Publikácia
Majetok je možné prenajať, ak počas užívania nestráca alebo nezmení svoje prirodzené vlastnosti. Nájomná zmluva musí obsahovať údaje, z ktorých možno jednoznačne určiť, ktorý majetok sa má previesť ako predmet nájmu. Ak nájomnou zmluvou nemožno určiť, ktorý majetok sa prenajíma, potom sa takáto zmluva považuje za neuzatvorenú a zmluvným stranám takejto zmluvy nevznikajú žiadne práva ani povinnosti.
Právo prenajímať nehnuteľnosť má len jej vlastník. Ako prenajímateľ však môže vystupovať aj osoba, ktorá nie je vlastníkom, ale vlastníkom je splnomocnená na prenájom nehnuteľnosti.
Doba prenájmu nehnuteľnosti je určená zmluvou. Ak v zmluve nie je uvedená lehota, potom sa zmluva považuje za uzavretú na dobu neurčitú. V tomto prípade má každá zo zmluvných strán právo zmluvu kedykoľvek zrušiť upozornením druhej zmluvnej strany jeden mesiac vopred a pri prenájme nehnuteľnosti - tri mesiace vopred. V tomto prípade môže byť v dohode ustanovená iná lehota na upozornenie na ukončenie nájomnej zmluvy na dobu neurčitú.
Prenajímateľ zodpovedá za všetky nedostatky prenajatého majetku, aj keď o nich v čase uzatvárania zmluvy nevedel. Ak nájomca po prevzatí nehnuteľnosti zistí určité nedostatky, má právo:
požadovať, aby ich prenajímateľ bezplatne odstránil;
samostatne opraviť tieto nedostatky a požadovať úhradu svojich nákladov na ich odstránenie v súčasnej platbe;
nedostatky odstrániť svojpomocne a odpočítať výšku vynaložených nákladov z prenájmu s upozornením prenajímateľa. Nájomca má tiež právo požadovať primerané zníženie nájomného, pričom zistené nedostatky môže odstrániť alebo neodstrániť;
nie na odstránenie nedostatkov, ale na vypovedanie zmluvy.
Prenajímateľ nezodpovedá za vady prenajatej veci, ak tieto vady boli dohodnuté pri uzatváraní nájomnej zmluvy alebo boli nájomcovi vopred známe alebo mali byť nájomcom zistené pri obhliadke nehnuteľnosti alebo kontrole. jej prevádzkyschopnosti pri uzatvorení zmluvy alebo prevode nehnuteľnosti do prenájmu.
Platba energií nájomcom
Nájomná zmluva je dohodou o náhrade škody. Výšku nájomného a platobné podmienky určuje zmluva. Okrem toho je nájomca povinný platiť energie za prenajatý majetok. Existuje niekoľko možných spôsobov, ako môže nájomca uhradiť náklady na energie:
fixné nájomné, ktoré zahŕňa náklady na energie. Nájomca platí prenajímateľovi nájomné každý mesiac vo výške určenej v zmluve;
nájomné pozostávajúce z pevnej a variabilnej časti, najmä stálym nájomným je platba za plochu prenajatých priestorov, variabilné nájomné je platba za energie;
nájomné bez nákladov na energie. Nájomca samostatne uzatvára zmluvy s komunálnymi službami alebo môže byť na úhradu nákladov za energie využitá zmluva o obchodnom zastúpení.
Nájomné vrátane energií
Nájomné vrátane platieb za energie spôsobuje najmenej sporov s daňovými úradmi, ale je menej výnosnou možnosťou. Náklady na niektoré služby priamo závisia od veľkosti ich spotreby a nie vždy je možné vopred určiť, koľko napríklad elektriny spotrebuje nájomca. Preto môže nastať situácia, keď energie skutočne spotrebované nájomcom nie sú kryté sumou platieb za energie zahrnutých v nájomnom.
Účet prenajímateľa. Nájomné vrátane poplatkov za energie je príjmom z predaja služieb za prenájom priestorov. Predmetom zdanenia je predaj služieb za poskytnutie nehnuteľnosti na prenájom.
V tomto prípade je celá výška nájomného úhradou za služby prenajímateľa pri poskytnutí nehnuteľnosti do prenájmu. Preto musí prenajímateľ vypočítať DPH z plnej výšky nájomného a vystaviť nájomcovi faktúru na celú výšku nájomného. Zároveň nie je potrebné zvýrazniť výšku platieb za energie v samostatnom riadku vo faktúre a faktúre na platbu prenajímateľovi (list Ministerstva financií Ruska z 19. septembra 2006 č. 03-06- 01-04/175).
Pokiaľ ide o sumy DPH prezentované dodávateľmi verejnoprospešných služieb, prenajímateľ si ich môže odpočítať v plnej výške všeobecne stanoveným spôsobom, pretože služby sú nakupované za transakcie podliehajúce DPH (poskytnutie majetku na prenájom) (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severozápadný okres zo dňa 10. januára 2007 č. A05-7971/2006-13, FAS okresu Severný Kaukaz zo dňa 7. novembra 2007 č. F08-6607/07-2723A - ponechaný v platnosti rozhodnutím Najvyššej arbitráže Súd Ruskej federácie zo dňa 29. februára 2008 č. 2615/08).
Účet nájomcu. Nájomca zaplatením nájomného, ktoré zahŕňa účty za energie, uhrádza prenajímateľovi náklady na energie. Keďže prenajímateľ vystavil faktúru na celú sumu nájomného, má nájomca právo na odpočet celej sumy DPH súvisiacej s nájomným vrátane energií (uznesenie Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z marca 10, 2009 č. 6219/08, FAS Moskovský obvod zo dňa 24. apríla 2009 č. KA-A40/3091-09).
Nájomca má teda právo na odpočet DPH, ak nájomné zahŕňa pevnú časť a pohyblivú časť zodpovedajúcu sume účtov za energie.
Prenájom pozostávajúci z pevnej a variabilnej časti
Tento spôsob preplatenia nákladov za energie prenajímateľa spôsobuje najväčšiu kontroverziu v otázkach akceptovania súm DPH na odpočítanie zo strany prenajímateľa aj nájomcu.
Účet prenajímateľa. K otázke, či má prenajímateľ právo na odpočítanie čiastok DPH zo služieb spotrebovaných nájomcom, existujú dva postoje. Podľa prvej pozície si prenajímateľ môže odpočítať len tú časť DPH, ktorá sa týka nákladov na energie, ktoré osobne spotreboval. Prenajímateľ energie nepredáva a z tejto prevádzky nemá príjem, takže nemusí vystavovať nájomcovi faktúru na množstvo energií, ktoré spotrebuje. Preto pri prijatí Peniaze prevedená nájomcom na prenajímateľa za účelom kompenzácie výdavkov prenajímateľa na úhradu týchto služieb, nepodlieha zdaneniu DPH (listy Ministerstva financií Ruska zo dňa 31.12.2008 č. 03-07-11/ 392, 26. decembra 2008 č. 03-07-05/51, Federálna daňová služba Ruska v Moskve zo dňa 21.5.2008 č. 19-11/48675, uznesenie FAS Volžského okresu zo dňa 3.4.2008 č. A65-8421 /2007-SA1-37, Centrálny obvod FAS zo dňa 02.14.08 č. A48-1629/07-6, Rozhodnutie Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 29. januára 2008 č. 18186/07).
Prenajímateľ navyše nemá právo opätovne vystavovať faktúry nájomcovi, keďže v tomto prípade nie je sprostredkovateľom medzi nájomcom a poskytovateľom služby, a preto sa naňho nevzťahujú ustanovenia odsekov 3 a 7 zákona č. Pravidlá vedenia evidencie prijatých a vystavených faktúr, nákupných kníh a predajných kníh pri výpočte dane z pridanej hodnoty.
Z toho vyplýva, že prenajímateľ:
akceptuje na odpočet len tú časť DPH, ktorá pripadá na podiel ním spotrebovaných služieb;
DPH, ktorá predstavuje podiel služieb spotrebovaných nájomcom, je zahrnutá v nákladoch na tieto služby;
predloží nájomcovi náklady na energie vrátane DPH (poskytnuté inžinierskymi službami).
Existuje však aj iná pozícia: prenajímateľ má v takejto situácii právo uplatniť si odpočet (uznesenia Federálnej protimonopolnej služby Uralského okresu zo dňa 11.12.2008 č. Ф09-9211/08-С2, Federálnej protimonopolnej služby z r. centrálny obvod zo dňa 28. marca 2007 č. A48-4688/06-19). Argumenty pre tento postoj sú nasledovné. Prenajímateľ je povinný poskytnúť priestory do prenájmu v stave ustanovenom zmluvou, t.j. v stave vhodnom na použitie. Prenajímateľ uzatvára zmluvy s inžinierskymi službami, ktoré mu predložia výšku DPH a vystavia faktúru na náklady za poskytnuté služby. Kúpa inžinierskych sietí prenajímateľom je teda jednou z nevyhnutných podmienok prenájmu priestorov. V dôsledku toho sa tieto služby nakupujú na uskutočnenie transakcií podliehajúcich DPH, keďže služby súvisiace s prenájmom nehnuteľností podliehajú DPH.
Ak prenajímateľ splní všetky podmienky potrebné na uplatnenie odpočítania dane, má právo akceptovať celú sumu DPH predloženú poskytovateľmi inžinierskych sietí na odpočet v plnej výške. V tomto prípade na preplatenie nájomcovi predloží náklady na energie bez toho, aby zohľadnil DPH prezentovanú verejnoprospešnými službami.
Účet nájomcu. K otázke zákonnosti využívania odpočtov DPH nájomcom existujú aj dva postoje.
Podľa prvej polohy si nájomca nemôže uplatniť odpočet, keďže prenajímateľ nemá právo vystaviť mu faktúru. Nájomca tak nesplní jednu z podmienok pre vznik nároku na odpočet ustanovenú odsekom 1 ust. 172 daňového poriadku Ruskej federácie (listy Ministerstva financií Ruska zo dňa 24. marca 2007 č. 03-07-15/39, Federálnej daňovej služby Ruskej federácie pre Moskvu zo dňa 16. júla 2007 č. 19 -11/067415, uznesenia Federálnej protimonopolnej služby Západosibírskeho okruhu zo dňa 1.9.2008 č. F04- 5318/2008(10782-A46-40), 24.03.08 č. F04-2074/2008(2537) -41).
Ak prenajímateľ nevystaví faktúru, tak výšku DPH pripadajúcu na podiel spotrebovaných energií môže nájomca zohľadniť v rámci výdavkov. Podľa druhej pozície má nájomca právo na odpočet DPH na základe opätovne vystavených faktúr pri dodržaní ostatných náležitostí ustanovených v ods. 2 čl. 171, odsek 1, čl. 172 Daňového poriadku Ruskej federácie (uznesenia Federálnej protimonopolnej služby Moskovského okresu zo dňa 17.3.2009 č. KA-A40/1688-09, 25.12.2008 č. KA-A40/12036-08-p. , Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 25. februára 2009 č. 12664/08). Argumentujúc svojím rozhodnutím, súd uviedol, že užívanie prenajatých priestorov je možné len vtedy, ak je v nich zabezpečené teplo, svetlo, voda a pod. Poskytovanie služieb je preto neoddeliteľne spojené s poskytovaním služieb prenájmu.
Nájomné bez energií
V tomto prípade nájomca uzavrie samostatnú dohodu o platbe za energie. Zároveň, aby nedošlo k porušeniu jeho práv, musí prenajímateľ schváliť spôsob vzájomného vysporiadania medzi nájomcom a inžinierskymi službami.
Keďže nájomca pracuje priamo s inžinierskymi sieťami, faktúry sa vystavujú jemu a nie prenajímateľovi, preto má právo na odpočítanie DPH z nákladov na energie.
Sprostredkovateľská zmluva ako jeden zo spôsobov platby za energie medzi prenajímateľom a nájomcom
Na spracovanie kompenzácií za platby za energie mnohé organizácie uzatvárajú zmluvu o obchodnom zastúpení, podľa ktorej prenajímateľ vystupuje ako zástupca a nájomca ako splnomocnenec. Prenajímateľ, ktorý vystupuje ako sprostredkovateľ medzi inžinierskymi sieťami a nájomcom, môže znovu vystaviť faktúru prijatú od verejných služieb nájomcovi a nájomca si môže odpočítať DPH uvedenú na tejto faktúre.
Keďže prenajímateľ nevykonáva transakcie na predaj energií, nevzniká mu povinnosť vypočítať a zaplatiť DPH. Vznikne mu však povinnosť zaplatiť DPH z hodnoty svojej odmeny. Sprostredkovateľská zmluva je platená, preto je vhodné, aby zmluvné strany takejto dohody zabezpečili vyplácanie odmeny prenajímateľovi, ktorý vykonáva funkciu sprostredkovateľa.
Rozhodnutia rozhodcovských súdov sú v otázke uplatnenia odpočtu DPH nájomcom z nákladov na energie zaplatené prostredníctvom prenajímateľa sprostredkovateľa nejednoznačné. Napríklad uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Moskovského okresu z 25. septembra 2008 č. KA-A40/8932-08 uvádza, že nájomca má právo uplatniť si odpočet za energie zaplatené prostredníctvom prenajímateľa. Ak si nájomca nechá prenajímateľom opätovne vystaviť faktúru na úhradu inžinierskych sietí prijatých od špecializovaných organizácií, má právo na odpočítanie DPH z nákladov na energie pri dodržaní ostatných požiadaviek ustanovených v odseku 2 čl. 171, odsek 1, čl. 172 daňového poriadku Ruskej federácie (pozri aj uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného dištriktu zo dňa 9. 8. 2008 č. A66-109/2008).
V uznesení Federálnej protimonopolnej služby Západosibírskeho dištriktu zo dňa 27. augusta 2008 č. Ф04-5231/2008(10532-А03-25)) sa však uvádza, že mediačná dohoda v skutočnosti určuje postup úhrady nákladov za energie. Keďže prenajímateľ energie nepredáva, táto operácia nie je predmetom DPH a nájomca nemá právo na odpočet DPH vo výške podľa znovu vystavených faktúr.
Vylepšenia prenájmu
Počas doby nájmu môže nájomca vykonávať opravy prenajatej nehnuteľnosti. Vylepšenia sú rozdelené na oddeliteľné a neoddeliteľné.
Oddeliteľné vylepšenia
Oddeliteľné vylepšenia zahŕňajú vylepšenia, ktoré je možné oddeliť od prenajatého majetku bez spôsobenia škody a následne použiť oddelene od neho. Oddeliteľné vylepšenia prenajatého majetku vykonané nájomcom sú jeho vlastníctvom, pokiaľ zmluva neustanovuje inak (článok 623 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Daň z príjmu. Investície nájomcu súvisiace s výrobou oddeliteľných vylepšení tvoria obstarávaciu cenu samostatnej položky dlhodobého majetku v jeho účtovníctve. V závislosti od ceny a doby používania vylepšení sa náklady nájomcu na ich realizáciu zaúčtujú ako náklady na obstaranie odpisovaného majetku alebo sú zahrnuté do jeho bežných nákladov.
Ak sú počiatočné náklady na vylepšenia vyššie ako 20 000 rubľov, ich životnosť presahuje 12 mesiacov a vylepšený predmet sa používa na vytváranie príjmu, oddeliteľné vylepšenia sa vykazujú ako odpisovateľný majetok. Náklady na tieto vylepšenia nájomca spláca výpočtom odpisov.
Nájomca začína časovo rozlišovať odpisy k oddeliteľnému zhodnoteniu zohľadnenému ako súčasť odpisovaného majetku od 1. dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bolo toto zhodnotenie uvedené do prevádzky.
Pri oddeliteľnom zhodnotení má nájomca právo uplatniť odpisový bonus tak, že do nákladov vykazovacieho alebo zdaňovacieho obdobia súčasne zahrnie náklady na kapitálové investície najviac vo výške 10 % (pri dlhodobom majetku patriacom do 3. až 7. odpisové skupiny - nie viac ako 30 %) počiatočných nákladov na oddeliteľné vylepšenia. Možnosť uplatnenia bonusových odpisov musí byť upravená v účtovnom postupe daňovníka.
DPH. Nájomca má právo na odpočet DPH prezentovanej ako súčasť nákladov na oddeliteľné vylepšenia, ak sú splnené podmienky uvedené v čl. 171 a 172 daňového poriadku Ruskej federácie. Oddeliteľné vylepšenia musia byť použité pri činnostiach podliehajúcich DPH, musia byť zohľadnené a mať faktúru s pridelenou sumou dane.
Daň z nehnuteľnosti. Výdavky nájomcu na vytvorenie (nákup) oddeliteľného zhodnotenia tvoria v účtovníctve počiatočnú obstarávaciu cenu položky dlhodobého majetku alebo zásob. Náklady na oddeliteľné zhodnotenie zahrnuté do zásob sa odpisujú ako náklad v čase uvedenia do prevádzky. Na zaistenie bezpečnosti týchto predmetov je vhodné organizovať správnu kontrolu nad ich pohybom.
Oddeliteľné vylepšenia, ktoré nájomca eviduje ako dlhodobý majetok, je potrebné zahrnúť do základu dane z nehnuteľností. Ak sa o oddeliteľnom zhodnotení účtuje ako o zásobách, potom nepodlieha dani z majetku.
Neodmysliteľné vylepšenia
Neoddeliteľné vylepšenia, ktoré nemožno oddeliť od samotného predmetu nájmu, sú vykázané ako majetok prenajímateľa a prechádzajú na neho na konci doby nájmu. Zlepšenie prenajatého majetku je možné vykonať so súhlasom prenajímateľa alebo bez neho. V tomto prípade sa náklady na neoddeliteľné vylepšenia vykonané bez súhlasu prenajímateľa nevracajú. Náklady na trvalé úpravy vykonané na vlastné náklady a so súhlasom prenajímateľa je prenajímateľ povinný uhradiť pri ukončení nájmu.
Daň z príjmu. Kapitálové investície do prenajatého investičného majetku vo forme neoddeliteľného zhodnotenia vykonaného nájomcom so súhlasom prenajímateľa sa vykazujú ako odpisovaný majetok.
Tieto kapitálové investície sa odpisujú v tomto poradí:
kapitálové investície, ktorých náklady nájomcovi uhrádza prenajímateľ, odpisuje prenajímateľ spôsobom ustanoveným v kap. 25 Daňového poriadku Ruskej federácie;
kapitálové investície uskutočnené nájomcom so súhlasom prenajímateľa, ktorých náklady prenajímateľ nehradí, odpisuje nájomca počas trvania nájomnej zmluvy na základe odpisov vypočítaných s prihliadnutím na dobu životnosti prenajímateľa. prenajatý investičný majetok.
Účet prenajímateľa. V daňovom účtovníctve prenajímateľa nie sú náklady na bezodplatne prijaté neoddeliteľné technické zhodnotenie, ktoré nie je uhradené nájomcovi, uznané ako zdaniteľný príjem z dôvodu pododstavca. 32 odsek 1 čl. 251 Daňového poriadku Ruskej federácie. Prenajímateľ zároveň nemá právo zvýšiť počiatočnú obstarávaciu cenu prenajatej veci, ktorá sa mu vracia, o sumu neoddeliteľného zhodnotenia. Okrem toho prenajímateľ nemôže samostatne odpisovať kapitálové investície formou trvalého zhodnotenia vykonaného bez jeho súhlasu a následne bezodplatne prevedené na neho. Toto právo má prenajímateľ len za podmienky, že uhradí nájomcovi náklady na vykonané úpravy.
V súlade s odsekom 1 čl. 258 daňového poriadku Ruskej federácie, kapitálové investície, ktorých náklady uhrádza prenajímateľ nájomcovi, odpisuje prenajímateľ všeobecným spôsobom. Odpisovať sa začína 1. deň mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bol odpisovaný majetok vo forme neoddeliteľného zhodnotenia uvedený do prevádzky.
Prenajímateľ sa musí riadiť všeobecným postupom pri výpočte odpisov po zvýšení pôvodnej obstarávacej ceny majetku, t.j. musia byť splnené všetky podmienky, ako keby kapitálové investície formou rekonštrukcie (modernizácie) realizoval prenajímateľ sám. Okrem toho má prenajímateľ právo využiť odpisový bonus a odpísať naraz až 10 % (30 % pri predmetoch nájmu patriacich do odpisovej skupiny 3 – 7) nákladov na kapitálové investície vo forme neoddeliteľných vylepšenia.
Účet nájomcu. Nájomca môže odpisovať ním vykonané neoddeliteľné technické úpravy prenajatého majetku, ak sú splnené dve podmienky:
kapitálové investície sa uskutočnili so súhlasom prenajímateľa;
náklady na uskutočnené kapitálové investície prenajímateľ nehradí.
Ak sú tieto podmienky splnené, kapitálové investície uskutočnené nájomcom vo forme neoddeliteľného zhodnotenia prenajatého majetku odpisuje nájomca počas trvania nájomnej zmluvy.
Kapitálové investície vo forme neodmysliteľných vylepšení vykonaných nájomcom sú neoddeliteľne spojené so samotným predmetom nájmu, preto sa na ich výpočet odpisovej sadzby používa doba použiteľnosti stanovená Klasifikáciou dlhodobého majetku pre predmet nájmu (písm. Ministerstvo financií Ruska zo dňa 14. mája 2008 č. 03-03-06 /2/52).
Pri určovaní doby použiteľnosti sa teda nájomca musí riadiť podmienkami stanovenými pre odpisovú skupinu, do ktorej predmet nájmu spadá. Na základe tohto obdobia sa vypočíta výška odpisov za vykonané neoddeliteľné zlepšenia (list Ministerstva financií Ruska zo 14. mája 2008 č. 03-03-06/2/52).
Ak si organizácia prenajme napríklad priestory v budove patriacej do 10. odpisovej skupiny a vykoná na nich neoddeliteľné vylepšenia, potom sa doba životnosti vykonaných zhodnotení bude musieť určiť podľa 10. odpisovej skupiny. Minimálna možná životnosť v tejto situácii by bola 361 mesiacov. (dolná hranica pre 10. odpisovú skupinu).
Odpisy účtuje nájomca od nasledujúceho mesiaca po uvedení vylepšení, ktoré vykonal. Po skončení doby nájmu a vrátení predmetu nájmu prenajímateľovi sa odpisovanie ukončí. Ak je doba použiteľnosti prenajatého majetku dlhšia ako doba trvania nájomnej zmluvy, časť nákladov na kapitálové investície vo forme neoddeliteľného zhodnotenia sa nebude odpisovať, teda nájomca nebude môcť vykázať časť náklady na uskutočnené neoddeliteľné zlepšenia.
Pokiaľ ide o uplatnenie odpisového bonusu, pri kapitálových investíciách do prenajatého investičného majetku je ustanovený osobitný postup výpočtu odpisov ustanovený v odseku 1 čl. 258 daňového poriadku Ruskej federácie sa preto na nájomcu nevzťahujú pravidlá uplatňovania odpisových bonusov za neoddeliteľné vylepšenia (listy Ministerstva financií Ruska z 22. mája 2007 č. 03-03-06/2 /82, 24. mája 2007 č. 03-03-06/1/302).
Neoddeliteľné vylepšenia vykonané nájomcom bez súhlasu prenajímateľa nepodliehajú odpisom. Podľa odseku 1 čl. 256 daňového poriadku Ruskej federácie sú kapitálové investície vo forme neoddeliteľných vylepšení prenajatého investičného majetku zahrnuté do odpisovateľného majetku iba vtedy, ak boli tieto zlepšenia dohodnuté s prenajímateľom.
Ak podľa podmienok zmluvy prenajímateľ na konci doby nájmu uhradí nájomcovi zostatkovú cenu ním vykonaných úprav, výšku náhrady zahrnie nájomca do príjmu (v rámci výnosy z predaja) a zostatková cena zlepšení sa zohľadní ako výdavky na základe čl. 268 daňového poriadku Ruskej federácie (listy Ministerstva financií Ruska zo dňa 03.07.08 č. 03-03-06/1/159, 02.05.2008 č. 03-03-06/2 /12).
Metódy výpočtu odpisov. Od roku 2009 sa odpisy pre všetky položky odpisovaného majetku počítajú spôsobom uvedeným v účtovných zásadách organizácie. Avšak v odseku 3 čl. 259 Daňového poriadku Ruskej federácie uvádza druhy majetku, ktoré sa odpisujú vždy len rovnomerne: budovy, stavby, prenosové zariadenia zaradené do ôsmej až desiatej odpisovej skupiny.
Ak bude nájomca odpisovať kapitálové investície do prenajatého majetku, ktorý patrí do ôsmej až desiatej odpisovej skupiny, odpisy z nich bude musieť počítať rovnomerne. Na takéto kapitálové investície nie je možné použiť nelineárnu metódu (list Ministerstva financií Ruska z 10. mája 2006 č. 03-03-04/1/441).
Pri lineárnej aj nelineárnej metóde nájomca časovo rozlišuje odpisy k neoddeliteľnému technickému zhodnoteniu od 1. dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bol majetok uvedený do prevádzky.
Doba odpisovania. Pre nájomcu, ktorý na prenajatom majetku vykonal neoddeliteľné vylepšenia, je zásadné, ako sa pri skončení nájomnej zmluvy formalizujú vzťahy zmluvných strán. Ak sa zmluva predĺži (obnoví), zostane v platnosti pôvodná zmluva, na základe ktorej boli vylepšenia vykonané. V dôsledku toho môže nájomca aj po predĺžení pokračovať v účtovaní odpisov z vylepšení, ktoré vykonal (list Ministerstva financií Ruska z 20. marca 2007 č. 03-03-06/1/167).
Ak zmluvné strany obnovia nájomnú zmluvu, predchádzajúca zmluva zaniká a nadobudne platnosť nová zmluva. V tomto prípade nájomca stráca právo odpisovať ním vykonané vylepšenia na základe starej nájomnej zmluvy, ktorá prestala platiť (list Ministerstva financií Ruska zo dňa 8. októbra 2008 č. 03-03-06/ 2/140).
DPH. Prevod neoddeliteľných zlepšení prenajatých priestorov na prenajímateľa, ktoré vykonal nájomca svojpomocne alebo so zapojením dodávateľov, podlieha DPH a je povinný predložiť prenajímateľovi na zaplatenie výšku DPH z nákladov. neoddeliteľných vylepšení (list Ministerstva financií Ruska z 29. augusta 2008 č. 03-07-11/290) .
Nájomca je povinný účtovať DPH a vyhotoviť faktúru bez ohľadu na to, či sa takýto prevod uskutoční za úhradu (aj za nájomné) alebo bezodplatne a kto dielo vykonal - nájomca alebo zhotoviteľ (uznesenie FAS PO č. A12 zo dňa 24. júna 2008 -18629/07, Vzdelávacie oddelenie Ďalekého východu zo dňa 20.10.08 č. F03-4340/2008).
Okres FAS Moskva zároveň vo svojom uznesení z 30. septembra 2008 č. KA-A40/9153-08 vo veci č. A40-5452/08-108-22 uviedol, že neoddeliteľnými úpravami prenajatých priestorov sú majetok prenajímateľa, preto ich prevod nemožno uznať realizáciou a nevzniká predmet zdanenia DPH (pozri aj uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného okresu zo dňa 21.4.2006 vo veci č. A56 -7638/2005).
Prevod vlastníckeho práva k tovaru, vykonanej práci, bezplatne poskytnutým službám sa účtuje ako predaj tovaru (práca, služby). Plnenia zahŕňajúce bezodplatný prevod neoddeliteľných zlepšení nájomcom sú teda zahrnuté do obratu podliehajúceho DPH (ako plnenia zahŕňajúce prevod výsledkov práce).
DPH sa musí účtovať v momente, keď sa neoddeliteľné vylepšenia prenesú na prenajímateľa. K takémuto prevodu spravidla dochádza na konci nájomnej zmluvy, keď sa prenajatý majetok (spolu s neoddeliteľnými vylepšeniami) vracia prenajímateľovi. Pri prevode trvalého vylepšenia na prenajímateľa je nájomca povinný vystaviť faktúru a zaevidovať ju v predajnej knihe.
Keďže bezodplatné prevody neoddeliteľných zlepšení podlieha DPH, má nájomca právo na odpočet ním zaplatenej DPH pri realizácii neoddeliteľných zlepšení. Na to musí splniť podmienky ustanovené v čl. 171 a 172 Daňového poriadku Ruskej federácie (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Moskovského obvodu zo dňa 2.13. a 19.02.07 č. KA-A40/450-07 vo veci č. A40-31107/06-116 -180). Prenajímateľ si zasa nebude môcť bezplatne odpočítať DPH z prijatých neoddeliteľných vylepšení. Pri bezodplatnom prevode totiž nájomca nepredkladá prenajímateľovi výšku DPH k úhrade na základe faktúry (list Ministerstva financií Ruska zo dňa 21.3.2006 č. 03-04-11/60) .
Daň z nehnuteľnosti. Kapitálové investície uskutočnené nájomcom formou neodmysliteľného zhodnotenia predmetov nájmu, účtované ako súčasť investičného majetku nájomcu, uhrádzané (nepreplácané) prenajímateľom, podliehajú dani z nehnuteľností až do ich vyradenia podľa nájomnej zmluvy (písm. Ministerstvo financií Ruska zo dňa 24. októbra 2008 č. 03- 05-04-01/37). Je vhodné, aby nájomca nečakal na koniec doby nájmu a vykonané vylepšenia previedol na prenajímateľa ihneď po dokončení prác. Nájomcovi to umožní vyhnúť sa nezhodám s daňovými úradmi.
V účtovníctve prenajímateľa neodmysliteľné vylepšenia vykonané nájomcom zvyšujú počiatočnú obstarávaciu cenu prenajatej veci alebo sa účtujú ako samostatná položka dlhodobého majetku. Pri ktorejkoľvek z možností účtovania je prenajímateľ povinný zaplatiť daň z nehnuteľnosti z nákladov na vylepšenia. Zahŕňa náklady na neoddeliteľné vylepšenia do základu dane z nehnuteľností, počnúc okamihom, keď boli vylepšenia prijaté od nájomcu na základe prevodného a akceptačného listu alebo iných podobných dokumentov.
Prenajímateľ – zahraničná organizácia
Ako prenajímateľ nebytových priestoroch môže byť zahraničná spoločnosť, ktorá vlastní nehnuteľnosť na území Ruska.
Podľa regulačných orgánov môže prenájom majetku zahraničnou organizáciou viesť k vytvoreniu stáleho zastúpenia, ak sa vykonáva systematicky (nariadenie Ministerstva daní Ruska z 28. marca 2003 č. BG-3 -23/150, list Federálnej daňovej služby Ruska pre Moskvu z 19. januára 07, č. 20-12/05685).
Nájom prijaté zahraničnou organizáciou podlieha dani z príjmu vo výške 20 %.
Transakcie zahŕňajúce prenájom nehnuteľností nachádzajúcich sa v Rusku zahraničnou spoločnosťou podliehajú DPH v súlade so všeobecne stanoveným postupom.
Keď zahraničná organizácia nadobudne vlastníctvo nehnuteľnosti na území Ruska, stáva sa platiteľom dane z nehnuteľnosti a je povinná sa registrovať na daňovom úrade. V dôsledku toho musí pri prenájme takéhoto majetku samostatne vypočítať a zaplatiť DPH z nájomného do rozpočtu.
Navyše, ak prenájom nehnuteľností zahraničnou spoločnosťou nie je pravidelný, tak táto činnosť nie je uznaná ako podnikateľská. V dôsledku toho je zodpovednosť za výpočet a platenie dane z príjmu a DPH do rozpočtu zverená ruskej organizácii (nájomcovi), ktorá je uznaná ako daňový agent. Na druhej strane, ak činnosť zahraničnej spoločnosti v oblasti prenájmu nehnuteľností tvorí stálu prevádzkareň, potom zodpovednosť za výpočet a platenie dane z príjmu a DPH do rozpočtu pripadne zastupiteľskému úradu.
Prenájom bývania pre zamestnancov - cudzích občanov
Spoločnosti zamestnávajúce prácu cudzincov im môžu poskytnúť bezplatné bývanie alebo zaplatiť peňažnú náhradu za nájom bytu po dobu zamestnania. Otázka, či v tomto prípade vzniká zahraničnému pracovníkovi príjem podliehajúci dani z príjmu fyzických osôb a či predmet zdanenia v USA, je kontroverzná.
Sú dve polohy. Podľa prvej polohy, ak zamestnávateľ poskytne cudzincovi bývanie podľa pracovnej zmluvy, vzniká príjem, ktorý podlieha dani z príjmov fyzických osôb a jednotnej sociálnej dani.
Druhou pozíciou je, že zdaniteľný príjem cudzincom pri poskytnutí bývania zamestnávateľom nevzniká, keďže bezplatné poskytnutie bývania je náhrada, ktorá nie je zahrnutá v mzdovom systéme a jej účelom je uhradiť zamestnancom náklady spojené s plnením pracovných povinností. Platba za bývanie by sa mala považovať za druh výdavkov na usadenie sa v novom mieste bydliska.
Zamestnávateľ je povinný uhradiť výdavky pri presťahovaní zamestnanca za prácou do inej oblasti vrátane výdavkov na usadenie sa v novom bydlisku. Náhrada týchto výdavkov je náhradou zamestnancovi súvisiacou s plnením jeho pracovných povinností. Predmet zdanenia UST teda nevzniká (uznesenie zo dňa 12.05.2008 N 09AP-3569/2008-AK).
Predmetom dane z príjmov fyzických osôb nie sú ani kompenzačné platby súvisiace s bezplatným poskytovaním bytových priestorov. Keďže povinnosť zabezpečiť bývanie je pridelená zamestnávateľovi, nevzniká zdaniteľný príjem pri platbe za bývanie zahraničným zamestnancom (uznesenie 9. odvolacieho rozhodcovského súdu zo dňa 12.05.2008 č. 09AP-3569/2008-AK, centrálny obvod FAS zo dňa 11. decembra 2007 č. A48-717/ 07-2, Rozhodnutie Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 23. apríla 2008 č. 4623/08).
Komentáre
21.09.2015 Ľudmila
Uzavretie zmluvy o obchodnom zastúpení je vo všeobecnosti problematické, pretože zmluvy o verejnoprospešných službách sú už v čase začatia prevádzkovania nehnuteľnosti uzatvorené a nájomcovia (alias Splnomocnetelia) sa objavujú a menia sa neskôr. Takáto dohoda o zastúpení (list Ministerstva financií Ruska zo 14. apríla 2011 č. 03-11-06/2/55) môže byť napadnutá inšpektorátom
Odpoveď
Pridať komentár
Súvisiace materiály
Našlo sa 19 materiálov z 2124
Rozbaľte všetky položky Zbaliť všetky položky Triediť podľa: názov Dátum
18.02.2011 Papierové a internetové médiá 22170
Uvažujme všeobecné ustanovenia o nájomnom. Majetok je možné prenajať, ak počas užívania nestráca alebo nezmení svoje prirodzené vlastnosti. Nájomná zmluva musí obsahovať údaje, z ktorých možno jednoznačne určiť, ktorý majetok sa má previesť ako predmet nájmu. Ak z nájomnej zmluvy nemožno určiť, ktorá nehnuteľnosť sa prenajíma, považuje sa takáto zmluva za neuzatvorenú...
20.04.2011 Stĺpec špecialistov 2162
Otázka nie je jednoduchá a, úprimne povedané, stále diskutabilná. História problému siaha do našej minulosti v tom zmysle, že spory o tom, čo sa považuje za službu, začali a boli intenzívne diskutované v procese formovania súdnej praxe na bezodplatné zmluvy pôžička, kde Federálna daňová služba snáď po prvý raz vyvinula a zaviedla do praxe pozíciu: Bezodplatná pôžička je služba. Služby v oblasti obchodnej činnosti medzi obchodnými organizáciami až po...
13.11.2009 Stĺpec špecialistov -1 +1 1 14817
Dobré popoludnie, Olga Viktorovna! V súlade s článkom 146 kódexu operácie na predaj tovaru (práce, služby) na území Ruská federácia sú uznané ako predmet dane podľa dane z pridanej hodnoty. S cieľom vyriešiť problém prítomnosti alebo absencie predaja prác (služieb) podliehajúcich dani z pridanej hodnoty v Ruskej federácii v prípade, že predávajúci a kupujúci prác (služieb) sídlia v...
12.02.2009 Stĺpec špecialistov 2193
Existuje veľa rizík, pretože schéma nie je úplne jasná. To znamená, že na jednej strane je uzavretá dohoda o marketingových službách, kde nerezidentom je zákazník a dodávateľ sa nachádza a vykonáva prácu na území Ruskej federácie. V tejto súvislosti dávame do pozornosti menovú kontrolu a možné riziká pre ruskú stranu spojené s potrebou znášať povinnosti daňového agenta pre DPH v dôsledku ustanovenia odseku 4 odseku 1...
01.10.2009 Papierové a internetové médiá -1 +1 1 18487
Osobitosti vecnej skladby nájomných právnych vzťahov s účasťou cudzozemcov Podľa platnej právnej úpravy sa zahraničné spoločnosti môžu podieľať na prenájme nehnuteľností na území Ruskej federácie nasledujúcimi spôsobmi. Ako vlastník nehnuteľnosti a priamy prenajímateľ. V tomto prípade je kľúčová otázka, či má nerezident stálu prevádzkareň (v daňovom zmysle)...
01.07.2019 Papierové a internetové médiá 260
Ruský internetový projekt začína s IT vývojárom. Spoločnosť získa webovú stránku a veľkých zákazníkov, ale potom začnú ťažkosti. Napríklad nie všetky zahraničné protistrany sú pripravené previesť peniaze na ruské účty. Preto musí developer zaregistrovať spoločnosť v zahraničí. Uvažujme, aké výhody prinesie zahraničná spoločnosť ruským IT vývojárom. Zahraničné protistrany nie sú pripravené previesť peniaze do...
26.02.2015 Seminár 3485
Pokúsme sa trochu objasniť a doplniť vašu otázku, aby sme ju priblížili právnym a daňovým „štruktúram“. Použijeme vedeckú metódu „prijateľného hádania“. Existuje teda Zmluva o poskytovaní (Vykonateľ-kupujúci-1) služby X. Existuje aj Kupujúci-2, ktorý podľa vášho plánu a obchodného modelu získava práva na reklamáciu tejto služby od Kupujúceho-1. Inak povedané, strany (kupujúci-1 a kupujúci...
Kde si môžem prenajať obchodné nebytové priestory alebo sklad? Ako si prenajať maloobchodný priestor pre obchod? Ako správne prenajímať komerčné nehnuteľnosti?
Zdravím všetkých, ktorí navštívili webovú stránku obľúbeného online magazínu “HeatherBeaver”! Máme s vami odborníka – Denisa Kuderina.
Témou dnešného rozhovoru je prenájom komerčných nehnuteľností. Článok bude užitočný pre podnikateľov, majiteľov nebytových priestorov a všetkých, ktorých zaujímajú aktuálne finančné problémy.
Na konci článku nájdete prehľad najspoľahlivejších ruských realitných spoločností, ktoré poskytujú sprostredkovateľské služby pri prenájme komerčných nehnuteľností.
Tak začnime!
1. Prečo prenajímať komerčné nehnuteľnosti?
Úspešná podnikateľská činnosť do značnej miery závisí od vhodne zvolených priestorov na podnikanie. To platí najmä pre obchod a sektor služieb. Útulná, dobre vybavená predajňa v rušnej časti samotného mesta láka zákazníkov.
To isté možno povedať o kanceláriách. Každá spoločnosť, ktorá rešpektuje seba, by mala mať dobré priestory na prácu a prijímanie návštev. Aj keď predávate tovar cez internetový obchod, potrebujete miesto na vybavovanie a vydávanie objednávok, ako aj na riešenie sporov so zákazníkmi.
Kúpu nebytových priestorov si nemôže dovoliť každý podnikateľ, najmä začínajúci. V takýchto prípadoch prichádza na pomoc prenájom komerčných nehnuteľností.
Uvádzame všetky výhody prenájmu:
- relatívne nízke finančné náklady;
- jednoduchší postup dokumentácie v porovnaní s nákupom;
- možnosť kedykoľvek zmeniť prenajímateľa a presťahovať sa do inej budovy;
- veľký výber nehnuteľností najmä vo veľkých mestách.
Opačný proces – prenájom priestorov – má tiež mnoho výhod. V prvom rade je to spoľahlivý zdroj pasívneho príjmu. Prevzatie vlastníctva nebytových priestorov (obchodných, kancelárskych, priemyselných a iných) je dobrou investičnou možnosťou.
Kým existuje súkromné podnikanie, jej predstavitelia budú neustále potrebovať priestory na podnikanie, čo znamená, že majitelia nehnuteľností budú mať stabilný zisk bez veľkej práce.
Nájsť vhodné priestory na podnikanie je náročná záležitosť. Najrýchlejším a najspoľahlivejším spôsobom, ako nájsť objekt, je využiť služby profesionálnych sprostredkovateľov.
Na našom webe je podrobný článok o tom, ako fungujú tie moderné.
2. Ako prenajať komerčné nehnuteľnosti – 5 užitočných rád
Pri prenájme komerčných nehnuteľností treba byť pri ich výbere čo najopatrnejší. Parametre a funkčné vlastnosti priestorov určujú, ako skoro budete môcť začať podnikať a či bude objekt plne spĺňať ciele vášho podnikania.
Najprv sa rozhodnite, ako budete hľadať vhodné priestory – sami alebo s pomocou agentúry. Prvá metóda predpokladá prítomnosť neobmedzeného množstva voľného času a je spojená s rôznymi rizikami. Druhá možnosť je bezpečnejšia a spoľahlivejšia.
Ďalšie informácie o téme práce so sprostredkovateľmi nájdete v článku „“.
Odborné rady vám pomôžu vyhnúť sa bežným chybám nájomníkov.
Tip 1. Starostlivo si preštudujte kapotu a ventilačné systémy
Vy alebo vaši zamestnanci budete pracovať v miestnosti, takže prítomnosť fungujúcich ventilačných systémov je najdôležitejším bodom. Nedostatok výkonnej a autonómnej ventilácie v budove je skutočnou prekážkou bežnej prevádzky kaviarne, reštaurácie alebo obchodu s potravinami.
Potravinárske výrobky musia byť skladované vo vhodných podmienkach a návštevníkov a predajcov by nemali rušiť cudzie pachy. Okrem toho sanitárne služby jednoducho neumožnia používať objekt ako stravovacie zariadenie alebo obchod s potravinami, ak má iba všeobecné vetranie.
Tip 2: Zamerajte sa na oblasti nakladania a vykladania
Pohodlná plocha na nakladanie a vykladanie tovaru je ďalším kľúčovým bodom pre majiteľov kaviarní, reštaurácií, jedální a obchodov.
Je dôležité, aby oblasť, kde sa budú vykonávať nakládkové a vykladacie operácie, neprehliadala nádvorie obytného domu alebo vozovku. Ak rušíte obyvateľov alebo motoristov, budete sa sťažovať.
Otázka dostatočného napájania je obzvlášť dôležitá pre nájomníkov, ktorých podnikanie zahŕňa používanie zariadení spotrebúvajúcich energiu - chladničky, elektrické rúry, obrábacie stroje atď.
Uistite sa, že elektrické káble v miestnosti sú dostatočne priestranné, aby plne vyhovovali potrebám podniku.
Tip 4. Pozorne si prečítajte podmienky zmluvy
Pred podpisom nájomnej zmluvy si pozorne prečítajte podmienky, za ktorých uzatvárate obchod.
Zmluva musí obsahovať tieto body:
- podmienky prenájmu, náklady a spôsob platby;
- ak sa priestory prenajímajú so zariadením, musí sa vypracovať súpis majetku;
- zodpovednosť strán za porušenie zmluvy;
- podmienky ukončenia zmluvy.
Náklady na energie, odvoz odpadu, údržbu protipožiarny systém a o zabezpečovací poplašný systém sa zvyčajne stará nájomca. Väčšie opravy však v prípade potreby hradí prenajímateľ vrátane výmeny vodovodných komunikácií a elektrických rozvodov, ak zlyhajú.
Vopred prediskutujte s prenajímateľom otázku poistenia nehnuteľnosti – či bude takáto dohoda uzatvorená, a ak nie, rozhodnite sa, kto uhradí straty v prípade nepredvídaných situácií.
Je bezpodmienečne nutné skontrolovať vlastnícke listiny vlastníka – kúpno-predajnú zmluvu, výpis zo štátneho registra o vlastníckom práve.
Uistite sa, že priestory skutočne patria tomu, kto vám ich prenajíma. V opačnom prípade sa jedného dňa objaví skutočný vlastník objektu s príslušnými právomocami. Dôležité je aj to, že priestory nie sú zastavané hypotékou, nie sú zabavené pre dlhy, ani iné vecné bremená.
Človek, ktorý má do spleti bytového práva ďaleko, by mal pri prenájme či kúpe nebytových priestorov využiť odbornú pomoc. Môžete si napríklad objasniť všetky nejasné body na webovej stránke Pravoved, zdroji, kde pracujú špecialisti zo všetkých oblastí judikatúry.
Svoju otázku môžete položiť aj bez registrácie priamo na hlavnej stránke. Právne správnu a kompetentnú odpoveď dostanete už za pár minút a úplne zadarmo. Ak si váš problém vyžaduje hĺbkové štúdium, budete musieť zaplatiť za služby profesionálov, no výšku poplatku si môžete určiť sami.
Krok 2. Stanovte si výšku nájomného
Na zistenie optimálnej ceny prenájmu použite jednu z dvoch možností. Prvým je osobne skontrolovať databázy vášho mesta a určiť približné cenové rozpätie za prenájom podobných priestorov. Po druhé, delegujte túto úlohu na realitného makléra.
Mimochodom, okrem realitných kancelárií poskytujú sprostredkovateľské služby aj súkromní makléri. Za svoju prácu zvyčajne účtujú o 25 – 50 % menej ako spoločnosti. Súkromní špecialisti pracujúci s nebytovými nehnuteľnosťami, event Hlavné mestá- Jednotky.
5. Ak prenajímate komerčné nehnuteľnosti – 3 hlavné riziká pre prenajímateľa
Každý prenajímateľ sa stará o stav svojho majetku a chce mať z prenájmu zisk, nie straty.
Uvedieme hlavné riziká pre majiteľov komerčných nehnuteľností a ukážeme, ako sa im vyhnúť.
Riziko 1. Využitie priestorov na iné účely
V každej dobre spracovanej nájomnej zmluve je uvedené, na aký účel a akým spôsobom sa budú prenajaté priestory využívať. To platí aj pre vybavenie, ktoré si prenajímate spolu s prenájmom.
Ak nájomca prisľúbil, že bude priestor využívať ako sklad, ale nainštaloval si v ňom maloobchodnú predajňu, máte právo mu uložiť pokutu alebo vypovedať zmluvu bez vrátenia ceny prenájmu.
Riziko 2. Poškodenie alebo strata majetku
Odovzdali ste zariadenie a vybavenie tomu, o čom ste si mysleli, že je úctyhodným občanom, ale on, povedané diplomatickým jazykom, nesplnil vaše očakávania. Totiž priviedol areál do krachu, rozbil zariadenie, vyskrutkoval žiarovky a celkovo sa správal ako prasa.
V takýchto prípadoch má vlastník právo požadovať náhradu škody v plnej výške. Okrem toho sa musia vrátiť nielen náklady na opravu, ale aj trhová hodnota poškodeného zariadenia.
Zodpovednosť nezodpovedá, ak došlo k poškodeniu veci a majetku v dôsledku nepredvídaných okolností – napríklad požiaru alebo povodne.
Riziko 3. Odmietnutie nájomníka platiť mesačné nájomné
Nedbalí platitelia by mali byť potrestaní rubľmi. Je to však možné, opäť, ak je nájomná zmluva vyhotovená podľa všetkých pravidiel. To znamená, že dokument musí jasne stanoviť podmienky a výšku mesačných platieb.
6. Ak prenajímate komerčnú nehnuteľnosť - 3 hlavné riziká pre nájomcu
Nájomca môže trpieť aj v dôsledku nezákonného alebo neoprávneného konania prenajímateľa.
Riziko 1. Prenájom priestorov, na ktoré „prenajímateľ“ nemá žiadne zákonné práva
Ak vám priestory prenajme osoba, ktorá nemá zákonné práva vlastníka k nehnuteľnosti, zmluva sa bude považovať za neplatnú. Aby ste tomu zabránili, požadujte predloženie titulných dokumentov.
Výpis z Rosreestr môžete nezávisle získať kontaktovaním multifunkčného centra. Služba je platená, ale budete spoľahlivo vedieť, „kto je šéf“.
Riziko 2. Výmena zámkov v areáli ihneď po zaplatení zálohy
Áno, takéto situácie sa v prírode stále vyskytujú. Podpíšete dohodu, zaplatíte akontáciu, dostanete kľúče z ruky do ruky a keď sa chcete nasťahovať do priestorov so svojou nehnuteľnosťou, ukáže sa, že zámky sú vymenené a po „majiteľoch“ niet ani stopy. “.
V takejto situácii existuje len jedna cesta - kontaktovať políciu a začať trestné konanie vo veci podvodu.
Riziko 3. Podnájom
Najlepšie to vysvetliť na jednoduchom príklade.
Príklad
Nájomca Andrey, začínajúci podnikateľ, si prenajal priestor na obchod na rok, pričom zaplatil šesť mesiacov vopred. Podnikateľ zároveň nekontroloval doklady o vlastníctve, spoliehajúc sa na poctivosť prenajímateľa.
Po mesiaci úspešného obchodovania sa v obchode objavil skutočný majiteľ s kompletnou sadou originálnych dokumentov. Nájomníka slušne požiadal, aby sa z obývaného priestoru odsťahoval. Andrey sa snažil nájsť podnájomníka, aby dostal aspoň vopred vyplatené peniaze, ale podnikavý sprostredkovateľ nikdy nereagoval ani na hovory, ani na SMS.
Zrátané a podčiarknuté: Jednajte priamo s majiteľom. Minimálne by si mal uvedomiť všetky manipulácie, ktoré sa dejú s jeho majetkom.
7. Odborná pomoc pre nájomníkov a prenajímateľov - prehľad TOP-3 realitných kancelárií
Nájsť kvalifikovaného sprostredkovateľa je náročná úloha. Aby sme čitateľom pomohli, zostavili sme prehľad najspoľahlivejších spoločností v Rusku, ktoré pracujú s komerčnými nehnuteľnosťami.
1) Agency.net
Realitná kancelária. Pomôže majiteľom a nájomcom prenajímať a prenajímať: kancelárie, obchodné priestory, dielne, sklady, kaštiele a akékoľvek iné komerčné nehnuteľnosti. Spoločnosť zamestnáva len skúsených a kvalifikovaných právnikov a realitných maklérov.
Nezanedbateľnou výhodou spoločnosti je jej profesionálny prístup, prítomnosť podrobne spracovanej webovej stránky a vypracovanie individuálnej stratégie pre každého klienta kancelárie. Neexistujú žiadne realitné služby, ktoré by špecialisti spoločnosti nemohli poskytnúť používateľom.
Komerčné nehnuteľnosti v Moskve a regióne - hlavná špecializácia spoločnosti. Respect pôsobí na trhu od roku 2004. Prvotným cieľom agentúry bolo poskytnúť klientom čo najširšie spektrum služieb spojených s prenájmom, kúpou a predajom nehnuteľností.
Registrácia (trvalá registrácia) v Moskve, v byte za nízku cenu. Poskytujeme plnú právnu podporu od A po Z, počnúc výberom bytových priestorov (jeho obhliadkou) a končiac podporou transakcie v orgánoch štátnej správy. Vždy aspoň 9 – 11 okresov podľa vlastného výberu. Registrácia prebieha striktne v rámci zákona, len oficiálne cez MFC alebo priamo cez Migračný bod. Prítomnosť vlastníka nehnuteľnosti a osoby, ktorá je prihlásená, je povinná. (Trvalá registrácia v Moskve) váš pas bude opečiatkovaný do 30 minút až 5 pracovných dní v závislosti od zvoleného spôsobu predkladania dokumentov. Ak si chcete kúpiť povolenie na pobyt v Moskve, potom to nie je pre nás. Nepredávame, ponúkame právnu podporu pri získaní registrácie.
Registrácia v Moskve
Registrácia v Moskve sa vydáva s prihliadnutím na všetky normy a štandardy stanovené ruskou vládou, prísne prostredníctvom vládnych agentúr. V byte, kde budete prihlásený, bude okrem vás zapísaných ďalších 5 až 8 osôb. Žiadne gumené plôšky! Navyše, gumené byty sú trestne stíhateľné.
Váš úspech začína stálou registráciou v Moskve.
Ešte raz vám chceme zopakovať a oznámiť vám, že trvalá registrácia v Moskve, ktorá sa vydáva prostredníctvom našej spoločnosti, je 100% oficiálna. S ním môžete získať všetko, čo vyžaduje zákon.
Prihláste svoje dieťa do školy alebo škôlky.
Zaregistrujte svoje vozidlo na dopravnej polícii.
Dobrá práca vo vládnych agentúrach a komerčných organizáciách.
Získajte bankové úvery vrátane hypotekárnych úverov.
Bezplatná lekárska starostlivosť na verejných klinikách.
Získajte nový pas alebo si vymeňte ten existujúci.
Urobte si vodičský preukaz.
Poberať dôchodok, ktorý je splatný zo zákona.
Registrácia v Moskve pre
Registrácia v Moskve pre občanov Ruskej federácie je v súčasnosti pomerne populárnou službou. Bez ohľadu na to, ako triviálne to môže znieť, takmer každý Rus, ktorý príde pracovať do Moskvy, čelí štátnej byrokratickej mašinérii.
Registrácia v Moskve pre zahraničných občanov
– ide o nevyhnutný krok v ďalšom získavaní ruského občianstva. Osoba, ktorá dostala povolenie na prechodný pobyt, sa totiž podľa zákona musí prihlásiť na registráciu počas celej doby platnosti Povolenia na prechodný pobyt.
Získanie povolenia na pobyt alebo registrácia na základe povolenia na pobyt v Rusku sa vyžaduje zo zákona na celých 5 rokov platnosti povolenia na pobyt.
Prečo máme registráciu v Moskve za takú prijateľnú cenu?
Základné! Sme konečná spoločnosť, ktorá poskytuje túto službu. Pootvorme trochu oponu, máme asi 6-8 sprostredkovateľov, ktorí k nám privádzajú klientov s vlastnými „nadsadenými nákladmi“. Nie sme sprostredkovatelia! Naša cena z prvej ruky.
Ďalšia skutočnosť: na internete je veľa ponúk na registráciu registrácie prostredníctvom nákupu akcie. Ide o veľmi nákladný proces a cena môže dosiahnuť až 1 200 000 rubľov. Máme cenovo dostupný produkt, o nič horšie: registráciu v Moskve bez nároku na životný priestor. alebo nás kontaktujte a zaregistrujte sa za oveľa menej peňazí? Jednoznačná odpoveď neexistuje. Všetko závisí od vašich cieľov a finančných možností. A to, čo je pre vás to pravé, vyžaduje analýzu.
Bez ohľadu na váš výber však musíte mať na pamäti, že registráciu v Moskve vydáva štátny orgán do 6 regulovaných dní.
V Občianskom zákonníku Ruskej federácie môžu zmluvné strany nájomnej zmluvy stanoviť pevnú výšku nájomného, ako aj postup jeho výpočtu. Nájomné je teda možné stanoviť vo forme hlavnej (pevnej) časti a variabilnej časti, ktorá sa určí výpočtom. Stála časť je fixná a zahŕňa poplatok za samotné užívanie priestorov. Variabilná časť nájomného sa rovná (alebo sa z nich vypočíta) nákladom na energie spotrebované nájomcom počas určitého obdobia. Celá výška nájomného (pevná aj variabilná časť) je teda platbou za služby prenajímateľa pri poskytovaní nehnuteľnosti na prenájom.
Pevná časť nájomného sa zvyčajne určí vynásobením sadzby nájomného podľa zmluvy prenajatou plochou v metroch štvorcových. Preto nájomná zmluva často uvádza nájomnú sadzbu za 1 meter štvorcový za mesiac.
Príklad
Môžete zadať vzorec na výpočet konštantnej časti nájomného, napríklad takto:
„Pevná časť nájomného sa určuje podľa vzorca:
TV x/y = A * S,
kde TV x/y je pevná časť nájomného splatná za mesiac x, rok y;
A - sadzba nájomného podľa zmluvy;
S - prenajímateľná plocha v metroch štvorcových."
Dá sa to aj predpokladať stála časť nájomné sa násobí indexom spotrebiteľských cien, koeficientom, ktorý zohľadňuje podmienky užívania nehnuteľnosti nájomcom; pre korekčný faktor atď.
V nájomnej zmluve môže byť uvedené, že variabilná časť nájomného pokrýva skutočné náklady prenajímateľa na účty za energie, a to:
Elektrická energia;
Dodávka vody;
Termálna energia;
Odvoz domového odpadu (môžete poskytnúť celý zoznam potrebných služieb) atď.
Príklad
Vzorec na výpočet variabilnej časti nájomného môžete zadať napríklad takto:
„Variabilná časť nájomného sa určuje podľa vzorca:
P x/y = E + Vo + T + M, kde
P x/y - pohyblivá časť nájomného splatná za mesiac x, rok y;
E - výdavky na elektrickú energiu za mesiac x, rok y;
Vo - náklady na dodávku vody za mesiac x, rok y;
T - výdavky na tepelnú energiu za mesiac x, rok y;
M - výdavky na odvoz domového odpadu za mesiac x, rok y.“
Ak sa platba za energie vykonáva v súlade s odpočtom meračov, môžete v zmluve uviesť, že variabilná časť nájomného podlieha určeniu podľa stavu meračov. Môže byť predpísané, že odpočty z úžitkových meracích zariadení sa zaznamenávajú za prítomnosti oprávnených zástupcov prenajímateľa a nájomcu.
Pozornosť
V odseku 12 Informačného listu prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 11. januára 2002 N 66 sa uvádza, že účtovanie nájomníkov iba za náklady na úhradu energií nemožno považovať za formu nájomného. . Keďže prenajímateľ v skutočnosti nedostáva protihodnotu za prenajatý majetok, platba nájomcom len za energie neznamená protiplnenie zmluvy.
Mesačné nájomné za užívanie Areálu a priľahlých Ploch a Parkovacích miest (ďalej len „Nájomné“) tvorí:
Stála alebo fixná časť nájomného
- Pevná časť nájomného je suma účtovaná za prenájom Priestoru vrátane DPH 18%. Pevná časť nájomného je vypočítaná v nasledujúcich sadzbách za meter štvorcový prenajatých priestorov:
- ___.00 rubľov mesačne za meter štvorcový prenajatej plochy skladových priestorov vrátane DPH;___.00 rubľov mesačne za meter štvorcový prenajatej plochy kancelárskych a spoločenských priestorov vrátane DPH;
- ___,00 rubľov mesačne za meter štvorcový prenajatej plochy Kancelárske priestory vrátane DPH. Cena Pevnej časti nájomného zahŕňa Služby uvedené v Zozname služieb (Príloha č. 5) Cena Pevnej časti nájomného zahŕňa užívanie Nehnuteľnosti Nájomcom.
Pohyblivá časť nájomného
IN variabilná časť nájomné zahŕňa (limity spotreby sú uvedené v prílohe č. 6 - výška výdavkov za spotrebovanú elektrinu vypočítaná podľa taríf organizácií dodávajúcich príslušné služby podľa odpočtov elektromerov (množstvo poskytnutej elektriny, kW); - výšku nákladov na spotrebu vody a likvidáciu vody, ktorých výpočet sa vykonáva podľa taríf ustanovených organizáciami dodávajúcimi príslušné služby v súlade s odpočtami meracích zariadení alebo v súlade s výpočtom sadzieb spotreby dohodnutým OZ zmluvných strán - výška nákladov za telefonovanie a internetovú prevádzku, ktorých výpočet sa vykonáva na základe taríf uvedených v prílohe č. rubľov za mesiac (bez DPH) za jedno parkovacie miesto pre nákladné vozidlá; 1 500,0 rubľov za mesiac (bez DPH) za jedno parkovacie miesto pre osobné vozidlá.
Zmena nájomného v nájomnej zmluve
Prenajímateľ si vyhradzuje právo zmeniť cenu za meter štvorcový prenajatého Priestoru z vlastnej iniciatívy, najviac však 1 (Jeden) krát za rok od Dátumu začiatku prenájmu a najviac 5 % z predchádzajúcich nákladov na meter štvorcový prenajatých Priestorov, s predchádzajúcim upozornením nájomcu najneskôr do 1 (jeden) mesiaca. V tomto prípade zmluvné strany podpisujú dodatočnú dohodu k tejto zmluve. Prenajímateľ má právo jednostranne zvýšiť sadzbu pohyblivej časti nájomného v závislosti od zmien taríf organizácií poskytujúcich príslušné služby. V tomto prípade prenajímateľ pripojí k písomnému oznámeniu o zmenách cien energií a prevádzkových služieb zaslanému nájomcovi príslušné dokumenty potvrdzujúce skutočnosť, že došlo k zmene taríf alebo nákladov na služby.
Nájomné zmluvy prijímame na znalecké posúdenie. Zaoberáme sa tvorbou komplexných zmlúv.
