З погляду власника, оренда житла подобово – оптимальний варіант. Теоретично доход всього з однієї квартири може досягати 60-70 тис. рублів на місяць і більше. При цьому власник ніяк не залежить від тимчасових мешканців, може будь-якої миті закрити бізнес і використовувати квартиру для особистих потреб. Але чи все так просто в реальності? Спробуймо розібратися.

Актуальність подобового бізнесу

Бізнес на короткостроковій оренді квартир може приносити в 2-3 рази більше, ніж здавання того ж житла на тривалий термін. Особливо це характерно для великих міст, адже основний контингент орендарів – туристи, а також люди, які приїхали по роботі – не готові переплачувати за готельний номер.

Так, за ніч у 3- або 4-зірковому готелі в Москві доведеться заплатити не менше 2500 рублів. І це не рахуючи витрат на харчування (обідати і вечеряти доведеться в ресторані), послуг пральні і т.д.

Вартість двомісного номера в 3- і 4-зіркових готелях в Москві стартує від 2500 рублів за ніч (портал мандрівників Travel.ru)

Пропозицій подобової оренди набагато більше, тому можна підібрати варіант тимчасового житла практично під будь-який бюджет. На сайті популярної бази нерухомості «Ціан», наприклад, можна знайти чудову квартиру з євроремонтом у потрібному районі лише за 1500–1700 р.р. за ніч.

Різниця у вартості між готельним номером та приватною квартирою може досягати 20–30%.

Найбільш відчутною є різниця у випадку, якщо проживати в приміщенні буде не одна людина, а кілька.У будь-якому готелі незалежно від класу оплачується не номер, а перебування кожного з гостей, тобто якщо ви подорожуєте вдвох, вартість ночівлі теж зросте вдвічі. Для господаря квартири це не настільки критично.

Якщо орендодавець зазначив, що в квартирі 3 спальних місця, то при проживанні до 3 осіб зазвичай додаткова плата не береться. Якщо мешкаючих буде більше, то оплата за домовленістю.

Олександр Петрашов, бізнесмен

Однак ціна – не єдина перевага з погляду потенційного клієнта. Більше того, деякі орендодавці ставлять ціни навіть вищими, ніж у готелях. Проте мають постійний потік клієнтів. Чому так? Причин кілька.

По-перше, фактор розташування. Не завжди вдається знайти готель у конкретному районі – майже всі вони зосереджені в історичному центрі міста, а також біля великих розважальних об'єктів.

По-друге, інший рівень комфорту. На відміну від готелю у квартирі ви можете почуватися як удома, повністю розслабитися та відпочити після насиченого дня. До того ж квартири, що здаються подобово, зазвичай укомплектовані всією необхідною технікою: від мікрохвильової печі до праски. Це позбавляє необхідності платити за додаткові послуги.

Три варіанти старту

Власне, перше і найважливіше питання – де взяти вільну квартиру. Тут доведеться відштовхуватися від наявного стартового капіталу. Вирішивши зайнятися цим видом бізнесу, ви можете:

• зняти квартиру довгостроково, а потім здавати подобово (субаренда);
• переробити під об'єкт власне житло, знімаючи дешевше на околиці міста;
• оформити іпотеку

Першим кроком в організації орендного бізнесу є придбання житлового приміщення

У плані ризику оптимальним є другий варіант. Адже навіть якщо бізнес «не піде» з тих чи інших причин, ви нічого не втрачаєте і будь-якої миті можете повернутися у власну квартиру.

Деякі починають із того, що перездають орендовані квартири. Однак у цьому випадку слід переконатися, що цей пункт прописаний у договорі та власники житлоплощі не проти. Крім того, доведеться дуже серйозно підійти до пошуку самого об'єкта: якщо не буде певного рівня завантаженості, ваш дохід не зможе покрити вартість місячної оренди.

Які квартири мають попит

Ми торкнулися найважливішої теми - вибір об'єкта. Більшість орендодавців головною причиною збитків є простою. Уникнути цього навряд чи вдасться, але якщо квартиру спочатку вибрали правильно, ви можете розраховувати на стабільний потік клієнтів.

Щоб зрозуміти, які об'єкти більш привабливі для такого бізнесу, спиратимемося на реальну статистику. Що важливе для потенційних орендарів?

Насамперед, зрозуміло, кількість кімнат. Найбільш затребувані «однушки», тоді як 3- та 4-кімнатні знімають вкрай рідко (переважно групи студентів чи іногородні робітники).

Таблиця: попит на квартири подобово за кількістю кімнат

Дуже важливу роль відіграє район та транспортна розв'язка. Близькість до роботи або пам'яток (якщо мова йде про туристів) перебуває в пріоритеті більшості ваших майбутніх клієнтів. Тому чим ближче до центру міста розташоване житло, тим краще. Також хороший дохід приносять квартири, розташовані поблизу великих офісних центрів та вишів.

Порада: якщо ви плануєте купувати об'єкт спеціально під здачу, бажано, щоб це був старий житловий фонд. Небагато орендарів хочуть переплачувати 10-20% за новобудову, тому що вам така квартира обійдеться дорожче на 20-100% (залежно від району).

Як відкрити бізнес подобово

Серед головних переваг цієї бізнес-ідеї те, що для її реалізації не потрібний ні величезний стартовий капітал, ні особлива освіта, ні спеціальні навички чи знання. Почати заробляти на оренді подобово може кожен. Схема надзвичайно проста:

1. Визначити, яку квартиру ви здаватимете - власну або орендовану.
2. За бажання - зареєструвати ІП, щоб займатися підприємницькою діяльністю офіційно.
3. Оцінити стан приміщення, провести косметичний ремонт.
4. Обставити житло меблями та технікою.
5. Закупити 5–6 комплектів постільної білизни та рушників.
6. Вибрати цільову аудиторію (туристи, сім'ї із дітьми, студенти).
7. Зробити якісні фотографії квартири та підготувати опис житла.
8. Скласти текст договору аренды.
9. Розмістити рекламу у всіх доступних джерелах (газети, дошки оголошень, інтернет).

Розглянемо пункти, які викликають найбільше запитань у підприємців-початківців.

Документи для здачі квартири в оренду

Щоб укладати договори з постояльцями «за всіма правилами», доведеться підготувати великий пакет документів:

Заздалегідь попросіть клієнта підготувати ксерокопію паспорта (сторінка з пропискою та головна).

Основні пункти договору з орендарем

Бажано, щоб скласти та підготувати текст договору оренди вам допоміг професійний юрист. Може здатися, що це зайві витрати, але при виникненні будь-яких проблем та конфліктів саме цей документ дозволить вам пред'явити претензії постояльцям та відшкодувати збитки. А для того, щоб це було можливо, документ має бути складений юридично грамотно.

Стандартний договір короткострокової оренди включає такі розділи:

1. Предмет договору. Тут вказуються адреса та характеристики квартири, а також прописується мета оренди – проживання протягом певної кількості днів.
2. Вартість оренди (за 1 день та за весь термін).
3. Порядок заселення (точний час, коли орендар має заселитися та залишити приміщення).
4. Права та обов'язки. Ця частина повинна бути складена так, щоб ви залишилися у виграші за будь-якого розкладу. Необхідно прописати обов'язки орендаря підтримувати порядок, своєчасно вносити плату, не передавати житло в суборенду тощо. Однак пам'ятайте, що відсутність у договорі цього розділу не позбавляє їх прав і не звільняє від обов'язків - всі вони все одно закріплені в цивільному законодавстві.
5. Відповідальність. У разі псування майна, мешканець повинен компенсувати його вартість за свій рахунок. Тут можна вказати штрафні санкції за несвоєчасну оплату.
6. Дані сторін (П. І. О., номер паспорта та підпису).

Крім того, за бажанням ви можете додати в договір оренди інші пункти. Наприклад, вказати на те, хто платитиме у разі форс-мажорних обставин (затопили сусіди).

Договір укладається так, щоб орендодавець квартири у будь-якому випадку залишився у виграші

Витрати на ведення бізнесу

Навіть якщо ви є власником квартири, що здається, уникнути витрат не вдасться. Причому більшість із них будуть постійними, тому їх краще включити у вартість оренди. Що сюди входить?

• оплата "комуналки";
• послуги клінінгової компанії чи прибиральниці;
• реклама;
• податки (13 або 6% з доходу залежно від вашого правового статусу – фізична особа чи ІП).

Якщо ви здаєте не свою квартиру, а орендуєте житло або купили його в іпотеку, витрати збільшуються ще більше. А відповідно, і вартість оренди, адже вам потрібно покривати всі щомісячні платежі та залишати щось собі.

Важливо! Обов'язково відкладайте частину грошей на форс-мажорні обставини, які потребують значних витрат (поломка техніки, потоп з боку сусідів тощо).

Оформлення діяльності щодо здачі житла в оренду

Чи потрібно реєструвати ІП? Це одне з основних організаційних питань, з яким стикаються ті, хто вирішив зайнятися орендним бізнесом. Складність у тому, що закон не дає чіткої відповіді, тобто теоретично ніхто не заважає вам здавати квартири як фізична особа.

Але що якщо дохід, який ви отримуєте від здачі житла, став постійним та систематичним? По суті, це вже повноцінний бізнес, який має бути належним чином оформлений.

Експерти радять тим, хто здає відразу кілька об'єктів нерухомості і має налагоджену схему роботи, все ж таки перестрахуватися і зареєструватися як ІП. Так, це додасть вам «паперової» роботи, але водночас дасть величезну перевагу. Працюючи як ІП, у разі конфлікту ви зможете документально підтвердити будь-які претензії до постояльців.Крім того, поки індивідуальний підприємець вносить виплати до Пенсійного фонду, його трудовий стаж зростає, що важливо для тих, хто вирішив зробити орендний бізнес своїм основним видом діяльності.

Як і які податки платити

Один із найскладніших моментів в організації подобового бізнесу пов'язаний із легалізацією діяльності та сплатою податків. Даний ринок традиційно є «сірим», і вирішивши здавати квартиру, багато хто навіть не замислюється про необхідність сплачувати будь-які податки в принципі. Але якщо ви хочете уникнути проблем у майбутньому, краще одразу почати працювати за всіма правилами. Отже, яку частину свого прибутку слід віддавати державі?

Фізичним особам

Якщо ви поки що не хочете реєструвати ІП, ви зобов'язані щорічно сплачувати ПДФО – податок на доходи фізичних осіб у розмірі 13% від того, що ви заробили. Для цього потрібно до 30 квітня подати за місцем проживання податкову декларацію (у ній буде вказано ваш дохід за минулий рік), а потім до 15 липня розрахувати суму податку та сплатити її у банку за реквізитами податкової інспекції.

Наприклад, ви здаєте квартиру за 2000 р./добу. При завантаженні в середньому 20 днів на місяць за рік ви отримали дохід у розмірі 2000*20*12 = 480 000 грн. Розмір ПДФО становитиме 13% від цієї суми, тобто 480 000 * 0,13 = 62 400 грн.

Важливо! Якщо комунальні послуги оплачує орендар, ця сума також має бути включена до суми доходу при розрахунку податку.

Індивідуальним підприємцям

Як правило, ІП, які вказують орендний бізнес у своїх документах, працюють за спрощеною системою оподаткування. У разі сума податкових відрахувань може становити 6% від доходу чи 15% від «дохід мінус витрати».

Важливо! На перший погляд здається, що такий варіант однозначно вигідніший. Однак, незважаючи на менший відсоток самого податку, ІП також доводиться сплачувати внески до пенсійного фонду, послуг бухгалтера тощо.

Відео: оподаткування під час здачі квартири в оренду

Чим загрожує нелегальна здача житла

За оцінками експертів, лише 40% орендодавців вшановують закон, а більшість не поспішає ділитися з державою. З одного боку, це дає можливість отримувати більший прибуток. З іншого боку, якщо інформація про неофіційну діяльність потрапить до податкового органу, власник квартири може бути притягнутий до адміністративної відповідальності в судовому порядку. При цьому, крім основної суми боргу, також доведеться сплатити нараховані штрафи та пені. У гіршому випадку щодо недбайливого «підприємця» можуть порушити кримінальну справу за ст. 198 КК РФ, що загрожує отриманням судимості та накладенням штрафу на суму до 300 000 р. або позбавленням волі терміном до 1 року.

Готуємо квартиру до в'їзду орендарів

Якщо в «довгостроковому» варіанті можна здавати напівпорожнє житло (у багатьох сімей є власні меблі), то тут вимоги до рівня комфорту значно вищі. Перш ніж шукати клієнтів, доведеться витратити кілька тижнів і підготувати приміщення. Що мається на увазі?

1. Косметичний ремонт. Жодних обдертих шпалер і пожовклих стель із тріщинами! Все має бути свіжим та акуратним, нехай і недорогим. Освіжіть побілку, змініть лампочки, що перегоріли, замініть крани, що протікають.
2. Простір. Дотримуйтесь принципу мінімалізму. Майбутнім мешканцям явно не потрібний старий сервант вашої бабусі. Краще відразу позбутися всього старого і непотрібного мотлоху, а також зайвих меблів, що захаращують кімнату. Особисті речі також потрібно забрати з приміщення (у крайньому випадку – скласти в окремому закритому місці, наприклад, на балконі або у коморі).
3. Чистота і порядок. Перед тим як шукати орендарів, потрібно провести генеральне прибирання: вимити вікна та світильники, випрати штори, відполірувати меблі. На емоційному рівні саме такі «дрібниці» дуже впливають на рішення зняти саме вашу квартиру.
4. Меблі та техніка. Навіть житло економ-класу має бути мінімально упорядкованим. З предметів першої необхідності - диван, кухонний гарнітур, шафа, стіл, стільці, холодильник. В останні роки переважна більшість орендарів вимагають також наявності пральної машини.
5. Інтернет. Це вже не додаткова перевага, а потреба. В ідеалі потрібно відразу ж підключити Wi-Fi роутер (на Avito можна знайти хороші маршрутизатори за 700-1500 р.).

Чим затишніше буде в квартирі, що здається вами, тим більше клієнтів захочуть до неї повернутися

Чим найбільше буде у квартирі, тим більш високу ціну ви зможете встановити. Багато орендодавців здають житло з посудом, рушниками та засобами особистої гігієни (мило, зубна паста тощо), тобто за тим же принципом, що номери в готелях.

Ефективні джерела реклами

Отже, ваша квартира готова до перших гостей. Тут і починається найцікавіше. Адже ваше завдання – не просто знайти орендарів на кілька днів, а забезпечити максимальну завантаженість квартири (особливо якщо житло бралося в іпотеку).

Дмитро К. з осені вирішив здавати свою квартиру у центрі Санкт-Петербурга подобово. І на власному досвіді переконався, що цей бізнес на практиці не такий прибутковий, як здається в теорії. «Коли я здавав її за довгостроковим контрактом, у мене завжди були гарантовані 30 тис. руб. в місяць. Тепер клопоту більше, а віддача менше», - розповідає він. Місяць на місяць не доводиться. Одного разу Дмитру пощастило: квартиру зняла на 20 днів одна сім'я, яка у власному житлі робила ремонт, і, оскільки він затягнувся, їм довелося продовжити оренду ще на той же термін. Але це був єдиний випадок. В решту часу квартира зайнята в середньому десять днів на місяць.

Експерт Online

• подати оголошення до 2–3-місних газет;
• роздрукувати листівки, розклеїти їх містом чи розкидати у поштові скриньки;
• написати свої контакти на асфальті в людних місцях – вокзалах, зупинках громадського транспорту тощо (все, що вам знадобиться – трафарет і балончик з фарбою);
• домовитися з таксистами, щоб вони рекомендували вашу квартиру приїжджим.

Однак, самі розумієте, найефективнішим джерелом потенційних клієнтів для вас буде інтернет. Його можливості потрібно використати по максимуму.

Для підвищення ефективності вашого орендного бізнесу просто необхідно використати всі можливості інтернету

По-перше, розмістіть свою пропозицію на дошках оголошень типу «Авіто», «З рук в руки», «Ціан» тощо (а через міжнародний портал Airbnb, наприклад, можна залучити навіть клієнтів-іноземців, які платять у доларах та євро). Головне, щоб ваша квартира була ближче до центру міста та ефектно виглядала на фото.

По-друге, у вільний час обов'язково зробіть невеликий сайт-візитку. У мережі є безліч безкоштовних конструкторів, за допомогою яких можна створити досить симпатичний ресурс, не звертаючись до веб-дизайнерів і програмістів. На сайті обов'язково мають бути ваші контакти та якісні фото квартир. Щоб з перших днів залучити відвідувачів, використовуйте контекстну рекламу Яндекс.Директ та Google Adwords.

Підводне каміння подобового бізнесу

Як і у будь-якій діяльності, у цій сфері є свої ризики. Насамперед вони пов'язані із збереженням самої квартири та майна (меблів, техніки тощо). Єдиний спосіб мінімізувати небезпеку – працювати офіційно, оформивши ІП, та складати грамотні договори.

Тільки в цьому випадку ви зможете довести факт проживання осіб у квартирі та заподіяння шкоди майну, щоб відшкодувати збитки.

Важливо: завжди вимагайте паспорта у орендарів, навіть якщо вони заселяються лише на 1 день. Бажано, щоб у вас на руках залишилися звірені копії з оригіналом.

Ще один важливий момент – стосунки із сусідами. Перш ніж здавати квартиру подобово, бажано зустрітися з ними та переконатися, що вони не проти подібної діяльності. У більшості багатоквартирних будинків (особливо старих) чудова чутність. І якщо орендарі, наприклад, голосно почнуть слухати музику, тим, хто живе «через стінку», це може дуже не сподобатися. Не забувайте, що будь-які претензії зрештою будуть саме у ваш бік.

Порада: якщо для ваших сусідів важливими є тиша та спокій, краще пожертвувати частиною прибутку, але не здавати квартиру для святкування днів народжень, Нового року тощо.

Крім цих ризиків, подобовий бізнес неминуче пов'язаний із певними побутовими труднощами. Адже саме вам доведеться прибирати в приміщенні після кожного постояльця, прати постільну білизну, чистити килими і т.д. їхати в 5 ранку, щоб віддати/забрати ключі і т.д.

Кількість пропозицій квартир під комерційну наймання з початку року істотно зросла. Причиною тому стали попит, що падає, і зростаюча кількість вперше виставлених під найм квартир. Дедалі більше людей, які залишили країну на невизначений термін, здають своє єдине житло.

Орендні ставки сильно впали, вже на початок травня квартири здавалися приблизно на 20% дешевше, ніж у лютому. А з початком літа додалися сезонні короткострокові пропозиції, що також чинить тиск на розмір місячної ренти. Як правило, літнє зниження цін становить 5%, а із завершенням літнього сезону спостерігається зворотний рух. Тож ситуація для власників складатиметься дещо краще до середини осені.

Але ключовим моментом завжди був і залишається підбір орендаря, оцінка його порядності та платоспроможності. Багато власників квартир покладаються виключно на свій досвід, але я рекомендую перевірити надану інформацію за допомогою простих пошукових запитів на ім'я та номер телефону потенційного мешканця. У компанії Maroom ми також використовуємо скоринг – метод оцінки, який використовують банки, ухвалюючи рішення про видачу кредиту.

Здавати квартиру я б рекомендував через інтернет та перевірені агенції: друзі та знайомі, як правило, розраховують на знижки та особливі умови. Найкращий варіант, коли ваш агент зацікавлений у сумлінному мешканці, - така справа у разі довірчого управління, послуги з обслуговування або консьєрж-сервісу. Наприклад, наша компанія оцінює квартиру, упорядковує її, страхує, знаходить і перевіряє мешканців, а потім щомісяця стягує плату з урахуванням податку на доходи фізосіб. Така послуга обходиться господарям в 7% від квартплати.

Як підготувати квартиру

Визначтеся з аудиторією вашого оголошення про здачу квартири. Це визначить і те, як швидко ви її здасте, і те, хто стане вашим мешканцем і з ким вам приємніше спілкуватися. Більшість людей влаштують і чехословацький сервант, і килими на всіх стінах, і лінолеум під малахіт. Якщо завдання – монетизувати квартиру, краще призначте справедливу ціну. Навіть найубитіші здаються, коли господар розуміє, що роки йдуть, а орендар на білому коні так і не з'явився.

Але якщо інвестуєте небагато часу та коштів (нещодавно ми кілька порад про те, як це зробити максимально ефективно), то квартирою зацікавиться і молодь зі смаком. Іноді чиста ванна важливіша, ніж близькість метро.

У Німеччині кожен, хто в'їжджає в орендовану квартиру, отримує абсолютно білі стіни і зобов'язаний їх залишити такими ж, виселяючись. На наш погляд, ця порада чудово працює і для нас.

Здорово буде, якщо ви розоритеся на кілька світильників і великих фоторамок з постерами формату А1, А2, - мешканці потім зможуть вставити свої фотографії або постери, а квартира зі стінами, на яких щось висить, завжди виграшніше. Замініть плитку у ванній та керамічний фартух на кухні, вибираючи не візерункові, а просто кольорові варіанти. Те ж правило годиться для фіранок і штор, та й непогано було б, щоб вони взагалі були.

Але найпростіша порада, як швидше здати квартиру: витрачіться на пристойні фотографії, зроблені дзеркальною камерою з відповідним об'єктивом. Навіть обдерті шпалери набудуть нальоту вінтажності, якщо їх не фотографувати на Nokia 3110 зі спалахом через склянку води.

Як платити податки

Здавання власної квартири в оренду - зовсім не складний бізнес. Він забезпечить вас додатковим прибутком без постійних великих витрат. Укладати договір чи ні – питання не варто. Це насамперед ваша безпека: гарантія збереження вашої власності та своєчасної оплати. У разі розбіжностей суперечки регулюватимуться положеннями у договорі. Зі звичайними громадянами укладається договір найму житлового приміщення, а з організаціями - договір оренди. Договір найму з фізособою може бути укладений терміном не більше п'яти років, а договір оренди може бути безстроковим. Договір оренди з організацією, укладений терміном понад рік, обов'язково необхідно зареєструвати в Росреестре.

Орендна плата, як будь-який дохід, оподатковується. Не секрет, що більшість таких угод проводяться осторонь податкової. Але мало хто знає, що про здачу квартири в оренду податкова може дізнатися з інших держорганів (наприклад, із Росреєстру, що у вас кілька квартир у власності), від дільничних, сусідів, а буває, і навіть від незадоволених орендарів. Рекомендуємо вам вести чесну, але вигідну гру.

Ви можете здавати квартиру як фізособу та платити ПДФО або стати індивідуальним підприємцем, обравши один із спеціальних режимів оподаткування. Що вам буде вигідніше, залежить від доходу.

Якщо орендна плата менше 14 тисяч рублів на місяць, оформіть договір як фізособа – ваші податки становитимуть 13% від цієї суми. За підсумками року до 30 квітня потрібно здати звіт 3-ПДФО з додатком копії договору оренди та сплатити податок. Термін перерахування податку – до 15 липня. Здати звіт та сплатити суму податку потрібно до інспекції за місцем вашої прописки. При орендній ставці 14 тисяч рублів податками протягом року ви втратите 21 840 рублів.

Якщо орендна плата більша за 14 тисяч рублів на місяць - відкрийте ІП. Зареєструвати ІП нескладно і легко можна ліквідувати в будь-який момент. Документи на реєстрацію ви можете підготувати самостійно: є безкоштовні сервіси, які допоможуть це зробити швидко. Під час реєстрації ІП разом із документами обов'язково подайте повідомлення на застосування спрощеної системи оподаткування, у ньому вкажіть об'єкт «Доходи». Тоді з орендної плати ви сплачуватимете податок всього 6%. Через п'ять днів вас зареєструють та видадуть свідоцтво. Важливо пам'ятати: індивідуальні підприємці мають сплачувати страхові внески. Сума внесків – 22 261 рубль 38 копійок. Це обов'язкова частина. І є додаткова: якщо за рік ви заробите більше 300 тисяч рублів, то потрібно заплатити 1% від доходу понад цю суму. Вам потрібно поквартально сплачувати податок до 25 квітня, 25 липня та 25 жовтня. Один раз за підсумками року подати звіт та сплатити остаточну суму податку за рік у податкову за пропискою. Термін звітності – до 30 квітня наступного року. При орендній ставці від 15 до 25 тисяч рублів на місяць на податки та внески піде 22 261 рубль.

Щодо здачі квартири в оренду ІП може працювати і на патенті. Патент добре повною відсутністю звітності, але рідко виявляється вигідним. Вартість патенту встановлюється у кожному регіоні окремо. Наприклад, у Москві здавання в оренду квартири до 50 квадратних метрів у районі ЦАО обійдеться в 45 тисяч рублів на рік плюс страхові внески. Мінімальні відрахування становитимуть майже 70 тисяч рублів на рік. Для нашого прикладу патент буде вигідніший за інші варіанти тільки з орендною платою більше 80 тисяч на місяць.

Купівля квартири – це, мабуть, один із найкращих способів не лише зберегти, а й примножити свої нагромадження. Особливо вигідно це для тих, хто не збирається жити в житлі, що купується. «Куплю та здам квартиру», – думає такий інвестор. Однак, не будучи фахівцем у даному питанні, досить складно заздалегідь прикинути, чи варто вичинки. З'ясовуємо, як заробити на здачі в оренду житлової нерухомості, тим самим відбиваючи витрати на її покупку.

Які квартири здавати найкраще?

Одна з найпоширеніших і водночас найбільш серйозних помилок, які роблять люди, які мають намір купити та здати квартиру, – це придбання житла «під себе». Наприклад, ви маєте намір здавати нову квартиру протягом кількох десятків років, а потім переїхати в неї на час заслуженого відпочинку. У мріях ви бачите себе далеко від міського смогу та метушні мегаполісу, тому купуєте житло на лоні природи, далеко за КАДом. Але справа в тому, що основний відсоток потенційних орендарів - це приїжджі, які опинилися в Петербурзі через необхідність працювати або вчитися саме тут. Їм потрібна наявність станції метро якомога ближче від будинку. Звичайно, в перспективі років через десять метро біля вашого будинку буде, але зараз до нього потрібно їхати автобусом півгодини та довше. Отже, затишна квартира – хай навіть із видом на озеро та ліс – не матиме стабільно високого попиту. Оптимальний вибір квартири для здачі – це спокійний спальний район та будинок за 5-7 хвилин ходьби від метро.

Купити та здати квартиру: кому?

Важливо, кого ви бачите як орендар житлової нерухомості, що належить вам. Якщо вас не збентежить проживання в ній студентів, вахтовиків або трудових мігрантів, то витратами на ремонт, пристойні меблі та сучасну побутову техніку можна знехтувати. Якщо ж ви орієнтовані на довгострокову здачу в оренду пристойній родині – можливо, з дітьми – то без свіжого косметичного ремонту, пральної машини, мікрохвильової печі та інших радощів сучасної людини не обійтися.

Як би там не було, всі меблі, апаратуру та побутову техніку докладно опишіть у тексті договору оренди на той випадок, якщо випадково чи навмисно орендарі їх зашкодять. Що стосується ремонту, то для орендованої квартири його вартість не повинна перевищувати розміру орендної плати за один-два місяці.

Квартира-ексклюзив

Здаючи в оренду студію в Ленобласті, в принципі можна повернути її вартість протягом 15-20 років. Тобто, якщо квартира куплена в іпотеку – за наявності солідного початкового внеску – можна виплатити банку борг за рахунок отриманих від здачі нерухомості коштів.

Інший варіант "відбити" вартість квартири - за набагато менший у порівнянні з житлом економ-класу термін - це інвестиція в так зване ексклюзивне житло. Це розташовані насамперед у центральній частині міста квартири, зовсім не схожі на типові – лофти, мансарди, житло у напівпідвальному приміщенні, квартири на верхньому поверсі з виходом на дах тощо.

Величезні вікна з видом на краси Петербурга або барвисті вітражі, що пропускають химерно розфарбовані в різні кольори сонячні промені, балкончики незвичайної форми з кованими поручнями та старовинні каміни – ось лише мала частина того, що може зробити вашу квартиру привабливою для високопоставлених орендарів, готових платити вражаючі суми.

Найбільш бажаний квартиронаймач для охочих купити та здати квартиру, не схожу на інші, – це топ-менеджери, які приїхали з-за кордону жити та працювати в нашій країні. Ці люди знаються на гідному житлі і не бачать нічого незвичайного в тому, щоб платити за нього хороші гроші. Крім того, іноземці – на відміну від деяких наших співвітчизників – здебільшого вкрай дбайливо ставляться до чужого майна. Це дуже цінно для власників квартири, які вклали чимало коштів у ремонт та меблювання. Зрештою, у більшості випадків у договорі як орендар прописано не фізичну, а юридичну особу – роботодавець експату. Це добре для орендодавця у тому випадку, якщо виникне будь-яка спірна ситуація.

Здача в оренду квартири в іпотеці

Згідно з чинним законодавством, купити та здавати квартиру у заставі не забороняється. У будь-якому випадку слід дізнатися, чи є в договорі іпотеки з банком пункт про заборону оренди даного житлового об'єкта третіми особами. Якщо його немає, то перешкоджати здачі квартири представники банку не мають права.

У середньому дохід від оренди не перевищує 8–10% вартості квартири щорічно. Однак власнику слід брати до уваги і можливі складнощі з пошуком сумлінного платоспроможного орендаря на тривалий термін, і необхідність незапланованих витрат - наприклад, заміну поточних кранів, косметичний ремонт і т. д., і комунальні платежі, що постійно ростуть, і можливе псування майна мешканцями. Водночас купити та здавати квартиру з метою покрити за рахунок орендної плати платежі банку має сенс. Але має його таке придбання лише у тому випадку, коли є кошти на початковий внесок у розмірі хоча б половини вартості житла. Інакше ви не тільки не витягнете зі своєї квартири вигоди, але ще й опинитеся в мінусі – щомісячний внесок по іпотеці, оплата комунальних платежів та дрібні прикрі витрати, які так чи інакше чекають на будь-якого власника нерухомості, в сумі можуть перевищити розмір щомісячної орендної плати в два та більше разів.

«Вторинка» починає і виграє

Експерти у сфері нерухомості сходяться на думках з приводу того, що купити та здавати квартиру – об'єкт вторинного ринку – доцільніше, ніж житло в новобудовах. Незважаючи на можливу старість інженерних комунікацій, старий фонд має низку переваг перед новозбудованими будинками.

Насамперед це розвинена інфраструктура району, налагоджена транспортна мережа та наявність у безпосередній близькості від будинку магазинів, банків, салонів та інших необхідних для нормального життя об'єктів. Крім того, власнику квартири у старому будинку не доведеться стикатися з можливими проблемами під час усадки його фундаменту. Нарешті, в новобудові не вгадати, хто виявиться вашими сусідами, а в старому фонді це відомо заздалегідь - навряд чи хтось із орендарів захоче жити поряд з буйним алкоголіком або бурхливими багатогодинними скандалами подружжя, що регулярно закочує вночі. Стабільність та впевненість важливі не лише для власників, а й для орендарів житла.

• Скільки коштує розпочати бізнес
• Скільки можна заробити
  • Купівля Hyundai Solaris
  • Покупка Nissan Tiana
• Нормативно-правова база
• Технології ведення бізнесу
  • • • Схожі бізнес-ідеї:

Останніми роками у Росії входить у моду оренда авто. Причому послуга викликає інтерес як у власників автомобілів, так і потенційних орендарів. Машина зараз є практично у кожного. І деякі власники, перебуваючи весь день в офісі, здають свій автомобіль у прокат. При цьому у столиці на таких послугах заробляють до 2000 рублів на день.

Але недосконале законодавство в галузі прокату автомобілів, а також страх за своє авто часто заважають власникам розпочати бізнес, навіть якщо їхня машина годинами простоює під вікнами офісу або в гаражі.

Однак оренда авто реальний і дуже вигідний бізнес, і якщо правильно підійти до його організації, то заробіток може бути вельми значним.

З чого почати. Покроковий бізнес-план

Насамперед, якщо у вас вже є машина і ви хочете здавати її в оренду, потрібно подбати про безпеку автомобіля. Експерти радять насамперед застрахувати свою машину та оформити розширене КАСКО. Якщо ви вирішили придбати авто, подумайте, яку машину для здачі в оренду вам купити вигідніше. Після цього можна складати докладний бізнес-план, без якого організація бізнесу неможлива. Вам потрібно буде визначитися з формою власності, вирішити чи здавати автомобіль без водія або використовувати як таксі (в останньому випадку необхідно знайти хороших водіїв). Важливо провести хорошу рекламну кампанії, оскільки бізнес прокату машин порівняно новий і лише серйозна реклама може допомогти його розкрутити. Тим більше, що іномарки у прокат у мегаполісах здають також великі фірми. І їхні послуги коштують порівняно недорого.

Скільки коштує розпочати бізнес

Розпочати бізнес з оренди машин можна з мінімальними вкладеннями. Якщо ви, наприклад, оформите кредит без початкових внесків, то витрати можуть становити менше 10 000 рублів. Якщо ж ви вирішите придбати автомобіль відразу, потрібно розраховувати на суму від 500 000 рублів.

Скільки можна заробити

Заробіток на оренді автомобіля в середньому може становити від 500 тисяч рублів на рік. Для того, щоб зрозуміти, з чого складаються доходи, розглянемо кілька кейсів.

Купівля Hyundai Solaris

2-річний Hyundai Solaris був придбаний за 490 000. З урахуванням додаткових витрат початкові інвестиції склали 532 300 рублів, а чистий прибуток, який автомобіль приніс за 3 роки - 1 480 000 рублів.

Кейс: 2-річний Hyundai Solaris

Покупка Nissan Tiana

Початкові інвестиції в автомобіль склали 1002866 рублів, включаючи додаткові витрати, страховку і КАСКО. При орендній платі за машину 2800 на добу, автомобіль приніс за три роки чистого прибутку 2524636 рублів

Кейс: 2-річний Nissan Tiana

Тепер розглянемо приклади, коли початкові інвестиції зведено до мінімуму.

Щомісячна орендна плата за Renolt Logan

- 31 000 рублів дохід на місяць становив 72 000 рублів, тобто один автомобіль може принести прибуток 41 000 рублів на місяць.

Кейс:

Покупка у кредит. 3 річний «Hyundai Solaris»

При досить високому платежі за кредитом, 20700 рублів на місяць, прибуток за три роки склала 1278000 рублів. Причому початкові витрати трохи перевищили 7000 рублів.

Кейс: 3-річний «Hyundai Solaris»

Потрібно пам'ятати, що дешевше авто, тим більше на ньому можна заробити. Але, водночас, дорога машина створює менше головного болю.

Нормативно-правова база

Який код ЗКВЕД вказати під час реєстрації бізнесу на оренді легкових автомобілів

Щоб зареєструвати бізнес на оренді автомобілів, потрібно враховувати два коди КВЕД. Код КВЕД 71. 11 включає оренду та лізинг легкових автомобілів та легких автотранспортних засобів. Його потрібно вказувати, якщо ви здаватимете в оренду авто без водіїв. Якщо ж ви вирішите наймати водіїв та працювати з ними, то підійде інший код ЗКВЕД 49.32 – «Надання послуг таксі».

Які документи необхідні для відкриття бізнесу на оренді легкових автомобілів

Насамперед бізнес потрібно буде зареєструвати. Якщо у вас п'ять машин і більше, то підійде така організаційно-правова форма, як ТОВ. Але краще починати з ІП, тим більше, що спочатку для здачі в оренду достатньо 1-2 машин. Також необхідно оформити: страховку, КАСКО та укласти договір на оренду машини.

Яку систему оподаткування обрати для реєстрації бізнесу на оренді легкових автомобілів

Для бізнесу на оренді машин цілком підійде спрощенка. Вам потрібно тільки вибрати платити 6% від прибутку, або 15% від доходів за вирахуванням витрат.

Чи потрібний дозвіл для реєстрації бізнесу на оренді легкових автомобілів

Існуюча у Росії законодавча база з оренди авто ще недосконала. І фактично ніяких спеціальних дозволів, щоб здавати в оренду свій автомобіль вам не потрібно. Дуже важливий момент – гарна реклама. Їй варто приділити особливу увагу при організації бізнесу.

Технології ведення бізнесу

Є кілька способів організації бізнесуна яких можна добре заробити: погодинна здача машин в оренду, найм водіїв, або здача в оренду таксопарку.

При погодинній здачі в оренду автомобіля краще орієнтуватися на клієнтів з статком вище середнього. Як правило, вони беруть машину для виїзду за місто, при ремонті власного транспорту, або, щоб справити враження на бізнес-партнерів.

Дуже вигідно наймати водіїв. Найкраще пропонувати роботу знайомим працівникам таксопарків. Якщо у вас хороший автомобіль і вигідніші умови, вони будуть раді перейти до вас. Можна пошукати водія за оголошеннями на Авіто або розглянути пропозиції спеціальних сервісів. Для однієї машини потрібно як мінімум 2 водії, щоб не було простоїв і автомобіль постійно приносив прибуток.

Коли у вас немає можливості або часу, щоб самому займатися бізнесом, можна знайти компанію, яка за певний відсоток займеться прокатом вашого авто. Не проблема також здати машину в оренду таксопарку, де часто недостатньо гарних автомобілів. Звичайно, в цьому випадку дохід буде меншим, але ви будете позбавлені багатьох проблем.

Щоб до кінця визначитися зі стратегією ведення автомобільного бізнесу, радимо вам зареєструватися на інтенсиввід інвестора, який досяг великих успіхів у цій ніші.

Більшість покупців нерухомого майна насамперед дбають про збереження своїх капіталів. Однак деякі з них роблять наступний крок і переходять до активних дій, спрямованих на перетворення роботи з об'єктами будівництва на одне з основних джерел доходу. Тим часом усвідомлені та обґрунтовані дії в цій галузі здатні приносити прибуток, що перевищує середню ставку за банківськими депозитами.

Щоб визначити, як заробити на нерухомості, слід розглянути переваги та недоліки різних методик, вивчити тенденції на регіональному ринку. Наприклад, у невеликих містах апартаменти та виробничі площі можуть виявитися незатребуваними, а в курортних зонах квартири та котеджі краще здавати в оренду подобово. Фактично бізнес у сфері нерухомості – це постійний перебір пропозицій та пошук потенційно прибуткових варіантів.

Загалом виділяють два основні способи заробітку:

1. Перепродаж. Ідея полягає в тому, що нерухомість завжди дорожчає в перспективі і в певний момент може бути вигідно продана. Однак на практиці це виглядає дещо інакше, оскільки вартість об'єктів пов'язана із стабільністю валюти, економічною ситуацією, платоспроможністю покупців. Це особливо помітно при роботі з елітними об'єктами, тому для бізнесу на купівлі-продажі нерухомості інвестори вважають за краще вибирати житло економ-класу у новобудовах;
2. Здача в оренду. При такому використанні нерухомості інвестор створює ідеальне джерело пасивного доходу. Популярністю користуються квартири, будинки, офісні та складські приміщення, проте, за середньої прибутковості в 4-10% вкладення окупаються досить повільно.

Ці способи не виключають один одного: будь-який придбаний об'єкт можна здати в короткочасну чи довгострокову оренду, а після досягнення вартістю ринкового максимуму - продати.

Навіть інвестор-початківець знає, як заробити на оренді нерухомості при роботі на ринку житла. Проте можна отримувати дохід, працюючи не лише з квартирами, а й із котеджами, хостелами, апартаментами, заміськими будинками, комерційними об'єктами та навіть гаражами.

Довгострокова оренда квартири

Здати клієнтам для тривалого проживання можна будь-яку квартиру – питання лише в ціні. Можна побудувати бізнес на оренді нерухомості, працюючи як з елітним багаторівневим житлом, так і з окремими кімнатами у комуналці та навіть у гуртожитку. У цих випадках не потрібний дорогий ремонт - набагато важливіше розташування квартири, транспортна доступність, наявність поблизу медичних та освітніх закладів, торгових та розважальних центрів.

Вивчаючи, як заробити на оренді квартир, слід звернути увагу на вторинний ринок. Тут можна знайти об'єкти, які не вимагають капітального ремонту, а купівлю оформити в іпотеку, компенсуючи внески за рахунок орендної плати.

Гідність такого методу - у простоті та мінімумі зусиль для інвестора. Достатньо один раз знайти орендарів, а потім протягом кількох років регулярно отримувати платежі.

До недоліків можна віднести тривалий період окупності: при річній дохідності в 3-5% він може становити не менше 15-20 років.

Подобова та погодинна оренда

Отримати вищий прибуток від орендного бізнесу нерухомості можна при здачі квартир подобово або погодинно. Однак такий агресивний метод вимагає постійної участі власника або найманого керуючого: мешканців потрібно заселяти, виселяти, робити після них прибирання та прати білизну.

Купуючи для здачі в оренду кілька квартир, інвестор повинен підібрати їх досить близько один від одного, тому що заробити на подобовій оренді віддалених об'єктів трохи складніше - доводиться постійно пересуватися містом. Погодинна оренда взагалі вимагає проживання по сусідству або організацію офісу в безпосередній близькості від квартирного пулу.

Подібний спосіб отримання прибутку іноді навіть не вимагає покупки квартири. Субаренда – приклад того, як заробити на нерухомості без вкладень: достатньо зняти квартиру на тривалий час, а потім заселяти до неї орендарів подобово чи погодинно.

Перевага цього методу - більш високий дохід у порівнянні з довгостроковою орендою.

Основні недоліки - необхідність постійної особистої участі, високий ризик пошкодження майна та прояв невдоволення сусідів.

Організація хостелу

Організація хостелу в багатокімнатній квартирі ілюструє, як можна заробити на нерухомості шляхом її подальшого дроблення. У хостелі в оренду здаються навіть не кімнати, а спальні місця на двоповерхових ліжках: такі умови влаштовують молодь і туристів. При цьому в одній кімнаті може проживати одночасно 5-6 осіб, які оплачують місце у розмірі 600-800 рублів на добу.

Відомо, що надавати готельні послуги та розміщувати мешканців можна лише у приміщеннях нежитлового фонду. Тому у звичайній квартирі заселяти мешканців слід шляхом укладання з ними договору оренди. Крім того, реєстрація СПД потрібна для оформлення документів на відрядження тим, хто цього потребує.

Переваги організації хостелу:

• Найвищий прибуток від оренди житлової нерухомості;
• Дохід гарантовано навіть у разі часткового заповнення;
• Бізнес підходить для власників невеликих капіталів, тому що заробити на нерухомості з нуля можна, використовуючи як хостел навіть кімнату у власній квартирі.

Недоліки цього - витрати на ремонт, рекламу і необхідність постійного обслуговування приміщення (прання білизни, прибирання).

Оренда будинку

Житлові будинки невеликої поверховості, розташовані в передмісті, дозволяють інвестору заробляти на нерухомості як за допомогою здачі в оренду об'єкта цілком, так і поділяючи його на кілька невеликих приміщень. Величезні площі багаторівневих квартир у таунхаусах зазнають незначного перепланування, після чого значно зростає прибутковість малого бізнесу - нерухомість, перебудована таким чином, починає приносити до 100% прибутку.

Недолік такого способу оренди - не найвищий попит на подібні об'єкти, внаслідок чого пошук орендарів займає певний час.

Оренда заміських будинків

Мешканці зазвичай віддають перевагу таким будинкам саме завдяки їхній віддаленості від міста, тому питання екології (наявність поблизу водойми, лісу, чисте повітря) вимагають окремої уваги. Також важливі розміри ділянки, самого котеджу та наявність під'їзних шляхів – не менше 8–10 соток землі та не більше 100–120 м² загальної площі приміщення.

Розглядаючи, слід брати до уваги можливість купівлі землі та будівництва будинку: для цього потрібні вкладення набагато більше, ніж при покупці двокімнатної квартири в популярному спальному районі.

Скільки можна заробити на нерухомості: вартість оренди котеджу за 10–15 км від великого міста, розташованого в мальовничому місці, щонайменше втричі перевищує щомісячну плату за ту саму двокімнатну квартиру.

Будівництво чи покупка багатоквартирного будинку

Такий великий проект вимагає значних капіталовкладень – тому будівництво багатоквартирного будинку найчастіше проводиться силами кількох вкладників, які знають, як заробити на інвестиціях у нерухомість. При цьому можна не продавати, а здавати в оренду всі квартири, що розташовані тут, і комерційні площі.

Реалізації проекту супроводжують отримання безлічі дозволів, вибір місця для будівництва, залучення інженерів, архітекторів, будівельних та монтажних бригад, складання кошторисів та іншої документації. Основні такого роду - це великий дохід і настільки ж величезні вкладення, що вимірюються сотнями мільйонів рублів.

Вкладення коштів у закордонні об'єкти

Завдяки комфортним економічним умовам вкладення в іноземні об'єкти виглядають привабливими для інвесторів, тоді як заробити на нерухомості в Росії за нестабільності вітчизняного ринку набагато складніше.

Насамперед покупців цікавлять котеджі, квартири на березі моря, апартаменти, а також об'єкти у великих туристичних центрах. Щоб отримувати дохід від оренди такого майна, найпростіше залучити одну з місцевих керуючих компаній, фахівці якої знають, як заробити на ринку нерухомості у конкретному регіоні. Ремонт, меблювання, заселення та виселення мешканців проходять без втручання власника, якому компанія виплачує комісійні у розмірі 4–6% вартості нерухомості на рік.

Недоліки такого способу інвестування укладені в необхідності вивчення місцевого законодавства і періодичному відвідуванні іноземної держави, а до переваг можна віднести надійність, стабільність і можливість отримання пасивного доходу в іноземній валюті.

Оренда номера в апартаментах

Апартаменти та апарт-готелі стають все популярнішими на вітчизняному ринку нерухомості. Незважаючи на схожість зі звичайними квартирами, апартаменти зазвичай є приміщенням нежитлового фонду, а тому робота з такими об'єктами - це повноцінний бізнес на комерційній нерухомості.

Власник може використовувати приміщення під офіс, здавати його в оренду одному або декільком мешканцям помісячно та подобово, а також залучити керуючу компанію, яка проводитиме всі зазначені операції за певний відсоток від прибутку. Враховуючи, можна припустити, що апартаменти набагато дешевші за еквівалентну за площею квартири, а тому цілком реально отримувати від інвестицій до 20% річного доходу.

До недоліків подібного бізнесу відносять статус нежитлового приміщення та супутній йому податок у 2% від вартості. Крім того, при купівлі апартаментів не можна отримати податкове відрахування, а при банкрутстві власника така власність підлягає вилученню.

Готелі та готелі

Незважаючи на деяку сезонність, готельний бізнес є одним із найбільш затребуваних серед інвесторів унаслідок своєї прибутковості. Інтерес викликає все – від міні-готелів та хостелів до величезних п'ятизіркових готелів на березі моря.

Як об'єкт для інвестицій також може виступити модернізація існуючого або будівництво нового готелю - залежно від розмірів стартового капіталу інвестор може вибирати з багатьох варіантів:

• Будівництво готелів у привабливих для туристів регіонах;
• Будівництво міні-готелів у курортних зонах;
• Купівля та подальша модернізація готового готелю;
• Придбання іноземних готельних комплексів.

Як заробити гроші на нерухомості: тризіркові готелі окупаються за 6–10 років, а елітні – за 15–20 за умови будівництва «з нуля». Модернізація існуючого комплексу з подальшим підвищенням цін на проживання може окупитись за менший термін – не більше 3–5 років.

Оренда комерційної нерухомості

Робота з подібними об'єктами вимагає дещо іншого підходу та досить великого капіталу. Вивчаючи, як заробити на комерційній нерухомості, слід звернути увагу на привабливість приміщення саме для бізнесменів: одним потрібна низька орендна плата, інших цікавить місце з високою прохідністю, треті потребують організованих під'їзних шляхів для відвантаження товару.

Як комерційну нерухомість зазвичай виступають:

• Торгові зали та центри, приміщення під магазин;
• Заклади громадського харчування;
• Розважальні центри;
• Складські та виробничі приміщення;
• Офіси та бізнес-центри.

Переваги інвестицій у комерційну нерухомість - це швидка окупність та стабільний високий дохід, близько 8-12% річних. Крім того, має сенс розділити великий об'єкт на кілька дрібніших - оскільки заробити на здачі в оренду кількох маленьких приміщень і знайти для них орендарів набагато простіше.

Основний недолік такого методу – значне падіння попиту у періоди економічних криз.

Оренда гаража, боксу, паркувального місця

Купівля гаража чи боксу може виявитися непоганим пробним варіантом для тих, хто сумнівається – чи можна заробити у нерухомості? Подібні об'єкти цілком реально здати в оренду:

• Власникам автомобілів;
• Автомеханікам, які відкривають власну майстерню;
• Підприємцям для організації невеликого виробництва.

Розглядаючи, слід вивчити переваги та недоліки наступних варіантів:

• Гаражі, що окремо стоять;
• Бокс у гаражному кооперативі;
• Місця на підземному паркуванні;
• Паркувальні місця під навісом на вулиці.

Очевидно, що переваги інвестицій у гаражі – це низький поріг входу (до 300 тисяч рублів) та простота оформлення. Однак із цим пов'язаний і головний недолік - невисока прибутковість (до 4000-5000 рублів на місяць з одного об'єкта).

Інвестиції для отримання доходу від перепродажу

Бізнес із продажу нерухомості найчастіше ґрунтують саме на будівництві об'єктів або на інших заходах, спрямованих на підвищення його ринкової вартості (ремонт, благоустрій). Як показує практика, купівля нерухомого майна на вторинному ринку з подальшим очікуванням підвищення вартості не завжди виправдовує себе внаслідок непередбачуваності зміни цін, тоді як інвестиції в будівництво ґрунтуються на відомих термінах його завершення та точному розрахунку окупності.

Котеджі

Вибираючи, слід звернути увагу на такий вид вкладень у нерухомість, як купівля землі з подальшим будівництвом котеджу, дачі чи заміського будинку. Прибутковість такого виду інвестицій заснована на наступному: сумарна вартість ділянки та будівельних робіт на 65–85% нижча за ринкову вартість готового житла. Також можна купити почате або незакінчене будівництво: враховуючи, що будинок зводиться в короткий термін (4-6 місяців), цілком реально за рік подвоїти початковий капітал.

Переваги такого виду інвестування:

• Висока доходність;
• Можливість поетапного інвестування;
• Можливість кредитування будівництва під заставу ділянки;
• Можливість контролю та управління всіма етапами будівництва.

Виробничі площі

Вкладення в виробничі площі, що будуються, вимагають від інвестора чималого досвіду і значного капіталу. Початківцям у таких випадках краще скористатися послугами інвестиційних фондів та керуючих компаній, оскільки подібне будівництво зазвичай супроводжується не лише значними сумами, а й складною роботою з оформлення цільового призначення нерухомості, а також отриманням великої кількості дозволів – наявність таких документів на 20–25% підвищує ціну об'єкт. Інтерес для приватних інвесторів є:

• Виробництва товарів повсякденного попиту та першої необхідності;
• Об'єкти харчової промисловості, переробні підприємства;
• Меблеві заводи.

Переваги інвестицій у виробничі площі – це швидка окупність, мінімальні вимоги до оздоблення та благоустрою території (зазвичай цим займається орендар). Однак слід врахувати і можливі ризики – стратегічні прорахунки ведуть до незатребуваності об'єктів.

Перепродаж земельних ділянок

Незважаючи на доступність та мінімальні вимоги до капіталу, інвестиції у земельні ділянки вимагають ретельного аналізу перспектив розвитку місцевості. Інвестор має бути впевненим у тому, що в конкретному населеному пункті в майбутньому відбудуться якісь позитивні зміни (розвиватиметься інфраструктура, з'являться зручні дороги, нові котеджні селища), інакше інвестиції можуть виявитися збитковими.

Це справедливо і для інвестицій у землю, призначену для будівництва комерційних чи промислових об'єктів: вивчення тенденції розширення бізнесу дозволяє передбачити, які ділянки незабаром виявляться затребуваними.

Переваги такого способу отримання доходу – це:

• Можливість розпочати роботу з невеликим капіталом у 300-500 тисяч рублів;
• Мінімум зусиль щодо обслуговування власності;
• Можливість збільшити вартість шляхом упорядкування території.

Продаж квартир в новобудовах

При купівлі квартири в новобудові інвестори розраховують на те, що в міру завершення будівництва вартість житла зростає на 25–35%, що навіть вище за ставки за банківськими депозитами: тривалість будівельних робіт становить зазвичай два–три роки. Найвигіднішими вважаються інвестиції в житло на ранніх етапах, коли будівництво знаходиться на рівні котловану.

Зрозуміло, при виборі об'єкта потрібно врахувати його планування, місцезнаходження, транспортну доступність, інфраструктуру та перспективи розвитку всього мікрорайону – це значною мірою впливає на ціну квартири під час наступного продажу.

Так як заробити на продажу нерухомості в цьому випадку можна навіть з капіталом 1,3-1,6 млн рублів - цей спосіб користується відомою популярністю серед вкладників.

Однак інвестиції в новобудови супроводжуються і ризиком: будівництво може бути заморожене за рішенням влади або банкрутство забудовника.

Відео на тему Відео на тему

Придбання квартири у поганому стані

Значна частина власників квартир не має сил або достатніх ресурсів для періодичного проведення капітальних ремонтів та підтримки приміщення в прийнятному стані. Крім того, деяких власників, в принципі, не цікавить стан власного житла.

Подібні об'єкти є предметом постійної уваги інвесторів, які знають, як заробити на перепродажі нерухомості: навіть невеликий ремонт дозволяє на 25–30% підвищити ринкову вартість квартири.

Перевага такого методу - можливість отримати суттєвий додатковий дохід, що іноді вдвічі перевищує початкові вкладення.

До недоліків можна віднести деяку втрату часу, коштів на ремонт, а також високий рівень конкуренції - подібні об'єкти цікавлять багатьох ріелторів.

Купівля нерухомості у заставі

Кредити та позики в банках доступні не лише фізичним, а й юридичним особам. Якщо боржник оголошує себе банкрутом, власність, що перебуває в заставі, продається на торгах для погашення збитків кредиторів. Тому тут іноді можна придбати житлову та комерційну нерухомість на 25–30% дешевше за її ринкову вартість.

Однак механізм проведення аукціонів не можна назвати простим, а для участі в ньому інвестор повинен мати відомий досвід і відповідний капітал - оформити кредит чи іпотеку на заставну нерухомість не можна. Крім того, підходящі об'єкти виставляються на продаж нечасто: на їх пошук потрібно витратити деяку кількість часу та сил.