Prenájom majetku štátu inštitúciami
IN Ruskej federácie, ako viete, uznávajú sa súkromné, štátne, obecné a iné formy vlastníctva. V súlade s občianskou legislatívou je štátny majetok v Ruskej federácii majetkom vo vlastníctve Ruskej federácie (federálny majetok) a majetkom vo vlastníctve zakladajúcich subjektov Ruskej federácie.
O prenájme majetku štátu inštitúciami si povieme v tomto článku.
Všimnime si, že právnické osoby vznikajú vo forme obchodných a neziskových organizácií a ak obchodné organizácie sledujú ako hlavný cieľ svojej činnosti dosahovanie zisku, tak neziskové organizácie nemajú dosahovanie zisku za cieľ. svoju činnosť a získaný zisk nerozdeľujú medzi účastníkov.
Nezisková organizácia vytvorená vlastníkom na vykonávanie manažérskych, spoločensko-kultúrnych alebo iných funkcií neziskového charakteru sa uznáva ako inštitúcia. Inštitúciu podľa článku 120 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie) môže zriadiť občan alebo právnická osoba, takzvaná súkromná inštitúcia, alebo ruský federácia, subjekt Ruskej federácie, komunálny subjekt Preto sú takéto inštitúcie štátne a mestské.
Pripomíname čitateľom, že 1. januára 2011 nadobudol účinnosť federálny zákon z 8. mája 2010 č. 83-FZ „O zmene a doplnení niektorých legislatívnych aktov Ruskej federácie v súvislosti so zlepšením právny stavštátne (obecné) inštitúcie“ (ďalej len zákon č. 83-FZ).
V súlade s článkom 6 uvedeného zákona sú teraz všetky štátne a obecné inštitúcie rozdelené do troch typov: autonómne, rozpočtové, štátne.
Právne postavenie autonómnych inštitúcií určuje federálny zákon č. 174-FZ z 3. novembra 2006 „o autonómnych inštitúciách“ (ďalej len zákon č. 174-FZ).
Špecifiká právneho postavenia rozpočtových inštitúcií ustanovuje článok 9.2, ktorým sa doplnil federálny zákon č. 7-FZ z 12. januára 1996 „o neziskových organizáciách“ (ďalej len zákon č. 7-FZ).
Špecifiká právneho postavenia vládnych inštitúcií sú ustanovené článkom 161 Rozpočtového zákonníka Ruskej federácie (ďalej len Rozpočtový zákonník Ruskej federácie).
Postup pri uzatváraní nájomnej zmluvy.
Právne vzťahy strán pri prenájme majetku upravuje kapitola 34 „Nájomné“ Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V súlade s článkom 606 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa nájomnou zmluvou (nájom nehnuteľnosti) prenajímateľ (prenajímateľ) zaväzuje poskytnúť nájomcovi (nájomcovi) nehnuteľnosť za odplatu do dočasnej držby a užívania alebo do dočasného užívania. . Právo prenajímať nehnuteľnosť patrí jej vlastníkovi. Okrem toho môžu byť prenajímateľmi aj osoby splnomocnené zákonom alebo vlastník na prenajímanie nehnuteľnosti.
Nájomná zmluva na majetok štátu môže byť uzatvorená bilaterálne, to znamená medzi vlastníkom majetku štátu (prenajímateľom) a nájomcom alebo medzi vlastníkom zostatku (konkrétnou inštitúciou alebo podnikom) majetku zabezpečujúcim operatívnu správu a nájomcom, avšak v v tomto prípade je držiteľom zostatku prenajímateľ.
Nájomná zmluva môže byť uzatvorená aj trojstranným spôsobom, teda medzi prenajímateľom – vlastníkom majetku štátu, vlastníkom zostatku majetku (konkrétna inštitúcia alebo podnik) a nájomcom.
Venujte pozornosť!
Inštitúcia môže uzavrieť nájomnú zmluvu o prevode vlastníckych a (alebo) užívacích práv k majetku štátu pridelenému štátnej (mestskej) rozpočtovej a vládnej inštitúcii s právom prevádzkového hospodárenia len na základe súťaže alebo dražby. Túto požiadavku stanovuje odsek 3 článku 17.1 federálneho zákona č. 135-FZ z 26. júla 2006 „o ochrane hospodárskej súťaže“ (ďalej len „zákon o ochrane hospodárskej súťaže“).
Pravidlá konania súťaží alebo aukcií o právo uzatvárať nájomné zmluvy, zmluvy bezplatné používanie, zmluvy o správe majetkových fondov, iné zmluvy upravujúce prevod vlastníckych a (alebo) užívacích práv vo vzťahu k majetku štátu alebo obce, schválené nariadením Federálneho protimonopolného úradu z 10. februára 2010 č. 67 „O postupe pri vydržaní súťaže alebo dražby o právo na uzavretie nájomných zmlúv, zmlúv o bezodplatnom užívaní, zmlúv o zverení majetku, iných zmlúv upravujúcich prevod vlastníckych práv a (alebo) užívacích práv vo vzťahu k majetku štátu alebo obce a zoznam druhy majetku, ku ktorým je možné uzavrieť tieto zmluvy licitáciou formou dražby.
Pripomeňme, že štátne (mestské) rozpočtové a vládne inštitúcie, ktorým boli udelené vlastnícke a (alebo) užívacie práva k priestorom, budove, stavbe alebo stavbe, môžu tieto práva previesť vo vzťahu k časti alebo častiam priestorov, budovy, štruktúru alebo štruktúru tretím stranám so súhlasom vlastníka bez konania súťaží alebo aukcií. V rovnakom čase celková plocha prevedená časť alebo časti priestorov, budovy, stavby alebo stavby nesmú presiahnuť desať percent plochy priestorov, budovy, stavby alebo stavby, ku ktorým sú inštitúcii udelené práva, a musia mať viac ako dvadsať štvorcových metrov, čo vyplýva z § 17.1 ods. 4 zákona o ochrane hospodárskej súťaže.
Ako inštitúcie zohľadňujú nájomné za prenajatý majetok štátu na daňové účely?
Postup pri zdaňovaní príjmov získaných z prenájmu majetku štátu sa bude líšiť v závislosti od toho, či zmluvu o prenájme uzatvorí inštitúcia – obojstrannú alebo trojstrannú.
Zvážme obe možnosti.
Dvojstranná dohoda.
Rozpočtové a vládne inštitúcie, ktoré dostávajú príjmy z podnikateľskej a inej činnosti generujúcej príjmy, sú daňovníkmi dane z príjmov právnických osôb a určujú základ dane pre túto daň spôsobom stanoveným v kapitole 25 „Daň z príjmu organizácií“ daňového poriadku Ruskej federácie. (ďalej len Daňový poriadok Ruskej federácie) ).
Pripomeňme, že od 1. januára 2011 sa v článku 321.1 daňového poriadku Ruskej federácie upravujú špecifiká vedenia daňové účtovníctvo rozpočtových inštitúcií, sa stal neplatným.
V dôsledku toho sú teraz rozpočtové inštitúcie povinné vypočítať a zaplatiť daň z príjmu všeobecne stanoveným spôsobom v súlade s kapitolou 25 daňového poriadku Ruskej federácie.
Základ dane pre daň z príjmov právnických osôb sa určuje v súlade s článkom 274 daňového poriadku Ruskej federácie. Na účely dane zo zisku je základom dane peňažná hodnota zisku, ktorý je predmetom dane. Zisk pre ruské organizácie sa podľa článku 247 daňového poriadku Ruskej federácie uznáva ako prijatý príjem znížený o sumu vynaložených nákladov, určenú v súlade s kapitolou 25 daňového poriadku Ruskej federácie.
Finančné prostriedky získané z prenájmu majetku na základe článku 250 ods. 4 daňového poriadku Ruskej federácie sú zahrnuté do neprevádzkových príjmov, a preto podliehajú účtovaniu rozpočtových a vládnych inštitúcií pri určovaní základu dane. pre daň z príjmov právnických osôb. Uvádza sa to v liste Ministerstva financií Ruskej federácie z 11. januára 2010 č. 03-03-06/4/1, ako aj v uznesení Federálnej protimonopolnej služby Severokaukazského okresu z marca. 10, 2010 vo veci A32-447/2008-13/10 -56/182-2009-29/272.
Dátum prijatia príjmu z prenájmu majetku sa určuje v posledný deň vykazovaného obdobia (článok 3 ods. 4 článku 271 daňového poriadku Ruskej federácie).
Predmetom zdanenia daňou z pridanej hodnoty (ďalej len DPH) je predaj tovaru (práce, služby) na území Ruskej federácie, ktorý je ustanovený v článku 146 ods. 1 písm. Ruskej federácie.
Miesto vykonávania prác (služieb) na základe pododseku 1 odseku 1 článku 148 daňového poriadku Ruskej federácie sa uznáva ako územie Ruskej federácie, ak práce (služby) priamo súvisia s nehnuteľnosťou. nachádza na území Ruskej federácie. Medzi takéto služby patrí najmä prenájom.
Poskytnutie majetku štátu na prenájom teda podlieha zdaneniu DPH.
Trojstranná dohoda.
V trojstrannej dohode je prenajímateľ, ako je uvedené vyššie, vlastníkom majetku štátu. Nájomné následne ide do rozpočtu, pričom obchádza účty inštitúcie alebo podniku - držiteľa súvahy prenajatého majetku štátu, na základe čoho táto inštitúcia nemôže byť platiteľom dane z príjmov vo vzťahu k príjmom získaným od prenájom štátneho majetku.
Ako sme už povedali, poskytnutie nehnuteľnosti na prenájom podlieha DPH. Na základe odseku 3 článku 161 daňového poriadku Ruskej federácie, keď federálny majetok, majetok zakladajúcich subjektov Ruskej federácie a obecný majetok poskytujú na území Ruskej federácie štátne orgány a riadiace orgány, miestna samospráva orgány štátnej správy a štátne inštitúcie, základ dane sa určí ako suma prenajať vrátane dane.
V tomto prípade základ dane zisťuje daňový agent samostatne za každý prenajatý majetok.
Pripomeňme, že daňoví agenti sú osoby, ktorým je podľa Daňového poriadku Ruskej federácie zverená zodpovednosť za výpočet, zrážanie daňovníka a odvod daní do rozpočtového systému Ruskej federácie, čo vyplýva z odseku 1 ods. Článok 24 daňového poriadku Ruskej federácie.
Daňoví agenti sú v tomto prípade nájomcami špecifikovanej nehnuteľnosti, preto sú povinní vypočítať, zraziť z príjmov vyplatených prenajímateľovi a odviesť do rozpočtu zodpovedajúcu sumu DPH, ktorú je možné následne odpočítať (odsek 3 čl. 171 daňového poriadku Ruskej federácie).
Čitatelia by si mali dať pozor na skutočnosť, že pred 1. januárom 2011 bol nájomca uznaný za daňového agenta pre DPH len vtedy, ak prenajímateľom nehnuteľností (budovy, stavby a pod.) bol štátny orgán alebo orgán samosprávy (odsek 3 článku 161 daňového poriadku Ruskej federácie).
Od 1. januára 2011 je nájomca uznaný ako daňový agent pre DPH, ak je prenajímateľom buď štátny orgán alebo orgán miestnej samosprávy, alebo vládna agentúra (článok 3 článku 161 daňového poriadku Ruskej federácie).
Tento text je úvodným fragmentom. Z knihy Investície do nehnuteľností autora Kiyosaki Robert Tohru15. Craig Coppola. Prenájom nehnuteľností Craig je najorganizovanejší človek, akého poznám. Je uznávaným maklérom komerčné nehnuteľnosti a investor. Kim a ja sme s ním urobili niekoľko obchodov. Keď hovorím, že Craig je veľmi organizovaný, myslím tým on
autoraPríjem z prenájmu nehnuteľnosti Podľa bodu 4 čl. 250 daňového poriadku Ruskej federácie sa príjem z prenájmu majetku klasifikuje ako neprevádzkový príjem podniku za predpokladu, že prenájom majetku nie je hlavnou činnosťou podniku
Z knihy Ako správne používať „zjednodušený jazyk“ autora Kurbangaleeva Oksana Alekseevna9. NÁKLADY NA PRENÁJOM NEHNUTEĽNOSTI Organizácie, ktoré vykazujú ako predmet zdanenia príjem znížený o sumu výdavkov, si môžu základ dane pre jednotlivú daň znížiť o sumu nájomného (lízingu) za prenajatý (lízingový) majetok (odst.
autor Panchenko T M8.2. Prenájom majetku štátu jednotným podnikom, ktorý vlastní tento majetok s právom hospodárenia § 17 federálneho zákona zo 14. novembra 2002 č. 161-FZ „o štátnych a obecných jednotných podnikoch“ (ďalej len zákon o Unitárne podniky)
Z knihy Používanie cudzieho majetku autor Panchenko T M8.10. Úhrada nákladov na opravy prenajatého majetku nájomcom majetku štátu a obce za prenajímateľa Príklad. V súlade s nájomnou zmluvou na federálne vlastnený majetok platí nájomca mesačné platby
Z knihy Používanie cudzieho majetku autor Panchenko T MČlánok 612. Zodpovednosť prenajímateľa za nedostatky prenajatej veci 1. Prenajímateľ zodpovedá za nedostatky prenajatej veci, ktoré úplne alebo čiastočne bránia jej užívaniu, aj keď v čase uzavretia zmluvy o nájme nevedel z týchto
Z knihy Používanie cudzieho majetku autor Panchenko T MČlánok 629. Odstraňovanie nedostatkov na prenajatej veci 1. Ak nájomca zistí na prenajatej veci nedostatky, ktoré úplne alebo čiastočne bránia jej užívaniu, je prenajímateľ povinný do desiatich dní odo dňa podania žiadosti nájomcu.
Z knihy Imputácia a zjednodušenie 2008-2009 autora Sergeeva Tatyana Yurievna2.6. Hotelové služby a prenájom obchodných priestorov Najnovšie zmeny federálneho zákona Ruskej federácie z 21. júla 2005 č. 101-FZ „O zmene a doplnení kap. 26.2 a 26.3 druhej časti Daňového poriadku Ruskej federácie v kap. 26.2 a 26.3 a niektoré legislatívne akty Ruskej federácie o daniach a
Z knihy Prenájom autoraOprava prenajatého majetku prenajímateľom, kto by ju mal vykonať a ako zmenou zmluvy zabrániť bezodplatnosti prevádzky Dlhodobý majetok prenajatý podlieha fyzickému a morálnemu opotrebovaniu a vyžaduje opravu a obnovu. Ako
Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij ViktorovičRezervy na opravy prenajatého majetku u prenajímateľa Väčšina prenajímateľov vynakladá nemalé sumy na opravy prenajatého investičného majetku. Aby sa zabezpečilo rovnaké účtovanie takýchto výdavkov, legislatíva umožňuje organizáciám vytvárať rezervy
Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij ViktorovičPoistenie prenajatého majetku V praxi pomerne často prenajímatelia pri uzatváraní nájomných zmlúv, ktorí chcú chrániť svoje majetkové záujmy na zachovaní majetku, samostatne poisťujú prenajatý majetok. V materiáli nižšie
Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij ViktorovičModernizácia a iné vylepšenia prenajímateľom prenajatého majetku vrátane kompenzácie nákladov nájomcu V praxi nie každý podnikateľský subjekt má možnosť kúpiť nehnuteľnosť ako nehnuteľnosť. Preto v
Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij ViktorovičOprava prenajatého majetku nájomcom, kto a ako ju má vykonať, zmenou zmluvy zabrániť bezplatnej prevádzke V súčasnosti si mnohé organizácie prenajímajú kancelárske, priemyselné či skladové priestory. Nehnuteľnosť získaná nájomcom je zvyčajne
Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij ViktorovičRezervy na opravu majetku prenajatého od nájomcu Pri uzatváraní nájomných zmlúv zmluvné strany, prenajímateľ a nájomca v nej spravidla stanovia povinnosti zmluvných strán vykonávať bežné aj väčšie opravy nehnuteľnosti. . Zároveň s cieľom
Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij ViktorovičPoistenie prenajatého majetku, ťažkosti s príjemcom-prenajímateľom Organizácie často pri svojej činnosti využívajú prenajatý majetok - budovy, priestory, vozidiel, kancelárske vybavenie a pod. V niektorých prípadoch, kedy
Z knihy Všetko o podnikaní v Nemecku autora von Luxburg Nathalie13.4.6. Príjem z prenájmu nehnuteľností (Pacht) K tento druh príjmy zahŕňajú príjmy z prenájmu akéhokoľvek hnuteľného a nehnuteľného majetku, napríklad: pozemkov; budovy a ich časti (napríklad byty); námorné a riečne plavidlá; autá a
Artem Temirov, spoluzakladateľ družstva "Cherny"
— Teraz existujeme vo formáte kávového kútika v kníhkupectve Ciolkovského a všetci sa musíme vysťahovať pred 1. decembrom, keďže budova je z dôvodu rekonštrukcie zatvorená. Rozhodli sme sa hľadať priestory pre plnohodnotnú kaviareň s sedadlá. Po troch týždňoch hľadania sme si teda uvedomili, že na trhu je obrovské množstvo priestorov, ktoré si mesto prenajíma. To znamená, že samotné priestory patria mestu, niekto si ich prenajme za groše a potom ich prenajme za trhovú cenu.
A bez toho, aby sme prestali hľadať cez obvyklé kanály (CIAN, realitné kancelárie), rozhodli sme sa zistiť, ako by sme si mohli prenajať izbu od mesta. Ukázalo sa, že aukcie sú bežnou praxou. Aukcie sa konajú mesačne a môžete sa ich zúčastniť. Ale uvedomili sme si, že nemáme veľkú šancu vyhrať tieto aukcie, pretože sme príliš mladý projekt (máme len šesť mesiacov) a navyše nemáme veľa peňazí na to, aby sme súťažili o právo na prenájom dobrých priestorov s firmami. ktoré existujú na trhu už dlho.
Zistili sme ale aj to, že je možné prenajať si priestory od mesta aj bez účasti na aukciách. Na otázku, ako na to, sme však nenašli odpoveď. Práve sme si uvedomili, že je to možné len pre podnikateľov, ktorých aktivity sú zaradené do zoznamu prioritných aktivít, a tieto kritériá spĺňame, keďže jednou z prioritných aktivít je podnikanie mládeže.
Zavolali sme na majetkový odbor, aby sme sa o tom dozvedeli viac. Niekoľkokrát nás premiestňovali z úradníka na úradníka a nakoniec sme podali oficiálne písomné odvolanie na oddelenie. Dostali sme hárok s číslom žiadosti a tiež sme uviedli, že odpoveď bude poskytnutá do 30 dní.
Keďže úradníkom a celej byrokratickej mašinérii veľmi neveríme, báli sme sa, že to môže trvať večnosť, alebo že príde odpoveď a nie úplná odpoveď, a preto sme sa rozhodli celú vec podložiť aspoň nejakým medializácia. Napísal príspevok na sociálnych sieťach.
Na Facebooku bolo veľa zdieľaní a majetkové oddelenie nám pod príspevkom zanechalo komentár, že odpoveď dostaneme „najneskôr do uzávierky; a absolútne, počet opakovaní vášho listu neovplyvňuje kvalitu práce oddelenia a regulovaný čas odozvy.“
Úradníci nás tiež požiadali, aby sme ich informovali o výsledku. Teraz teda raz týždenne voláme na majetkové oddelenie a pýtame sa na osud nášho odvolania. Hneď ako príde odpoveď, určite ju zverejníme na sociálnych sieťach.
Konstantin Pozdnyakov,Zástupca generálneho riaditeľa Štátnej rozpočtovej inštitúcie „Small Business of Moscow“
— Zástupcovia malých a stredných podnikov v Moskve majú právo na prednostný nákup priestorov s rozlohou do 1 000 metrov štvorcových. m. Túto možnosť môžu využiť, ak majú areál prenajatý minimálne na dva roky a ak ku dňu podania žiadosti nevzniknú žiadne nedoplatky na nájomnom a penále. Je možné platiť na splátky počas troch rokov.
Pre všetky malé firmy, ktoré si od mesta prenajímajú priestory s rozlohou do 300 m2. m (a nájomná zmluva bola uzavretá bez výberového konania), na rok 2014 bola minimálna sadzba stanovená na 3 500 rubľov. za 1 m2 m za rok.
Ak ste malá firma, prenájom priestorov nad 300 m2. m a vykonávať činnosti v oblastiach zdravotníctva, školstva, obchodu so sociálnymi predajňami, sociálnej výživy, spotrebiteľských služieb, telesnej výchovy, športu, kultúry, výroby a remesiel, môžete získať podporu. K tomu je potrebné zaslať komisii žiadosť o uplatnenie minimálnej sadzby nájomného na rok 2014 do 1.12.2013.
Platí to aj pre malé podniky, ktoré zamestnávajú ľudí so zdravotným postihnutím. Podmienka - priemerný počet ZŤP musí byť aspoň 50%, a ich podiel na mzdovom fonde musí byť aspoň 25%. Žiadateľ v tomto prípade musí byť zaradený do registra živnostníkov predpísaným spôsobom, musí zariadenie využívať na určený účel a nesmie mať žiadne dlhy.
Ak máte nejaké problémy, môžete sa poradiť s odborníkmi zo Štátnej rozpočtovej inštitúcie „Small Business of Moscow“; kontaktné informácie sú k dispozícii na webovej stránke www.mbm.ru
Priestory a budovy vo vlastníctve mesta Moskva sa prenajímajú na základe výsledkov aukcie. Podnikateľ potrebuje:
1. Vyberte si priestor zo zoznamu predmetov určených do dražby na oficiálnej stránke odboru majetku mesta – www.dgi.mos.ru (vlastník objektov) alebo na stránke výberovej komisie – tender.mos .ru (organizátor aukcie).
2. Včas podať prihlášku na účasť na aukcii (výborová súťaž).
3. Zaplatiť zálohu (výška je uvedená v dražobnej dokumentácii).
4. Zúčastnite sa aukcie.
5. Podnikatelia si môžu prezrieť všetky priestory/budovy vydražené. Ak to chcete urobiť, musíte komisii výberového konania podať žiadosť o kontrolu zariadenia.
Každé podnikanie je zamerané na vytváranie zisku a prvým pravidlom dosahovania zisku je čo najviac znížiť náklady organizácie. Prenájom a údržba nebytových priestorov je často jedným z hlavných výdavkov podniku a pre malých a stredných podnikateľov v Moskve je výška nájomného niekedy otázkou prežitia. Prenájom nebytových priestorov od mesta – najlepší spôsob zníženie nákladov v takýchto prípadoch.
Medzi malými a strednými podnikmi je veľmi žiadaná pomoc špecialistov z advokátskej kancelárie Mosty pri uzatváraní nájomnej zmluvy zo strany mesta. Naši špecialisti pomáhajú pochopiť všetky podmienky aukcie a na požiadanie klienta poskytujú právnu podporu celého procesu. Výsledkom takýchto spoločných aktivít je úspešné podpísanie nájomnej zmluvy na priestory od ministerstva majetku v Moskve.
Aké sú výhody prenájmu od mesta?
Stáva sa, že nájomné od mesta pre podnikateľov je atraktívne aj nedostupné. Nedostatok špecializovaných právnikov medzi zamestnancami, ktorí rozumejú všetkým zložitostiam, zámerná byrokratizácia procesov, ťažkosti so získaním prístupu k elektronickému obchodovaniu – to všetko sú umelé bariéry, ktoré skrývajú hlavnú výhodu takéhoto prenájmu – nízke nájomné a cena nehnuteľnosti. Rozdiel medzi komerčnými a mestskými nákladmi na prenájom priestorov je niekedy 4-5 krát odlišný.
Ceny
Okrem nízkych nákladov má prenájom priestorov od mesta Moskva množstvo ďalších výhod:
- možnosť kúpy priestorov po 2 rokoch ( zvláštny stav, musí byť uvedené v zmluve);
- stabilná sadzba prenájmu na celú dobu trvania zmluvy (10 rokov), perspektíva dlhodobého využívania priestorov;
- dlhodobá dohoda so štátom;
- garantovaná výhoda pri následnom obnovení zmluvy.
Jedinou nevýhodou prenájmu priestorov od mesta je nemožnosť ich podnájmu. Túto nepríjemnosť však kompenzuje možnosť postúpiť nájomné práva k nehnuteľnosti v súlade s občianskym zákonníkom za výhodných podmienok.
Kto si môže prenajať priestory od ministerstva nehnuteľností v Moskve
S mestom môžu uzatvárať nájomné zmluvy právnické aj fyzické osoby. Organizácie akýchkoľvek organizačných a právnych foriem sa aukcií zúčastňujú na rovnakom základe ako jednotliví podnikatelia a občania. Rozdiel spočíva v balíku dokumentov, ktoré je potrebné zhromaždiť a predložiť, aby ste sa mohli zúčastniť výberového konania na vybrané priestory. Prirodzene, zoznam pre jednotlivcov je oveľa menší ako pre LLC.
Špecialisti spoločnosti Bridges majú bohaté skúsenosti s prípravou tendrovej dokumentácie. Vzhľadom na špecifiká našej činnosti sledujeme všetky zmeny vo federálnej a mestskej legislatíve v tejto oblasti. Naša asistencia pri príprave podkladov pre výberové konanie nám umožňuje skrátiť čas o viac ako polovicu a eliminovať chyby, ktoré by mohli viesť k odmietnutiu. Okrem toho vám povieme, ako najlepšie predložiť dokumenty a v prípade potreby znova vystaviť zmluvu s individuálne legálne.
Ako výhodne prenajať nebytové priestory
Aby ste mohli so ziskom uzavrieť nájomnú zmluvu na priestory v meste Moskva od oddelenia majetku mesta, musíte úspešne prejsť niekoľkými fázami.
- Na oficiálnej webovej stránke ponuky vyberte priestory, ktoré zodpovedajú zamýšľanému účelu vášho podnikania.
- Získajte povolenie na jeho nahliadnutie a preštudovanie všetkých súťažných podkladov, ktoré sa k nemu vzťahujú (pravidlá ponúk a podmienky nájomnej zmluvy).
- Požiadajte o elektronický podpis a s jeho pomocou získajte akreditáciu na platforme elektronického obchodovania.
- Prihlás sa a zúčastni sa aukcie na vybrané priestory.
- Na konci aukcie podpíšte všetky potrebné protokoly, nájomnú zmluvu a potvrdenie o preberaní priestorov.
- Zaregistrujte nájomnú zmluvu na štátnych úradoch Rosreestr.
- Vykonať iné potrebné opatrenia po uzatvorení zmluvy (napríklad vypočítať a v prípade potreby zaplatiť DPH).
Po úspešnom absolvovaní všetkých týchto etáp získavate nájomnú zmluvu na štátny alebo obecný majetok na dobu 10 rokov na veľmi priaznivé podmienky. Okrem toho, ak je to potrebné, môžete odkúpiť priestory od mesta Moskva bez aukcie a zvyšovania sadzieb, čo je jednoznačná výhoda.
Nuansy účasti v tendroch na prenájom majetku štátu
Pre účasť na aukcii je potrebné zložiť zálohu na osobitný účet. Ak nie ste víťazom aukcie, záloha vám bude vrátená do 10 dní. Ak vyhráte a následne odmietnete uzavrieť nájomnú zmluvu, záloha ostáva organizátorovi aukcie. Preto je dôležité, aby ste si pred rozhodnutím o účasti preštudovali nájomnú zmluvu s mestom.
Pri podávaní prihlášky na dražbu dbajte na kategóriu osôb, s ktorými môže byť následne uzatvorená nájomná zmluva, a na informáciu o účele nebytového priestoru. Tieto dve podmienky výrazne ovplyvňujú počet uchádzačov. Z praxe zamestnancov advokátskej kancelárie "Mosty" sú najžiadanejšie "voľné" priestory na prvých poschodiach obytných domov v meste.
Ak z podnikania neplynie žiadny ekonomický prospech, nájomca má právo vypovedať nájomnú zmluvu s moskovským majetkovým oddelením. Štandardnou podmienkou výpovede je oznámenie prenajímateľovi minimálne 3 mesiace pred predpokladaným ukončením zmluvy. O existencii sankcií za predčasné ukončenie je lepšie sa informovať ešte pred uzavretím nájomnej zmluvy.
DÔLEŽITÉ! Ak o prenájom priestorov na aukcii súťaží len jeden účastník, nájomná zmluva sa s ním uzatvára za pôvodne uvedených podmienok.
Naše výhody
Žiadna platba vopred
Súlad so Zákonom
Tím licencovaných špecialistov
Individuálny prístup
Dostupné ceny
Prečo potrebujete pomoc právnika?
Ak sa rozhodnete zúčastniť aukcie na prenájom priestorov od mesta, musíte požiadať o podporu profesionálnych právnikov, ktorí sa špecializujú na prenájom nebytových priestorov, od ministerstva majetku v Moskve. Advokátska kancelária Mosty ponúka komplexnú podporu pri účasti na výberovom konaní a následnom uzavretí nájomnej zmluvy. Pre minimalizáciu nákladov môžete využiť niektoré služby spoločnosti, napríklad si preštudovať podmienky budúcej zmluvy alebo pripraviť potrebnú dokumentáciu.
Spoluprácou s našou spoločnosťou môžete výrazne ušetriť čas na prípravu, zber dokumentov a získavanie digitálnych podpisov. Okrem toho preložíme budúcu nájomnú zmluvu z právneho jazyka do ruštiny, čo vám umožní vopred posúdiť všetky riziká pri jej realizácii, ako aj pochopiť, aké vhodné sú navrhované podmienky pre vaše podnikanie.
Vydajú naši špecialisti štátna registrácia dlhodobé nájomné zmluvy a zabezpečí, aby majetkový odbor dôsledne a včas dodržiaval všetky podmienky uvedené v zmluve. Z praxe firmy Bridges je podanie podnetu na nečinnosť pracovníkov majetkového oddelenia niekedy jediným efektívnym spôsobom, ako urýchliť proces uzatvorenia výhodnej nájomnej zmluvy po vyhratej dražbe.
Každý jednotlivý podnikateľ malého (stredného) podniku má možnosť uzavrieť zmluvnú dohodu s obecným orgánom Ruskej federácie o prenájme priestorov. Prenájom obecného majetku a majetku štátu má niektoré zvláštnosti. Po uzavretí takéhoto nájomná zmluva Platí množstvo obmedzení.
Dohodu možno uzavrieť v súlade s federálnym zákonom () dvoma spôsobmi:
- na základe výsledkov výberového konania o právo spísať nájomnú zmluvu na majetok obce;
- bez organizovania aukcií.
Aké druhy majetku, ktorého prenájom štátna inštitúcia nepovoľuje alebo je obmedzený, znaky postupu pri uzatváraní nájomnej zmluvy na majetok obce (majetok štátu) vysvetľuje oznámenie FAS č. TsA/16309/14.
V tomto článku
Pravidlá, výnimky
Pravidlá pre vypracovanie zmluvných zmlúv o prenájme majetku štátu stanovuje spolkový zákon č. 135 (článok 17/1). Podľa tohto ustanovenia majú samosprávne mestské organizácie a orgány štátnej správy právo prenajímať nehnuteľnosti, ktoré sú u nich evidované ako operatívne riadenie, len na základe výsledkov dražieb o právo podpisovať nájomné zmluvy tohto typu. Zároveň federálny zákon č. 135 (článok 17/1) stanovuje výnimky, ktoré platia súčasne pre AÚ.
Bez dražieb môžu mestské organizácie prenajať nehnuteľnosť v týchto situáciách:
- dohoda sa uzatvára na dobu kratšiu ako 30 kalendárnych dní za posledných 6 kalendárnych mesiacov;
- o podpis nájomnej zmluvy sa uchádza iná mestská organizácia, štátny orgán, nezisková štruktúra (aj sociálne zameraná), zdravotnícke zariadenie, štruktúra pôsobiaca v oblasti školstva;
- za prevádzanú nehnuteľnosť podliehajúcu zdaneniu sa považuje časť o výmere menšej ako 20 m 2 a práva 10 percent z výmery tejto stavby (priestoru) patria tomu, kto príslušnú nehnuteľnosť prevádza. ;
- je podpísaná zmluvná dohoda s osobitnou osobou, ktorá len podala žiadosť o účasť v súťaži, o predloženie ponuky (v tomto prípade, ak táto osoba spĺňa stanovené normy), tj. jediným účastníkom aukcie
Povinnosť podpísať nájomnú zmluvu pred autonómnou štátnou organizáciou vzniká len v najkrajnejšom z uvedených prípadov (dohoda s jediným účastníkom organizovanej aukcie alebo súťaže).
V iných situáciách, keď je prenájom nehnuteľnosti poskytovaný bez aukcií, nie je držiteľ autorských práv povinný podpísať zmluvnú dohodu a žiadateľ nemá právo vznášať nároky na takéto plochy.
Usporiadanie dražby na prenájom nehnuteľnosti je povolené vo vzťahu k žiadateľom, ktorí sú oprávnenými osobami. Ak existuje viac takýchto subjektov na jeden nehnuteľný štátny objekt, potom má autonómna štátna inštitúcia právo odmietnuť prenájom nehnuteľnosti za zvýhodnených podmienok a organizuje medzi nimi výberové konania. Toto podľa názoru protimonopolnej organizácie nie je porušením záujmov žiadateľov v tejto kategórii. Opatrnosť pri rozhodovaní o organizovaní dražieb na prenájom majetku im pridelených autonómnych subjektov ako operatívneho riadenia je však potrebná ako vlastníkov tohto majetku.
Pri súhlase s prenájmom bývania určitej oblasti organizácie sa zakladateľ musí riadiť požiadavkami federálneho zákona č. 135/2.
Podpisovanie zmluvných zmlúv o prenájme majetku štátu bez organizovania dražieb
Zákon stanovuje niekoľko výnimiek, kedy má autonómna vládna agentúra právo prenajímať priestory bez aukcií.
Nájomca - vzdelávací, liečebný ústav
Čo sú konkrétne vzdelávacie a zdravotnícke organizácie (rozpočtové inštitúcie) na mysli, je uvedené vo vysvetlivkách FAS (kapitola 5-6). V tejto situácii je potrebné riadiť sa ustanoveniami právnych predpisov o priemyselných činnostiach.
Podľa spolkového zákona (čl. 2/11) zdravotnícke zariadenia zahŕňajú právnické osoby bez ohľadu na použitú organizačnú a právnu formu, ktorých podnikanie súvisí predovšetkým s oblasťou medicíny s príslušnou licenciou.
Vzdelávacie (rozpočtové) inštitúcie sú štruktúry, ktorých hlavná činnosť súvisí s oblasťou vzdelávania, ako aj inštitúcie priamo zapojené do vzdelávania. Podľa federálneho zákona č. 273 () takéto organizácie navyše zahŕňajú individuálnych podnikateľov zaoberajúcich sa vzdelávacími aktivitami.
Výsledok: právnické osoby a jednotliví podnikatelia, ktorých hlavná činnosť súvisí s oblasťou vzdelávania alebo medicíny, ale s príslušnými licenciami, majú možnosť prenajať si priestory nehnuteľného zariadenia autonómnej mestskej organizácie (štátnej inštitúcie) bez účasti na aukcie.
Krátkodobý prenájom
Podľa federálneho zákona č. 135 (článok 17.1/11/1) môžu mestské organizácie a vládne agentúry krátkodobo prenajímať nehnuteľnosti bez organizovania súťaží alebo aukcií. Zároveň je zakázané poskytovať takúto službu jednej osobe dlhšie ako 30 kalendárnych dní, počas 6 po sebe nasledujúcich mesiacov, bez organizovania výberových konaní alebo súťaží.
Ale podľa ruského štátneho zákonníka (článok č. 610/3) sa zmluva o prenájme obecného majetku (štátneho majetku) podpísaná na dobu presahujúcu maximálnu možnú dobu stanovenú platnou legislatívou považuje za uzavretú na určitý čas.
To znamená, že nájomné zmluvy na majetok pridelený obci (ruskému štátu) a podpísané na krátkodobé obdobie bez dražby sa neobnovujú (federálny zákon č. 135 (č. 17.1/9), občiansky zákonník ()) . Podobná pozícia je vo vysvetlivkách FAS (kapitola 10).
Prenájom časti priestorov
Už skôr bolo poznamenané, že je možné poskytnúť prenájom časti plochy budovy (bytu) bez predbežnej dražby, ale za dodržania nasledujúcich požiadaviek:
- plocha, ktorá sa má prenajať, by nemala presiahnuť 20 m2 a 10 percent plochy nehnuteľnosti, na ktorú sa vzťahuje.
- pri založení takéhoto podielu nie je potrebné brať do úvahy výmeru nehnuteľnosti, užívacie právo, ku ktorej vlastnícke právo prešlo pred nadobudnutím účinnosti spolkového zákona č. 135 (čl. 17.1 ), na základe ďalších výnimiek určených federálnym zákonom č. 135 (článok č. 17.1), na základe výsledkov ponuky
Nájomca - dodávateľ inštitúcie
Samostatne je potrebné poznamenať túto výnimku z pravidiel prenájmu komunálnych nehnuteľností (štátneho majetku), ktorá sa nevzťahuje na autonómne subjekty (aspoň na autonómne vládne orgány, ktoré vykonávajú obstarávanie, opierajúc sa o federálny zákon č. 223). V tomto prípade máme na mysli podpísanie nájomnej zmluvy bez vypísania výberového konania s osobou, ktorá uzatvorila zmluvu s mestskou (štátnou) organizáciou na základe výsledkov aukcie (na súťažnom základe) organizovanej v zmysle s federálnym zákonom č. 44. Zároveň boli poskytnuté práva poskytnuté zdokumentovanou ponukou (súťažou) za účelom splnenia záväzkov z tejto zmluvy (federálny zákon č. 135, čl. 17.1/10/1).
Podľa vysvetliviek FAS (kapitola 9) sa občianske zmluvy vypracované v rámci federálneho zákona č. 223 nepovažujú za komunálne (štátne) zmluvy.
V tejto súvislosti sa na takéto prípady nevzťahujú ustanovenia federálneho zákona č. 135 (článok 17.1/1/10). To znamená, keď autonómna vládna agentúra s odvolaním sa na normy federálneho zákona č. 223 vynaložila výdavky na nákup určitých prác alebo služieb, ktorých realizácia alebo poskytovanie si vyžaduje povinnú prítomnosť dodávateľa v priestoroch organizácie (napr. divadlom zakúpené opravárenské služby, šitie scénických kostýmov), zabezpečiť prenájom zodpovedajúcich priestorov je možný výlučne na organizovaných aukciách.
Dôležité! V takýchto situáciách, ako je opísané vyššie, sú nákup služieb a aukcia o právo na vypracovanie nájomnej zmluvy dva nezávislé procesy.
Predĺženie zmluvy
Existujúce nájomné zmluvy na mestský nehnuteľný majetok (štátny majetok), majetok prevedený na vládnu agentúru na operatívnu správu v súlade s federálnym zákonom č. 135 (článok č. 17.1/9-11) podliehajú predĺženiu.
- V prípade, že si fyzická osoba plnila svoje povinnosti podľa tejto zmluvy riadne, podpisuje sa zmluva na nové obdobie bez organizovania aukcie (pokiaľ nie je v zmluvnej dohode uvedené inak a doba platnosti takejto zmluvy nie je obmedzená). ustanoveniami súčasnej ruskej legislatívy).
- V tejto situácii musia byť splnené dve povinné podmienky:
Ak sú splnené všetky podmienky, prenajímateľ zastúpený autonómnou vládnou agentúrou v súlade s federálnym zákonom č. 135 (článok č. 17.1/10) nemá právo odmietnuť predĺženie zmluvnej dohody nájomcovi.
Odmietnutie je možné, ak má fyzická osoba v čase uzavretia nájomnej zmluvy dlhy alebo ak existuje rozhodnutie naložiť s príslušným majetkom iným spôsobom.
Na základe toho antimonopolná organizácia dospela k týmto záverom:
- T Nakoľko je možné, že nájomca na základe prijatia nového rozhodnutia o postupe pri nakladaní s nehnuteľnosťou neposkytne predĺženie nájomnej zmluvy, musí prenajímateľ získať súhlas vlastníka príslušnej nehnuteľnosti na obnovenie nájomnej zmluvy. .
- Zverejnenie predĺženia nájomnej zmluvy v súlade s federálnym zákonom č. 135 (článok č. 17.1/9) možno vykonať neobmedzene veľakrát podľa podobných dôvodov. Je dôležité dodržiavať požiadavky pri každej novej obnove dokladu.
Podnájom
Podľa spolkového zákona č. 135 (č. 17.1/1/16) je možné dať do podnájmu obecný majetok (štátny majetok) bez dražby v týchto prípadoch:
- právo na podpis nájomnej zmluvy sa udeľuje nájomcovi na základe obecnej (štátnej) zmluvy;
- agentúra vlády uzavrela nájomnú zmluvu na základe výsledkov dražby na základe neúspešnej dražby.
Pri dodržaní týchto požiadaviek je možné dať do podnájmu nehnuteľnosť akejkoľvek veľkosti (federálny zákon č. 135 nestanovuje v tomto smere žiadne obmedzenia).
V opačnom prípade sa príslušné plochy poskytujú do podnájmu na všeobecnom základe určenom spolkovým zákonom č. 135 (článok 17.1) s organizovaním dražby, bez nej, ale s inými výnimkami.
Potreba prenájmu nebytových priestorov vzniká najmä u fyzických osôb podnikateľov a iných právnických osôb, ktoré tieto nehnuteľnosti potrebujú na výkon svojej činnosti. Ak prenájom privatizovaných nebytových priestorov nespôsobuje výrazné ťažkosti, potom sa prenájom nehnuteľností od štátnych alebo obecných orgánov mesta líši v mnohých nuansách, o ktorých musíte vedieť vopred.
V súlade so zákonmi týkajúcimi sa ochrany hospodárskej súťaže, ktoré sú v súčasnosti platné v Ruskej federácii, majú mestské úrady právo prenajímať na dočasné použitie nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu. Ruské právne predpisy tiež vymedzujú niekoľko výnimočných prípadov, keď sa ponukové konanie nemôže uskutočniť:
Prenájom obecných nebytových priestorov podlieha prísnemu registračnému konaniu. Vedenie mesta môže dať do dražby aj nehnuteľnosť, ktorá je momentálne sa používa. Stane sa tak v prípade, že zmluva vyprší alebo je predčasne ukončená.
O konaní verejných súťaží je orgán obce povinný vopred informovať na oficiálnej webovej stránke vlády. Ak osoba, ktorá chce prenajať nebytovú nehnuteľnosť, nemohla včas podať žiadosť o účasť na dražbe z dôvodu porušenia informačného poriadku, má právo podať žalobu na súd. Po posúdení reklamácie môže byť obchod vyhlásený za neplatný spolu s transakciami uzatvorenými v dôsledku toho. Zároveň je zakázané uzavrieť nájomnú zmluvu skôr ako desať dní odo dňa zverejnenia informácie o výsledku dražby. Porušenie tohto pravidla je tiež dôvodom na podanie žaloby.
Vážení čitatelia!
Naše články hovoria o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, ale každý prípad je jedinečný.
Ak chcete zistiť, ako vyriešiť váš konkrétny problém, obráťte sa na online formulár konzultanta vpravo → Je to rýchle a zadarmo!
Alebo nám zavolajte na telefón (24/7):
Hlavné povinnosti strán
| Všetky práva a povinnosti zmluvných strán pri prenájme obecných nebytových priestorov sú uvedené v zmluve uzavretej medzi nimi. Hlavné body takýchto povinností možno identifikovať takto: | Mestská správa (prenajímateľ) |
|---|---|
|
|
Uvoľnenie priestorov do siedmich dní s poskytnutím potvrdení o absencii dlhu za verejné služby po ukončení zmluvy
V zmluve o transakcii musí byť uvedená výška úhrady za prenájom nebytových priestorov od štátu. Je tam uvedená aj platobná lehota alebo iné podmienky, ak nájomca platí šesť mesiacov vopred. Vedenie mesta má právo požadovať mesačné kópie potvrdení o platbe najneskôr v určenom termíne. Pokiaľ ide o poplatky za služby a komunikačné systémy, uzatvárajú sa dodatočné zmluvy s inými organizáciami. Platba sa uskutoční na ich bankový účet. V prípade nezaplatenia včas má obec právo samostatne odpísať požadovanú sumu hotovosť z účtu nájomcu.
V prípade omeškania s platbou nájomného môže byť podľa zmluvy účtovaná pokuta vo výške dohodnutej zmluvnými stranami. Výška úroku sa nemôže meniť viac ako raz za rok. V prípade úmyselného porušenia platobných podmienok musí nájomca zaplatiť pokutu, ktorej výšku určuje špeciálna štátna komisia.
Dôvody predčasného ukončenia
Dôvody predčasného ukončenia transakcie si zmluvné strany dohodnú a sú uvedené v samostatných bodoch zmluvy. Všeobecné dôvody na ukončenie nájmu nehnuteľnosti sú:
Predĺženie nájmu
Potreba predĺžiť dobu nájmu nebytových priestorov tiež vzniká pomerne často, preto sa oplatí vedieť, ako sa to dá. Nájomca má právo predĺžiť dobu užívania nehnuteľnosti bez konania opakovaných dražieb, ak si predtým riadne splnil všetky povinnosti. Na obnovenie zmluvy platia dve záväzné pravidlá:
- Poplatok za prenájom sa zmení v súlade s precenením hodnoty nehnuteľností v regióne;
- Doba, na ktorú sa transakcia predĺži, musí byť najmenej tri roky, pokiaľ nájomca nepodá zodpovedajúcu žiadosť o skrátenie tejto lehoty.
Zmluvné strany tak môžu zmluvu o užívaní nehnuteľnosti obnoviť a predĺžiť toľkokrát, koľkokrát je to potrebné. Neexistujú žiadne obmedzenia zo zákona. Obec má právo odmietnuť predĺženie lehoty, ak má s priestormi vlastné plány alebo nájomca v dobrej viere nesplnil podmienky zmluvy a má dlhy voči obecným inštitúciám.
Oznámenia a spory
Ak je potrebné vykonať akékoľvek zmeny podmienok užívania priestorov prenajatých od obecných úradov, je potrebné túto skutočnosť nahlásiť písomne. Ak sa zmenia bankové údaje a adresy sídla, musíte nás o tom bezodkladne informovať. Pri zasielaní písomnej výpovede nezabudnite na termíny a termíny. Poštová známka sa bude považovať za dátum odchodu.
Transakcia musí byť zaregistrovaná u vládnych agentúr. Poplatok bude musieť zaplatiť aj nájomca. Kedykoľvek kontroverzné otázky Ak strany nedokážu samostatne vyriešiť konflikt a dosiahnuť dohodu, rozhodnutie sa prenesie na súd. Zmeny nájomného nadobúdajú účinnosť najskôr desať dní po oznámení.
