sa oplatí venovať aj apartmánom. Toto bývanie je vo vlastníctve, no zároveň ho nemožno evidovať. Ak pre trvalý pobyt môže byť rozhodujúcim faktorom absencia povolenia na pobyt, tak pre nájomníkov to nie je také dôležité. Za zmienku tiež stojí, že sadzba za prenájom bytov sa príliš nelíši od sadzby za prenájom bytu a stoja o 20 – 30 % lacnejšie.

Kľúčom je exkluzivita

Nezvyčajné byty (podkrovia, podkrovia, suterénne byty) sú veľmi žiadané medzi bohatými nájomníkmi, najmä medzi takzvanými "expatmi" (zahraničnými vrcholovými manažérmi pracujúcimi v Rusku). Expati sú publikom, ktoré je pre prenajímateľov mimoriadne atraktívne: sú ochotní zaplatiť vyššiu sadzbu za atraktívne bývanie a sú veľmi opatrní pri prenajímaných objektoch. Okrem toho nehnuteľnosť pre expata najčastejšie prenajíma spoločnosť, to znamená, že zmluva je uzavretá s právnickou osobou. To môže byť užitočné v prípade sporov.

Riziká pri prenájme bytu

S prenájmom bytu sú spojené rôzne riziká, ktoré majiteľov často nútia ho opustiť. Po prvé, prenájom zahŕňa riziko straty času: nie každý chce stráviť niekoľko dní alebo dokonca týždňov hľadaním toho správneho nájomcu. Po druhé, existuje nebezpečenstvo spojené s poškodením majetku nájomcami. Dobre napísaná zmluva, ktorá obsahuje súpis majetku, môže pomôcť vyhnúť sa problémom.

Ako si prenajať byt bez sprostredkovateľov? Aké sú vlastnosti prenájmu bytu cez agentúru? Koľko zarobím, ak si dlhodobo prenajmem byt alebo izbu?

Zdravím všetkých, ktorí sa pozreli na svetlo! V kontakte je Denis Kuderin, odborník z obľúbeného online magazínu HeatherBober.

Dnes budeme hovoriť o tom, ako kompetentne, bezpečne a výhodne prenajať byt. Článok bude užitočný pre každého, kto má ďalšie nehnuteľnosti, na ktorých chcete podnikať.

Na konci článku vás čaká zaručený bonus - prehľad najspoľahlivejších spoločností v Ruskej federácii, ktoré vám pomôžu prenajať bývanie za najvýhodnejších podmienok pre jeho majiteľa.

1. Prenajímanie bytu ako podnikanie

Ak máte iný byt ako ten, v ktorom bývate, a tento obytný priestor je nečinný a žerie peniaze na údržbu, vždy ho môžete premeniť na zdroj dodatočného príjmu.

Zároveň budete musieť tvrdo pracovať iba v počiatočnej fáze - príprava objektu na prenájom a hľadanie nájomníkov. A potom bude vašou úlohou iba včasné prijatie pravidelného nájomného. Ideálnym príkladom pasívneho príjmu je „sedíme a peniaze idú“.

Je pravda, že stále musíte sledovať stav bytu, včas opraviť problémy a poruchy a pravidelne kontrolovať úroveň lojality nájomníkov. Ale ak chcete, môžete túto časť práce správcovskej spoločnosti delegovať.

V tejto situácii si môžete prenajať byt a odísť do zahraničia, na dedinu k dedkovi alebo k Južné pobrežie Krym na trvalý pobyt. V takom prípade prejdú všetky starosti s prenájmom na správcu a vy budete musieť peniaze z účtu len vybrať a minúť podľa vlastného uváženia.

O tom, čo je to profesionál, si prečítajte v samostatnom článku.

Hlavnou vecou pri prenájme bytu je správne posúdiť ziskovosť tohto podniku. Pri prenájme nehnuteľnosti na dočasné užívanie treba brať do úvahy všetky faktory, ktoré tak či onak môžu ovplyvniť cenu prenájmu: iba v takom prípade budete vedieť stanoviť adekvátnu trhovú cenu za prenájom.

A tiež sa musíte vopred rozhodnúť, či budete konať na vlastnú päsť, alebo do konania zapojíte profesionálnych realitných maklérov. Obe možnosti majú svoje pre a proti.

Základné pravidlo je toto: ak si práve teraz potrebujete prenajať byt - odchádzate, súrne potrebujete peniaze - je lepšie prilákať agentov od spoľahlivej realitnej spoločnosti alebo s dokonalou povesťou. Ak máte čas, urobte to sami. Jedinou podmienkou je, že musíte mať aspoň minimálnu prax v obchodovaní s nehnuteľnosťami.

A ešte jedna dôležitá nuansa - musíte byť schopní porozumieť ľuďom. Sami sa budete musieť rozhodnúť, či je nájomca, ktorého ste si vybrali, spoľahlivý, alebo sa vám oplatí hľadať iného kandidáta.

Chyby by sa nemali robiť: nepoctivý nájomca znamená oneskorené platby alebo ich úplný nedostatok, škody na majetku, sťažnosti susedov, povodne a požiare, možno aj telefonáty na políciu. Potrebujete to?

V tabuľke sú uvedené hlavné výhody a nevýhody samostatného prenájmu bytu s pomocou sprostredkovateľa:

Krok 3 Hľadáme nájomníkov

Kde hľadať, som už povedal vyššie. Tu podotýkam, že aj keď je hľadanie kandidátov najdôležitejšou fázou procesu, nemali by ste sa na to zavesiť. 100% dokonalí nájomníci sú vzácni.

Príklad

Jedna moja kamarátka sa vydala a presťahovala sa s manželom do bytu. Rozhodla sa prenajať si svoju „odnushku“ a dôkladne sa priblížila k hľadaniu nájomníkov. Približne 30 žiadateľov jej sústavne odmietalo.

Niektoré mali mačku, iné boli príliš mladé a veselé, iným sa zdalo, že sa nemá dobre atď. V dôsledku toho sa hľadanie nájomníkov ťahalo dlhé mesiace a kamarátka stratila spánok, pokoj a takmer sa pohádala s novým manželom.

Univerzálna rada – uprednostnite manželské páry, v ktorých pracujú obaja manželia a majú stabilný plat.

Krok 4 Dohodneme si stretnutie a ukážeme byt

Predtým, ako sa dohodnete na predstavení, vykonajte predbežný rozhovor a položte žiadateľovi bezpečnostné otázky. Ak vás niečo v odpovediach znepokojuje, neriskujte – povedzte priamo: „Prepáčte, ale vaša kandidatúra mi nevyhovuje.“

Na stretnutí sa s potenciálnym nájomcom porozprávajte aj druhýkrát. Ak je dojem pozitívny - veďte a ukážte.

Krok 5 Zhromažďujeme dokumenty

Nájomníci sa tiež nenarodia s lykom. Musia si byť istí čistotou transakcie a vašou slušnosťou. Zhromaždite si preto doklady pre prípad, že by ich nájomca vyžadoval.

Požadovaný balík obsahuje:

• pas (môžete skopírovať);
• osvedčenie o vlastníctve bývania;
• potvrdenia potvrdzujúce absenciu dlhov za bývanie a komunálne služby.

Ak je v byte zapísaný niekto iný ako vy, budete potrebovať aj písomný súhlas týchto osôb na prenájom bytu.

Krok 6 Uzatvárame dohodu

Byt si môžete prenajať neformálne aj oficiálne. V prvom prípade dostanete viac (13% daň sa neodpočíta), ale nebudete mať žiadne záruky za bezpečnosť vášho majetku.

Zmluva je dôkazom občianskoprávnych vzťahov medzi zmluvnými stranami. Je to vaša poistka pre prípad konfliktov, nedorozumení a sporov. Absencia dohody sa môže stať nástrojom nátlaku zo strany nájomcu – vraj z prenájmu nezrážate daň, čiže môžete čakať na platby.

V zmluve musia byť uvedené podmienky, za ktorých byt prenajímate, podmienky zloženia mesačného poplatku, prípadne výška prvej zálohovej platby. Samostatné body sa týkajú bezpečnosti vášho majetku, zodpovednosti zmluvných strán v prípade porušenia dohody, podmienok predčasného ukončenia zmluvy.

Ak sa napríklad susedia sťažujú na hluk, vlastník má právo vysťahovať nájomníkov do 3 dní alebo do týždňa bez vrátenia nájomného.

Krok 7 Dostávame zálohovú platbu

Dohoda vyhovuje obom stranám, všetci sú spokojní a usmievaví. Zostáva len získať zálohovú platbu - to bude začiatok dlhého vzájomne výhodného partnerstva. Všetky finančné výpočty by mali byť pokiaľ možno zdokumentované. Aby sa to nestalo: "Ale ja som ti ten týždeň zaplatil, zabudol si?", "Ako inak 2000, dal som celú sumu?".

Ak pochybujete o svojich schopnostiach alebo vám niektoré body nie sú jasné, je lepšie si ich vopred ujasniť. Využite výhody moderných digitálnych technológií – nechajte si poradiť online od profesionálnych právnikov o zdroji Právnik.

Zdroj spolupracuje s tisíckami kvalifikovaných odborníkov vo všetkých oblastiach práva, vrátane bytových právnikov. Môžete ich kontaktovať prostredníctvom chatu alebo zavolaním na nižšie uvedené čísla.

Práve teraz môžete získať kompetentnú právnu podporu – stránka funguje nepretržite.

4. Odborná pomoc pri prenájme bytu - prehľad TOP-5 realitných kancelárií

Sľúbeným bonusom je prehľad piatich najspoľahlivejších agentúr, ktoré vám pomôžu rýchlo a bezpečne prenajať byt.

Najstaršia kapitálová realitná kancelária. Má rozsiahlu sieť zastupiteľských kancelárií – len v Moskve funguje podľa jednotného štandardu 120 pobočiek. Zaoberá sa akýmikoľvek transakciami s nehnuteľnosťami, vrátane prenájmu súkromných bytov.

Skúsení makléri garantujú odovzdanie Vášho objektu promptne, právne spôsobilé a so ziskom. Realitné kancelárie s dlhoročnými skúsenosťami pomôžu realizovať akýkoľvek objekt - od miestnosti v rezidenčnej štvrti až po elitnú chatu v moskovskom regióne. Na právnu čistotu zmluvy dohliadajú právnici spoločnosti na plný úväzok.

Špecializovaná realitná kancelária s dlhoročnými skúsenosťami na kapitálovom trhu. Firma má rozsiahlu informačnú základňu a personál kvalifikovaných zamestnancov. Hlavnou zásadou práce spoločnosti je zodpovedný prístup k realizácii každej zákazky.

Realitní makléri sú zodpovední za správnu prípravu nájomná zmluva a brať do úvahy predovšetkým záujmy vlastníkov bytov. Výberom Almy si môžete byť istí bezpečnosťou svojho majetku a včasnou platbou.

3) Incom

Jedna z najväčších realitných spoločností v Ruskej federácii. Pracovné skúsenosti na trhu s bývaním - 25 rokov. Líder moskovského regiónu. Má pobočky v desiatkach ruských miest. Rozsah činnosti pokrýva všetky oblasti realitného trhu. Pomôže prenájom bytu v novostavbe, na predmestí, v obchodné centrum hlavné mestá. V štáte - iba osvedčení agenti s veľkým počtom úspešných zmlúv.

Moskovská agentúra špecializujúca sa na luxusné nehnuteľnosti. Spoločnosť garantuje, že vaše bývanie neprenajme prvému prichádzajúcemu: zamestnanci skontrolujú každého kandidáta, aby zistili jeho solventnosť a slušnosť.

Zároveň Vám spoločnosť garantuje odovzdanie Vášho objektu do 1-2 dní za maximálnu trhovú cenu. Do hodiny po zavolaní k vám príde profesionálny fotograf, ktorý vám byt odfotí, následne špecialisti nehnuteľnosť ohodnotia a určia jej nájomnú hodnotu.

Kompletná ponuka služieb na realitnom trhu. Pracovné skúsenosti od roku 1997. 8 pobočiek v Moskve a desiatky zastúpení v ďalších mestách Ruskej federácie. Doplnkové služby v oblasti oceňovania bývania, poradenstva a analytiky.

Byt si môžete prenajať cez agentúru 2 spôsobmi: zavolajte telefonicky (hovory prijímame od 9. do 21. hodiny) alebo vyplňte online žiadosť. Byt sa bude prenajímať za trhovú cenu, pričom konečný výber nájomníkov urobí majiteľ nehnuteľnosti. Ako darček každému klientovi - poistenie majetku a občianskej zodpovednosti.

5. Na čo by ste sa mali pripraviť – 4 hlavné riziká pre prenajímateľa

Pri prenájme bytu sa pripravte na určité riziká. Ľudia sa správajú k cudziemu majetku nie tak úctivo ako k svojmu vlastnému.

Okrem toho je na trhu s bývaním obrovské množstvo podvodníkov, ktorí sú pripravení profitovať na vaše náklady.

Uvádzame hlavné typy rizík pre vlastníkov bytov.

Riziko 1. Poškodenie majetku

Toto je najpravdepodobnejšie riziko pri prenájme nehnuteľnosti. Majitelia spravidla spolu s obytným priestorom prenajímajú nábytok a domáce spotrebiče. Niekedy je to veľmi cenný majetok, ktorý sa chcete vrátiť v poriadku. Áno, a dokončenie bytu často stojí veľa peňazí.