Otvárajú sa nové kaviarne nákupné centrá a vo formáte pouličného maloobchodu. Odborníci na trh nám povedali, s akými problémami sa nájomca stretáva pri výbere priestorov na umiestnenie stravovacej prevádzky a ako sa najlepšie rozhodnúť pre umiestnenie, rozlohu štvorcových a nájomné.

Nákupné centrá verzus pouličný maloobchod

Pri výbere v prospech jedného alebo druhého priestoru, pri výbere medzi nákupným centrom alebo pouličným maloobchodom, je potrebné spoliehať sa predovšetkým na koncepciu budúceho zariadenia, pretože pracovný harmonogram aj cieľové publikum budú závisieť. na ňom. V prvom prípade budú vhodnejšie rodinné zariadenia, v druhom - remeselné bary, kaviarne s typickou kuchyňou a rôzne tematické miesta.

Dôležitým faktorom môže byť aj to, ako dlho kaviareň funguje, či hľadá prvé priestory alebo sa sťahuje či dokonca rozširuje svoju sieť. Inými slovami, skúsenosti a finančné rezervy sa stanú významnými. „Pre začínajúcich podnikateľov a startupy je vhodnejšie umiestnenie v pouličnom maloobchode ako v nákupnom centre,“ hovorí Egor Ostapenko, riaditeľ odboru. maloobchodné nehnuteľnosti Spoločnosť Praedium. "Nie každý nový projekt je schopný okamžite zvládnuť pomerne vysoké sadzby v nákupnom centre a veľkú bezpečnostnú platbu na 2-4 mesiace."

Stojí za zváženie, že okresné obchodné centrá zvyčajne ponúkajú niekoľko kľúčových formátov. Ivan Tatarinov, obchodný riaditeľ GLINCOM, poznamenáva, že je to ziskové a najžiadanejšie pre malých podnikateľov, ktorí sú pripravení investovať 500 000 rubľov do otvorenia reštaurácie. až 1 milión rubľov je kávový bod. Pracujú aj v „slabých“ nehnuteľnostiach z dôvodu marginality a dokážu preraziť už v prvom mesiaci prenájmu. Druhý formát - food court - poskytuje väčší objem investícií od 2,5 milióna rubľov. „Najúspešnejšie kaviarne vo food courte existujú vedľa kina a zábavného priestoru. Ak sa v okolí nenachádzajú žiadni nájomníci zábavy, mali by ste k otázke prenájmu pristupovať veľmi opatrne,“ ozrejmuje odborník.

Pri výbere medzi nákupným centrom a pouličným maloobchodom má tiež zmysel zvážiť klady a zápory oboch typov umiestnenia. Predpokladá sa napríklad, že je jednoduchšie predpovedať priemerný počet zákazníkov v nákupnom centre. „V pouličnom maloobchode môžete tiež merať premávku, je však menej predvídateľná, viac závisí od poveternostných podmienok a kvalita chodcov sa môže líšiť v závislosti od lokality,“ vysvetľuje Natalya Ozernaya, zástupkyňa vedúceho oddelenia pouličného maloobchodu v JLL v Moskva.. To isté platí pre prípadných konkurentov: na ulici sa môžu kedykoľvek zriadiť od dverí k dverám a prilákať zákazníkov, zatiaľ čo v nákupnom centre sa zvyčajne snažia udržiavať rovnováhu zastúpených firiem.

Je tiež dôležité, aby priestory v obchodných centrách boli často vybavené s prihliadnutím na požiadavky na stravovanie, pričom umiestnenie v obytné budovy zahŕňa množstvo dokončovacích úprav a potrebných súhlasov obyvateľov. V obytnej budove je tiež dôležité zabezpečiť, aby hostia nefajčili v blízkosti vchodu a okien. Ak sa rozhodnete v prospech pouličného maloobchodu, bude to na mieste, kde bola predtým otvorená kaviareň alebo reštaurácia.

Koľko vziať do „štvorcov“?

Nájsť priestor, ktorý by nebol prehnaný rozlohou, ale nebol by stiesnený pre budúcich hostí podniku, je mimoriadne náročná úloha a častokrát prakticky nemožné vyriešiť ju bez špecialistu, ktorý navrhuje reštaurácie a kaviarne. „Existuje určitý platobný systém, ktorý je naplánovaný na základe jedálneho lístka podniku. Rozloha závisí najmä od toho, či bude mať kaviareň plne obslužnú kuchyňu alebo len predvarenie, prípadne či sú pripravení sa bez kuchyne vôbec zaobísť,“ hovorí Egor Ostapenko. Okrem toho sa zohľadňuje počet personálu a veľkosť požadovaných priestorov pre sklady, chladiace agregáty atď.. Hlavná sála, v ktorej budú návštevníci sedieť, je plánovaná na základe veľkosti stolov a možného zaťaženia. „Treba brať do úvahy aj normy a pravidlá, podľa ktorých musí mať prevádzkareň samostatné WC pre personál, sprchu pre kuchárov a miesto na prezliekanie zamestnancov,“ dodáva Anton Belykh. CEO poradenská spoločnosť DNA Realty. "Bude veľmi ťažké vypočítať to bez skúseností."

Objem priestoru bude, samozrejme, závisieť od obchodných centier aj formátov pouličného maloobchodu, z ktorých si v konečnom dôsledku budete musieť vybrať. „Kaviarne si môžu prenajať priestory od pultu 3-4 m2 až po malé priestory 20 m2. Pre food court je najobľúbenejšia plocha v rozmedzí 25-65 m2. Ak si podnikateľ otvorí kaviareň ako franšízu, potom sa pri výbere oblasti riadi požiadavkami majiteľov, ktoré sú už jasne uvedené vo francúzskej knihe,“ vysvetľuje Ivan Tatarinov.

Na rozdiel od technologických jemností je možné primeranosť navrhovanej sadzby nájomného posúdiť nezávisle na základe analytických výpočtov odborníkov na trh. Podľa Knight Franka sú priemerné ceny za kaviareň s rozlohou 200 m2. mv centre Moskvy môže byť 65 - 75 tisíc rubľov av top lokalitách môže dosiahnuť až 90 - 120 tisíc rubľov. Priemerná sadzba v obytných oblastiach je 40-45 tisíc rubľov. na štvorcový m za rok. „Sadzby za priestory v „spálniach“, ale pri priamej viditeľnosti z metra, sú často porovnateľné so sadzbami na centrálnych uliciach, práve kvôli dennému toku chodcov z metra,“ poznamenáva Natalya Ozernaya, zástupkyňa vedúceho pouličného maloobchodu. oddelenie na JLL v Moskve.

Zdroj: JLL

Ako si vybrať? Anton Belykh si je istý: v žiadnom prípade by ste nemali nastaviť psychologickú líniu - napríklad „neplatiť viac ako milión rubľov mesačne za prenájom“. „Poznám reštaurácie, ktoré platia za priestory 3-5 miliónov mesačne a stále sa im darí. A sú prevádzky, ktoré platia 100-tisíc a ledva vyžijú alebo dokonca fungujú v strate,“ vysvetľuje odborník. „Pri posudzovaní sadzieb prenájmu by ste nemali brať do úvahy svoje vnútorné psychologické obmedzenia, ale skutočnú návštevnosť miesta, jeho zhodu s vaším cieľovým publikom a pomocou moderných systémov vykonať výpočty očakávaných výnosov.“

Rozhodnite sa o umiestnení

Pri zvažovaní priestoru v nákupnom centre sa často pri food courte môžete stretnúť s predsudkami voči silným nájomníkom v susedstve, najmä „veľkej trojke“: McDonald's, Burger King, KFC. Ivan Tatarinov verí: „Kvalitný a zaujímavý produkt neutrpí konkurenciou silných svetových značiek. Napríklad burger shopom sa darí veľmi úspešne odlíšiť od podobných ponúk v masovom segmente vďaka autorskému produktu a individuálnejšiemu prístupu.“

Ďalším mylným názorom je, že kaviarňam sa darí len v centre Moskvy. „V obytných štvrtiach a na odchádzajúcich diaľniciach je tiež veľa úspešných prevádzok. Tu je potrebné vziať do úvahy špecifiká oblasti. Napríklad v Perove je lepšie otvoriť niečo veľmi cenovo dostupné, ale na Michurinsky Prospekt bude steakhouse v pohode. Reštaurátori majú tiež záujem o veľké obytné štvrte s obrovským množstvom nového bývania, ktoré kupuje alebo prenajíma najmä stredná vrstva,“ hovorí Anton Belykh.

Vo formáte street retail už tradične dobré miesta pre kaviarne sú pešie zóny, ktorých počet v centre Moskvy v poslednej dobe vzrástol. Je dobré, ak sa v blízkosti nachádza orientačný bod alebo miesto na dovolenku pre obyvateľov mesta. Žiadané sú aj priestory v blízkosti metra. „Perspektívne, s vysokým rozvojovým potenciálom, sú podľa mňa priestory v loftoch nachádzajúcich sa na území bývalých fabrík. Pozoruhodným príkladom je otvorenie reštaurácie Syrovarnya na území pivovaru Badaevsky, ktorá sa stala kotvou a pridalo sa k nej množstvo ďalších projektov: Deep Space, The 12 Wine Bar, Summer Garden,“ hovorí Victoria Kamlyuk, riaditeľka pouličné maloobchodné oddelenie spoločnosti Knight Frank.

Čo sa týka polohy v centre, v posledných rokoch sa objavila ďalšia dôležitá starosť – rekonštrukčné a sadové práce. Neustála výstavba málo priťahuje zákazníkov, najmä pre kaviarne, ktoré by chceli organizovať letné verandy. „Nemali by ste sa báť prác na zlepšovaní ulíc a neodchádzajte,“ je si istá Victoria Kamlyuk. "Musíme vyjednať s prenajímateľom zľavu 10-30% počas trvania rekonštrukcie." Jegor Ostapenko tiež plne súhlasí s názorom, že renováciu je celkom možné „prežiť“: „Keď už hovoríme o terénnych úpravách, treba poznamenať, že ak má podnik určitú finančnú rezervu bezpečnosti, je lepšie počkať na toto obdobie. radšej sa odsťahovať. Rekonštrukcia sa skončí, ulica sa premení a v budúcej sezóne má kaviareň šancu získať späť straty a zvýšiť príjmy.“

Princíp zmluvnej slobody nám umožňuje zaviesť mechanizmus na určenie veľkosti prenajať, výhodné pre nájomcu aj prenajímateľa. Môže to byť pevná suma vyplácaná mesačne alebo suma, ktorá zahŕňa náhradu nákladov na údržbu prenajatého zariadenia. V druhom prípade si znenie zmluvného ustanovenia vyžaduje osobitnú pozornosť.

Postup, podmienky a podmienky platenia nájomného sú určené nájomnou zmluvou (čl. 1 § 614 Občianskeho zákonníka), a ak neexistujú, postup, podmienky a platobné podmienky sa zvyčajne uplatňujú pri prenájme podobného majetku za porovnateľných okolností. sú aplikované. Obdobné pravidlo je ustanovené v odseku 3 čl. 424 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie za zmluvnú cenu: ak to nie je zahrnuté v texte zmluvy, plnenie zmluvy sa musí zaplatiť za cenu, ktorá sa za porovnateľných okolností zvyčajne účtuje za podobný tovar, prácu alebo služby.

Pri uzatváraní zmluvy o prenájme nehnuteľnosti však toto pravidlo nemožno uplatniť, pretože nájom je jej základnou podmienkou (článok 432 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V prípade absencie podmienky, na ktorej sa zmluvné strany písomne ​​dohodli, pokiaľ ide o výšku nájomného, ​​zmluva o prenájme nehnuteľnosti sa považuje za neuzatvorenú (článok 654 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Podmienky nájmu musia byť formulované tak, aby bolo možné presne určiť, kedy a v akej výške je nájomca povinný platiť príslušné platby. Dohoda môže stanoviť pevnú výšku nájomného alebo postup (mechanizmus) jeho výpočtu. V druhom prípade sa aj nájomná zmluva bude považovať za dohodnutú.

Výška nájomného môže byť zmenená dohodou zmluvných strán v lehotách uvedených v zmluve, nie však viac ako raz ročne, pokiaľ zmluva neustanovuje inak (článok 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) . Zmena výšky nájomného v súlade s stanovené zmluvou mechanizmus nie je zmenou nájomnej zmluvy, a preto nepodlieha obmedzeniam uvedeným vyššie (bod 11 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 11. januára 2002 č. 66 , ďalej len informačný list č. 66). Tomuto obmedzeniu neodporuje napríklad podmienka indexovania nájomného v závislosti od inflácie. Výška nájomného sa síce mení, no postup pri jeho výpočte zostáva nezmenený.

Následky straty statusu platiteľa DPH prenajímateľa je lepšie zabezpečiť v zmluve

V nájomnej zmluve sa odporúča špecifikovať, či nájomné zahŕňa daň z pridanej hodnoty (DPH). A ak to zahŕňa, potom bude potrebné určiť aj to, aká časť z určenej sumy je prenajať, a ktorý z nich je DPH. Napríklad uveďte aktuálnu sadzbu dane, aby ste sa vyhli sporom v budúcnosti, keď sa sadzba dane zmení počas zmluvného obdobia. V zmluve sa tiež odporúča uviesť, že k sume prenájmu sa neúčtuje DPH, ak prenajímateľ nie je platiteľom tejto dane.

Toto všetko sa musí urobiť, pretože v opačnom prípade môžu mať strany nezhody týkajúce sa súm, ktoré sa majú zaplatiť ako nájomné. Postoj súdov k tejto otázke je nejednoznačný a v dôsledku toho môže prenajímateľ dostať nájomné v nižšej výške, ako sa očakávalo (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Západosibírskeho dištriktu zo dňa 17. septembra 2010 vo veci č. A70- 14225/2009) a nájomca môže byť nútený zaplatiť DPH prevyšujúcu výšku nájomného (Rozhodnutie Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 10.2.2010 č. VAS-1414/10 vo veci č. A51-7727 /2009).

Pravdepodobná je situácia, že pôvodne bol prenajímateľ platiteľom DPH a v zmluve bola dohodnutá výška nájomného so zohľadnením dane, neskôr však povinnosť túto daň platiť zanikla. Napríklad, keď prenajímateľ prejde na zjednodušený daňový systém (článok 2 článku 346.11 daňového poriadku Ruskej federácie) alebo v prípade zmeny vlastníka prenajatého majetku, ak nového majiteľa nie je platcom DPH. V tomto smere je v záujme nájomcu uviesť do zmluvy podmienku, že v prípade zániku povinnosti prenajímateľa platiť DPH sa nájomné zníži o sumu dane. Ak takáto podmienka nebude dohodnutá, súd môže odmietnuť vyhovieť žiadosti o vrátenie preplatku nájomného vo výške dane (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka zo dňa 05.08.2011 vo veci č. A43 -24309/2010). Zároveň existuje iná pozícia, keď sa platba so zahrnutou sumou DPH uznáva ako bezdôvodné obohatenie prenajímateľa (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vyatka z 15. januára 2010 vo veci č. A29-2100/2009).

Nájomné môže zahŕňať pevnú a variabilnú časť

Nájomné nie je možné stanoviť formou úhrady nájomcom za energie (elektrina, voda, teplo), palivo, mazivá a iný materiál spotrebovaný pri užívaní prenajatej nehnuteľnosti. Faktom je, že pri takejto platbe prenajímateľ v skutočnosti nedostane od nájomcu žiadnu odmenu za priznané právo užívať predmet nájmu, čo je v rozpore s plateným charakterom zmluvy (bod 12 Informačného listu č. 66).

S cieľom preplatiť náklady na služby spotrebované nájomcom zmluvné strany v dohode čoraz častejšie uvádzajú, že nájomné pozostáva z dvoch častí – konštantnej a variabilnej. Veľkosť konštantnej časti sa určuje vo forme pevnej hodnoty (alebo mechanizmu na jej výpočet) a variabilná časť sú definované ako náklady na energie spotrebované nájomcom.

Podmienka vymedzujúca postup pri platení účtov za energie je dôležitým bodom zmluvy. Koniec koncov, zmluvy s organizáciami dodávajúcimi zdroje uzatvára prenajímateľ a faktúry sú vystavené na jeho meno a nájomca bude mať povinnosť uhradiť takéto výdavky, ak je to uvedené v zmluve. Inžinierske a iné platby zahŕňajú náklady na dodávku vody a stočného, ​​telefonickú komunikáciu, spotrebovanú elektrickú energiu, dodávku tepla (plyn), ako aj poplatky za upratovanie priestorov, odvoz odpadu a pod.

Účtovanie platieb za energie a prevádzky v rámci nájomného je možné v niekoľkých variantoch. Najprv si môžete nastaviť fixné nájomné, ktoré už zahŕňa náklady na takéto platby. Nájomca potom platí každý mesiac fixné nájomné. Po druhé, je prípustné určiť výšku nájomného bez zohľadnenia nákladov na služby, čo naznačuje právo nájomcu na nezávislé uzatváranie dohôd s organizáciami zásobovania zdrojmi a servisnými organizáciami. Malo by sa vziať do úvahy, že uzavretie takýchto dohôd bude mať za následok vznik dodatočných povinností pre nájomcu voči takýmto organizáciám. A do tretice, zmluvné strany majú právo stanoviť si nájomné pozostávajúce z pevnej a pohyblivej časti.

V druhom prípade nájomné pozostáva z platby za prenajaté priestory v stanovenej výške (pevná časť) a nájomného v zmysle náhrady nákladov na energie skutočne spotrebované nájomcom (variabilná časť).

Výšku variabilnej časti nájmu si radšej zafixujte na každý mesiac zvlášť

V praxi sa výška nájomného z hľadiska úhrady nákladov za spotrebovanú elektrickú energiu nájomcom určuje buď na základe stavov elektromerov, samostatne inštalovaných pre nájomcu, alebo z inštalovaného výkonu s prihliadnutím na príkon. všetkých elektrických spotrebičov prevádzkovaných v priestoroch a približnú dobu ich prevádzky. Množstvo spotrebovanej vody alebo plynu dokáže určiť aj meradlo. Výpočet nákladov na vykurovacie služby závisí od celkovej vykurovanej plochy, počítanej v kubických metroch. Úhrada nákladov na telefonickú komunikáciu sa uskutočňuje na základe údajov o stave osobného účtu poskytnutých organizáciou komunikácie.

Na uznanie fixnej ​​časti nájomného ako nákladu stačí mať nájomcu samotnú nájomnú zmluvu, v ktorej je to definované. Na vykazovanie variabilnej časti vo výdavkoch, samostatne primárny dokument, ktorá bude odrážať náklady na energie spotrebované nájomcom s rozpisom podľa druhu služby a s odkazmi na príslušné dokumenty a výšku variabilnej časti mesačného nájomného vypočítanú v súlade s nájomnou zmluvou.

Čo je tento primárny dokument? Účastníci nájomnej zmluvy si túto otázku vo vzťahu ku konkrétnej situácii pri uzatváraní zmluvy samostatne dohodnú. Môže to byť obojstranný akt alebo potvrdenie od účtovného oddelenia prenajímateľa. Hlavná vec je, že použitý dokument obsahuje všetky povinné náležitosti uvedené v čl. 9 federálneho zákona zo 6. decembra 2011 č. 402-FZ „O účtovníctve“ (odsek 1 listu Federálnej daňovej služby Ruska zo 4. februára 2010 č. ШС-22-3/86@).

Ak je v súlade so zmluvou nájomné (alebo jeho časť) pohyblivou sumou, potom na uznanie tejto sumy ako výdavku musí nájomca dostať od prenajímateľa každý mesiac primárny doklad, keďže výška nájomného sa mení z mesiaca na mesiac. A keď je nájomné v zmluve určené na konštantnú (pevnú) sumu, nie sú potrebné mesačné úkony potvrdzujúce výšku platby, pretože výška nájomného sa nemení.

Je potrebné pripomenúť, že s prípravou primárnej dokumentácie môžu vzniknúť ťažkosti, pretože prenajímateľ nie je dodávateľom verejnoprospešných služieb pre nájomcu, ale v skutočnosti vystupuje ako „agent“ nájomcu pri prevode platieb za služby poskytované dodávkou zdrojov. organizácií. Pre prenajímateľa nie sú tieto platby príjmom, ale slúžia ako náhrada výdavkov.

Nízke a konštantné nájomné, možnosť nákupu nehnuteľností, preferenčné programy - to sú len kľúčové výhody Moskvy. Počet nájomníkov v meste každým rokom rastie: napríklad v porovnaní s rokom 2016 dokázali v roku 2017 získať nehnuteľnosti za priaznivé podmienky O 10 % viac podnikateľov. Celkovo sa vlani uskutočnilo takmer 6000 dražieb nehnuteľností a pozemkov. V roku 2018 budú naďalej fungovať všetky programy pre nájomcov, ktoré im umožňujú výrazne ušetriť na nájomnom a dosiahnuť kúpu mestských nehnuteľností. Nepremeškajte šancu získať izbu s výrazne nižšou sadzbou prenájmu, ako je trhová cena! Náš článok s podrobnou analýzou procesu prenájmu a odbornými komentármi vám pomôže pochopiť zvláštnosti prihadzovania.

Prvý krok: výber nehnuteľnosti

Objekty, ktoré sú k dispozícii na prenájom od DGI, si môžete prezrieť na webovej stránke: https://investmoscow.ru/tenders alebo https://www.mos.ru/tender/function/zem-imush-torg/edinyy_spisok_torgov/. Existujú pohodlné filtre na nájdenie nebytových priestorov v požadovanej oblasti, požadovanej oblasti, s konkrétnym účelom.

Dôležité: Vyhodnoťte nielen priestory, ale aj podmienky aukcie: aké sú termíny prijímania žiadostí o účasť, aká je výška zálohy. Stiahnite si dokumentáciu k šarži a prečítajte si nájomnú zmluvu. Všímajte si také dôležité faktory ako možnosť podnájmu nehnuteľnosti, postúpenie pohľadávok, predčasné ukončenie zmluvy a pod.

Niektorí podnikatelia si myslia, že podpísaním zmluvy s DGI kupujú „prasa v žite“. Ako právnik, ktorý dlhé roky pôsobí na realitnom trhu, ponáhľam sa tento stereotyp zničiť. Naopak, všetka dokumentácia o objekte je verejne dostupná, počnúc výpisom z Jednotného štátneho registra nehnuteľností a končiac technickým pasom od ZINZ. Predmety sú vystavené s veľkým množstvom fotografií. Navyše: účastníci aukcie sa môžu dohodnúť na osobnej obhliadke priestorov: na tú je potrebné podať prihlášku na webe najneskôr dva dni pred začiatkom aukcie https://investmoscow.ru/tenders.

Druhý krok: zaregistrujte sa na stránke s ponukou a odošlite žiadosť

Podnikatelia, ktorí sa prvýkrát zúčastnia verejnej súťaže, musia prejsť registračným postupom na stránke. Na to budete musieť prejsť akreditáciou, nainštalovať certifikáty a systém ochrany kryptografických informácií na vašom PC. Podnikatelia budú potrebovať elektronický podpis. Registračnú procedúru odporúčame začať aspoň týždeň pred termínom prijímania prihlášok do aukcie, o ktorú máte záujem.

Ak je právnická osoba už zaregistrovaná, potom stačí podať prihlášku na účasť v aukcii. Okrem toho budete potrebovať:

• Poskytnite dokumenty - výpis z Jednotného štátneho registra právnických osôb alebo Jednotného štátneho registra fyzických osôb podnikateľov, kópie zakladajúcich dokumentov a výpis od oprávneného orgánu, že transakciu schvaľuje. Vyžadujú sa aj doklady potvrdzujúce oprávnenie osoby zúčastňujúcej sa na dražbe.
• Zložiť zálohu - jej výška je uvedená v ponukovej dokumentácii. Prílohou prihlášky je platobný doklad s poznámkou z banky o platbe. Účtenka musí obsahovať číslo šarže, dátum aukcie, adresu a Celková plocha priestory, veľkosť zálohy.

Dôležité: prečo môže byť žiadosť o účasť vo výberovom konaní zamietnutá?

Dôvodov, prečo podnikatelia nemôžu dražiť, je len veľmi málo: nezaplatenie zálohy, neúplný súbor dokumentov alebo porušenie požiadaviek na vyhotovenie dražobnej dokumentácie. Z účasti na aukcii budú vylúčené aj spoločnosti, ktoré sú v štádiu konkurzu alebo likvidácie.

Tretí krok: účasť na aukcii

V stanovenom čase sa musíte zúčastniť aukcie na webovej stránke stránky. Minimálna cena je cena uvedená v dokumentácii k dávke. Krok aukcie je tiež špecifikovaný v dokumentoch - spravidla je to 0,2% zo sumy lotu. Ak do hodiny nepríde žiadna ponuka, víťazom aukcie sa stáva účastník, ktorý ponúkol poslednú sumu. Po zverejnení súťažných protokolov na webovej stránke sa uznávajú ako platné.

Dôležité: Čo ak ste jediným uchádzačom v aukcii?

V tomto prípade sa licitácia jednoducho neuskutoční: mesto ponúkne uzavretie priamej nájomnej zmluvy za podmienok zverejnených v dokumentácii k pozemku.

Yakushev Anton, právnik v RFI consult

Pred účasťou na aukcii je potrebné posúdiť riziká. Záloha sa teda podnikateľovi nevracia, ak bol jediným účastníkom aukcie pripustený alebo urobil maximálnu ponuku, ale odmietol podpísať protokol alebo nájomnú zmluvu.

Štvrtý krok: uzavretie zmluvy

Od 10 do 20 dní po skončení aukcie sa podnikateľ musí dostaviť na oddelenie majetku mesta Moskva, aby podpísal zmluvu o prenájme nebytových priestorov. Zároveň musí dodržať všetky náležitosti dokumentácie a zálohy. Dohodu nie je možné jednostranne meniť ani jednou zo strán. Ak sa účastník, ktorý sa umiestnil na prvom mieste, vyhne podpisu zmluvy, môže namiesto neho DGI ponúknuť nájomné podnikateľom, ktorí ponúkli druhú a tretiu z konečnej sumy.

Yakushev Anton, právnik v RFI consult

Napriek jednoduchosti postupu prenájmu nebytových priestoroch Ministerstvo majetku v Moskve má pomerne veľa úskalí, o ktorých podnikatelia nevedia. Napríklad je ťažké objektívne posúdiť hodnotu priestorov pre podnikanie a pochopiť, do akej miery má zmysel zvyšovať sadzby. Problémy môžu nastať pri zbieraní dokumentov, registrácii na aukčnej stránke alebo pri účasti na aukciách. Nakoniec je veľmi dôležité, aby právnik preveril nájomnú zmluvu a zdôraznil všetky klady a zápory návrhu.

Naši klienti sú vždy spokojní so spoluprácou s RFI consult, pretože poskytujeme služby na kľúč - od výberu priestorov podľa parametrov zákazníka a zhromažďovania dokumentov pre účasť v preferenčných programoch Inšpektorátu štátneho majetku až po podpísanie zmluvy s Ministerstvom nehnuteľností v Moskve. Zákazníci dostávajú nehnuteľnosť na základe dlhodobého prenájmu za najlepšiu cenu.

Kde si môžem prenajať obchodné nebytové priestory alebo sklad? Ako si prenajať obchodný priestor pre obchod? Ako správne prenajímať komerčné nehnuteľnosti?

Zdravím všetkých, ktorí navštívili webovú stránku obľúbeného online magazínu “HeatherBeaver”! Máme s vami odborníka – Denisa Kuderina.

Témou dnešného rozhovoru je prenájom komerčné nehnuteľnosti. Článok bude užitočný pre podnikateľov, majiteľov nebytových priestorov a všetkých, ktorých zaujímajú aktuálne finančné problémy.

Na konci článku nájdete prehľad najspoľahlivejších ruských realitných spoločností, ktoré poskytujú sprostredkovateľské služby pri prenájme komerčných nehnuteľností.

Tak začnime!

1. Prečo prenajímať komerčné nehnuteľnosti?

Úspešná podnikateľská činnosť do značnej miery závisí od vhodne zvolených priestorov na podnikanie. To platí najmä pre obchod a sektor služieb. Útulná, dobre vybavená predajňa v rušnej časti samotného mesta láka zákazníkov.

To isté možno povedať o kanceláriách. Každá spoločnosť, ktorá rešpektuje seba, by mala mať dobré priestory na prácu a prijímanie návštev. Aj keď predávate tovar cez internetový obchod, potrebujete miesto na vybavovanie a vydávanie objednávok, ako aj riešení kontroverzné otázky s kupujúcimi.

Kúpu nebytových priestorov si nemôže dovoliť každý podnikateľ, najmä začínajúci. V takýchto prípadoch prichádza na pomoc prenájom komerčných nehnuteľností.

Uvádzame všetky výhody prenájmu:

• relatívne nízke finančné náklady;
• jednoduchší postup dokumentácie v porovnaní s nákupom;
• možnosť kedykoľvek zmeniť prenajímateľa a presťahovať sa do inej budovy;
• veľký výber nehnuteľností najmä vo veľkých mestách.

Opačný proces – prenájom priestorov – má tiež mnoho výhod. V prvom rade je to spoľahlivý zdroj pasívneho príjmu. Prevzatie vlastníctva nebytových priestorov (obchodných, kancelárskych, priemyselných a iných) je dobrou investičnou možnosťou.

Kým existuje súkromné ​​podnikanie, jej predstavitelia budú neustále potrebovať priestory na podnikanie, čo znamená, že majitelia nehnuteľností budú mať stabilný zisk bez veľkej práce.

Nájsť vhodné priestory na podnikanie je náročná záležitosť. Najrýchlejším a najspoľahlivejším spôsobom, ako nájsť objekt, je využiť služby profesionálnych sprostredkovateľov.

Na našom webe je podrobný článok o tom, ako fungujú tie moderné.

2. Ako prenajať komerčné nehnuteľnosti – 5 užitočných rád

Pri prenájme komerčných nehnuteľností treba byť pri ich výbere čo najopatrnejší. Parametre a funkčné vlastnosti priestorov určujú, ako skoro budete môcť začať podnikať a či bude objekt plne spĺňať ciele vášho podnikania.

Najprv sa rozhodnite, ako budete hľadať vhodné priestory – sami alebo s pomocou agentúry. Prvá metóda predpokladá prítomnosť neobmedzeného množstva voľného času a je spojená s rôznymi rizikami. Druhá možnosť je bezpečnejšia a spoľahlivejšia.

Ďalšie informácie o téme práce so sprostredkovateľmi nájdete v článku „“.

Odborné rady vám pomôžu vyhnúť sa bežným chybám nájomníkov.

Tip 1. Starostlivo si preštudujte kapotu a ventilačné systémy

Vy alebo vaši zamestnanci budete pracovať v miestnosti, takže prítomnosť fungujúcich ventilačných systémov je najdôležitejším bodom. Nedostatok výkonnej a autonómnej ventilácie v budove je skutočnou prekážkou bežnej prevádzky kaviarne, reštaurácie alebo obchodu s potravinami.

Potravinárske výrobky musia byť skladované vo vhodných podmienkach a návštevníkov a predajcov by nemali rušiť cudzie pachy. Okrem toho sanitárne služby jednoducho neumožnia používať objekt ako stravovacie zariadenie alebo obchod s potravinami, ak má iba všeobecné vetranie.

Tip 2: Zamerajte sa na oblasti nakladania a vykladania

Pohodlná plocha na nakladanie a vykladanie tovaru je ďalším kľúčovým bodom pre majiteľov kaviarní, reštaurácií, jedální a obchodov.

Je dôležité, aby oblasť, kde sa budú vykonávať nakládkové a vykladacie operácie, neprehliadala nádvorie obytného domu alebo vozovku. Ak rušíte obyvateľov alebo motoristov, budete sa sťažovať.

Otázka dostatočného napájania je obzvlášť dôležitá pre nájomníkov, ktorých podnikanie zahŕňa používanie zariadení spotrebúvajúcich energiu - chladničky, elektrické rúry, obrábacie stroje atď.

Uistite sa, že elektrické káble v miestnosti sú dostatočne priestranné, aby plne vyhovovali potrebám podniku.

Tip 4. Pozorne si prečítajte podmienky zmluvy

Pred podpisom nájomnej zmluvy si pozorne prečítajte podmienky, za ktorých uzatvárate obchod.

Zmluva musí obsahovať tieto body:

• podmienky prenájmu, náklady a spôsob platby;
• ak sa priestory prenajímajú so zariadením, musí sa vypracovať súpis majetku;
• zodpovednosť strán za porušenie zmluvy;
• podmienky ukončenia zmluvy.

Náklady na energie, odvoz odpadu, údržbu protipožiarny systém a o zabezpečovací poplašný systém sa zvyčajne stará nájomca. Väčšie opravy však v prípade potreby hradí prenajímateľ vrátane výmeny vodovodných komunikácií a elektrických rozvodov, ak zlyhajú.

Vopred prediskutujte s prenajímateľom otázku poistenia nehnuteľnosti – či bude takáto dohoda uzatvorená, a ak nie, rozhodnite sa, kto uhradí straty v prípade nepredvídaných situácií.

Je bezpodmienečne nutné skontrolovať vlastnícke listiny vlastníka – kúpno-predajnú zmluvu, výpis zo štátneho registra o vlastníckom práve.

Uistite sa, že priestory skutočne patria tomu, kto vám ich prenajíma. V opačnom prípade sa jedného dňa objaví skutočný vlastník objektu s príslušnými právomocami. Dôležité je aj to, že priestory nie sú zastavané hypotékou, nie sú zabavené pre dlhy, ani iné vecné bremená.

Človek, ktorý má do spleti bytového práva ďaleko, by mal pri prenájme či kúpe nebytových priestorov využiť odbornú pomoc. Môžete si napríklad objasniť všetky nejasné body na webovej stránke Pravoved, zdroji, kde pracujú špecialisti zo všetkých oblastí judikatúry.

Svoju otázku môžete položiť aj bez registrácie priamo na hlavnej stránke. Právne správnu a kompetentnú odpoveď dostanete už za pár minút a úplne zadarmo. Ak si váš problém vyžaduje hĺbkové štúdium, budete musieť zaplatiť za služby profesionálov, no výšku poplatku si môžete určiť sami.

Krok 2. Stanovte si výšku nájomného

Na zistenie optimálnej ceny prenájmu použite jednu z dvoch možností. Prvým je osobne skontrolovať databázy vášho mesta a určiť približné cenové rozpätie za prenájom podobných priestorov. Po druhé, delegujte túto úlohu na realitného makléra.

Mimochodom, okrem realitných kancelárií poskytujú sprostredkovateľské služby aj súkromní makléri. Za svoju prácu zvyčajne účtujú o 25 – 50 % menej ako spoločnosti. Súkromní špecialisti pracujúci s nebytovými nehnuteľnosťami, event Hlavné mestá- Jednotky.

5. Ak prenajímate komerčné nehnuteľnosti – 3 hlavné riziká pre prenajímateľa

Každý prenajímateľ sa stará o stav svojho majetku a chce mať z prenájmu zisk, nie straty.

Uvedieme hlavné riziká pre majiteľov komerčných nehnuteľností a ukážeme, ako sa im vyhnúť.

Riziko 1. Využitie priestorov na iné účely

V každej dobre spracovanej nájomnej zmluve je uvedené, na aký účel a akým spôsobom sa budú prenajaté priestory využívať. To platí aj pre vybavenie, ktoré si prenajímate spolu s prenájmom.

Ak nájomca prisľúbil, že bude priestor využívať ako sklad, ale nainštaloval si v ňom maloobchodnú predajňu, máte právo mu uložiť pokutu alebo vypovedať zmluvu bez vrátenia ceny prenájmu.

Riziko 2. Poškodenie alebo strata majetku

Odovzdali ste zariadenie a vybavenie tomu, o čom ste si mysleli, že je úctyhodným občanom, ale on, povedané diplomatickým jazykom, nesplnil vaše očakávania. Totiž priviedol areál do krachu, rozbil zariadenie, vyskrutkoval žiarovky a celkovo sa správal ako prasa.

V takýchto prípadoch má vlastník právo požadovať náhradu škody v plnej výške. Okrem toho sa musia vrátiť nielen náklady na opravu, ale aj trhová hodnota poškodeného zariadenia.

Zodpovednosť nezodpovedá, ak došlo k poškodeniu veci a majetku v dôsledku nepredvídaných okolností – napríklad požiaru alebo povodne.

Riziko 3. Odmietnutie nájomníka platiť mesačné nájomné

Nedbalí platitelia by mali byť potrestaní rubľmi. Je to však možné, opäť, ak je nájomná zmluva vyhotovená podľa všetkých pravidiel. To znamená, že dokument musí jasne stanoviť podmienky a výšku mesačných platieb.

6. Ak prenajímate komerčnú nehnuteľnosť - 3 hlavné riziká pre nájomcu

Nájomca môže trpieť aj v dôsledku nezákonného alebo neoprávneného konania prenajímateľa.

Riziko 1. Prenájom priestorov, na ktoré „prenajímateľ“ nemá žiadne zákonné práva

Ak vám priestory prenajme osoba, ktorá nemá zákonné práva vlastníka k nehnuteľnosti, zmluva sa bude považovať za neplatnú. Aby ste tomu zabránili, požadujte predloženie titulných dokumentov.

Výpis z Rosreestr môžete nezávisle získať kontaktovaním multifunkčného centra. Služba je platená, ale budete spoľahlivo vedieť, „kto je šéf“.

Riziko 2. Výmena zámkov v areáli ihneď po zaplatení zálohy

Áno, takéto situácie sa v prírode stále vyskytujú. Podpíšete dohodu, zaplatíte akontáciu, dostanete kľúče z ruky do ruky a keď sa chcete nasťahovať do priestorov so svojou nehnuteľnosťou, ukáže sa, že zámky sú vymenené a po „majiteľoch“ niet ani stopy. “.

V takejto situácii existuje len jedna cesta - kontaktovať políciu a začať trestné konanie vo veci podvodu.

Riziko 3. Podnájom

Najlepšie to vysvetliť na jednoduchom príklade.

Príklad

Nájomca Andrey, začínajúci podnikateľ, si prenajal priestor na obchod na rok, pričom zaplatil šesť mesiacov vopred. Podnikateľ zároveň nekontroloval doklady o vlastníctve, spoliehajúc sa na poctivosť prenajímateľa.

Po mesiaci úspešného obchodovania sa v obchode objavil skutočný majiteľ s kompletnou sadou originálnych dokumentov. Nájomníka slušne požiadal, aby sa z obývaného priestoru odsťahoval. Andrey sa snažil nájsť podnájomníka, aby dostal aspoň vopred vyplatené peniaze, ale podnikavý sprostredkovateľ nikdy nereagoval ani na hovory, ani na SMS.

Zrátané a podčiarknuté: Jednajte priamo s majiteľom. Minimálne by si mal uvedomiť všetky manipulácie, ktoré sa dejú s jeho majetkom.

7. Odborná pomoc pre nájomníkov a prenajímateľov - prehľad TOP-3 realitných kancelárií

Nájsť kvalifikovaného sprostredkovateľa je náročná úloha. Aby sme čitateľom pomohli, zostavili sme prehľad najspoľahlivejších spoločností v Rusku, ktoré pracujú s komerčnými nehnuteľnosťami.

1) Agency.net

Realitná kancelária. Pomôže majiteľom a nájomcom prenajímať a prenajímať: kancelárie, obchodné priestory, dielne, sklady, kaštiele a akékoľvek iné komerčné nehnuteľnosti. Spoločnosť zamestnáva len skúsených a kvalifikovaných právnikov a realitných maklérov.

Nezanedbateľnou výhodou spoločnosti je jej profesionálny prístup, prítomnosť podrobne spracovanej webovej stránky a vypracovanie individuálnej stratégie pre každého klienta kancelárie. Neexistujú žiadne realitné služby, ktoré by špecialisti spoločnosti nemohli poskytnúť používateľom.

Komerčné nehnuteľnosti v Moskve a regióne sú hlavnou špecializáciou spoločnosti. Respect pôsobí na trhu od roku 2004. Prvotným cieľom agentúry bolo poskytnúť klientom čo najširšie spektrum služieb spojených s prenájmom, kúpou a predajom nehnuteľností.