Princíp zmluvnej slobody nám umožňuje zaviesť mechanizmus na určenie veľkosti prenajať, výhodné pre nájomcu aj prenajímateľa. Môže to byť pevná suma vyplácaná mesačne alebo suma, ktorá zahŕňa náhradu nákladov na údržbu prenajatého zariadenia. V druhom prípade si znenie zmluvného ustanovenia vyžaduje osobitnú pozornosť.

Postup, podmienky a podmienky platenia nájomného sú určené nájomnou zmluvou (čl. 1 § 614 Občianskeho zákonníka), a ak neexistujú, postup, podmienky a platobné podmienky sa zvyčajne uplatňujú pri prenájme podobného majetku za porovnateľných okolností. sú aplikované. Obdobné pravidlo je ustanovené v odseku 3 čl. 424 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie za zmluvnú cenu: ak to nie je zahrnuté v texte zmluvy, plnenie zmluvy sa musí zaplatiť za cenu, ktorá sa za porovnateľných okolností zvyčajne účtuje za podobný tovar, prácu alebo služby.

Pri uzatváraní zmluvy o prenájme nehnuteľnosti však toto pravidlo nemožno uplatniť, pretože nájom je jej základnou podmienkou (článok 432 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V prípade absencie podmienky, na ktorej sa zmluvné strany písomne ​​dohodli, pokiaľ ide o výšku nájomného, ​​zmluva o prenájme nehnuteľnosti sa považuje za neuzatvorenú (článok 654 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Podmienky nájmu musia byť formulované tak, aby bolo možné presne určiť, kedy a v akej výške je nájomca povinný platiť príslušné platby. Dohoda môže stanoviť pevnú výšku nájomného alebo postup (mechanizmus) jeho výpočtu. V druhom prípade sa aj nájomná zmluva bude považovať za dohodnutú.

Výška nájomného môže byť zmenená dohodou zmluvných strán v rámci podmienok ustanovené zmluvou, ale nie viac ako raz ročne, pokiaľ zmluva neustanovuje inak (článok 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Zmena výšky nájomného v súlade s mechanizmom upraveným v zmluve nepredstavuje zmenu nájomnej zmluvy, a preto sa na ňu nevzťahujú obmedzenia uvedené vyššie (bod 11 informačného listu Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 11. januára 2002 č. 66, ďalej len informačný list č. 66). Tomuto obmedzeniu neodporuje napríklad podmienka indexovania nájomného v závislosti od inflácie. Výška nájomného sa síce mení, no postup pri jeho výpočte zostáva nezmenený.

Následky straty statusu platiteľa DPH prenajímateľa je lepšie zabezpečiť v zmluve

V nájomnej zmluve sa odporúča špecifikovať, či nájomné zahŕňa daň z pridanej hodnoty (DPH). A ak to zahŕňa, potom bude potrebné určiť aj to, aká časť z určenej sumy je prenajať, a ktorý z nich je DPH. Napríklad uveďte aktuálnu sadzbu dane, aby ste sa vyhli sporom v budúcnosti, keď sa sadzba dane zmení počas zmluvného obdobia. V zmluve sa tiež odporúča uviesť, že k sume prenájmu sa neúčtuje DPH, ak prenajímateľ nie je platiteľom tejto dane.

Toto všetko sa musí urobiť, pretože v opačnom prípade môžu mať strany nezhody týkajúce sa súm, ktoré sa majú zaplatiť ako nájomné. Postoj súdov k tejto otázke je nejednoznačný a v dôsledku toho môže prenajímateľ dostať nájomné v nižšej výške, ako sa očakávalo (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Západosibírskeho dištriktu zo dňa 17. septembra 2010 vo veci č. A70- 14225/2009) a nájomca môže byť nútený zaplatiť DPH prevyšujúcu výšku nájomného (Rozhodnutie Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 10.2.2010 č. VAS-1414/10 vo veci č. A51-7727 /2009).

Pravdepodobná je situácia, že pôvodne bol prenajímateľ platiteľom DPH a v zmluve bola dohodnutá výška nájomného so zohľadnením dane, neskôr však povinnosť túto daň platiť zanikla. Napríklad, keď prenajímateľ prejde na zjednodušený daňový systém (článok 2 článku 346.11 daňového poriadku Ruskej federácie) alebo v prípade zmeny vlastníka prenajatého majetku, ak nového majiteľa nie je platcom DPH. V tomto smere je v záujme nájomcu uviesť do zmluvy podmienku, že v prípade zániku povinnosti prenajímateľa platiť DPH sa nájomné zníži o sumu dane. Ak takáto podmienka nebude dohodnutá, súd môže odmietnuť vyhovieť žiadosti o vrátenie preplatku nájomného vo výške dane (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka zo dňa 05.08.2011 vo veci č. A43 -24309/2010). Zároveň existuje iná pozícia, keď sa platba so zahrnutou sumou DPH uznáva ako bezdôvodné obohatenie prenajímateľa (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vyatka z 15. januára 2010 vo veci č. A29-2100/2009).

Nájomné môže zahŕňať pevnú a variabilnú časť

Nájomné nie je možné stanoviť formou úhrady nájomcom za energie (elektrina, voda, teplo), palivo, mazivá a iný materiál spotrebovaný pri užívaní prenajatej nehnuteľnosti. Faktom je, že pri takejto platbe prenajímateľ v skutočnosti nedostane od nájomcu žiadnu odmenu za priznané právo užívať predmet nájmu, čo je v rozpore s plateným charakterom zmluvy (bod 12 Informačného listu č. 66).

S cieľom preplatiť náklady na služby spotrebované nájomcom zmluvné strany v dohode čoraz častejšie uvádzajú, že nájomné pozostáva z dvoch častí – konštantnej a variabilnej. Veľkosť konštantnej časti sa určuje vo forme pevnej hodnoty (alebo mechanizmu na jej výpočet) a variabilná časť sú definované ako náklady na energie spotrebované nájomcom.

Podmienka vymedzujúca postup pri platení účtov za energie je dôležitým bodom zmluvy. Koniec koncov, zmluvy s organizáciami dodávajúcimi zdroje uzatvára prenajímateľ a faktúry sú vystavené na jeho meno a nájomca bude mať povinnosť uhradiť takéto výdavky, ak je to uvedené v zmluve. Inžinierske a iné platby zahŕňajú náklady na dodávku vody a stočného, ​​telefonickú komunikáciu, spotrebovanú elektrickú energiu, dodávku tepla (plyn), ako aj poplatky za upratovanie priestorov, odvoz odpadu a pod.

Účtovanie platieb za energie a prevádzky v rámci nájomného je možné v niekoľkých variantoch. Najprv si môžete nastaviť fixné nájomné, ktoré už zahŕňa náklady na takéto platby. Nájomca potom platí každý mesiac fixné nájomné. Po druhé, je prípustné určiť výšku nájomného bez zohľadnenia nákladov na služby, čo naznačuje právo nájomcu na nezávislé uzatváranie dohôd s organizáciami zásobovania zdrojmi a servisnými organizáciami. Malo by sa vziať do úvahy, že uzavretie takýchto dohôd bude mať za následok vznik dodatočných povinností pre nájomcu voči takýmto organizáciám. A do tretice, zmluvné strany majú právo stanoviť si nájomné pozostávajúce z pevnej a pohyblivej časti.

V druhom prípade nájomné pozostáva z platby za prenajaté priestory v stanovenej výške (pevná časť) a nájomného v zmysle náhrady nákladov na energie skutočne spotrebované nájomcom (variabilná časť).

Výšku variabilnej časti nájmu si radšej zafixujte na každý mesiac zvlášť

V praxi sa výška nájomného z hľadiska úhrady nákladov za spotrebovanú elektrickú energiu nájomcom určuje buď na základe stavov elektromerov, samostatne inštalovaných pre nájomcu, alebo z inštalovaného výkonu s prihliadnutím na príkon. všetkých elektrických spotrebičov prevádzkovaných v priestoroch a približnú dobu ich prevádzky. Množstvo spotrebovanej vody alebo plynu dokáže určiť aj meradlo. Výpočet nákladov na vykurovacie služby závisí od celkovej vykurovanej plochy, počítanej v kubických metroch. Úhrada nákladov na telefonickú komunikáciu sa uskutočňuje na základe údajov o stave osobného účtu poskytnutých organizáciou komunikácie.

Na uznanie fixnej ​​časti nájomného ako nákladu stačí mať nájomcu samotnú nájomnú zmluvu, v ktorej je to definované. Na vykazovanie variabilnej časti vo výdavkoch, samostatne primárny dokument, ktorá bude odrážať náklady na energie spotrebované nájomcom s rozpisom podľa druhu služby a s odkazmi na príslušné dokumenty a výšku variabilnej časti mesačného nájomného vypočítanú v súlade s nájomnou zmluvou.

Čo je tento primárny dokument? Účastníci nájomnej zmluvy si túto otázku vo vzťahu ku konkrétnej situácii pri uzatváraní zmluvy samostatne dohodnú. Môže to byť obojstranný akt alebo potvrdenie od účtovného oddelenia prenajímateľa. Hlavná vec je, že použitý dokument obsahuje všetky povinné náležitosti uvedené v čl. 9 federálneho zákona zo 6. decembra 2011 č. 402-FZ „O účtovníctve“ (odsek 1 listu Federálnej daňovej služby Ruska zo 4. februára 2010 č. ШС-22-3/86@).

Ak je v súlade so zmluvou nájomné (alebo jeho časť) pohyblivou sumou, potom na uznanie tejto sumy ako výdavku musí nájomca dostať od prenajímateľa každý mesiac primárny doklad, keďže výška nájomného sa mení z mesiaca na mesiac. A keď je nájomné v zmluve určené na konštantnú (pevnú) sumu, nie sú potrebné mesačné úkony potvrdzujúce výšku platby, pretože výška nájomného sa nemení.

Je potrebné pripomenúť, že s prípravou primárnej dokumentácie môžu vzniknúť ťažkosti, pretože prenajímateľ nie je dodávateľom verejnoprospešných služieb pre nájomcu, ale v skutočnosti vystupuje ako „agent“ nájomcu pri prevode platieb za služby poskytované dodávkou zdrojov. organizácií. Pre prenajímateľa nie sú tieto platby príjmom, ale slúžia ako náhrada výdavkov.

Registrácia (trvalá registrácia) v Moskve, v byte za nízku cenu. Poskytujeme plnú právnu podporu od A po Z, počnúc výberom bytových priestorov (jeho obhliadkou) a končiac podporou transakcie v orgánoch štátnej správy. Vždy aspoň 9 – 11 okresov podľa vlastného výberu. Registrácia prebieha striktne v rámci zákona, len oficiálne cez MFC alebo priamo cez Migračný bod. Prítomnosť vlastníka nehnuteľnosti a osoby, ktorá je prihlásená, je povinná. (Trvalá registrácia v Moskve) váš pas bude opečiatkovaný do 30 minút až 5 pracovných dní v závislosti od zvoleného spôsobu predkladania dokumentov. Ak si chcete kúpiť povolenie na pobyt v Moskve, potom to nie je pre nás. Nepredávame, ponúkame právnu podporu pri získaní registrácie.

Registrácia v Moskve

Registrácia v Moskve sa vydáva s prihliadnutím na všetky normy a štandardy stanovené ruskou vládou, prísne prostredníctvom vládnych agentúr. V byte, kde budete prihlásený, bude okrem vás zapísaných ďalších 5 až 8 osôb. Žiadne gumené plôšky! Navyše, gumené byty sú trestne stíhateľné.

Váš úspech začína stálou registráciou v Moskve.

Ešte raz vám chceme zopakovať a oznámiť vám, že trvalá registrácia v Moskve, ktorá sa vydáva prostredníctvom našej spoločnosti, je 100% oficiálna. S ním môžete získať všetko, čo vyžaduje zákon.

Prihláste svoje dieťa do školy alebo škôlky.

Zaregistrujte svoje vozidlo na dopravnej polícii.

Dobrá práca vo vládnych agentúrach a komerčných organizáciách.

Získajte bankové úvery vrátane hypotekárnych úverov.

Bezplatná lekárska starostlivosť na verejných klinikách.

Získajte nový pas alebo si vymeňte ten existujúci.

Urobte si vodičský preukaz.

Poberať dôchodok, ktorý je splatný zo zákona.

Registrácia v Moskve pre

Registrácia v Moskve pre občanov Ruskej federácie je v súčasnosti pomerne populárnou službou. Bez ohľadu na to, ako triviálne to môže znieť, takmer každý Rus, ktorý príde pracovať do Moskvy, čelí štátnej byrokratickej mašinérii.

Registrácia v Moskve pre zahraničných občanov

– ide o nevyhnutný krok v ďalšom získavaní ruského občianstva. Osoba, ktorá dostala povolenie na prechodný pobyt, sa totiž podľa zákona musí prihlásiť na registráciu počas celej doby platnosti Povolenia na prechodný pobyt.

Získanie povolenia na pobyt alebo registrácia na základe povolenia na pobyt v Rusku sa vyžaduje zo zákona na celých 5 rokov platnosti povolenia na pobyt.

Prečo máme registráciu v Moskve za takú prijateľnú cenu?

Základné! Sme konečná spoločnosť, ktorá poskytuje túto službu. Pootvorme trochu oponu, máme asi 6-8 sprostredkovateľov, ktorí k nám privádzajú klientov s vlastnými „nadsadenými nákladmi“. Nie sme sprostredkovatelia! Naša cena z prvej ruky.

Ďalšia skutočnosť: na internete je veľa ponúk na registráciu registrácie prostredníctvom nákupu akcie. Ide o veľmi nákladný proces a cena môže dosiahnuť až 1 200 000 rubľov. Máme cenovo dostupný produkt, o nič horšie: registráciu v Moskve bez nároku na životný priestor. alebo nás kontaktujte a zaregistrujte sa za oveľa menej peňazí? Jednoznačná odpoveď neexistuje. Všetko závisí od vašich cieľov a finančných možností. A to, čo je pre vás to pravé, vyžaduje analýzu.

Bez ohľadu na váš výber však musíte mať na pamäti, že registráciu v Moskve vydáva štátny orgán do 6 regulovaných dní.

Izba, ktorú si môžete prenajať za 500 rubľov za hodinu, stojí 100 000 rubľov mesačne. Na odôvodnenie trvalého prenájmu potrebujete odpracovať vo svojich priestoroch 200 hodín mesačne. To je 7 hodín každý deň bez jediného dňa voľna. Takto sa to nerobí.

Potrebujete slobodu voľby

Váš kurz/seminár/školenie/prezentácia môže mať veľa ľudí – a potom budete potrebovať väčšiu ako priemernú miestnosť. Možno je málo ľudí – a potom netreba preplácať. Skupina sa nemusí vôbec zhromaždiť, potom musíte odmietnuť prenájom. To všetko je možné vykonať pomocou služby požičovne SpeedRent.

Vašim klientom je jedno, pod akou strechou dnes pracujete.

Zákazníci už dávno nie sú lojálni k lokalitám. Rozloha mesta je pre nich dôležitá - áno, dôležitá je vzdialenosť od stanice metra. Ale pre nich je úplne jedno, kde ich dnes stretnete – v biznis centre X alebo v biznis centre Y cez ulicu. Trvalé miesto recepcia prestala byť súčasťou dobrého mena. Webová stránka a telefónne číslo musia byť trvalé. Kvalita služieb by mala byť stála – nie však adresa sály!

Keďže ste naviazaný na „svoju“ nehnuteľnosť, nemôžete sa sústrediť na svojich klientov

Účty za údržbu, elektrinu a vodu, myšlienky na ďalšiu šialenú platbu prenajímateľovi – to všetko vám odčerpáva životnú energiu. Dosť bolo tolerovania tohto! Výmena hodinový prenájom priestory vám uvoľnia ruky.

Hľadanie miesta na webovej stránke je bezplatné

Za spracovanie prihlášok od organizátorov podujatí si neúčtujeme peniaze. Nepredávame informácie. SpeedRent dostáva svoju odmenu ako percento z ceny prenájmu len z uskutočnených transakcií, a to na základe skutočnosti a za predpokladu, že nevzniknú žiadne nároky zo strany nájomcu a prenajímateľa.

Nájdite vhodnú halu

Nájomné od prenajímateľa vrátane variabilného

Nájomné vzťahy sú medzi podnikateľskými subjektmi veľmi obľúbené. Poskytnutím „bezplatného“ majetku na prenájom ho prenajímatelia využívajú na generovanie dodatočného príjmu a nájomníci zase za určitý poplatok získavajú možnosť využívať hnuteľný či nehnuteľný majetok iných ľudí.

V tomto článku sa budeme zaoberať otázkami účtovania nájomného prijatého prenajímateľom od nájomcu.

V súlade s článkom 614 Občianskeho zákonníka Ruská federácia(ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie), hlavnou zodpovednosťou nájomcu je včasné zaplatenie nájomného za užívanie nehnuteľnosti vo výške a za podmienok stanovených nájomnou zmluvou.

Nájomné je stanovené nasledovne:

– platby stanovené pevnou sumou, vykonávané pravidelne alebo v určitom čase;

– zistený podiel produktov, ovocia alebo príjmov získaných v dôsledku používania prenajatého majetku;

– poskytovanie určitých služieb nájomcom;

– odovzdať nájomcom prenajímateľovi vec ustanovenú zmluvou o vlastníctve alebo nájme;

– uloženie nájomcom zmluvou stanovených nákladov na zlepšenie prenajatého majetku.

Zmluvné strany si môžu v nájomnej zmluve ustanoviť kombináciu týchto foriem nájomného alebo iných foriem platenia nájomného.

Najbežnejším typom je stanovenie nájomného formou fixných platieb vykonávaných periodicky alebo jednorazovo.

Na základe nájomnej zmluvy je možné previesť viacero predmetov naraz. Nájomné je v tomto prípade možné stanoviť ako celok za celý prenajímaný majetok, tak aj za každý objekt samostatne. Aby sa predišlo ďalším nezhodám medzi účastníkmi zmluvy, je lepšie stanoviť nájomné samostatne pre každý predmet nájmu.

Variabilné nájomné, stanovené mesačne na základe dohody strán, s cieľom kompenzovať účty za energie, podľa názoru autora nie je úplne v súlade so zákonom. Zároveň z pohľadu daňových úradov pri takomto nájomnom bude môcť prenajímateľ uznať len výdavky na nákup palív, vody a energií všetkých druhov, vynaložené na technologické účely, výrobu všetkých druhy energie, vykurovanie budov, ako aj náklady na transformáciu a prenos energie spotrebovanej priamo do nich bez zohľadnenia spotreby nájomcov (List Federálnej daňovej služby Ruskej federácie pre Moskovský región z 13. 2006 č. 21-25-I/1372). Na rozdiel od nájomcu, ktorý má právo zahrnúť do výdavkov akceptovaných na zdanenie zisku stálu aj pohyblivú zložku nájomného (List Federálnej daňovej služby Ruskej federácie pre Moskovský región z 13. novembra 2006 č. 21-25-I/1372).

Podľa Informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 č. 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“, ktorého odsek 11 vysvetľuje, že pri aplikácii odseku 3 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musia súdy vychádzať zo skutočnosti, že do jedného roka Podmienky zmluvy, v ktorej sa stanovuje pevná výška nájomného alebo postup (mechanizmus) na jeho výpočet, musia zostať nezmenené. Nájomca podal u prenajímateľa na rozhodcovskom súde žalobu na zrušenie podmienok nájomnej zmluvy, v ktorých sa stanovuje štvrťročné zvyšovanie nájomného zo strany prenajímateľa jeho indexáciou s prihliadnutím na infláciu, keďže táto podmienka je v rozpore s imperatívnou normou č. 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý stanovuje možnosť zmeniť výšku nájomného najviac raz za rok. Ale súd, aj keď len v posudzovanom prípade, konštatoval, že určenie sadzby nájomného vo výške zodpovedajúcej určitej sume v cudzej mene znamená vytvorenie mechanizmu na jej výpočet. Toto určenie nájomného má eliminovať nepriaznivé vplyvy inflácie. Zmena kurzu cudzej meny neznamená zmenu výšky nájomného v súlade s odsekom 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V dôsledku toho sa ukazuje, že na zavedenie variabilného nájomného je potrebné mať jasný algoritmus na jeho výpočet uvedený v zmluve, inak je ľahké súdny spor prehrať.

Podmienky platenia nájomného sú určené zmluvou. V takom prípade si zmluvné strany môžu ustanoviť akýkoľvek postup jej vyplácania: mesačne, štvrťročne, raz ročne vkladom platba vopred alebo s odloženou splátkou.

Odsek 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje, že nájomné môže byť zmenené dohodou zmluvných strán v lehotách uvedených v zmluve, nie však viac ako raz ročne. Zároveň sa môže výška nájomného buď zvyšovať alebo znižovať.

Nájomca má právo požadovať zníženie nájomného v prípade, že:

– ak sa v dôsledku okolností, za ktoré nezodpovedá, podstatne zhoršili podmienky užívania stanovené v nájomnej zmluve alebo stav nehnuteľnosti;

– ak prenajímateľ poruší podmienky na väčšie opravy prenajatej veci;

– ak prenajímateľ neupozornil nájomcu na práva tretích osôb k veci pri uzatváraní nájomnej zmluvy.

V prípade podstatného porušenia podmienok platenia nájomného zo strany nájomcu má prenajímateľ právo požadovať od neho predčasné zaplatenie nájomného v lehote stanovenej prenajímateľom. V tomto prípade prenajímateľ nemá právo požadovať predčasné zaplatenie nájomného za viac ako dve po sebe nasledujúce obdobia (článok 5 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Nájomné v účtovníctve.

Postup pri zaúčtovaní leasingových splátok v účtovníctve prenajímateľa závisí od toho, či je táto činnosť hlavná alebo nie.

V súlade s odsekom 5 PBU 9/99 „Príjmy organizácie“ (Nariadenie Ministerstva financií Ruskej federácie zo 6. mája 1999 č. 32n „O schválení účtovných predpisov „Príjmy organizácie“ PBU 9 /99“ (ďalej len PBU 9/99)) v organizáciách, ktorých predmetom činnosti je poskytovanie za odplatu do dočasného užívania (prechodnej držby a užívania) ich majetku na základe nájomnej zmluvy, sa za výnos považuje príjem ktorých príjem je s touto činnosťou spojený (prenájom).

Účtovná osnova a pokyny na jej uplatňovanie (Nariadenie Ministerstva financií Ruskej federácie z 31. októbra 2000 č. 94n „O schválení Účtovnej osnovy pre finančné účtovníctvo ekonomická aktivita organizácie a pokyny na jej používanie"), účet 90 „Tržby“ je určený na zhrnutie informácií o príjmoch a výdavkoch spojených s bežnou činnosťou organizácie, ako aj na zistenie hospodárskeho výsledku za ne.

Výnosy z rezervy na odplatu za dočasné užívanie (prechodná držba a užívanie) jej majetku na základe nájomnej zmluvy (ak je predmetom činnosti organizácie) sa premietajú na účet 90 „Tržby“ podúčet 90-1 „Výnosy“.

Ak poskytovanie majetku do prenájmu nie je hlavnou činnosťou organizácie, potom sa podľa paragrafu 7 PBU 9/99 tržbami spojenými s poskytnutím za odplatu do dočasného užívania (prechodná držba a užívanie) majetku organizácie považuje za účtované ako ostatné výnosy a sú zohľadnené v prospech účtu 91-1 „Ostatné výnosy“.

V tomto prípade sa výdavky spojené s poskytnutím poplatku za dočasné používanie (dočasné vlastníctvo a používanie) majetku organizácie vykazujú ako ostatné (článok 11 PBU 10/99 „Organizačné náklady“ (Nariadenie Ministerstva financií Ruskej federácie). Federácie zo dňa 6. mája 1999 č. 33n „O schválení Účtovné ustanovenia „Výdavky organizácie“ PBU 10/99)).

Ak chcete určiť, aký typ činnosti má zahŕňať operácie prevodu majetku na prenájom, musíte sa obrátiť na odsek 4 PBU 9/99.

V súlade s týmto odsekom organizácia v účtovníctve samostatne účtuje tržby ako príjmy z bežnej činnosti alebo ostatné príjmy na základe požiadaviek PBU 9/99, charakteru svojej činnosti, druhu príjmov a podmienok ich prijímania.

Inými slovami, organizácia sa musí nezávisle rozhodnúť, do akého typu činnosti patria operácie prevodu majetku na prenájom, a konsolidovať to v účtovných zásadách organizácie. Táto podmienka je určená zakladateľskou listinou, kde sa ako druh činnosti najčastejšie poskytuje prenájom majetku, podľa toho prenajímateľ účtuje tržby ako príjmy z bežnej činnosti.

Ak je platba nájomného premietnutá organizáciou do účtovníctva ako príjem z bežnej činnosti, potom sa v účtovníctve vykonávajú tieto zápisy:

Na ťarchu účtu 62 „Vysporiadanie s kupujúcimi a zákazníkmi“ Kredit účtu 90-1 „Výnosy“ – odráža výšku platieb nájomného, ​​ktoré sa majú prijať;

Na ťarchu účtu 90-3 „Daň z pridanej hodnoty“ V prospech účtu 68-2 „Výpočty k dani z pridanej hodnoty“ - odráža výšku DPH splatnej do rozpočtu;

Debet účtu 51 „Zúčtovacie účty“ Kredit účtu 62 „Vysporiadania s kupujúcimi a zákazníkmi“ – zohľadnené hotovosť dostal od nájomcu.

Nájomné je poukázané jednorazovo počas celej doby platnosti nájomnej zmluvy ako zálohová platba a účtuje sa na účte 62 „Zúčtovanie s kupujúcimi a odberateľmi“ podúčet „Zúčtovanie akontácia“.

Ak sa nájomné premieta do účtovníctva prenajímateľa ako súčasť ostatných príjmov, potom sa v účtovníctve vykonávajú tieto zápisy:

Na ťarchu účtu 76 „Vysporiadania s rôznymi dlžníkmi a veriteľmi“ podúčet „Zúčtovanie za nájomné“ V prospech účtu 91-1 „Ostatné výnosy“ - zohľadňuje časové rozlíšenie pohľadávky z nájomného;

Debetný účet 91-2 „Ostatné výdavky“ Kreditný účet 68-2 „Výpočty k dani z pridanej hodnoty“ – účtuje sa DPH;

Na ťarchu účtu 51 „Zúčtovacie účty“ V prospech účtu 76 „Vyrovnania s rôznymi dlžníkmi a veriteľmi“ podúčet „Kalkulácie nájomného“ – premietnu sa prostriedky prijaté od nájomcu.

Jednorazovo prevedená suma nájomného pre organizáciu, v ktorej prevod majetku na prenájom nie je hlavnou činnosťou, sa zohľadňuje na účte 98 „Výnosy budúcich období“ podúčet 98-1 „Prijaté príjmy za časové rozlíšenie“.

Podúčet 98-1 „Prijaté príjmy za budúce obdobia“ zohľadňuje pohyb príjmov prijatých v období vykazovania, ktorý sa však týka budúcich období vykazovania.

Suma výnosov týkajúca sa budúcich účtovných období sa premietne v prospech účtu 98 „Výnosy budúcich období“ v súlade s účtami pre hotovosť alebo vyrovnania s dlžníkmi a veriteľmi a na ťarchu – suma príjmov prevedená na príslušné účty začiatku účtovného obdobia, komu tieto príjmy patria.

Analytické účtovanie na účte 98-1 „Prijaté príjmy budúcich období“ sa vykonáva pre každý druh príjmu.

Nájomné sa účtuje v účtovníctve na základe predpokladu dočasnej istoty o skutočnostiach ekonomickej činnosti a pri splnení podmienok uvedených v odseku 12 PBU 9/99:

– organizácia má právo získať tieto príjmy vyplývajúce z osobitnej dohody alebo potvrdené iným vhodným spôsobom;

– je možné určiť výšku príjmu;

– existuje dôvera, že v dôsledku konkrétnej transakcie dôjde k zvýšeniu ekonomických výhod organizácie.

Ak nie je splnená aspoň jedna z uvedených podmienok v súvislosti s hotovosťou a inými aktívami prijatými organizáciou pri platbe, potom sa v účtovníctve organizácie zaúčtujú záväzky, a nie výnosy.

Príklad.

Organizácia uzatvorila zmluvu o prenájme zariadenia na obdobie troch mesiacov. Mesačné nájomné je 17 700 rubľov (vrátane DPH - 2 700 rubľov).

Nájomné vo výške 53 100 rubľov (vrátane DPH - 8 100 rubľov) uhradil nájomca ihneď po celú dobu platnosti nájomnej zmluvy.

Prenajímateľ používa tieto podúčty pracovnej účtovej osnovy:

62-1 „Výpočty na prenájom“;

62-2 „Výpočty pre zálohovú platbu“.

V účtovných záznamoch prenajímateľskej organizácie boli vykonané tieto zápisy:

Debet 51 Kredit 62-2 – 53 100 rubľov – odráža výšku preddavku za prenajaté zariadenie;

Debet 62-2 Kredit 68-2 – 8 100 rubľov – k sume preddavku sa účtuje DPH (článok 1 článku 167 Daňového poriadku Ruskej federácie (ďalej len Daňový poriadok Ruskej federácie)) ;

Debet 62-2 Kredit 98–45 000 rubľov - výška preddavku sa odráža v odložených príjmoch;

Debet 62-1 Kredit 91-1 – 17 700 rubľov – nájomné naakumulované za vykazované obdobie;

Debet 91-2 Kredit 68-2 – 2 700 rubľov – DPH nahromadená na nájomnom za vykazované obdobie;

Debet 68-2 Kredit 62-2 – 2 700 rubľov – akceptované na odpočet DPH zo sumy preddavku;

Debet 98 Kredit 62-1 – 15 000 rubľov – odráža výšku nájomného, ​​ktorá bola predtým zahrnutá do výnosov budúcich období.

Prenajímateľ musí vystaviť nájomcovi faktúru na výšku nájomného.

Podľa odseku 3 článku 168 daňového poriadku Ruskej federácie sa faktúra vystavuje najneskôr do piatich kalendárnych dní, počítajúc od dátumu poskytnutia služieb.

Vystavovanie faktúr za predaj služieb za poskytnutie nehnuteľnosti do prenájmu je možné najskôr po skončení zdaňovacieho obdobia, minimálne v mesiaci, v ktorom boli služby skutočne poskytnuté.

Nájomné v daňovom účtovníctve.

Poskytovanie majetku na prenájom je hlavnou činnosťou organizácie.

Podľa článku 249 daňového poriadku Ruskej federácie je nájomné prijaté od nájomcu klasifikované ako príjem z predaja. Hlavné druhy činností sú určené stanovami organizácie, kde sa ako druh činnosti najčastejšie poskytuje prenájom majetku.

Ak organizácia na účely dane zo zisku vykazuje výnosy a náklady pomocou metódy časového rozlíšenia, potom sa výnosy zaúčtujú vo vykazovanom (zdaňovacom) období, v ktorom vznikli, bez ohľadu na skutočný príjem finančných prostriedkov, iného majetku (práca, služby) ( doložka 1 článku 271 daňového poriadku RF).

Pre organizácie, ktoré poskytujú svoj majetok systematicky za poplatok za dočasné užívanie a (alebo) dočasnú držbu a používanie svojho majetku, sú náklady na takéto činnosti spojené s predajom (odsek 1 ods. 1 článku 265 daňového poriadku). Ruskej federácie).

Ak nájomná zmluva stanovuje nerovnomerný harmonogram splátok nájomného, ​​potom podľa posledných spresnení Ministerstva financií Ruskej federácie uvedených v listoch zo dňa 17. apríla 2009 č. 03-03-06/1/258, zo dňa 2. apríla 2009 č. 03-03-06/1 /212, musí daňovník na základe článku 271 ods. 3 ods. 3 daňového poriadku Ruskej federácie v takýchto prípadoch zohľadniť platby nájomného v príjmoch na základe súm stanovených v splátkovom kalendári. Podobné stanovisko obsahuje aj uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Uralského okresu zo 16. decembra 2008 vo veci č. Ф09-9466/08-С3.

K nerovnomernému splátkovému kalendáru dochádza podľa autora aj vtedy, keď sa nájom platí jednorazovo za dlhšie obdobie, napríklad raz za rok alebo za pol roka. Jednorazové zahrnutie takéhoto poplatku do príjmu zároveň nie je pre organizáciu celkom výhodné, pretože povedie k jednorazovej platbe dane z príjmu alebo k vyššiemu preddavku. Preto je účelnejšie rozdeliť takýto príjem medzi vykazované obdobia. Vzhľadom na stanovisko Ministerstva financií Ruskej federácie však takýto prístup môže spôsobiť sťažnosti daňových úradov.

Pripomeňme, že skorší úradníci uviedli, že príjmy vo forme platieb za prenájom sa v daňovom účtovníctve uznávajú s prihliadnutím na zásadu jednotného vykazovania príjmov a výdavkov bez ohľadu na ich skutočnú platbu. Zároveň mesačné uzatváranie úkonov poskytovaných služieb na základe nájomnej zmluvy na účely údržby daňové účtovníctvo príjem vo forme platieb nájomného sa nevyžaduje. Toto stanovisko bolo uvedené v Listoch Ministerstva financií Ruskej federácie zo 17. apríla 2007 č. 03-03-06/1/248, zo 6. februára 2007 č. 03-03-06/1/59, zo dňa 10. novembra 2006 č. 03-03 -04/1/752, Federálna daňová služba Ruskej federácie pre mesto Moskva zo dňa 22. septembra 2008 č. 20–12/089128.

Poskytovanie majetku na prenájom nie je hlavnou činnosťou organizácie.

V tomto prípade sa príjem z prenájmu majetku uznáva ako neprevádzkový príjem (článok 4 článku 250 daňového poriadku Ruskej federácie).

V odseku 4 pododseku 3 článku 271 daňového poriadku Ruskej federácie sa stanovuje, že v prípade neprevádzkových príjmov z prenájmu majetku je dátumom prijatia príjmu dátum vyrovnania v súlade s podmienkami uzatvorených zmlúv alebo predložením daňovníka dokladov slúžiacich ako podklad pre výpočty, alebo posledný deň vykazovacieho (daňového) obdobia.

Výdavky na údržbu majetku prevedeného na základe nájomnej zmluvy (vrátane odpisov tohto majetku) sú zahrnuté do neprevádzkových nákladov (odsek 1 článku 1 článku 265 daňového poriadku Ruskej federácie).

Komunálne platby.

Ako je uvedené vyššie, v súlade s článkom 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže byť nájomné stanovené buď pevnou sumou, alebo „pohyblivou“ sumou, ktorá pozostáva z dvoch častí – pevnej sumy nájomného a variabilnej zložky pozostávajúcej z účty za energie.

Všetky nájomné zmluvy v tej či onej forme spravidla obsahujú podmienku, že náklady na platenie účtov za energie znáša nájomca. Vzniká tak otázka: ako je z daňového hľadiska najvýhodnejšie pre zmluvné strany takúto podmienku dokladovať. A v prvom rade sa v tomto prípade bavíme o takej kontroverznej dani, akou je DPH.

V praxi existujú rôzne možnosti platby za elektrinu, plyn, vodu, telefónnu komunikáciu a iné služby. Poďme sa na ne pozrieť bližšie.

1. V cene nájmu sú zahrnuté energie.

Prvá metóda sa používa pomerne zriedka. Veď tarify za inžinierske siete neustále rastú, navyše pri uzatváraní zmluvy ešte strany nevedia, do akej miery budú inžinierske siete skutočne spotrebované nájomcom. Preto si vopred vypočítajte veľkosť fixného platba nájomného, pokrytie všetkých nákladov prenajímateľa za energie počas plnenia zmluvy je len ťažko možné. Strany nemajú právo meniť výšku nájomného v priebehu roka, zákaz je stanovený v článku 614 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Zmluvné strany preto spravidla v nájomnej zmluve neustanovujú samotnú výšku nájomného, ​​ale metodiku jeho výpočtu, v dôsledku čoho zmena v priebehu roka vo variabilnej zložke nájomného neznamená revíziu nájomného. cena nájomnej zmluvy, pretože mechanizmus určovania výšky nájomného zostáva zachovaný.

Pri „pohyblivom“ nájomnom sa všetky sumy prijaté prenajímateľom od nájomcu, vrátane účtov za energie, vykazujú ako jeho príjem z prenájmu nehnuteľnosti.

Na základe článku 146 daňového poriadku Ruskej federácie prenajímateľ účtuje DPH z celej sumy nájomného a platí ju do rozpočtu. Prenajímateľ vystaví nájomcovi faktúru na celú sumu nájomného (vrátane výšky účtov za energie) a „energie“ nie sú zvýraznené ako samostatný riadok.

Prenajímateľ, ktorý prijal faktúry od energetických spoločností na svoje meno, má právo odpočítať DPH uvedenú na ich faktúrach v plnej výške. Koniec koncov, ak sú platby za energie prijaté od nájomcu zahrnuté do jeho príjmu, má právo uznať energie spotrebované nájomcom ako svoje výdavky. Rovnaký postup pri vyrubovaní DPH vysvetlili úradníci v liste Federálnej daňovej služby Ruskej federácie zo 4. februára 2010 č. ШС-22-3/86@. Podobný názor majú aj rozhodcovia v uznesení FAS North Caucasus District z 21. decembra 2009 vo veci A63-8994/2004-C4-9, zo dňa 11. júna 2009 vo veci A53-18515/2008. -C5-27, okres FAS Central zo dňa 29.05.2009 vo veci A23-3029/2008A-14-202, okres FAS Severozápad zo dňa 10.01.2007 vo veci A05-7971/2006-13, zo dňa. 4. júla 2007 vo veci A56- 38904/2006.

Nájomca, ktorý dostal od prenajímateľa faktúru za nájomné služby (v celej sume vrátane účtov za energie) všeobecným spôsobom na základe článkov 171 a 172 daňového poriadku Ruskej federácie, má právo na odpočet sumu DPH uvedenú na faktúre prenajímateľa. Podobný názor majú aj sudcovia, ako príklad môžeme uviesť uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného dištriktu zo dňa 27.12.2010 vo veci A56-7049/2010, uznesenie FAS Moskovského obvodu z augusta. 26, 2008 vo veci č. KA-A40/7882-08, uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Severný Kaukaz zo dňa 26. júna 2008 vo veci č. F08-3507/2008 a iné.

2. Energie sa platia oddelene od nájomného.

Ak v nájomnom nie sú zahrnuté poplatky za energie, potom je najbezpečnejšou možnosťou preplatenia nákladov za energie prenajímateľovi uzavretie nájomnej zmluvy s prvkami sprostredkovateľskej zmluvy. To znamená, že nájomná zmluva vopred stanovuje, že prenajímateľ ako sprostredkovateľ, ktorý koná vo svojom mene, ale v záujme nájomcu, pre neho nakupuje inžinierske siete.

Okrem toho môže byť voliteľne uzavretá samostatná dohoda o sprostredkovaní. Nezabudnite, že služby sprostredkovateľa sú platené, preto musí zmiešaná nájomná zmluva ustanoviť odmenu sprostredkovateľa alebo samostatná sprostredkovateľská zmluva musí stanoviť platbu za služby prenajímateľa poskytujúceho sprostredkovateľské služby pre nájomcu.

Navyše, keďže energetické spoločnosti vystavujú svoje dokumenty v mene vlastníka nehnuteľnosti, možnosťami sprostredkovateľskej zmluvy uzatvorenej medzi prenajímateľom a nájomcom môže byť buď komisionárska zmluva, alebo zmluva o obchodnom zastúpení, v ktorej zástupca koná vo svojom mene, ale v záujme riaditeľa.

V tomto prípade prenajímateľ vystaví dve faktúry na meno nájomcu: jednu na svoje meno za služby prenájmu, druhú na svoje meno za energie. Faktúru vystavenú nájomcovi za inžinierske siete navyše vystavuje prenajímateľ na základe údajov faktúry vystavenej poskytovateľom inžinierskych sietí na meno samotného prenajímateľa. Táto faktúra sa nezapisuje do nákupnej knihy prenajímateľa, ale eviduje sa v denníku prijatých faktúr. Práve tento postup pri vystavovaní faktúr platiteľmi DPH a účastníkmi sprostredkovateľských zmlúv upravujú Pravidlá vedenia evidencie prijatých a vydaných faktúr, nákupných kníh a predajných kníh pre výpočet dane z pridanej hodnoty, schválené nariadením vlády č. Ruskej federácie z 2. decembra 2000 č. 914.

Pri takejto schéme úhrady nákladov za energie nie je suma prijatá od nájomcu v rámci náhrady za inžinierske siete príjmom prenajímateľa. Prijaté sumy sú v účtovníctve prenajímateľa zohľadnené ako samostatné obchodné operácie.

V súlade s odsekom 1 pododsekom 9 článku 251 Daňového poriadku Ruskej federácie sa pri určovaní základu dane pre daň z príjmov príjem vo forme majetku (vrátane hotovosti) prijatý komisionárom, agentom a (alebo) iného splnomocnenca v súvislosti s plnením záväzkov z komisionárskej zmluvy sa neprihliada na zmluvu o obchodnom zastúpení alebo inú obdobnú zmluvu, ako aj na náhradu nákladov, ktoré komisionár, splnomocnenec a (alebo) iný splnomocnenec za komitenta vynaložil, komitent a (alebo) iný komitent, ak tieto náklady nie sú predmetom zahrnutia do nákladov komisionára, mandatára a (alebo) iného advokáta v súlade s podmienkami uzatvorených zmlúv. Do tohto príjmu sa nezapočítavajú provízie, agentúrne a iné obdobné odmeny, ktoré sa stávajú príjmom z bežnej činnosti.

Pri opätovnom prezentovaní služieb je prenajímateľ zbavený rizík spojených s daňou z príjmu a DPH, ako aj rizík spojených s možným uznaním transakcie za neplatnú v súlade s článkami 166 – 181 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. , ako aj riziká trestnej zodpovednosti, ku ktorému dochádza podľa článku 171 Trestného zákona Ruskej federácie „Nezákonné podnikanie“ (v zmysle nadmerného poskytovania komunikačných služieb).

Pri tejto schéme má však prenajímateľ okrem povinnosti účtovať DPH zo sumy prenájmu aj povinnosť účtovať daň z výšky svojej sprostredkovateľskej odmeny.

Tento text je úvodným fragmentom. Z knihy Všetko o zjednodušenom daňovom systéme (zjednodušený daňový systém) autor Terekhin R.S.

4.2.6. Oprava dlhodobého majetku vrátane prenajatého Je potrebné poznamenať, že pojem oprava nie je uvedený v daňovom poriadku, avšak v tomto prípade by sa mal používať v zmysle, v akom sa používa v iných právnych odvetviach. Zvyčajne ide o prácu

Z knihy Zbohatnúť! Kniha pre tých, ktorí si trúfajú zarobiť veľa peňazí a kúpiť si Ferrari alebo Lamborghini autora DeMarco MJ

Ako sa sny rozpadajú: nesprávny vzorec. Nesprávna premenná V určitom bode si priemerný vodič uvedomí, že zo svojich vkladov nemôže vyžmýkať väčší úrok. Nie je možné požadovať zvýšenie o 200 %. Nemôžu získať ďalšie vzdelanie na zlepšenie svojho vlastného

autor Panchenko T M

Článok 614. Nájomné 1. Nájomca je povinný bezodkladne zaplatiť úhradu za užívanie nehnuteľnosti (nájomné) Postup, podmienky a termíny úhrady nájomného určuje nájomná zmluva. V prípade, že nie sú zmluvou vymedzené, má sa za to, že sú ustanovené

Z knihy Používanie cudzieho majetku autor Panchenko T M

Článok 630. Nájomné z nájomnej zmluvy 1. Nájomné z nájomnej zmluvy sa stanovuje vo forme platieb určených pevnou sumou, ktoré sa platia pravidelne alebo naraz.2. V prípade predčasného vrátenia majetku nájomcom mu prenajímateľ vracia

Z knihy Prenájom autora

Prerušenie nájomnej zmluvy s prenajímateľom, a to aj v prípade zničenia majetku V súčasnosti v podnikateľskej činnosti podnikateľských subjektov patrí zmluva o nájme nehnuteľnosti medzi najrozšírenejšie typy zmlúv. Avšak v praxi

Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij Viktorovič

Ostatné úkony prenajímateľa Nájomnou zmluvou sa prenajímateľ zaväzuje poskytnúť nájomcovi majetok za odplatu do dočasnej držby a užívania alebo do dočasného užívania. Pri prenájme majetku znáša náklady na údržbu prenajatého majetku prenajímateľ.

Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij Viktorovič

Daň z príjmu od prenajímateľa V súčasných ekonomických podmienkach sú nájomné vzťahy čoraz rozšírenejšie, keďže v čase krízy mnohé organizácie nemajú finančné kapacity na kúpu nehnuteľnosti, ktorú potrebujú v

Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij Viktorovič

Zmena prenajímateľa Pri prevzatí nehnuteľnosti do prenájmu nájomca spravidla očakáva dlhodobý prenájom a vybaví si prenajaté priestory „pre seba“. Nájomná zmluva je uzatvorená dňa dlhý termín. Počas trvania zmluvy je však možné, že

Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij Viktorovič

Účtovníctvo u prenajímateľa (veriteľa) Účtovníctvo.Ak nájomca (dlžník) vykonal neoddeliteľné zhodnotenie majetku prevedeného do bezplatné používanie veriteľa, potom po skončení platnosti zmluvy

Z knihy Peniaze, bankový úver a ekonomické cykly autora Huerta de Soto Ježiš

Chyba analýzy: Dopyt po zvereneckom médiu výmeny ako exogénnej premennej Selginova štúdia je založená na predpoklade, že dopyt po peniazoch vo forme zvereneckého média výmeny je exogénnou premennou pre

Z knihy Príjmy a výdavky podľa zjednodušeného daňového systému autora Suvorov Igor Sergejevič

5.5. Nájomné (vrátane lízingu) platby za prenajatý (vrátane prenajatého) majetku Podľa ods. 4 odsek 1 článku 346.16 daňového poriadku Ruskej federácie, daňovníci zjednodušeného daňového systému majú právo zahrnúť do výdavkov sumu nájomného (lízingu) za prenajatý majetok

Z knihy Realitné transakcie. Ako nakupovať, predávať, prenajímať autora Bachurin Dmitrij

Nájomné V nájomnej zmluve je hlavnou podmienkou nájomná zmluva. Nájomca sa zaväzuje bezodkladne zaplatiť nájomné za užívanie nebytových priestorov. Postup, podmienky a termíny platenia nájomného musia byť

Z knihy Všetko o akvizícii a predaji nehnuteľností na bývanie. Odborná rada autora Zubová Elena Evgenievna

Práva a povinnosti prenajímateľa Majiteľ bytu stanovuje nájomné a chce dostať čo najviac. Keď si však prenajímateľ pýta príliš vysokú cenu, riskuje, že zostane na dlhší čas bez nájomníkov. Ukazovateľom nafúknutej ceny je nedostatok hovorov na

Z knihy Kniha 2.0. Minulosť, súčasnosť a budúcnosť e-kníh očami tvorcu Kindle autora Merkoski Jason

Prečo sú knihy, vrátane elektronických, nenahraditeľné

Z knihy Zisková cestovná kancelária [Rady majiteľom a manažérom] autor Vatutin Sergey

Variabilné a pevné časti mzdy Aké sú teda tieto nástroje? Predtým, ako ich zvážime, začnime so základnými modelmi motivácie. Ide o takzvané konštantné a variabilné časti. Fix a Flex – ako ich nazývame (obr. 9). Pozrime sa na výhody a nevýhody každého z nich

Z knihy Antifragile [Ako ťažiť z chaosu] autora Taleb Nassim Nicholas

Váš nájom Ďalší príklad: predstavte si, že si legálne prenajímate byt v New Yorku (kde nájomné reguluje kancelária starostu) a váš byt je, samozrejme, zaplnený policami s knihami. Máte možnosť tu žiť, ako dlho chcete, ale vy

Analytici Cian zistili, že čím je oblasť menej prestížna, tým je prenájom bývania výhodnejší. Najrýchlejšie sa splácajú byty v Novej Moskve, Kapotnyi, Lyublino a Kuzminki, no zároveň sa ťažšie predávajú ako bývanie v prestížnych oblastiach.

Atraktívna Kapotnya

Priemerný výnos z dlhodobého prenájmu bytu v Moskve bol v prvom polroku 2016 5,5 %, vyplýva zo štúdie, ktorú vypracovali špecialisti zo spoločnosti Cyan. Inými slovami, byt v hlavnom meste splatíte prenájmom za niečo vyše 18 rokov. Pre rôzne regióny sa však toto obdobie výrazne líši.

Ako sa ukazuje, majiteľom najdrahších nehnuteľností v centre mesta sa financie vynaložené na ich kúpu vracajú najťažšie. Medzi lídrov antiratingu patrili okresy Arbat, Khamovniki a Gagarinsky. Miera kapitalizácie (vzťah medzi cenou aktíva a výškou ročného príjmu z jeho prenájmu) sa tu pohybuje v rozmedzí 4-4,5 %, upozorňuje Cyan. Po kúpe bytu v týchto oblastiach si teda budete musieť na návratnosť investície počkať 22-25 rokov.

Naopak, kúpa bytu v najmenej prestížnych oblastiach je podľa údajov výskumu najsľubnejším investičným rozhodnutím. Maximálny zisk pre investorov bude pochádzať z prenájmu bytov v osadách Pervomaiskoye a Marushkinskoye v Novej Moskve, ako aj v okrese Kapotnya v juhovýchodnej administratívnej oblasti. Miera kapitalizácie sa tu pohybuje od 6,4 do 6,7 %. To znamená, že rentiér bude schopný vrátiť svoje investície za 15-15,6 rokov. Lídrami z hľadiska ziskovosti (6,7 %) sú trojizbové byty v blízkosti Moskovskej ropnej rafinérie v Kapotnyi.

Tento efekt je spôsobený tým, že keď sa vzďaľujete od centra mesta, ceny prenájmu neklesajú tak, ako náklady na meter štvorcový, vysvetľuje Cian.

Štúdia je založená na analýze viac ako 1 milióna inzerátov na predaj a prenájom bývania v Moskve, zverejnených na portáli cian.ru v rokoch 2012-2016. Zároveň boli zľavnené nájomné a náklady na bývanie s prihliadnutím na dynamiku cien a nájomného.

Spoločnosť Miel-Arenda poskytuje približne rovnaké čísla ako Cian, aj keď bez rozdelenia podľa regiónov: miera kapitalizácie bytov ekonomickej triedy v hlavnom meste sa pohybuje od 4 do 7 % ročne.

Jednoizbové byty sú populárnejšie

Prenájom štúdiových apartmánov za posledný rok vzrástol na popularite. „Ich podiel v štruktúre dopytu sa medziročne zvýšil o 3 percentuálne body. a dosiahli 58 %, pozn CEO portál Domofond.ru Eric Segerborg. — Zároveň sa naopak o 1 percentuálny bod znížil počet žiadostí o kontakt na inzeráty o ponukách na prenájom dvojizbových a trojizbových bytov. - 34 %, respektíve 7 %. Priemerná miera nájomného sa za posledný rok tiež znížila vo všetkých segmentoch bývania o 3 %. Jednoizbový byt v Moskve si môžete prenajať v priemere za 30,8 tisíc rubľov, dvojizbový za 43,3 tisíc rubľov.

Rentierovo pravidlo

Cianove údaje potvrdzujú takzvané zlaté pravidlo rentiéra, hovorí Sergei Shloma, riaditeľ oddelenia sekundárneho trhu v Inkom-Real Estate: „Čím je obytný priestor menší, tým je lacnejší, tým väčší príjem prináša. Z tohto pohľadu je kúpa luxusných nehnuteľností na prenájom jedinečným potešením: ziskovosť elitných nehnuteľností je v porovnaní so štandardným bývaním minimálna.“

Výnos z prenájmu luxusných nehnuteľností sa pohybuje medzi 1 – 4 % zo sumy počiatočnej investície v závislosti od nákladov na meter štvorcový, dekorácie, vybavenie a nábytok, odhaduje Yulia Kovaleva, riaditeľka oddelenia prenájmu mestských nehnuteľností Kalinka Group. Vzdialenosť od centra často prospieva aj rentiérom. „V našej databáze je byt v Butikovskom, 5, v oblasti Ostozhenka, ktorý sa prenajíma za 10-tisíc dolárov mesačne,“ uvádza príklad Kovaleva. "Majiteľ zároveň nedávno prenajal relatívne lacný byt na nábreží Tarasa Ševčenka, 1/2, za 15 tisíc dolárov."

Demokratickejšie možnosti sú nielen výnosnejšie, ale aj rýchlejšie. Napríklad byty ekonomickej triedy sú dnes vypredané v priemere za pár dní, no vlani stačilo len pár hodín, odhaduje Oksana Polyakova, zástupkyňa riaditeľa oddelenia prenájmu bytov v Inkom-Real Estate. „Dnes si ľudia vyberajú komfortné byty a byty biznis triedy asi za dva týždne zo siedmich až desiatich možností,“ pokračuje. "Minulý rok sme sa pozerali na tri alebo štyri byty na maximálne štyri dni." Elitné byty môžu byť vystavené ľubovoľne dlho, kým sa majiteľ nerozhodne primerane znížiť nájomné.

Ak vezmeme štatistiky v priemere za oblasť, potom sú Cianove závery logické – lacnejšie oblasti prinášajú vyššiu ziskovosť, súhlasí Anna Moiseeva, generálna riaditeľka realitnej kancelárie Home Staging. Na druhej strane, rentabilita vždy závisí nielen od plochy, ale aj od konkrétneho bytu. Existuje niekoľko znakov tekutého predmetu, uvádza odborník: malé zábery, nízka cena, blízkosť metra a centra. „Je dôležité mať na pamäti, že v určitom okamihu bude potrebné predať byt, ktorý sa momentálne prenajíma,“ poznamenáva Moiseeva. "A potom faktory, ktoré sú prospešné pre rentiéra, spôsobia, že predajca bude menej likvidný."

Kúpiť bližšie k centru

„Trvanie expozície bytov na predaj, samozrejme, závisí od kvality samotného bytu: primeranosti jeho ceny, domu a poschodia,“ poznamenáva Anna Moiseeva, generálna riaditeľka realitnej kancelárie Home Staging. "Vo všeobecnosti však môže byť byt v prestížnejšej oblasti vystavený približne dva až tri mesiace v porovnaní so šiestimi mesiacmi alebo viac v prípade menej predajných bytov v odľahlých oblastiach."

O tom, že nehnuteľnosti nachádzajúce sa bližšie k centru sa lepšie predávajú, svedčia aj údaje Rosreestr. Napríklad v prvom polroku 2016 bolo v moskovskom regióne zaregistrovaných takmer o 15 % menej transakcií zahŕňajúcich prevod práv na obytné priestory ako v rovnakom období roku 2015: 294,7 tisíc a 345,4 tisíc transakcií. Tieto štatistiky popisujú najmä transakcie na sekundárnom trhu s bývaním.

Klesá aj dopyt po novostavbách. Od januára do júna 2016 sa počet dohôd o účasti na výstavbe zdieľaného bývania (DDU) v Moskovskom regióne znížil o 4 % na 41,3 tisíc.

Naopak, v Moskve sa začali častejšie uzatvárať transakcie s novými aj sekundárnymi nehnuteľnosťami. Celkový objem obchodov s prevodom vlastníctva bytov vzrástol o 10,8 % na 62,7 tis.

Popularita Moskvy bola ovplyvnená skutočnosťou, že za posledný rok a pol priniesli moskovskí developeri na trh rekordný objem nových projektov, ktoré môžu cenovo konkurovať moskovskému regiónu, vysvetľuje Tatyana Kalyuzhnova, vedúca IRN-Consulting. . Svoju úlohu zohrali aj zľavy. „Približne v 30 % projektov so 100 % platbou môžete získať zľavu 5 – 10 %,“ poznamenáva Kalyuzhnova.

Priemerná cena 1 m2. mv nových budovách v Moskve (v oblasti od tretieho dopravného okruhu po moskovský okruh), podľa IRN, dnes predstavuje 172,3 tisíc rubľov. V moskovskom regióne to na konci júna predstavovalo 85,4 tisíc rubľov. za 1 m2 m, podľa štúdie spoločnosti Miel-Novostroiki. Ale pri pohľade na konkrétne ponuky sú výhody kúpy bytu v Moskve jasnejšie. Napríklad v polovici júna priniesla spoločnosť Zheldoripoteka na trh nový obytný komplex „Atmosphere“ v juhovýchodnej oblasti Lyublino. správny obvod. Vo fáze prípravy miesta na stavebné práce sú náklady na jedno- a trojizbové byty s rozlohou 34,9 - 76,9 metrov štvorcových. m je 4,1-11,1 milióna rubľov alebo 115-145 tisíc rubľov. za 1 m2 m.

Za jedno „námestie“ v rezidenčnom komplexe Opalikha O3, ktorý sa nachádza v moskovskom regióne, 13 km od Moskovského okruhu, budete musieť zaplatiť v priemere 124 tisíc rubľov a cena bytov podľa webovej stránky developera sa odhaduje od 2,4 milióna do 6,86 milióna rubľov. (pre jedno a trojizbový byt).

Dokonca aj tie najziskovejšie investície na trhu s dlhodobým prenájmom majú výrazne nižšiu ziskovosť ako tradičné bankové vklady. Podľa centrálnej banky bola základná úroveň výnosu z vkladov v rubľoch za viac ako jeden rok v júli 10,7 % ročne.