Aha, teraz już wszystko Wam mówię: wynajmuję mieszkania od ponad 8 lat. Na początku wynajmowałam dwupokojowe mieszkanie i mieszkałam z mężem. Mieszkanie z dwiema sypialniami miało remont „babciny” i stare meble. Nowe elementy obejmują lodówkę i kuchenkę mikrofalową. Wynajmowano tanio, mieszkanie wynajmowano na 4 lata. Pierwsi mieszkańcy to młode małżeństwo, żona jest gospodynią domową. Ten piekielny drań zawsze przychodził po pieniądze, na podłodze leżały butelki! Ale sąsiedzi byli cisi, spokojni i nie narzekali, płacili na czas. Poszliśmy do naszego mieszkania i wszystko wylizaliśmy! Mieszkanie było nieskazitelnie czyste! Nawet rozmrozili i wyczyścili lodówkę! Te drugie też były rodzinne, moja żona była w ciąży, miała 8 miesięcy. Naiwnie myślałam, że będzie tam czystość i porządek. Mężczyzna ciężko pracował od rana do wieczora, ona była w domu z dzieckiem, przyszła kilka razy – wszystko było czyste i uporządkowane. Powiedziała: przelej pieniądze na kartę, po co się męczyć? Przyjechałem, gdy ich dziecko miało 7 miesięcy. Cała toaleta jest zadymiona, nie można wejść, cała podłoga w korytarzu ma czarne paski od wózka, wszystkie rogi są wyrwane przez wózek, balkon zasypany piaskiem, brudem, śmieciami, linoleum na podłodze balkon został zniszczony przez wózek. Okazało się, że żona wyprowadziła dziecko na balkon, gdzie kołysała je aż do zaśnięcia, na świeżym powietrzu. Wystawiłem je. Następni, do cholery, znów wzięli te rodzinne, z półtorarocznym dzieckiem. Przychodziła co miesiąc po pieniądze, oglądała wszystko, wydawało się, że jest czysto, wszystko było w porządku, sama wieszała w całym domu zasłony, koce, kwiaty.... . Sześć miesięcy później w pośpiechu się wyprowadzili, ona zdjęła wszystkie zasłony, moich nie powiesiła – okna były gołe! Moje koce z łóżka i kanapy wylądowały całe w brudzie i w szafie na balkonie, klamka od pralki, piekarnik w kuchence były zepsute, dziecko obsikało wszystkie dywany, sofy i fotele (kiedy przyszła, zawsze pachniało tak pysznie wanilią, myślałam, że coś gotuje, a ona zamaskowała zapach dziecięcych sików). Poza tym nie płacili za wodę i prąd według liczników. Były tam dane paszportowe i numer telefonu – ale po co? Następnie przeprowadzili generalny remont i kupili nowe meble, naprawili pralkę i piekarnik. Mieszkanie przeszło metamorfozę, a czynsze są teraz dwukrotnie droższe. Rodzinnych nie brałem, wziąłem dwóch chłopaków, pracowali niedaleko w fabryce tekstyliów, byli zamożni, raz w tygodniu przychodziła do nich sprzątaczka, w domu prawie nie gotowali, a w domu ich prawie nie było. Mieszkaliśmy tam przez sześć miesięcy, mieszkanie było idealne. Potem znów zamieszkała z rodziną, porządny chłopak i dziewczyna, podobało mi się, że facet był taki sprawny - od razu sprawdził rury, spłuczkę, krany, kaloryfery. Och, były idealne! Mieszkali też około sześciu miesięcy, dziewczynka była w ciąży, jak się okazało, w ostatnich miesiącach zamieszkali u babci, aby nie rodzić bez wyjmowanego domu. Następnie wprowadziłam się do mieszkania z nowym mężem.Oczywiście przeprowadzono remont i wymieniono wszystkie meble. Obecnie wynajmuję jednopokojowe mieszkanie w nowym budynku na odludziu oraz pokój w akademiku w centrum. Z mieszkaniem jednopokojowym nie ma żadnych problemów - dwukrotnie wynajmowaliśmy je samotnym panom, mieszkaliśmy około roku, czysto, cicho, spokojnie. Kiedyś żyła rodzina, a teraz żyją mąż i żona. Wszystko jest dobrze! Z pokojem jest trudniej - albo studenci, albo osoby narodowości „kaukaskiej”, albo elementy marginalne chcą wynająć. Kupiliśmy go niedawno, po raz pierwszy postanowiliśmy oddać go Jakutom lub Buriatom, diabeł ich rozumie. Dwie dziewczyny i jeden chłopak. Oj, jak się martwiłam... Ale na próżno - czystość idealna, cisza, spokój... Wyprowadziliśmy się, bo rodzice chłopaka kupili pokój, a dwóch dziewczyn nie było stać na czynsz, a trzeciej nie było stać towarzyszka.Wynajęli bardzo miłej dziewczynie, powiedziała, z mężem będą mieszkać, wszyscy są bardzo zadbani, kulturalni.... Zapłaciłam za pół miesiąca, resztę powiedziała, oddam wracam za 2 tygodnie, kiedy mój mąż otrzyma pensję. Dwa tygodnie później o 1 w nocy SMS - „wyprowadziliśmy się z pokoju, klucze są na straży”. Dzwoni mój mąż, w telefonie słyszą jakieś dzikie bzdury – „Nie jestem nią, kim jesteś, czego chcesz… kto to jest”. Chociaż głos tej dziewczyny nie jest adekwatny. Wystartowaliśmy i jedziemy. Woźna powiedziała, że ​​mieszka z mężem i 3-letnim dzieckiem, ciągle odwiedzają ich jacyś podejrzani goście... Zepsuta była pralka w pokoju, wyrwany uchwyt lodówki, cała ściana była powalona. zakryty flamastrem, na sofie została ogromna plama z czerwonego wina. Straszny! Następnego dnia wszystko wyprałam, zostawili swoje rzeczy, było widać, że się spieszyli, nie wiem dlaczego. W lodówce są całe produkty spożywcze, prawie worek ziemniaków, zabawki dziecięce, ubrania męskie... Znalazłem pudełka z jakimiś śmieciami, trawą czy nie trawą - nie wiem. Wszystko umyłem, naprawiłem i wynająłem dziewczynom, które mieszkały w pokoju obok, ale był znacznie mniejszy i nie kosztował dużo mniej niż nasz. Żyją na razie

Na pierwszy rzut oka wynajem nieruchomości może wydawać się opłacalny. Koszt mieszkań w dużych miastach jest na tyle wysoki, a sam czynsz tak niski, że inwestycja opłaca się dopiero po kilkudziesięciu latach.

Drodzy Czytelnicy! W artykule omówiono typowe sposoby rozwiązywania problemów prawnych, jednak każdy przypadek jest indywidualny. Jeśli chcesz wiedzieć jak rozwiązać dokładnie Twój problem- skontaktuj się z konsultantem:

WNIOSKI I ZGŁOSZENIA PRZYJMUJEMY 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu, 7 dni w tygodniu.

Jest szybki i ZA DARMO!

Ten czas wystarczy tylko wtedy, gdy właścicielowi uda się znaleźć dobrych klientów i uniknąć ryzyka.

Osobliwości

Posiadanie nieruchomości gwarantuje bezpieczeństwo inwestycji. Inflacja nie będzie na nią miała wpływu, gdyż cena nieruchomości rośnie proporcjonalnie do jej wzrostu.

Wielu właścicieli decyduje się na sprzedaż swojej nieruchomości. Najpierw jednak poruszono kwestię sprzedaży i zabezpieczenia pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży.

Oczywiście, jeśli nie ma innych celów w zakładaniu firmy lub zakupie kolejnego drogiego mieszkania, sprzedaż może skutkować jedynie szkodami, które można wyrazić w następujący sposób:

• w formacie inflacyjnym;
• jeśli właściciel zainwestuje w bank, otrzyma niewielki procent;
• zakup mieszkania, bez którego trudno się obyć;
• ryzyka związane z kwestiami bezpieczeństwa finansowego.

Utrzymywanie nieruchomości pustej również nie jest opłacalne, gdyż jej właściciel nadal będzie musiał płacić za media, utrzymanie nieruchomości i inne koszty związane z utrzymaniem. Takie niuanse zachęcają większość właścicieli pustych mieszkań do ich wynajmu.

Tutaj właściciele mają wiele pozytywnych aspektów:

• mieszkanie jest zawsze pod nadzorem najemców;
• wpływy z transakcji pozwalają na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości i uzyskanie dodatkowego dochodu;
• w przypadku wystąpienia sytuacji awaryjnych najemcy podejmą pierwsze działania mające na celu ich wyeliminowanie;
• nieruchomość, w której będą zlokalizowani najemcy, będzie wolna od ingerencji przyjaciół i krewnych.

Aby legalnie wynająć mieszkanie, nie trzeba rejestrować się w urzędzie skarbowym jako indywidualny przedsiębiorca.

Od kwoty zostanie naliczony podatek wynajem, co jest wskazane w umowie. Oprocentowanie w tym przypadku wzrasta nie więcej niż 13% rzeczywistej kwoty dochodu.

Rzadko kiedy kwota ta może wzrosnąć do 17 proc., jednak podwyżka dotyczy tylko tych, których dochód z wynajmu został podwyższony do dziesięciu płac minimalnych.

Czy warto to brać?

Duże korzyści z wynajmu mieszkania przysługują tym, którzy je odziedziczyli. Po podpisaniu umowy nie można już jej poprawiać.

Najważniejsze jest to, że umowa zawiera następujące punkty:

• wysokość i termin przekazania czynszu;
• procent dozwolonego wykorzystania wynajmowanego mieszkania;
• pytania dotyczące płatności za media;
• tryb analizy stanu nieruchomości przez właściciela;
• proces naprawienia szkody wyrządzonej właścicielowi.

Dobrze byłoby, gdyby przed zawarciem umowy strony umowy mogły odbyć wstępną rozmowę z zawodowym prawnikiem.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że jeśli najemca zdecyduje się na przeprowadzenie prac remontowych w mieszkaniu, to ostateczny efekt i tak będzie należał do właściciela. Wszelkie prace budowlane mogą być prowadzone wyłącznie za zgodą właściciela.

Dobrze jest, jeśli zostanie to sporządzone w formie pisemnej, aby uniknąć ewentualnych nieporozumień w przyszłości. Jeśli właściciel mieszkania odpowie stanowczą odmową, najemca będzie musiał pogodzić się ze swoją decyzją.

Jak wynająć go z zyskiem

Zysk można osiągnąć jedynie przy odpowiednim podejściu do biznesu, a sam zysk może wzrosnąć do maksymalnej kwoty. Wynik w dużej mierze zależy od pisemnej umowy, która musi opisywać wszystkie warunki i zasady funkcjonowania nieruchomości.

Jeśli mówimy o wprowadzaniu się i wyprowadzaniu z nieruchomości, to zdarzenia te odbywają się poprzez sporządzenie aktu przyjęcia i przekazania mieszkania.

Koncentruje się na następujących danych:

• wskaźniki mieszkaniowe;
• jego zawartość kosmetyczna i techniczna;
• stan elementów instalacji wodno-kanalizacyjnej;
• rozmieszczenie i stan mebli.

Część tekstowa dokumentu może zawierać wszystkie dane, które mogą wydawać się przydatne wynajmującemu, jeśli pomogą mu uregulować relacje z najemcami.

Lista ta może zawierać zakaz rejestracji, podnajmu i innych działań, które w opinii właściciela są niedopuszczalne. Na takich warunkach umowa między uczestnikami zostanie utrzymana, a właściciel sam będzie regulował stosunek umowny według własnego uznania.

Czy opłaca się zaciągnąć kredyt hipoteczny i wynająć mieszkanie?

W idealnej sytuacji, nawet jeśli dana osoba kupi dom korzystając z programu kredytu hipotecznego i nadal będzie go wynajmować, będzie w stanie zarobić dużo pieniędzy na czynszu. Otrzymane wpływy może przekazać pożyczkodawcy jako spłatę zobowiązań finansowych wobec banku.

Będzie w stanie w pełni spłacić kredyt hipoteczny za około 10-20 lat. Dzięki temu mieszkanie dostanie praktycznie za darmo. Jednak pomysł ten wydaje się kuszący tylko w teorii.

Rosyjskie ustawodawstwo nie zabrania obywatelom wykonywania takich działań, ale ważne jest, aby dokładnie przestudiować umowę z bankiem. Nie powinna zawierać żadnych zakazów wynajmu innym osobom.

Jednak nawet najbardziej lojalne warunki banku nie będą w stanie przynieść żadnego zysku. Dzieje się tak, jeśli nie zwracasz uwagi na wszelkiego rodzaju trudności ze znalezieniem najemców, jego nieostrożne obchodzenie się z cudzymi rzeczami w mieszkaniu, koszty dodatkowych prac naprawczych i tak dalej.

W związku z tym zaciągnięcie mieszkania na kredyt hipoteczny, a następnie jego wynajem uznawane jest za przedsięwzięcie nieopłacalne.

Rentowność biznesu w tym przypadku wynosi średnio 4-7% rocznie. Z obliczeń wynika, że ​​znacznie bardziej opłaca się kupić dwa niedrogie mieszkania jedno- lub dwupokojowe w miastach znanych z wynajmu lub tam, gdzie brakuje podaży.

Inwestycja tego typu zwróci się znacznie szybciej niż zakup jednego, ale drogiego mieszkania.

Wskazane jest, aby od razu podjąć decyzję, komu dokładnie mieszkanie zostanie wynajęte. Jeśli więc mówimy o imigrantach, studentach i pracownikach zmianowych, to dla nich wielkość i jakość mieszkań rzadko wysuwają się na pierwszy plan.

Kiedy planuje się udostępnienie mieszkań rodzinom z dziećmi, obowiązują zupełnie inne przepisy.

W tym drugim przypadku mieszkanie nie może mieć tylko jednego pokoju. Powinno być wyposażone w pralkę i inny sprzęt AGD. Dobrze byłoby, gdyby w pobliżu znajdowały się przedszkola i szkoły.

Możliwe ryzyko

Jeśli chodzi o ostre rogi, które są raczej wadą w rozwiązaniu tego problemu, można tutaj podkreślić kilka niuansów:

• właściciel mieszkania może spotkać pozbawionych skrupułów najemców lub obywateli o oszukańczych skłonnościach;
• najemcy mogą wymagać obowiązkowa rejestracja w miejscu zamieszkania;
• jeśli w czasie mieszkania w wynajętym mieszkaniu najemcy mają dziecko, wówczas właściciel może mieć ogromne problemy z ich zwolnieniem;
• nowi najemcy mogą nielegalnie wynajmować mieszkanie innym osobom i uzyskiwać dochód z tej transakcji;
• jeśli ludzie będą nieostrożnie korzystać z wynajmowanej nieruchomości, właściciel może ponieść znaczne straty;
• Nielegalne działania mieszkańców mogą prowadzić do przykrych incydentów pomiędzy właścicielem a przedstawicielami wymiaru sprawiedliwości.

Ta lista nie jest kompletna, ponieważ właściciel może napotkać wiele innych problemów. Na przykład, jeśli nowi mieszkańcy spowodują powódź w mieszkaniu, powodując znaczne szkody w sąsiedniej posesji.

Dobrze, jeśli transakcja zostanie przeprowadzona poprawnie, ponieważ będzie mógł w całości odzyskać wymaganą kwotę od sprawcy.

Jeśli wynajmujący nie ma porozumienia, najprawdopodobniej właściciel będzie musiał przywrócić własność sąsiadów kosztem swojego osobistego budżetu.

Podobne problemy mogą pojawić się w wyniku wadliwej armatury wodno-kanalizacyjnej. Wtedy właścicielowi trudno będzie cokolwiek udowodnić, więc będzie musiał zainwestować własne pieniądze w naprawy.

Mieszkania w Moskwie są tak drogie, a dochody z wynajmu mieszkań tak niskie, że inwestycję uzasadniają dopiero po kilkudziesięciu latach

Tekst: Nadieżda Nikołajewa

Dla Rosjan zakup nieruchomości zawsze był uważany za wiarygodną inwestycję dostępnych środków. Rzeczywiście, przez 5-10 lat na rosnącym rynku było to opłacalne aktywo dla inwestorów. Jednak teraz, gdy spadek cen nieruchomości ustępuje miejsca stagnacji, a deweloperzy nie marzą już o podwyżkach, taki zakup jest bardzo ryzykowny. A jeśli weźmiemy pod uwagę nowe zasady naliczania podatku od odsprzedaży, inwestor może ponieść stratę.

Obecnie inwestorzy mogą polegać wyłącznie na dochodach z najmu – czyli środkach, które można uzyskać z wynajmu mieszkań. Portal „Elite.RU” postanowił dowiedzieć się od przedstawicieli agencji nieruchomości, na ile zasadny jest zakup mieszkania specjalnie na wynajem, czy też rynek nadal jest pozostawiony nieprofesjonalnym wynajmującym.

Dyrektor działu nieruchomości luksusowych w Est-a-Tet Anna Karpova

– Rentowność z wynajmu w wysokich segmentach cenowych, nawet w okresie wzrostu rynku, wyglądała raczej skromnie. W porównaniu do Miasta europejskie, to w niektórych rentowność czynszu osiągnęła 7-8% rocznie. W „tłustych” latach w Moskwie liczba ta nie przekraczała 5% rocznie. Dziś rentowność drogich mieszkań na wynajem waha się w granicach 2-4% rocznie, a okres zwrotu wynosi od 20 lat.

Działalność wynajmu w segmencie premium i elitarnym nie można nazwać rentowną

Aby obliczyć rentowność, przyjmuje się pewną idealną formułę - cenę zakupu dzieli się przez średnią stawkę wynajmu. W sumie, łącznie z opłatami za media, wszystkie miesięczne wydatki na utrzymanie mieszkania mogą wynieść nawet 80 tysięcy rubli. Na przykład okres zwrotu trzypokojowego mieszkania wynosi około 35 lat. Tym samym działalności wynajmu w segmencie premium i elitarnym nie można nazwać rentowną, ale jest to stabilny miesięczny dochód.

Obecnie prawie nie ma nabywców nowych budynków, którzy byliby przekonani, że wynajmą zakupione mieszkanie i zajmą się na rynku profesjonalną działalnością związaną z wynajmem. Większość naszych klientów już po otrzymaniu kluczy decyduje o tym, w jaki sposób będą korzystać z nieruchomości – czy będą w niej mieszkać sami, czy wprowadzić się do niej z dorosłymi dziećmi, odsprzedać lub wynająć.

Partner zarządzający Point Estate Pavel Treivas

– Przed kryzysem praktyka wynajmu była znacznie bardziej powszechna. Dziś praktycznie nie ma chętnych do inwestowania w niestabilne i mało rentowne biznesy. W ciągu ostatnich dwóch lat branża wynajmu prywatnego straciła znaczną część swojej rentowności we wszystkich segmentach rynku. Stopa rentowności z 7-8% w 2007 roku spadła dziś do 3-4%. A jeśli wziąć pod uwagę przestój (czas, kiedy mieszkanie pozostaje bez najemców), co ma miejsce, jeśli właściciel zawyża stawkę czynszu, to spada ona do 2-3%.

Warto zauważyć, że w ciągu ostatnich dwóch lat w elitarnym segmencie rynku wynajmu wszystkie płatności zaczęto dokonywać w rublach. A jeśli wcześniej właściciel wynajmujący mieszkanie za 5 tysięcy dolarów miesięcznie otrzymywał 155 tysięcy rubli, dziś nadal wynajmuje je za 155 tysięcy rubli miesięcznie, ale jego dochód wynosi tylko 2,4 tysiąca dolarów.

Ryzyko inwestycji w zakup, remont i promocję swojej nieruchomości, a następnie pozostawienia jej bez najemców, jest bardzo wysokie

Sytuację pogarsza nadmiar ofert ze strony właścicieli chcących wynająć mieszkanie. Dziś mieszkania wynajmują także inwestorzy, którzy czekają, aż rynek zacznie się rozwijać i będzie można sprzedać nieruchomość za wyższą cenę. Jednak na rynku jest całkiem sporo osób, które wynajmują mieszkania, które odziedziczyły na przykład po babci. Nie dokonują żadnych transakcji na nieruchomościach w celu zwiększenia jej rentowności, nie kupują, nie sprzedają, nie „bawią się” wahaniami cen rynkowych, po prostu uzyskują niewielki, stabilny dochód z wynajmu. Dlatego ryzyko inwestycji w zakup, remont i promocję swojej nieruchomości, a następnie pozostawienia jej bez najemców, jest bardzo wysokie.

Dyrektor działu luksusowych nieruchomości Grupy Metrium Ilya Menzhunov

– Rynek najmu jest w głębokim kryzysie, w ciągu ostatniego roku średnia stawka spadła o 15%. Dzięki temu rentowność wynajmu np. w klasie ekonomicznej nie przekracza 4-6% w skali roku. A segment wysokobudżetowy cierpi z powodu kompresji efektywnego popytu i sankcji, które zmusiły wiele zachodnich firm do zaprzestania współpracy z Rosją.

W obecnych realiach lokata bankowa jest bardziej opłacalną inwestycją

Międzynarodowe firmy zaczęły wycofywać swoich pracowników, a trzon najemców stanowili emigranci. To samo dotyczy krajowych biznesmenów i menedżerów wyższego szczebla z regionów, którzy wynajmowali mieszkania podczas podróży służbowych. W związku z tym spadł także popyt inwestycyjny.

W obecnych realiach bardziej opłacalną inwestycją jest lokata bankowa, której rentowność waha się od 7% do 12%. Dlatego mieszkania na wynajem stają się z reguły konserwatywną inwestycją mającą na celu oszczędzanie, a nie powiększanie środków. A w konsekwencji obecnej sytuacji udział transakcji inwestycyjnych nie przekracza dziś 10%.

Dyrektor Generalna Akademii Nauk TWEED Irina Mogilatova

– W segmencie elitarnym nie więcej niż 5% kupujących kupuje mieszkania z myślą o ich wynajmie. Motywy takich klientów mogą być różne. Mieliśmy na przykład klienta, który kupił kilka mieszkań w Moskwie i zamieszkał za granicą. Jej matka, która pozostaje w Rosji, utrzymuje się z czynszu. Zdarza się, że nieruchomości kupowane są z myślą o najmłodszych dzieciach i żeby mieszkanie nie stało bezczynnie, jest wynajmowane. Porównałbym wynajem do lokaty bankowej. Chociaż oczywiście zemsta działalność wynajmu wystarczająco długi. Na przykład, jeśli wynajmujesz dom, który kupiłeś za milion dolarów i zarabiasz 60 000 dolarów rocznie, zwrot inwestycji zajmie około 20 lat. Średnio okres zwrotu w przypadku elitarnych waha się od 10 do 15 lat.

Dyrektor działu wynajmu Savills w Rosji Elena Kulikova

– Większość naszych klientów-wynajemców to właściciele, którzy inwestycję pod wynajem traktują jako pewien etap rozwiązujący ich bieżące problemy: utrzymanie oszczędności, inwestycje w celu dalszej odsprzedaży, tymczasowy wynajem mieszkań zakupionych dla siebie, dzieci lub rodziców itp. W ciągu ostatnich czterech lat lat średnia rynkowa rentowność wynajmu wysokobudżetowych mieszkań spadła o 1% i wynosi obecnie 4% rocznie. Jednocześnie mówimy o zagregowanych „szacunkach”, czyli bez podatków.

Partner Zarządzający AN Spencer Estate Vadim Lamin

– Moim zdaniem wynajem specjalnego jest już zupełnie nieopłacalny. Oczywiście, jeśli pojawiła się dobra opcja na mieszkanie, w którym na przykład dzieci będą się przeprowadzać za pięć lat, to dlaczego nie lub w przybliżeniu podobne opcje. Faktem jest, że aby uzyskać co najmniej 5% rentowności, trzeba bardzo się postarać, aby zoptymalizować proces.

Co więcej, sytuacja się pogarsza – stawki czynszów przynajmniej nie rosną, w przeciwieństwie do rachunków za media i podatków. W ostatnim czasie znacząco spadł segment biznesowy i elitarny. Przede wszystkim ze względu na spadek efektywnego popytu. Dobre czasy, gdy rentowność na poziomie 10-12% była normą, już dawno minęły i wydaje się, że nie da się ich już cofnąć.

– Dziś udział zakupów inwestycyjnych nieznacznie spadł we wszystkich segmentach. Na koniec 2014 roku w segmencie masowym udział inwestorów mógł sięgnąć 40%, obecnie w klasie biznes wynosi około 14%, a w klasie ekonomicznej i komfortowej 33%. Jednocześnie trudno określić odsetek tych, którzy zamierzają go wynająć po oddaniu do użytku, a którzy zamierzają go wynająć.

Na plusie pozostają tylko ci, którzy odziedziczyli mieszkanie

Rentowności z najmu spadają. Miał na to wpływ spadek ogólnej wypłacalności ludności w czasie kryzysu – ktoś stracił pracę, został zmuszony do przeniesienia się z Moskwy do regionu lub powrotu do regionów i tak dalej, czyli było mniej potencjalnych najemców. Nie ma możliwości pełnego uwzględnienia w stawce czynszu kosztów podatków (zakupu patentu czy podatku dochodowego od osób fizycznych) – może to zniechęcić większość najemców (głównie w segmencie wynajmu masowego oczywiście).

Podatek od nieruchomości naliczany jest obecnie na podstawie wartości katastralnej i stawka będzie rosła co roku przez 5 lat, jest to dodatkowy wydatek dla właściciela. Pojawiły się składki na naprawy główne. Tych i innych opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości nie można w nieskończoność przerzucać na najemcę. Na minusie pozostają jedynie ci, którzy odziedziczyli mieszkanie (tzn. nie było żadnych inwestycji ani wydatków na jego nabycie) – obiekty te oczywiście nadal będą wynajmowane.

Dyrektor firmy Miel-Arenda Maria Żukowa

– Przy zakupie nieruchomości z przeznaczeniem na dalszy wynajem obowiązuje ogólna zasada – im większa inwestycja, tym niższa rentowność. Na przykład w klasie ekonomicznej okres zwrotu mieszkań wynosi co najmniej 18 lat, rentowność wynosi około 4-7% rocznie. Nawet jeśli inwestor dysponuje znaczną ilością pieniędzy, bardziej wskazane jest zakup dwóch niedrogich jedno- lub dwupokojowych mieszkań w niedrogich segmentach niż jednej drogiej nieruchomości. W pierwszym przypadku inwestycja zwróci się szybciej. Zatem, według naszych obliczeń, maksymalny popyt - 70% - dotyczy mieszkań kosztujących do 40 tysięcy rubli. miesiąc, a zainteresowanie mieszkaniami wynosi ponad 130 tysięcy rubli. miesięcznie - nie więcej niż 1%.

Wynajmując mieszkanie, można uzyskać stabilne płatności, jednak pod względem zwrotu z inwestycji wynajem jest instrumentem dość kontrowersyjnym. „Okres zwrotu inwestycji w tym przypadku wynosi około 15-20 lat, dlatego najczęściej wynajmują mieszkania, które weszły na własność na przykład w drodze dziedziczenia” – uważa. Kierownik działu nieruchomości miejskich firmy NDV-Real Estate Svetlana Birina.

Z drugiej strony często zdarza się, że mieszkanie kupuje się w celu zaoszczędzenia pieniędzy, a nie życia. Taki zakup pozwala nie tylko zaoszczędzić pieniądze (nie wynaleziono jeszcze bezpieczniejszej inwestycji w nieruchomości), ale także zarobić na rosnących cenach. W takim wypadku wynajem mieszkania to sposób na wygenerowanie dodatkowego dochodu, któremu nie warto odmawiać.

Czas to pieniądz

Głównym błędem przyszłych wynajmujących jest to, że kupują mieszkanie „dla siebie”. Trzeba pamiętać, że potrzeby najemców nie zawsze pokrywają się z Twoimi. Osoby, które przyjeżdżają do Moskwy do pracy, wynajmują mieszkanie, a najważniejsza dla nich jest zazwyczaj lokalizacja mieszkania. Najczęściej najemcy wybierają mieszkanie bliżej miejsca pracy, co oznacza, że ​​mieszkania w odległym regionie moskiewskim, bez względu na jego zalety, będą słabo wynajęte.

„Polecam rozważyć terytoria położone w obrębie Trzeciego Pierścienia Transportowego lub bezpośrednio do niego przylegające. Strefa ta jest skoncentrowana duża liczba prestiżowe kompleksy biznesowe. Tym samym wynajmujący ma tutaj gwarancję stabilnego przepływu płacących klientów – uważa Alexander Poduskov, dyrektor sprzedaży KR Properties. Najlepsze mieszkania do wynajęcia to te zlokalizowane w pobliżu stacji metra lub kolei. Dlatego inwestując w nieruchomości, trzeba sprawdzić plany rządu dotyczące budowy infrastruktury transportowej.

Opłacalne zasady wynajmu

Ważne jest, aby od razu podjąć decyzję, komu planujesz wynająć mieszkanie. Jeśli chodzi o studentów, imigrantów czy pracowników zmianowych, jakość mieszkania i jego powierzchnia rzadko mają duże znaczenie. Jeżeli ma zostać przekazany rodzinie z dziećmi, wówczas obowiązują inne zasady. W takim przypadku mieszkanie nie może być jednopokojowe, musi być wyposażone w pralkę i minimalny zestaw sprzętu AGD oraz znajdować się w pobliżu szkoły i przedszkola. Ponadto takie mieszkanie powinno przejść minimalne naprawy kosmetyczne. To drugie ma sens tylko wtedy, gdy faktycznie może zwiększyć koszty wynajmu mieszkań. Jeśli więc mieszkanie znajduje się daleko od metra i ma niewielką powierzchnię, można całkowicie powstrzymać się od remontu. Wybierając materiały, należy kierować się złotą zasadą: nie inwestuj w naprawy, których nie możesz „odzyskać” w ciągu miesiąca lub dwóch czynszów.

Rynek wtórny czy pierwotny?

Koszt wynajmu mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym jest w przybliżeniu taki sam i zależy nie od wieku domu, ale od lokalizacji i innych czynników wspólnych dla każdej nieruchomości. Najczęściej mieszkania na rynku wtórnym są już po remoncie, co oznacza, że ​​można je wynająć od zaraz. Dodatkowo takie mieszkania zlokalizowane są na terenie z istniejącą infrastrukturą, co podnosi koszt wynajmu. Z drugiej strony mieszkanie w nowym budynku na początkowym etapie budowy kosztuje o 20-30% mniej niż gotowe mieszkanie, co oznacza, że ​​taki zakup może się opłacać. Dodatkowo przy wynajmie mieszkania ważny będzie świeży remont.

„Panel” i apartamenty

Stawka czynszu w domu panelowym i domu monolitycznym nie różni się zbytnio, ale czas budowy pierwszego wynosi około 8-12 miesięcy, a drugiego - 1,5-3 lat. Oznacza to, że możesz szybciej rozpocząć wynajem mieszkania w nowym budynku z paneli, zamiast tracić czas i pieniądze na oczekiwanie na zakończenie budowy.

Warto zwrócić uwagę także na apartamenty. To mieszkanie jest własnością, ale jednocześnie nie można się w nim zarejestrować. Jeśli w przypadku pobytu stałego brak rejestracji może być czynnikiem decydującym, to dla najemców nie jest to tak ważne. Warto również dodać, że stawki czynszu za mieszkania nie różnią się zbytnio od stawek za wynajem mieszkania, a kosztują o 20-30% mniej.

Wyłączność jest głównym atutem

Niezwykłe mieszkania (lofty, poddasze, mieszkania w suterenach) cieszą się dużym zainteresowaniem zamożnych najemców, w szczególności wśród tzw. „ekmigrantów” (zagranicznych menedżerów wyższego szczebla pracujących w Rosji). Ekspatrianci są niezwykle atrakcyjną grupą odbiorców dla wynajmujących: są skłonni płacić wyższe stawki za atrakcyjne mieszkania i bardzo ostrożnie podchodzą do wynajmowanych nieruchomości. Ponadto nieruchomości dla emigranta najczęściej wynajmuje firma, czyli umowa zawierana jest z osobą prawną. Może to być przydatne w przypadku sporów.

Ryzyko wynajmu mieszkania

Wynajem mieszkania wiąże się z różnymi ryzykami, które często zmuszają właścicieli do jego porzucenia. Po pierwsze, wynajem wiąże się z ryzykiem straty czasu: nie każdy chce spędzać kilka dni, a nawet tygodni na poszukiwaniu odpowiedniego najemcy. Po drugie, istnieje niebezpieczeństwo związane z uszkodzeniem mienia przez najemców. Dobrze sporządzona umowa zawierająca spis majątku może pomóc uniknąć kłopotów.

Jak wynająć mieszkanie bez pośredników? Czym charakteryzuje się wynajem mieszkania za pośrednictwem agencji? Ile zarobię wynajmując mieszkanie lub pokój na dłuższy okres?

Witam wszystkich, którzy tu wpadli! W kontakcie ekspert popularnego magazynu internetowego „HeatherBober” – Denis Kuderin.

Dziś porozmawiamy o tym, jak kompetentnie, bezpiecznie i opłacalnie wynająć mieszkanie. Artykuł przyda się każdemu, kto posiada dodatkową nieruchomość, na której chce założyć własną małą firmę.

Na końcu artykułu czeka na Ciebie gwarantowany bonus - przegląd najbardziej wiarygodnych firm w Federacji Rosyjskiej, które pomogą Ci wynająć nieruchomość na najkorzystniejszych warunkach dla jej właściciela.

1. Wynajem mieszkania jako działalność gospodarcza

Jeśli oprócz tego, w którym mieszkasz, masz mieszkanie, a ta przestrzeń życiowa jest pusta, pochłaniając pieniądze na utrzymanie, zawsze możesz zamienić ją w źródło dodatkowego dochodu.

Jednocześnie będziesz musiał ciężko pracować tylko na początkowym etapie - przygotowaniu nieruchomości do wynajęcia i wyszukiwaniu najemców. A wtedy Twoim jedynym zadaniem będzie terminowe otrzymywanie regularnego czynszu. Idealnym przykładem dochodu pasywnego jest „siedzimy i pieniądze płyną”.

To prawda, że ​​​​nadal będziesz musiał okresowo monitorować stan mieszkania, terminowo rozwiązywać problemy i awarie oraz monitorować poziom lojalności mieszkańców. Jeśli jednak chcesz, możesz zlecić tę część pracy firmie zarządzającej nieruchomością.

W tej sytuacji możesz wynająć mieszkanie i wyjechać za granicę, na wieś z dziadkiem lub do Południowe wybrzeże Krym na pobyt stały. W takim wypadku wszelkie sprawy związane z wynajmem zostaną przekazane zaufanej osobie, a Tobie pozostaje jedynie wypłacić pieniądze z konta i wydać je według własnego uznania.

O tym, co oznacza profesjonalizm, przeczytasz w osobnym artykule.

Najważniejsze przy wynajmie mieszkania jest właściwa ocena rentowności tego przedsięwzięcia. Wynajmując nieruchomość na czasowy użytek, należy wziąć pod uwagę wszystkie czynniki, które w ten czy inny sposób mogą wpłynąć na koszt wynajmu: tylko w tym przypadku będziesz w stanie ustalić adekwatną rynkową cenę wynajmu.

Musisz także z góry zdecydować, czy będziesz działać samodzielnie, czy też zaangażujesz w procedurę profesjonalnych pośredników w obrocie nieruchomościami. Obie opcje mają swoje zalety i wady.

Podstawowa zasada jest taka: jeśli już teraz chcesz wynająć mieszkanie – wyjeżdżasz, pilnie potrzebujesz pieniędzy – lepiej pozyskać agentów ze sprawdzonej firmy z branży nieruchomości lub o nienagannej reputacji. Jeśli liczy się czas, działaj samodzielnie. Jedynym warunkiem jest posiadanie co najmniej minimalnego doświadczenia w obrocie nieruchomościami.

I jeszcze jeden ważny niuans - musisz umieć rozumieć ludzi. Sam będziesz musiał zdecydować, czy wybrany przez Ciebie najemca jest godny zaufania, czy też warto szukać innego kandydata.

Błędów nie można popełnić: nieuczciwy najemca to opóźnienia w płatnościach lub ich całkowity brak, zniszczenia w mieniu, skargi sąsiadów, powodzie i pożary, a może nawet wezwanie policji. Potrzebujesz to?

Tabela pokazuje główne zalety i wady wynajmu mieszkania samodzielnie i przy pomocy pośrednika:

Krok 3. Poszukujemy najemców

Powyżej już pisałem gdzie szukać. W tym miejscu zaznaczę, że choć poszukiwanie kandydatów jest najważniejszym etapem procesu, to nie należy się na tym skupiać. Najemcy, którzy są w 100% idealni, są rzadkością.

Przykład

Jedna z moich koleżanek wyszła za mąż i wraz z mężem przeprowadziła się do mieszkania. Zdecydowała się wynająć swoje jednopokojowe mieszkanie i dokładnie podeszła do poszukiwań najemców. Konsekwentnie odrzucała około 30 kandydatów.

Niektóre miały kota, inne były za młode i wesołe, jeszcze inne wydawały jej się niewystarczająco zamożne itp. W efekcie poszukiwania najemcy ciągnęły się wiele miesięcy, a przyjaciółka straciła sen, spokój i niemal pokłóciła się z nowym mężem.

Uniwersalna rada - preferuj małżeństwa, w których oboje małżonkowie pracują i mają stabilną pensję.

Krok 4. Umawiamy się na spotkanie i pokazujemy mieszkanie

Przed wyrażeniem zgody na pokaz należy przeprowadzić wstępną rozmowę i zadać zgłaszającemu pytania zabezpieczające. Jeśli w odpowiedziach jest coś niepokojącego, nie ryzykuj - powiedz wprost: „Przykro mi, ale twoja kandydatura mi nie odpowiada”.

Na spotkaniu przeprowadź drugą rozmowę z potencjalnym najemcą. Jeśli wrażenie jest pozytywne, prowadź i pokaż.

Krok 5. Zbieranie dokumentów

Najemcy również nie są odporni. Muszą mieć pewność co do czystości transakcji i Twojej uczciwości. Dlatego zbieraj dokumenty na wypadek, gdyby najemca poprosił o ich pokazanie.

Wymagany pakiet obejmuje:

• paszport (możliwa jest kopia);
• świadectwo własności mieszkania;
• rachunki potwierdzające brak długów za mieszkanie i usługi komunalne.

Jeżeli w apartamencie jest zameldowana inna osoba niż Ty, na wynajęcie apartamentu potrzebna będzie także pisemna zgoda tych osób.

Krok 6. Zawieramy umowę

Możesz wynająć mieszkanie nieformalnie i oficjalnie. W pierwszym przypadku otrzymasz więcej (13% podatku nie zostanie odliczone), ale nie będziesz miał żadnych gwarancji bezpieczeństwa swojego majątku.

Umowa stanowi dowód istnienia stosunków cywilnoprawnych pomiędzy stronami. To Twoje ubezpieczenie na wypadek konfliktów, nieporozumień i sporów. Brak umowy może stać się narzędziem nacisku ze strony najemcy – mówią, że nie odliczasz podatku od czynszu, co oznacza, że ​​możesz czekać na płatności.

Umowa musi określać warunki wynajmu mieszkania, termin wnoszenia miesięcznych opłat oraz wysokość pierwszej zaliczki, jeśli taka zostanie wniesiona. Niektóre punkty dotyczą bezpieczeństwa Twojego mienia, odpowiedzialności stron w przypadku naruszenia umowy oraz warunków wcześniejszego rozwiązania umowy.

Na przykład, jeśli sąsiedzi skarżą się na hałas, właściciel ma prawo eksmitować lokatorów w ciągu 3 dni lub tygodnia bez zwrotu czynszu.

Krok 7 Otrzymujemy zaliczkę

Umowa pasuje obu stronom, wszyscy są zadowoleni i uśmiechnięci. Pozostaje tylko otrzymać zaliczkę - będzie to początek długiego, wzajemnie korzystnego partnerstwa. Wskazane jest dokumentowanie wszystkich obliczeń finansowych. Żeby nie było: „Zapłaciłem Ci w zeszłym tygodniu, zapomniałeś?”, „A może jeszcze 2000, zapłaciłem całą kwotę?”

Jeśli wątpisz w swoje umiejętności lub niektóre punkty nie są dla Ciebie jasne, lepiej je wcześniej wyjaśnić. Skorzystaj z nowoczesnych technologii cyfrowych - uzyskaj porady online od profesjonalnych prawników w zasobach Prawnik.

Z zasobem współpracują tysiące wykwalifikowanych specjalistów ze wszystkich dziedzin prawa, w tym prawników zajmujących się mieszkalnictwem. Możesz się z nimi skontaktować za pośrednictwem czatu lub numerów telefonów podanych poniżej.

Kompetentną pomoc prawną możesz uzyskać już teraz – strona działa całodobowo.

4. Profesjonalna pomoc w wynajmie mieszkania – przegląd TOP 5 agencji nieruchomości

Obiecany bonus to przegląd pięciu najbardziej niezawodnych agencji, które pomogą Ci szybko i bezpiecznie wynająć mieszkanie.

Najstarsza firma deweloperska w stolicy. Posiada rozbudowaną sieć przedstawicielstw – w samej Moskwie według jednego standardu działa 120 oddziałów. Zajmuje się wszelkimi transakcjami na rynku nieruchomości, w tym wynajmem prywatnych mieszkań.

Doświadczeni agenci gwarantują, że Twoja nieruchomość zostanie oddana szybko, legalnie i z zyskiem. Pośrednicy w handlu nieruchomościami z wieloletnim doświadczeniem pomogą Ci zrealizować każdą nieruchomość - od pokoju w dzielnicy mieszkalnej po elitarny domek w regionie moskiewskim. Nad czystością prawną umowy czuwają wewnętrzni prawnicy spółki.

Wyspecjalizowana agencja nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem na stołecznym rynku. Firma posiada rozbudowaną bazę informacyjną oraz kadrę wykwalifikowanych pracowników. Główną zasadą firmy jest odpowiedzialne podejście do realizacji każdego zamówienia.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami są odpowiedzialni za prawidłowe przygotowanie umowa najmu i wziąć pod uwagę przede wszystkim interesy właścicieli domów. Wybierając Almę, możesz mieć pewność bezpieczeństwa swojego majątku i terminowości płatności.

3) Inkom

Jedna z największych firm z branży nieruchomości w Federacji Rosyjskiej. Doświadczenie pracy na rynku mieszkaniowym – 25 lat. Lider obwodu moskiewskiego. Posiada oddziały w kilkudziesięciu miastach Federacji Rosyjskiej. Zakres działalności obejmuje wszystkie obszary rynku nieruchomości. Pomoże Ci wynająć mieszkanie w nowym budynku, na przedmieściach, w Centrum biznesowe stolice. W kadrze znajdują się wyłącznie sprawdzeni agenci z dużą liczbą udanych kontraktów.

Moskiewska agencja specjalizująca się w luksusowych nieruchomościach. Firma gwarantuje, że Twoje mieszkanie nie zostanie wynajęte pierwszemu: pracownicy sprawdzą każdego kandydata, aby ustalić jego wypłacalność i uczciwość.

Jednocześnie firma gwarantuje dostawę Twojej nieruchomości w ciągu 1-2 dni za maksymalną cenę rynkową. W ciągu godziny od rozmowy przyjedzie do Państwa profesjonalny fotograf i wykona zdjęcia mieszkania, po czym specjaliści dokonają wyceny nieruchomości i ustalą jej wartość najmu.

Pełen zakres usług na rynku nieruchomości. Doświadczenie zawodowe od 1997r. 8 oddziałów w Moskwie i kilkadziesiąt przedstawicielstw w innych miastach Federacji Rosyjskiej. Dodatkowe usługi w zakresie wyceny mieszkań, doradztwa i analityki.

Mieszkanie można wynająć za pośrednictwem agencji na 2 sposoby: zadzwoń (rozmowy przyjmujemy w godzinach 9:00-21:00) lub wypełnij wniosek online. Mieszkanie będzie wynajmowane po cenie rynkowej, a ostatecznego wyboru mieszkańców dokona właściciel nieruchomości. Każdy Klient otrzymuje w prezencie ubezpieczenie mienia i odpowiedzialności cywilnej.

5. Na co powinieneś być przygotowany – 4 główne ryzyka dla wynajmującego

Wynajmując mieszkanie należy być przygotowanym na pewne ryzyko. Ludzie nie dbają tak o własność innych ludzi, jak o swoją własną.

Ponadto na rynku mieszkaniowym istnieje ogromna liczba oszustów, którzy są gotowi zarobić Twoim kosztem.

Podajemy główne rodzaje zagrożeń dla właścicieli mieszkań.

Ryzyko 1. Uszkodzenie mienia

Jest to najbardziej prawdopodobne ryzyko przy wynajmie nieruchomości. Z reguły właściciele wynajmują meble i sprzęt AGD wraz z powierzchnią mieszkalną. Czasami jest to bardzo cenna własność, którą chcesz bezpiecznie odzyskać. A urządzanie mieszkania często kosztuje dużo pieniędzy.